史上最嚴(yán)調(diào)控政策籠罩下，房地產(chǎn)市場(chǎng)炙熱的流動(dòng)性或?qū)⒈槐鶅觥?/p>

自2016年9月30日全國(guó)掀起一輪樓市調(diào)控至今，已有45個(gè)以上城市出臺(tái)各種房地產(chǎn)調(diào)控政策140余次，調(diào)控范圍從需求端的限購(gòu)、限貸到供給端的限售、土地新政，且到目前為止，政策并沒(méi)有停步的跡象。

沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)就沒(méi)有傷害。

火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了史上最嚴(yán)的調(diào)控——從需求端的限購(gòu)、限貸到供給端的限改、限售，全方位的調(diào)控政策籠罩下，房地產(chǎn)市場(chǎng)炙熱的流動(dòng)性或?qū)⒈槐鶅觥?/p>

長(zhǎng)江證券的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月第二周，全國(guó)30城市商品房成交面積為304萬(wàn)平方米，周跌幅達(dá)到44%。分城市來(lái)看，一線、二線城市成交量環(huán)比增速分別為-62%、-45%，顯著弱于2016年同期，三線城市周增速環(huán)比也下滑51個(gè)百分點(diǎn)至-20%。

同時(shí)，全國(guó)土地市場(chǎng)也收縮顯著。4月第二周，100個(gè)大中城市土地供應(yīng)占地面積為308萬(wàn)平方米，周環(huán)比下降77%，交易量較2016年同期同比下降50%。土地掛牌價(jià)格周均價(jià)為1436元/平方米，周環(huán)比下降33%，成交價(jià)格顯著弱于近年同期。

長(zhǎng)江證券表示，前期一系列地產(chǎn)調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，或?qū)⑹潜据喌禺a(chǎn)周期轉(zhuǎn)弱的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。

本輪地產(chǎn)調(diào)控自2016年至今，延續(xù)收緊與去庫(kù)存并存的思路，在逐級(jí)而下的漸進(jìn)式調(diào)控下，經(jīng)歷了“一線收緊，集中東部”-“深入二線，擴(kuò)散中部”-“深調(diào)一二線，下沉三四線”的三輪。而地產(chǎn)銷(xiāo)售受調(diào)控政策影響也呈現(xiàn)三個(gè)階段。

3月的系列調(diào)控以北京“3·17新政”為代表，地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步強(qiáng)化，許多城市的調(diào)控力度堪稱(chēng)“史上最嚴(yán)”，也成為本輪地產(chǎn)周期轉(zhuǎn)弱的核心驅(qū)動(dòng)，銷(xiāo)量的大幅轉(zhuǎn)弱或?qū)⑹侵匾盘?hào)。

此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的3月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積分別為1.2萬(wàn)億元、1.5億平方米，分別同比上漲24.4%和14.7%；新開(kāi)工面積1.4億平方米，同比上升13.1%；開(kāi)發(fā)投資額9438億元，同比上升9.4%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇在新聞發(fā)布會(huì)上表示，從2016年9月30日以后，針對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的情況，地方政府相繼出臺(tái)了一些調(diào)控政策，2017年3月份，有些地方房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了新一輪反彈，為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲和防范風(fēng)險(xiǎn)，又進(jìn)一步增加了一些調(diào)控措施。因?yàn)樾乱惠喺{(diào)控措施是3月17日以后陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)的，對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)，包括對(duì)房?jī)r(jià)，還有其他房地產(chǎn)方面指標(biāo)的影響，有可能在4月份乃至以后陸續(xù)有所顯現(xiàn)。

自2016年9月30日全國(guó)掀起一輪樓市調(diào)控至今，已有45個(gè)以上城市出臺(tái)各種房地產(chǎn)調(diào)控政策140余次，調(diào)控范圍從需求端的限購(gòu)、限貸到供給端的限售、土地新政，且到目前為止，政策并沒(méi)有停步的跡象。

調(diào)控蔓延全國(guó)

2016年10月份以來(lái)，各地紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，用以遏制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱發(fā)展。

2017年“兩會(huì)”上，中央層面對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的表述，一方面是側(cè)重長(zhǎng)效機(jī)制建立，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展；另一方面是強(qiáng)調(diào)因城施策，并繼續(xù)去庫(kù)存。雖然沒(méi)有直接提及“房?jī)r(jià)”，但是，“引導(dǎo)房地產(chǎn)投資行為、合理引導(dǎo)預(yù)期”的定調(diào)，事實(shí)上已從側(cè)面反映了政府對(duì)于地產(chǎn)的態(tài)度。

