尤震宇

作為房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的管理人可能經(jīng)常會(huì)思考以下兩個(gè)方面的問(wèn)題：

一是追求“最大公約數(shù)”能否符合公平保護(hù)債權(quán)人利益，能否契合破產(chǎn)法的立法精神，將最終決定能否解決全體債權(quán)人利益訴求的問(wèn)題。2006 年我國(guó)頒布的《企業(yè)破產(chǎn)法》第一條即開宗明義——為規(guī)范企業(yè)破產(chǎn)程序，依法清理債權(quán)債務(wù)，保護(hù)債權(quán)人和債務(wù)人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。這一規(guī)定奠定了公平保護(hù)破產(chǎn)房企中各類債權(quán)人的立法基石，適用清算、重整、和解程序。

在破產(chǎn)債權(quán)衡平保護(hù)中尋求清償比例的最大公約數(shù)是房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算程序中的重中之重，原因在于涉眾涉穩(wěn)。比如：在多個(gè)常州地區(qū)的房企破產(chǎn)案中，均有成百上千戶的債權(quán)人，這是追求“重整式清算”的價(jià)值與動(dòng)力所在。從2018 年江蘇高院發(fā)布的十大破產(chǎn)案例來(lái)看，其中明德重工破產(chǎn)重整不成轉(zhuǎn)入清算案，就是重整式清算的成功典范。當(dāng)然，實(shí)踐中基于各種原因而最終能夠獲得成功的案例較少，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算中運(yùn)用起來(lái)更難，但這絲毫不會(huì)阻卻管理人就此挑戰(zhàn)難度的信心。

二是房企破產(chǎn)的路徑選擇問(wèn)題?！耙话谚€匙開一把鎖”，破產(chǎn)審理程序中有三駕馬車：破產(chǎn)清算、破產(chǎn)重整、破產(chǎn)和解。一般情況下，程序一旦選定就塵埃落定，擇一而終。實(shí)踐中雖有程序轉(zhuǎn)換成功的，但總體數(shù)量不多。而房企破產(chǎn)中，會(huì)面臨一個(gè)尖銳而核心問(wèn)題：續(xù)建能否實(shí)現(xiàn)，這又為何？因?yàn)?，續(xù)建成功關(guān)涉到社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的化解，對(duì)于成百上千的購(gòu)房戶債權(quán)人來(lái)說(shuō)，意味著將滿足廣大業(yè)主“有房交”“有房住”“能辦證”等與孩子上學(xué)、子女結(jié)婚這些實(shí)際生活中相關(guān)的剛需，而這類債權(quán)人無(wú)論從債權(quán)人戶數(shù)，還是所代表的債權(quán)金額來(lái)說(shuō)，都具有壓倒性優(yōu)勢(shì)。由此透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，每戶債權(quán)人就擁有一個(gè)家庭，這是當(dāng)?shù)攸h委與政府維穩(wěn)的難點(diǎn)與痛點(diǎn)。正因如此，一部分案件在受理前，已經(jīng)通過(guò)府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制進(jìn)行財(cái)務(wù)摸排，但往往前期這些法庭外的嘗試或預(yù)重整均收效甚微。

當(dāng)然，預(yù)重整未果不完全代表無(wú)重整式清算價(jià)值。實(shí)踐中仍可大膽嘗試新的“嫁接”做法。以破產(chǎn)房企續(xù)建為例，可分為重整續(xù)建和清算續(xù)建，當(dāng)然，和解程序運(yùn)用的案例更少，故不作探討。司法實(shí)踐中，前者在合法性的難度較小，而后者難度陡增，主要原因在于重整成功已將重整價(jià)值溶于協(xié)議之中。簡(jiǎn)言之，協(xié)議一致或至少是少數(shù)服從多數(shù)，抑或是法院裁定賦予其法律強(qiáng)制效力；而后者，因破產(chǎn)清算程序中債權(quán)清償順位依次序有被征收戶優(yōu)先債權(quán)、業(yè)主購(gòu)房戶優(yōu)先債權(quán)、建房戶優(yōu)先債權(quán)、抵押權(quán)優(yōu)先債權(quán)、職工債權(quán)、稅收債權(quán)及普通債權(quán)，各類債權(quán)人利益訴求激烈碰撞，矛盾紛繁復(fù)雜，作出靈活處置的空間幾乎沒(méi)有。

