魏楓凌

三四線城市的房地產(chǎn)銷售高增長已經(jīng)帶動一季度經(jīng)濟(jì)增長高出市場預(yù)期，并且有望將這種勢頭延續(xù)到二季度。

一季度經(jīng)濟(jì)增長超預(yù)期，房地產(chǎn)起到了重要作用。雖然房地產(chǎn)銷售增速開始下降，但資金回籠以及差異化土地供應(yīng)制度在二季度對于開發(fā)投資仍將起到推動作用，特別是三四線城市去庫存發(fā)力。向前看，三四線城市房地產(chǎn)能否延續(xù)去庫存勢頭，將是經(jīng)濟(jì)能否保持上行的主要不確定性，多位專家對《證券市場周刊》記者表示，這一勢頭在二季度尚能延續(xù)。

房地產(chǎn)在2016年開始了一輪價格上漲，到了2016年10月份以后政府開始限制房地產(chǎn)，到現(xiàn)在各地對房地產(chǎn)的調(diào)控力度還在不斷地加大。2017年3月份，房地產(chǎn)的銷售增長速度還是有所放緩的。銷售面積1-2月份累計增速還有25%，1-3月份就只有19.5%。

但是，如果看房地產(chǎn)開發(fā)投資，其增速還在加快，一季度房地產(chǎn)投資達(dá)到了9.1%，3月份當(dāng)月達(dá)到9.4%，高于2016年的水平。其中，住宅投資1.3萬億元，增長11.2%，增速提高2.2個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。

“當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比較高，超出很多人的預(yù)料，主要的原因是房地產(chǎn)的銷售比較好?！眹倚畔⒅行念A(yù)測部主任祝寶良在中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心一季度經(jīng)濟(jì)形勢分析與展望會上稱，“另外，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，除了控需求以外，還在增加供給。我們看到土地出讓的面積還是有所回升的?！?/p>

4月14日，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)布通知，將根據(jù)商品住宅的消化周期來調(diào)整住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

財政部公布的全國政府性基金收支情況維持在較高增速，1-3月份累計政府性基金收入同比增長27.5%，支出是同比增長18.6%?！斑@種情況是出乎意料的，但卻直接反映出房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度?！敝袊鴩H經(jīng)濟(jì)交流中心副總經(jīng)濟(jì)師徐洪才稱。

3月份，統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.13，比2月份提高0.37點。

房地產(chǎn)市場兩個不同步現(xiàn)象值得關(guān)注。1-3月份，房屋新開工面積增長11.6%，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的施工面積增長只有3.1%，且增速比1-2月份回落0.1個百分點。另外，土地市場也存在不同步的情況。1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地的購置面積同比增長只有5.7%，而土地成交價格價款增長了16.7%。

新開工面積增速明顯快于施工面積增速，反映出房地產(chǎn)企業(yè)在消化土地庫存。而土地成交價款增長速度明顯高于購置土地面積增長速度，房企土地儲備并不充足，需要在競爭當(dāng)中高價拿地。

“土地的成交金額上升的速度和面積之間不同步，這反映出房價是受土地成本推動的，地方政府土地對土地財政的依賴情況并沒有根本改變?！毙旌椴欧Q。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位的情況現(xiàn)在看來還是比較好的。1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.57萬億元，同比增長11.5%，增速比1-2月份提高4.5個百分點。在房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措的各個來源當(dāng)中，定金及預(yù)收款1萬億元，增長27.0%。

“這種提升我覺得應(yīng)該兩方面來看，一方面是從供給的角度，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位有保障，意味著未來一到兩年住宅的供給還是比較充足的。這也是有利于抑制價格上漲的一個積極因素?！毙旌椴胖赋觥?/p>

“現(xiàn)在一二線城市房地產(chǎn)的庫存和銷售比是非常低的，基本上是到了無房可賣的地步，開發(fā)商的信心較足，三四線城市如果銷量也不錯，在這種背景下，我覺得二季度的經(jīng)濟(jì)最終的結(jié)果可能比市場預(yù)期的要好一點。”鵬揚基金總經(jīng)理楊愛斌在中央結(jié)算公司金融街十號論壇上稱?！暗侨木€城市銷售的強勁增長在下半年很難持續(xù)，最終給經(jīng)濟(jì)帶來下行壓力?！?/p>

徐洪才也指出，2016年四季度以來的銷售金額目前雖然比較高，但是已有回落的跡象，跟2016年同期相比，當(dāng)時一季度房屋的銷售金額是增長50%以上，現(xiàn)在基本上不到當(dāng)時的二分之一，增長速度回落明顯，顯示后勁不足。