北京拉開(kāi)了新一輪地產(chǎn)調(diào)控的大幕。自3月17日開(kāi)始，北京市連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，針對(duì)購(gòu)房門(mén)檻、購(gòu)房成本、產(chǎn)品類(lèi)型、限購(gòu)范圍等一系列內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)控和升級(jí)，并且嚴(yán)堵了通過(guò)離婚、通過(guò)企業(yè)炒房等政策漏洞，使得北京市場(chǎng)整體迎來(lái)了全國(guó)最嚴(yán)苛的政策環(huán)境。

進(jìn)入4月份以來(lái)，調(diào)控之勢(shì)迅速蔓延，各城市密集出臺(tái)收緊的政策措施，包括原有調(diào)控政策力度加碼、更多三四線城市和縣級(jí)市加入調(diào)控行列，對(duì)于二手房市場(chǎng)特別是中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)厲的管控，在部分熱點(diǎn)城市還推出了限改和限售的政策手段。

4月10日深夜，東莞限購(gòu)再度升級(jí)，規(guī)定非當(dāng)?shù)貞?hù)籍購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)首套房需提供兩年內(nèi)在當(dāng)?shù)刂鹪逻B繳1年的社?；騻€(gè)稅證明，同時(shí)規(guī)定，東莞市內(nèi)購(gòu)房的（含新房和二手房），須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)兩年后方可上市交易。此次政策出臺(tái)，是東莞繼3月21日的“限價(jià)令”后再次升級(jí)的樓市調(diào)控政策。

同一日，河北承德市宣布將實(shí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸政策，非本市戶(hù)籍的居民僅限購(gòu)1套商品住房，且新購(gòu)買(mǎi)的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)兩年后方可轉(zhuǎn)讓。貸款方面，承德市戶(hù)籍、非戶(hù)籍居民家庭首套房首付款比例分別不低于30%、50%，二套房首付款比例分別不低于40%、50%，停止第3套及以上住房的個(gè)人貸款。

4月12日，佛山市住房公積金管理中心宣布，提高購(gòu)買(mǎi)第二套住房公積金貸款利率，為同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍。

4月14日，海南出臺(tái)限購(gòu)商品住宅政策。非本省戶(hù)籍居民限購(gòu)1套商品住宅，本省戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)兩套。居民家庭新購(gòu)買(mǎi)的第2套及以上新建商品住宅，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)兩年后方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)黄笫聵I(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買(mǎi)的新建商品住宅，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)3年后方可轉(zhuǎn)讓。

4月15日，河北雄安新區(qū)臨時(shí)黨委、籌委會(huì)發(fā)布文件，堅(jiān)決嚴(yán)厲打擊土地、房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法犯罪行為，對(duì)炒房炒地、圈地囤地等行為，持續(xù)保持嚴(yán)管、嚴(yán)打高壓態(tài)勢(shì)；對(duì)違法違規(guī)的，發(fā)現(xiàn)一起、查處一起，絕不姑息手軟。對(duì)一切妨礙新區(qū)規(guī)劃建設(shè)大局的行為，都將依法予以堅(jiān)決糾正。

同一日，秦皇島市政府出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見(jiàn)，成為河北第七座住房限購(gòu)城市。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自3月17日以來(lái)，河北省已有石家莊、保定、廊坊、滄州、承德、秦皇島、唐山共七個(gè)區(qū)域發(fā)布樓市限購(gòu)政策。

4月17日，蘭州市公布了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的具體措施，對(duì)主城區(qū)實(shí)施區(qū)域限購(gòu)，蘭州市戶(hù)籍家庭已有兩套及兩套以上住房的，不得在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)再次購(gòu)買(mǎi)住房；非蘭州市戶(hù)籍家庭有一套及一套以上住房的，不能在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)再購(gòu)房。同時(shí)，蘭州市還明確在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)執(zhí)行差別化信貸政策。

自2016年9月30日全國(guó)掀起一輪樓市調(diào)控后，已有45個(gè)以上城市出臺(tái)各種房地產(chǎn)調(diào)控政策140余次，在出臺(tái)限購(gòu)、限貸常規(guī)調(diào)整政策的同時(shí)，部分城市更是祭出了大殺招——限售。

3月25日，廈門(mén)市對(duì)商品住宅出臺(tái)了限售政策，標(biāo)志著供給端樓市調(diào)控的展開(kāi)。

廈門(mén)市住建部門(mén)發(fā)布樓市新規(guī)，要求新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿(mǎn)兩年方可上市交易，這也是全國(guó)首個(gè)推出類(lèi)似政策的城市。