本文力求突破傳統(tǒng)，借助逆向思維，關(guān)注點(diǎn)限縮在以土地房屋等財(cái)產(chǎn)少且大部分已作抵押，涉及購(gòu)房類債權(quán)人數(shù)多，以項(xiàng)目爛尾房企為樣本，以某房產(chǎn)公司重整式破產(chǎn)清算為例，從以下方面對(duì)破產(chǎn)債權(quán)衡平的保護(hù)中若干實(shí)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行探討與剖析。

一、合法續(xù)建中的價(jià)值考量

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件絕大部分都回避不了續(xù)建問(wèn)題，簡(jiǎn)言之，就是未了工程需要繼續(xù)建設(shè)，即：雖破產(chǎn)但不停建。那么，問(wèn)題有三：第一，債務(wù)人如何依法繼續(xù)營(yíng)業(yè)；第二，商品房買賣合同能否繼續(xù)履行；第三，續(xù)建工程款債權(quán)能否優(yōu)先（管理人是否可通過(guò)從抵押財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)獲取續(xù)建資金）安排。根據(jù)我國(guó)《破產(chǎn)法》第六十一條①《破產(chǎn)法》第六十一條債權(quán)人會(huì)議行使下列職權(quán)：（一）核查債權(quán)；（二）申請(qǐng)人民法院更換管理人，審查管理人的費(fèi)用和報(bào)酬；（三）監(jiān)督管理人；（四）選任和更換債權(quán)人委員會(huì)成員；（五）決定繼續(xù)或者停止債務(wù)人的營(yíng)業(yè)；（六）通過(guò)重整計(jì)劃；（七）通過(guò)和解協(xié)議；（八）通過(guò)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的管理方案；（九）通過(guò)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變價(jià)方案；（十）通過(guò)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配方案；（十一）人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人會(huì)議行使的其他職權(quán)。債權(quán)人會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)所議事項(xiàng)的決議作成會(huì)議記錄。、第六十九條②《破產(chǎn)法》第六十九條管理人實(shí)施下列行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告?zhèn)鶛?quán)人委員會(huì)：（一）涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓；（二）探礦權(quán)、采礦權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓；（三）全部庫(kù)存或者營(yíng)業(yè)的轉(zhuǎn)讓；（四）借款；（五）設(shè)定財(cái)產(chǎn)擔(dān)保；（六）債權(quán)和有價(jià)證券的轉(zhuǎn)讓；（七）履行債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同；（八）放棄權(quán)利；（九）擔(dān)保物的取回；（十）對(duì)債權(quán)人利益有重大影響的其他財(cái)產(chǎn)處分行為。未設(shè)立債權(quán)人委員會(huì)的，管理人實(shí)施前款規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告人民法院。之規(guī)定，這些問(wèn)題均依賴于報(bào)請(qǐng)法院批準(zhǔn)或經(jīng)債權(quán)人會(huì)議表決通過(guò)，而非僅作簡(jiǎn)單數(shù)學(xué)計(jì)算比較即可得出結(jié)論，同時(shí)應(yīng)兼顧考慮涉眾涉穩(wěn)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。要完成這項(xiàng)工作需要府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制常態(tài)化運(yùn)行，從而保障破產(chǎn)清算工作信息共享，為上述決策提供組織與制度保障。一般情況下，上述程序的安排均應(yīng)在第一次債權(quán)人會(huì)議中向債權(quán)人通告，并經(jīng)人民法院許可方可付諸實(shí)施。