此后，“限售令”陸續(xù)在國(guó)內(nèi)10多個(gè)城市推開(kāi)，按出臺(tái)政策的時(shí)間順序看，有廈門(mén)市、杭州市、福州市、廣州市、青島市、啟東市、保定市徐水區(qū)、保定白溝新城管理委員會(huì)、長(zhǎng)樂(lè)市、常州市、惠州市、珠海市、東莞市、揚(yáng)州市、成都市和海南省。其中，隸屬保定高碑店市的白溝鎮(zhèn)，限售時(shí)間最長(zhǎng)，為5年。

調(diào)控之需求端

對(duì)于需求端的調(diào)控，限購(gòu)與限貸是最常用的政策手段。

限購(gòu)開(kāi)始于2010年4月的北京，隨后向全國(guó)推廣。2014年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況不佳，在去庫(kù)存浪潮下，全國(guó)除京滬深等一線城市外，限購(gòu)都開(kāi)始松綁甚至取消。到2016年，隨著市場(chǎng)回暖，首先從一線城市開(kāi)始，限購(gòu)又進(jìn)入了加碼的周期。2016年下半年，二線城市的限購(gòu)措施也重新陸續(xù)推出。進(jìn)入2017年，由于市場(chǎng)仍然過(guò)熱，限購(gòu)再一次加碼。

限貸也就是差別化住房信貸政策，其歷史要遠(yuǎn)遠(yuǎn)長(zhǎng)于限購(gòu)政策。不過(guò)，2016年前限貸政策基本是全國(guó)范圍的。2016年后，限貸政策越來(lái)越成為一種區(qū)域性的政策。

中信證券表示，限購(gòu)限貸政策既可以說(shuō)是市場(chǎng)變化的原因，也可以說(shuō)是市場(chǎng)變化的結(jié)果。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲壓力較大，限購(gòu)限貸就會(huì)進(jìn)入加碼的周期；當(dāng)市場(chǎng)走勢(shì)基本平穩(wěn)，限購(gòu)限貸政策也可能保持平穩(wěn)；當(dāng)市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大，限購(gòu)限貸就可能進(jìn)入逐漸松綁的周期。

2017年和此前的差別則是，區(qū)域之間的差異度越來(lái)越大。部分區(qū)域的去庫(kù)存政策仍然一直持續(xù)，另一些熱點(diǎn)城市則進(jìn)入了收緊的周期，北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市的限購(gòu)政策基本一致，且均達(dá)到了歷史上最為嚴(yán)格的情況。

進(jìn)入3月后，政策調(diào)控從力度上進(jìn)一步加碼升級(jí)，從范圍上進(jìn)一步蔓延擴(kuò)散。限購(gòu)方面，已經(jīng)限購(gòu)的城市細(xì)化區(qū)域執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、繼續(xù)提高購(gòu)房資格的門(mén)檻，此前未限購(gòu)的房?jī)r(jià)熱度較高的城市也開(kāi)始限購(gòu)。限貸方面，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)幾乎一律收緊至“認(rèn)房又認(rèn)貸”。且與2011年相比，地方政府以及商業(yè)銀行等對(duì)于限購(gòu)限貸調(diào)控政策的執(zhí)行和落實(shí)，態(tài)度更為堅(jiān)決。

而且，本輪政策調(diào)控比2011年多了一個(gè)新維度，就是對(duì)于二手房市場(chǎng)的管控。

與政府對(duì)新房市場(chǎng)擁有從供給主體到需求主體的全方位調(diào)控能力不同，在二手房市場(chǎng)，供需主體大多數(shù)情況下都是個(gè)人，而且交易大部分還是需要通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行撮合。因此，對(duì)于二手房市場(chǎng)的調(diào)控，目前來(lái)看重點(diǎn)就是對(duì)于中介機(jī)構(gòu)的管控。

按照對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度，限購(gòu)政策方面影響較大的包括分區(qū)限購(gòu)與商住增量限售、存量限購(gòu)。

所謂分區(qū)限購(gòu)政策，就是不是只要求某城市的戶(hù)籍，而是要求城市中某個(gè)區(qū)的戶(hù)籍或社保、納稅證明才有資格買(mǎi)房。中信證券認(rèn)為，如果市場(chǎng)在短期仍有過(guò)熱之虞，分區(qū)限購(gòu)的確是精準(zhǔn)打擊的有效工具。如，北京通州和成都就是典型的例子。

此外，北京市還對(duì)商住房進(jìn)行了增量限售（也就是不允許出售給個(gè)人），存量限購(gòu)（即個(gè)人購(gòu)買(mǎi)存量商住房需要滿(mǎn)足在北京無(wú)房、五年社保、納稅證明等條件）。而且，政策還要求銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商住產(chǎn)品的個(gè)人購(gòu)房貸款發(fā)放。

中信證券認(rèn)為，這一政策雖對(duì)商住產(chǎn)品影響很大，但對(duì)市場(chǎng)整體的影響是比較小的。政策之所以選擇在商住發(fā)力，一方面是為了維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性；另一方面則是選擇一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域繼續(xù)傳達(dá)嚴(yán)厲調(diào)控的預(yù)期。

限貸政策中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的手段包括改變首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與延長(zhǎng)貸款發(fā)放時(shí)間，取消利率折扣優(yōu)惠。

所謂改變首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，一般是說(shuō)開(kāi)始執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的辦法，對(duì)已有貸款記錄的居民改善性購(gòu)房執(zhí)行二套房的首付標(biāo)準(zhǔn)。更常見(jiàn)的則是，單獨(dú)設(shè)立無(wú)房有貸記錄居民的首付比例標(biāo)準(zhǔn)。

由于2017年前3個(gè)月按揭貸款發(fā)放規(guī)模巨大，未來(lái)按揭放款周期拉長(zhǎng)，利率折扣優(yōu)惠逐漸被取消是大概率事件。而未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，就要取決于利率上行的幅度。

央行數(shù)據(jù)顯示，2016年全年，全國(guó)人民幣貸款增加12.65萬(wàn)億元，其中，以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款增加5.68萬(wàn)億元，占比達(dá)到45%。在“兩會(huì)”期間，央行營(yíng)業(yè)管理部主任周學(xué)東曾表示，個(gè)人房貸在新增貸款的占比預(yù)計(jì)2017年會(huì)下降到30%以?xún)?nèi)。

農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)郭寧寧日前也表示，2017年將對(duì)個(gè)人住房貸款的投放進(jìn)行總量調(diào)控，預(yù)計(jì)新增個(gè)人住房貸款不會(huì)超過(guò)2016年。

房貸額度的調(diào)控帶來(lái)兩個(gè)后果：房貸利率上升與放款周期變長(zhǎng)。

目前，出臺(tái)調(diào)控政策的大部分城市房貸利率已從9折變?yōu)?.5折，購(gòu)房成本提升。目前，央行的5年以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，以按貸款100萬(wàn)元、20年期等額本息還款法為例，若是利率打9折，即年利率4.41%，月供款為6278元，累計(jì)支付利息總額50.67萬(wàn)元；如果利率折扣9.5折，即年利率4.655%，月供款6410元，累計(jì)支付利息總額53.85萬(wàn)元。

按照海通證券的觀察，3月份全國(guó)35個(gè)城市首套房貸款平均利率已升至4.49%。

同時(shí)，房貸放款周期被拉長(zhǎng)，部分城市走完流程最少要3個(gè)月，以前則僅需一個(gè)多月。

調(diào)控之供給端

廣發(fā)證券表示，如果說(shuō)，新房市場(chǎng)的限購(gòu)限貸政策著力點(diǎn)是需求端，那么，對(duì)二手房中介機(jī)構(gòu)的管控著力點(diǎn)可以算是“半個(gè)”供給端，而事實(shí)上，本輪政策調(diào)控針對(duì)供給端也有非常嚴(yán)厲的手段，主要是兩個(gè)方面：第一個(gè)是改進(jìn)土地供應(yīng)管理與嚴(yán)格規(guī)范房屋土地規(guī)劃用途；第二個(gè)是住房“限售”，該政策在過(guò)往調(diào)控周期中幾乎沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，可以說(shuō)是本輪調(diào)控首創(chuàng)。

4月6日，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求加強(qiáng)和改進(jìn)住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控，改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

隨后在4月7日，北京市發(fā)布了《2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，明確未來(lái)五年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬(wàn)套房。

新計(jì)劃下，北京住宅供地較之前版本上調(diào)至1200公頃，與2016年計(jì)劃持平，其中保障性安居工程用地供應(yīng)較原計(jì)劃增加200公頃，商品住宅用地較原計(jì)劃增長(zhǎng)1.5倍，由 260公頃增加至 650公頃。