評(píng)判上述三個(gè)問(wèn)題的因素均集中在營(yíng)業(yè)與履行的價(jià)值是否得當(dāng)方面，需要將重整價(jià)值理念運(yùn)用到破產(chǎn)清算程序之中。換言之，此類破產(chǎn)清算應(yīng)參照適用重整價(jià)值的分析方法來(lái)解決，這是價(jià)值導(dǎo)向問(wèn)題，倘若方向錯(cuò)誤，則滿盤皆輸。因此，房企的破產(chǎn)需要借助逆向思維，與常規(guī)的正向思維中破產(chǎn)清算轉(zhuǎn)為破產(chǎn)重整的情況正好相反，通過(guò)重整式清算來(lái)創(chuàng)新推動(dòng)案件審理。需要特別說(shuō)明的是，我們探討續(xù)建資金來(lái)源合法性問(wèn)題的原因是，這類案件有其特定歷史背景，往往囿于以下因素：第一，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行情持續(xù)低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)期低位徘徊，案件涉眾、涉穩(wěn)，破產(chǎn)房企經(jīng)過(guò)數(shù)輪“搶救”，特別是部分企業(yè)得到“類行政接管”措施的安排也于事無(wú)補(bǔ)，這類房企在破產(chǎn)清算受理前早已陷入泥潭難以自拔，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)惡化，購(gòu)房戶債權(quán)人滿為患，如不通過(guò)破產(chǎn)清算加以破產(chǎn)保護(hù)進(jìn)行破局開路，續(xù)建交房將遙遙無(wú)期，能否維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定已成“達(dá)摩克利斯之劍”，危及當(dāng)?shù)卣挠行蚬ぷ?；第二，在買房人眼里，因破產(chǎn)的房企在產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程中需要經(jīng)過(guò)多道行政審批與許可，從某種意義上來(lái)說(shuō)，政府背負(fù)著行政背書和無(wú)限責(zé)任的擔(dān)保。因此，債權(quán)人利益最大化是擺在法院、管理人、債權(quán)人以及其他利益攸關(guān)方面前的具有價(jià)值導(dǎo)向且非?，F(xiàn)實(shí)的課題。

管理人辦好房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算案，能夠?qū)崿F(xiàn)政府保障民生穩(wěn)定這第一要?jiǎng)?wù)，也是題中應(yīng)有之義，除在破產(chǎn)清算受理后盡快開展工作（如：進(jìn)駐房產(chǎn)公司接管財(cái)產(chǎn)、財(cái)務(wù)賬冊(cè)、印鑒、臺(tái)賬資料、各類合同等）外，在資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)全面摸底審計(jì)的基礎(chǔ)上，對(duì)于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的處置方案大致應(yīng)遵循以下價(jià)值規(guī)律：對(duì)于整體規(guī)劃建設(shè)面積已完成超過(guò)七成以上的，拆遷戶與購(gòu)房戶債權(quán)遠(yuǎn)大于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)快速變現(xiàn)價(jià)值（可以評(píng)估價(jià)作為參考）的，應(yīng)多從穩(wěn)定民生與經(jīng)濟(jì)成本考慮，工程續(xù)建竣工后交付為上策。此番做法的好處和實(shí)效在于：符合成本與收益匹配原則，即花小錢辦大事，通過(guò)繼續(xù)營(yíng)業(yè)、履行合同、工程完工、房屋交付、入住辦證等一系列組合舉措，一攬子解決巨額拆遷戶與購(gòu)房戶債權(quán)無(wú)法清償?shù)膯?wèn)題，往往還可清結(jié)數(shù)億破產(chǎn)債權(quán)，使得原本無(wú)法完全清償?shù)?，又極易引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩，導(dǎo)致老百姓群體性上訪事件的拆遷戶與購(gòu)房戶債權(quán)、在建工程優(yōu)先債權(quán)均能實(shí)現(xiàn)相對(duì)較為理想的清償或全額履行，甚至在條件許可的情況下，可借鑒引入重整協(xié)商機(jī)制作為破產(chǎn)清算分配程序的補(bǔ)充方案，為普通債權(quán)人贏得一杯羹的機(jī)會(huì)，從而將全體債權(quán)人的清償比例推向新高度。

二、破產(chǎn)管理人的盡職調(diào)查工作

管理人在上述價(jià)值明確后，實(shí)踐中一般需盡早做好以下工作：

(一)摸排涉房債權(quán)

這是債務(wù)多寡的問(wèn)題。全面了解商品房買賣合同的履行情況，涉及債權(quán)戶數(shù)、金額等，重點(diǎn)審查涉房類債權(quán)的合法性、真實(shí)性，防止虛假申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)滲入導(dǎo)致魚目混珠。

1.以房抵債的原則及審查標(biāo)準(zhǔn)

首當(dāng)其沖就是以房抵債問(wèn)題。以房抵債本質(zhì)上屬于以物抵債，但認(rèn)定審核這類債權(quán)必須遵循商業(yè)規(guī)律，管理人不宜拘泥于傳統(tǒng)思維，否則有可能導(dǎo)致游戲時(shí)規(guī)則是一套，游戲后規(guī)則又是另一套，容易陷入雙重法律評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的“泥沼”中難以自拔，讓參與房地產(chǎn)開發(fā)商事活動(dòng)的各方主體無(wú)所適從。因此，管理人要秉持合法的商業(yè)理性去理解破產(chǎn)房企的商業(yè)模式及其特質(zhì)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，在資金鏈緊繃的情況下，杠桿經(jīng)營(yíng)早已成為包括上市公司在內(nèi)的所有房企的常態(tài)且杠桿率居高不下（當(dāng)然與資本逐利也有關(guān)），土地、房屋、在建工程、預(yù)售房屋等可出售資源均在交易范圍內(nèi)，一般情況下，以房抵債在不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，應(yīng)認(rèn)定其合法有效。所以，審查這類以房抵債可掌握三項(xiàng)原則：物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則①《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。、債權(quán)人利益最大化原則、當(dāng)事人意思自治原則。具體審查標(biāo)準(zhǔn)有六項(xiàng)，下列審查標(biāo)準(zhǔn)中除第一項(xiàng)屬絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)不可違抗外，其他五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)為相對(duì)、參考標(biāo)準(zhǔn)，以示尊重當(dāng)事人以房抵債合意。

（1）以房抵債是否與被拆遷人安置房源相沖突

如以房抵債所涉商品房與被拆遷人安置房源相沖突，則優(yōu)先安排被拆遷人房源，且不繼續(xù)履行房抵債協(xié)議及其商品房買賣合同。以房抵債的債權(quán)人可視具體情況向破產(chǎn)的房企申報(bào)債權(quán)或向其他債務(wù)人主張債權(quán)。但以房抵債中的房源已合法交付給債權(quán)人的除外。

（2）以房抵債中是否存在個(gè)別清償?shù)瓤沙蜂N、無(wú)效的法定情形

如以房抵債的交易屬個(gè)別清償?shù)瓤沙蜂N、無(wú)效的法定情形，則不繼續(xù)履行房抵債協(xié)議及其商品房買賣合同。以房抵債的債權(quán)人可視具體情況向破產(chǎn)的房企申報(bào)債權(quán)或向其他債務(wù)人主張債權(quán)。

（3）以房抵債中是否已實(shí)付大部分房款

如以房抵債中實(shí)付房款未超過(guò)商品房買賣合同總價(jià)的50%，則按上述三大審查原則決定是否繼續(xù)履行房抵債協(xié)議及商品房買賣合同。如不繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議及商品房買賣合同的，以房抵債的債權(quán)人可視具體情況向破產(chǎn)的房企申報(bào)債權(quán)或向其他債務(wù)人主張債權(quán)。但以房抵債中的房源已合法交付給債權(quán)人的除外。

（4）以房抵債中商品房是否合法交付

如以房抵債中房源已合法交付，且不屬個(gè)別清償?shù)瓤沙蜂N、無(wú)效法定情形的，則繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議，確認(rèn)其涉房類債權(quán)。

（5）以房抵債中商品房?jī)r(jià)格是否公允

如以房抵債中商品房買賣備案價(jià)格不公允①指顯著低于市場(chǎng)價(jià)格70%（不含本數(shù)）。，則不繼續(xù)履行房抵債協(xié)議及其商品房買賣合同，但以房抵債中商品房買受人同意補(bǔ)足至公允價(jià)格的情況除外。以房抵債的債權(quán)人可視具體情況向破產(chǎn)的房企申報(bào)債權(quán)或向其他債務(wù)人主張債權(quán)。

（6）以房抵債中所抵債務(wù)是否為破產(chǎn)房企自身債務(wù)

如以房抵債中所抵債務(wù)不屬于破產(chǎn)房企的債務(wù)，則按上述三大審查原則決定是否繼續(xù)履行房抵債協(xié)議及商品房買賣合同。如不繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議及商品房買賣合同的，以房抵債的債權(quán)人可視具體情況向破產(chǎn)的房企申報(bào)債權(quán)或向其他債務(wù)人主張債權(quán)。但以房抵債中的房源已合法交付給債權(quán)人的除外。

2.權(quán)利沖突

房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)中，另一普遍現(xiàn)象是存在“一房二賣”甚至“一房數(shù)賣”的情況，現(xiàn)行法律法規(guī)、司法解釋以及司法案例均有據(jù)可循，在此不贅述；另外因“一賣一抵”，導(dǎo)致買受人即使入住交房后仍然無(wú)法辦證，管理人通常處理這類債權(quán)時(shí)，在確認(rèn)買受人善意買房的前提下，確認(rèn)業(yè)主債權(quán)優(yōu)先，并告知權(quán)利人通過(guò)法院訴訟涂銷抵押權(quán)登記手續(xù)。