根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)，北京新建住宅在過(guò)去5年價(jià)格上漲77%，在全國(guó)排名前列。尤其從2016年四季度以來(lái)，主流城市持續(xù)出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，而北京市場(chǎng)逆勢(shì)保持高熱度，二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，至2017年3月份，北京二手房成交均價(jià)超過(guò)67000元/平米，2017年以來(lái)二手房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)北京和上海。

中信建投認(rèn)為，近年來(lái)北京市場(chǎng)住宅價(jià)格保持高速增長(zhǎng)除了經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)、人口的持續(xù)導(dǎo)入，更為重要的原因在于商品房新增供給的持續(xù)收縮。過(guò)去5年，北京市住宅用地實(shí)際供應(yīng)面積5492公頃，且從2010年以來(lái)持續(xù)下降，供應(yīng)計(jì)劃完成率僅為74%。其中，2016年實(shí)際土地供應(yīng)面積僅為470公頃，計(jì)劃完成率不到30%。

住宅用地供給持續(xù)收縮帶來(lái)了一二級(jí)兩大市場(chǎng)的供不應(yīng)求。土地市場(chǎng)方面，2016年，北京土地成交金額雖然同比下降60%，但是地王數(shù)量達(dá)到9個(gè)，平均溢價(jià)率31%，在全國(guó)排名第16 名；住宅市場(chǎng)方面，2016年，北京新房住宅成交11.5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)25%，新房均價(jià)同比增長(zhǎng)32%，創(chuàng)下歷史新高。

而且，新房市場(chǎng)的供不應(yīng)求還帶來(lái)成交結(jié)構(gòu)的變化，使得更多需求向商辦類(lèi)產(chǎn)品以及二手房轉(zhuǎn)移。據(jù)中信建投統(tǒng)計(jì)，2016年、2017年，北京商住類(lèi)產(chǎn)品成交占比超過(guò)65%，達(dá)到歷史新高。2017年前3個(gè)月，二手房成交占比超過(guò)70%，遠(yuǎn)超過(guò)2016年同期水平，這些都是新增供應(yīng)壓縮帶來(lái)的結(jié)果。

而增加供地正是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的治本之策。增加住宅用地供應(yīng)，有助于平抑一二線城市當(dāng)前過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。

方正證券表示，雖然此前在多省份的供給側(cè)改革文件中，已經(jīng)出臺(tái)過(guò)高庫(kù)存地級(jí)市減少甚至停止供地的政策。但是此次兩部委首次統(tǒng)一出臺(tái)土地供應(yīng)掛鉤去化周期的政策，是在供給端建立長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措，也是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的破冰之舉。

土地供應(yīng)掛鉤商品房消化周期，分級(jí)指導(dǎo)，能夠確保庫(kù)存基本穩(wěn)定，需求端反向壓制供給端，劃定土地供應(yīng)的規(guī)模。未來(lái)幾年，這些政策將對(duì)改善土地市場(chǎng)供給彈性不足起到關(guān)鍵作用，更有利于供地節(jié)奏符合市場(chǎng)需求。

北京房地產(chǎn)政策是全國(guó)房地產(chǎn)政策的先導(dǎo)，北京去化周期并不是最低的，北京率先表態(tài)，預(yù)計(jì)各地也將迅速跟進(jìn)，因地制宜出臺(tái)土地供應(yīng)計(jì)劃。土地供應(yīng)與去化周期掛鉤的長(zhǎng)效機(jī)制有望快速鋪開(kāi)：一線、熱點(diǎn)二線、強(qiáng)三線有望增加土地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；而高庫(kù)存的三四線城市，房企拿地意愿不足，政府主動(dòng)收縮供地計(jì)劃，給去庫(kù)存上了“雙重險(xiǎn)”。

華泰證券也認(rèn)為，從歷次房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)看，各級(jí)政府控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策主要側(cè)重于對(duì)需求的抑制。通過(guò)“限購(gòu)限貸”等需求側(cè)政策，短期內(nèi)能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著的“量縮價(jià)平”的影響，但長(zhǎng)期來(lái)看，被壓抑的需求依然存在，隨著政策的放開(kāi)，將會(huì)集中釋放，繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。

本次土地供給政策對(duì)癥下藥，從根本上解決了供需問(wèn)題，是房?jī)r(jià)過(guò)熱的真正的解決之法。增加土地供給能夠在一定程度上為需求端政策松綁，預(yù)計(jì)中長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)限貸政策會(huì)放開(kāi)。

除了建立土地供給長(zhǎng)效機(jī)制之外，本輪調(diào)控的“限改”和“限售”對(duì)于供給端的限制更為直接，也更為嚴(yán)厲。

限改比較常見(jiàn)的是商業(yè)辦公用地改作居住用地使用，并最終以公寓的形式推出進(jìn)入市場(chǎng)，即“商改住”。

在住房供給稀缺、或商辦物業(yè)過(guò)剩的城市，“商改住”非常流行，甚至成為商辦物業(yè)去庫(kù)存的一種手段。

在本輪政策調(diào)控中，上海和北京均針對(duì)“商改住”出臺(tái)了限制措施。上海是自2017年1月6日起暫停“商改住”類(lèi)項(xiàng)目的網(wǎng)簽，上海各個(gè)區(qū)內(nèi)基本均已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行；北京的政策則更為嚴(yán)厲，不僅嚴(yán)查“商改住”，并且限制新建以及在建商辦類(lèi)項(xiàng)目的出售對(duì)象不得為個(gè)人，這既是“限改”、也是“限售”。

廣東省雖然在前期出臺(tái)的住房租賃相關(guān)文件中提到了“允許將在建、建成和庫(kù)存的商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地”，但是，目前尚未看到具體操作標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際案例，同時(shí)，根據(jù)文件精神，即使改為住宅，大概率也只會(huì)允許出租而不會(huì)允許出售。

限售的核心內(nèi)容是居民家庭新購(gòu)買(mǎi)的住房在取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)規(guī)定年限之后方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)奘劭梢詷O大遏制房地產(chǎn)炒作，被視為“斬?cái)鄻鞘辛鲃?dòng)性”的狠招。

目前，青島、廣州、福州、杭州、廈門(mén)、北京等城市都出臺(tái)了限售的規(guī)定，各地政策細(xì)節(jié)略有區(qū)別。廣發(fā)證券認(rèn)為，限購(gòu)限貸的嚴(yán)格落實(shí)已擠出了大部分投資性需求，因此，限售對(duì)于市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)為二手房供給的收縮。

業(yè)內(nèi)人士表示，限購(gòu)限貸政策執(zhí)行期相對(duì)較短，一般為1-2年，而限售則通常要2-3年左右。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，各大城市銷(xiāo)售面積波峰自2015年7月開(kāi)始出現(xiàn)，主要集中在2015年9月-2016年3月，這個(gè)階段的成交量高峰基本已經(jīng)過(guò)去；銷(xiāo)售面積波谷自2016年6月開(kāi)始出現(xiàn)，主要將集中在2016年10月-2017年10月，未來(lái)一年內(nèi)大多數(shù)城市將迎來(lái)市場(chǎng)成交量波谷?，F(xiàn)在各城市推出限售政策的時(shí)間恰與下行周期時(shí)間相匹配。

各熱點(diǎn)城市政府在推出限購(gòu)限貸令之后，又加上限售，其意圖十分明顯，就是想在降杠桿的同時(shí)，防止投機(jī)者大量拋售房源，給金融帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

地產(chǎn)還會(huì)好嗎？

雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度超過(guò)了2010-2011年周期，但高華證券認(rèn)為，到目前為止，調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限。

其原因在于：購(gòu)房者在看到此前幾輪調(diào)控周期過(guò)后房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的走勢(shì)之后信心愈發(fā)增強(qiáng)；供應(yīng)減少；其他替代性投資渠道依然有限。高華證券認(rèn)為，上述問(wèn)題都沒(méi)有快速解決的方案，預(yù)計(jì)調(diào)控將繼續(xù)加碼。

天風(fēng)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉煜輝表示，對(duì)于本輪房地產(chǎn)調(diào)控不能簡(jiǎn)單地回看歷史，沒(méi)有什么可比性，它的重要前提已經(jīng)發(fā)生了變化。前面幾次房地產(chǎn)調(diào)控，都在人民幣升值周期中，匯率沒(méi)有問(wèn)題，而這次的房地產(chǎn)調(diào)控事關(guān)整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和金融安全，所以調(diào)控態(tài)度尤其堅(jiān)決，各種政策齊下，把市場(chǎng)的流動(dòng)性徹底打掉，冷卻了下來(lái)。

劉煜輝表示，2017年可能真正能夠成為中國(guó)這一輪房地產(chǎn)的繁榮周期的一個(gè)頂點(diǎn)，一個(gè)拐點(diǎn)。

隨著限購(gòu)限貸等各種政策的發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性缺失了，現(xiàn)在的價(jià)格，基本是靠只漲不跌的信仰在維持。但隨著時(shí)間推移，特別是金融信用部門(mén)，一定會(huì)重估處在流動(dòng)性耗散的資產(chǎn)價(jià)格?？赡芤荒昊蛞荒臧耄絹?lái)越多的人會(huì)撤離，最終會(huì)影響到樓市價(jià)格。