（二）摸排財(cái)產(chǎn)價(jià)值

這是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)多少的問(wèn)題。全面了解債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的狀況、性質(zhì)，特別關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)抵押與上述購(gòu)房戶債權(quán)在同一標(biāo)的資產(chǎn)中的權(quán)利交錯(cuò)沖突問(wèn)題。比如：涉及破產(chǎn)案件受理時(shí)異地法院有“渾水摸魚”的情況，有部分異地法院對(duì)債務(wù)人做“突擊式”抵押土地的執(zhí)行，管理人可針對(duì)法院以兩次流拍為由裁定以物抵債的執(zhí)行行為及時(shí)依法提出執(zhí)行異議，并向受理破產(chǎn)法院匯報(bào)緊急案情，尋求司法跨區(qū)域協(xié)調(diào)，最終在省高院層面維持的裁定中成功取回執(zhí)行標(biāo)的歸入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)取回權(quán)，留存了重整式破產(chǎn)清算的“火種”。

（三）模擬測(cè)算比較

這是債務(wù)與財(cái)產(chǎn)折算后的清償比例問(wèn)題。對(duì)于涉及多達(dá)近千戶購(gòu)房戶債權(quán)人的房企破產(chǎn)，且存量財(cái)產(chǎn)能夠滿足繼續(xù)履行合同所需資金的，一般情況下宜繼續(xù)履行合同，但需要回答一個(gè)現(xiàn)金流問(wèn)題，即解除商品房買賣合同需要多少清償購(gòu)房戶債權(quán)資金與繼續(xù)履行商品房買賣合同所需投入資金，這兩者孰高孰低。在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍及其價(jià)值確定、市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定的情況下，只要后者較低，繼續(xù)履行合同對(duì)全體債權(quán)人就較為有利且合法，可減少社會(huì)動(dòng)蕩，因?yàn)?，根?jù)法釋〔2002〕16 號(hào)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定：消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。因此，從債權(quán)類別及順序來(lái)說(shuō)，被征收戶、購(gòu)房戶的業(yè)主債權(quán)是優(yōu)先于享有抵押權(quán)的債權(quán)人的債權(quán)。

（四）售后定向回售

這是路徑安排的可選項(xiàng)。主要涉及不動(dòng)產(chǎn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣。作為資產(chǎn)的買受人來(lái)說(shuō)，其參拍時(shí)已無(wú)條件響應(yīng)了拍賣公告與須知內(nèi)容，需要在資產(chǎn)買受后經(jīng)營(yíng)開發(fā)中將所建房屋按固定房屋單價(jià)回售給債務(wù)人，由管理人對(duì)購(gòu)房戶債權(quán)人作定向安排，因此，此類做法本質(zhì)上仍然是繼續(xù)履行合同，只是在履行時(shí)間、方式上作了相應(yīng)遞延。這種方法常用于（也僅局限于）破產(chǎn)房企名下尚有大部分在建工程未交付、土地上未有建筑物的案例，而對(duì)于已竣工或雖未竣工但實(shí)際已交付建筑物的破產(chǎn)房企，不宜適用，因?yàn)檫@樣反而適得其反，勞民傷財(cái)。