按照劉煜輝的預(yù)計(jì)，如果快的話，到2017年二季度，房地產(chǎn)的開(kāi)工面積可能就會(huì)跌到負(fù)值的區(qū)間。到三季度，有可能會(huì)跌到接近20%，整個(gè)房地產(chǎn)部門(mén)應(yīng)該迅速在冷卻。

劉煜輝還認(rèn)為，控制流動(dòng)性只是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一個(gè)方面，更多的是要改變房子的屬性——中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所明確的房地產(chǎn)發(fā)展方向，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。”就是要改變過(guò)去房子資產(chǎn)本身的屬性，要把它的金融屬性降下來(lái)，未來(lái)可能很大程度上要借助公共政策的選擇，如房地產(chǎn)稅等。

即，當(dāng)前房?jī)r(jià)進(jìn)入了“悶騷”的狀態(tài)。劉煜輝形容，就是這個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有流動(dòng)性了，它的澆頭迅速清淡下來(lái)，這種流動(dòng)性的耗損或者流動(dòng)性的喪失，隨著時(shí)間的推移，一定會(huì)傳染到資產(chǎn)的重估，資產(chǎn)未來(lái)的重估一定會(huì)考慮流動(dòng)性的喪失和流動(dòng)性耗損的狀態(tài)。

在“悶騷”的狀態(tài)下，由于經(jīng)過(guò)2015年到2016年的火爆，房子大部分已經(jīng)轉(zhuǎn)給了居民部門(mén)，而居民部門(mén)是所有部門(mén)中間預(yù)算最應(yīng)約束的一個(gè)部門(mén)，可能面臨的就是一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的比較痛苦的資產(chǎn)縮水的過(guò)程。

中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷則表示，近期一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)靚麗，但大部分?jǐn)?shù)據(jù)都可歸結(jié)為2012年中期以來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)刺激帶來(lái)的滯后反應(yīng)，庫(kù)存周期上行難改經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)。而房?jī)r(jià)居高不下也是一種時(shí)滯，調(diào)控政策的鈍化不等于政策的時(shí)滯效應(yīng)不會(huì)發(fā)生，加上人口老齡化和人口流動(dòng)負(fù)增長(zhǎng)等，負(fù)面力量正不斷強(qiáng)化。

自2016年下半年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度應(yīng)該是這么多年來(lái)最嚴(yán)厲的——“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等措施在越來(lái)越多的城市推出。若2017年及今后幾年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，則房地產(chǎn)政策還將繼續(xù)收緊，這樣對(duì)峙下去，意味著房?jī)r(jià)泡沫會(huì)越吹越大，一旦破裂，對(duì)經(jīng)濟(jì)的殺傷力肯定更大，就好比過(guò)去只需在三米跳臺(tái)跳水，今后將不得不在十米跳臺(tái)上往下跳了。

李迅雷表示，房?jī)r(jià)泡沫破裂幾乎在任何一個(gè)國(guó)家都難以避免，盡管決策者都不希望這一情況發(fā)生。但由于人們的認(rèn)知能力所限，政策調(diào)控上容易出現(xiàn)矯枉過(guò)正問(wèn)題。

例如，早在2003年，有關(guān)部委就聯(lián)合發(fā)文（《關(guān)于制止鋼鐵電解鋁水泥行業(yè)盲目投資若干意見(jiàn)的通知》-102號(hào)文）提出，“目前，鋼鐵、電解鋁和水泥三個(gè)行業(yè)的在建項(xiàng)目生產(chǎn)能力大大超過(guò)了預(yù)期需求，必將導(dǎo)致生產(chǎn)能力過(guò)剩、市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、浪費(fèi)資源和污染環(huán)境，甚至造成金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)其他方面的隱患?！?/p>

事實(shí)上，2003年中國(guó)鋼鐵產(chǎn)能尚不到3億噸，2003-2007年，中國(guó)正處在重工業(yè)化的高速發(fā)展期，限產(chǎn)并不合時(shí)宜。如今，僅河北省的鋼鐵產(chǎn)能就超過(guò)了3億噸，全國(guó)則超過(guò)了12億噸?？梢?jiàn)，對(duì)預(yù)期需求的判斷往往很難準(zhǔn)確，實(shí)際需求大大超過(guò)預(yù)期；此外，最應(yīng)限制鋼鐵企業(yè)發(fā)展的缺水省份河北，產(chǎn)能擴(kuò)張的規(guī)模卻是最大的，由此也帶來(lái)了京津冀地區(qū)的嚴(yán)重污染。