三、解決續(xù)建資金問(wèn)題的嘗試

續(xù)建資金的“短融”是困擾重整式清算中“援軍”資金的出路與回路問(wèn)題。房企破產(chǎn)后，賬上一般都沒(méi)錢，此問(wèn)題雖然很大程度上在《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問(wèn)題的解釋（三）》第二條第一款歸類為共益?zhèn)鶆?wù)得以解決，但實(shí)踐中，房企破產(chǎn)受理前不動(dòng)產(chǎn)幾乎均已抵押，剩余財(cái)產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)后不足以支付巨額共益?zhèn)鶆?wù)①《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法〉若干問(wèn)題的解釋》第四十二條人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后發(fā)生的下列債務(wù)，為共益?zhèn)鶆?wù)：（一）因管理人或者債務(wù)人請(qǐng)求對(duì)方當(dāng)事人履行雙方均未履行完畢的合同所產(chǎn)生的債務(wù)；（二）債務(wù)人財(cái)產(chǎn)受無(wú)因管理所產(chǎn)生的債務(wù)；（三）因債務(wù)人不當(dāng)?shù)美a(chǎn)生的債務(wù)；（四）為債務(wù)人繼續(xù)營(yíng)業(yè)而應(yīng)支付的勞動(dòng)報(bào)酬和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用以及由此產(chǎn)生的其他債務(wù)；（五）管理人或者相關(guān)人員執(zhí)行職務(wù)致人損害所產(chǎn)生的債務(wù)；（六）債務(wù)人財(cái)產(chǎn)致人損害所產(chǎn)生的債務(wù)。第四十三條破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)由債務(wù)人財(cái)產(chǎn)隨時(shí)清償。債務(wù)人財(cái)產(chǎn)不足以清償所有破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)的，先行清償破產(chǎn)費(fèi)用。債務(wù)人財(cái)產(chǎn)不足以清償所有破產(chǎn)費(fèi)用或者共益?zhèn)鶆?wù)的，按照比例清償。債務(wù)人財(cái)產(chǎn)不足以清償破產(chǎn)費(fèi)用的，管理人應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)人民法院終結(jié)破產(chǎn)程序。人民法院應(yīng)當(dāng)自收到請(qǐng)求之日起十五日內(nèi)裁定終結(jié)破產(chǎn)程序，并予以公告。，因此，為更好地解決此類問(wèn)題，應(yīng)由資金融出方向施工單位出借資金，由破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)后支付工程款。當(dāng)然，為確保借貸資金定向歸還的安全，可由管理人將工程款直接支付給資金融出方。此類做法的法律依據(jù)仍是上述法釋〔2002〕16 號(hào)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定。

抵押權(quán)能否突破（即對(duì)于抵押權(quán)優(yōu)先的限縮與例外）是解決優(yōu)先權(quán)內(nèi)部沖突與外部沖突的問(wèn)題。

所謂內(nèi)部沖突，是指抵押權(quán)優(yōu)先債權(quán)人之間的沖突，破產(chǎn)房企的抵押財(cái)產(chǎn)不僅限于項(xiàng)目用地范圍的不動(dòng)產(chǎn)抵押，也包括破產(chǎn)房企自持的且不在續(xù)建地塊上的固定資產(chǎn)房屋但也設(shè)定了抵押，這兩類財(cái)產(chǎn)如被出賣后是否可參照上述項(xiàng)目用地范圍內(nèi)抵押財(cái)產(chǎn)變賣后用于合同履行所需資金的安排。實(shí)踐中，反對(duì)者有之，肯定者也有，在此，筆者贊成折中說(shuō)。在現(xiàn)行法律、司法解釋不夠明確的情況下，可探索通過(guò)債權(quán)人意思自治達(dá)成協(xié)議完成續(xù)建合法性問(wèn)題的回答，但折中說(shuō)實(shí)踐起來(lái)難度非常大。

所謂外部沖突[1]25，是指抵押權(quán)優(yōu)先債權(quán)人與被征收戶、業(yè)主債權(quán)、在建工程優(yōu)先債權(quán)的沖突，處理這類沖突，常州地區(qū)普遍做法是適用法釋〔2002〕16號(hào)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的規(guī)定。

另外，如抵押土地未經(jīng)拍賣但用于破產(chǎn)案件繼續(xù)履行合同，因土地上存在抵押他項(xiàng)登記而阻礙業(yè)主辦證的，管理人將在審查確認(rèn)抵押權(quán)人已作出放行債務(wù)人辦理商品房預(yù)售許可證同意手續(xù)的情況下，向受理破產(chǎn)清算法院提請(qǐng)涂銷抵押權(quán)他項(xiàng)權(quán)證的登記，以利于業(yè)主交房后辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

破產(chǎn)房企的續(xù)建合法性問(wèn)題論證，如果能在司法實(shí)踐中探尋出基本模式，則有其深遠(yuǎn)的法律意義。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格不可能永遠(yuǎn)保持上行，在這種上行狀態(tài)中解決續(xù)建問(wèn)題相對(duì)來(lái)說(shuō)容易取得皆大歡喜的良好局面；而如果價(jià)格在下行趨勢(shì)或處在穩(wěn)中有漲的氛圍中，在“房住不炒”的指導(dǎo)精神下，續(xù)建合法性問(wèn)題較難解決，但這對(duì)于適用房企破產(chǎn)清算案件有著更為廣闊的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。相信上述情況隨著越來(lái)越多的破產(chǎn)屆專家認(rèn)同破產(chǎn)法是國(guó)家轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)的“憲法”[1]10～42，會(huì)有所突破與創(chuàng)新，我們期望有更多系統(tǒng)論方式的政策制度出臺(tái)[1]7。