但是，調(diào)控政策的鈍化不等于政策的時(shí)滯效應(yīng)不會(huì)發(fā)生。最可怕的是，那么多調(diào)控政策不斷累積，最終可能出現(xiàn)“最后一根稻草壓死駱駝”的現(xiàn)象。

由于房?jī)r(jià)上漲從本質(zhì)而言就是人口現(xiàn)象，根據(jù)人社部對(duì)500個(gè)村的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2017年一季度在外務(wù)工的人數(shù)為27.9萬(wàn)人，同比減少2.1%。這應(yīng)該是中國(guó)自上世紀(jì)80年代改革以來(lái)首次出現(xiàn)外出農(nóng)民工的負(fù)增長(zhǎng)，而中國(guó)流動(dòng)人口的減少則發(fā)生在2015年。此外，作為購(gòu)房主力的25-45歲群體人數(shù)的減少，也出現(xiàn)在2015年。

李迅雷還同時(shí)發(fā)現(xiàn)，過(guò)去作為人口凈流出省份的安徽，2016年常住人口竟然增加了60多萬(wàn)，這意味著其他發(fā)達(dá)省份或大城市的人口流入量在放緩甚至減少。那么，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力來(lái)自哪里呢？除了貨幣擴(kuò)張因素之外，其他如改善性需求等解釋力度不大。

人口老齡化和人口流動(dòng)負(fù)增長(zhǎng)等對(duì)房?jī)r(jià)存在抑制作用的因素未能充分顯示作用，李迅雷認(rèn)為同樣是一個(gè)時(shí)滯現(xiàn)象。資本品價(jià)格的上漲或下跌，都會(huì)形成一種趨勢(shì)，趨勢(shì)一旦形成，其慣性作用要大大超過(guò)消費(fèi)品，這是因?yàn)橥顿Y者的趨利性和非理性程度超過(guò)了消費(fèi)者。

在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候是如此，一旦下跌也會(huì)如此。認(rèn)為房?jī)r(jià)只會(huì)漲、不會(huì)跌，或者要跌也只是小幅度調(diào)整的觀點(diǎn)之所以被廣泛接受，是因?yàn)楫?dāng)前房?jī)r(jià)正處在持續(xù)上漲的慣性之中，因而忽視了負(fù)面的力量正在不斷強(qiáng)化。

李迅雷以美國(guó)房地產(chǎn)為例，美國(guó)1993-2006年這輪房地產(chǎn)牛市中，房?jī)r(jià)年均漲幅大約為6%，在2006-2008年次貸危機(jī)中，全國(guó)房?jī)r(jià)的累計(jì)跌幅平均為20%左右，個(gè)別城市甚至接近50%。

中國(guó)自2000-2010年這十年間房?jī)r(jià)漲幅最快，年均漲幅超過(guò)15%，2011年之后，房?jī)r(jià)從普漲過(guò)渡到結(jié)構(gòu)性上漲，6年累計(jì)漲幅為40%（中國(guó)指數(shù)研究院公布的百城房?jī)r(jià)加權(quán)指數(shù)），盡管后期漲幅趨緩但累計(jì)漲幅遠(yuǎn)超美國(guó)上一輪房地產(chǎn)牛市，如北上深三地房?jī)r(jià)的累計(jì)漲幅估計(jì)在15倍以上。

此外，這些年來(lái)居民房貸余額的增速在不斷加快，2016年，新增居民房貸達(dá)到4.96萬(wàn)億元，城鎮(zhèn)居民用于購(gòu)房的支出占當(dāng)年城鎮(zhèn)居民可支配收入總額的23%，工、農(nóng)、中、建四大行60%以上的貸款是居民房貸。居民購(gòu)房加杠桿如此之迅猛，是否有點(diǎn)美國(guó)當(dāng)年次貸膨脹的味道呢？

李迅雷表示，居民部門(mén)大比例舉債購(gòu)房的時(shí)候，其消費(fèi)能力和需求就會(huì)減弱，故CPI已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月在1%以下，這就是所謂的按下葫蘆浮起瓢。所以，切勿低估時(shí)滯效應(yīng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)大系統(tǒng)，投資與消費(fèi)往往此消彼長(zhǎng)。當(dāng)你注意到有幾種資產(chǎn)價(jià)格泡沫泛起時(shí)，實(shí)際上泡沫早已擴(kuò)散了，能夠?qū)嵭泄苤频模皇谴笙到y(tǒng)中的很小一部分。