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        “最強(qiáng)地級市”的樓市

        2021-12-03 15:25:33賴鎮(zhèn)桃
        南風(fēng)窗 2021年23期

        賴鎮(zhèn)桃

        電視劇《都挺好》有一幕,或許讓不少觀眾印象深刻:當(dāng)蘇母去世之后,蘇大強(qiáng)便一直強(qiáng)調(diào)老宅子“有鬼”,非要大兒子蘇明哲給自己買新房??赐陰讉€盤后,蘇大強(qiáng)走進(jìn)一套四室兩廳兩衛(wèi)的大豪宅,陽臺視野開闊,蘇州地標(biāo)金雞湖盡收眼底,于是蘇大強(qiáng)一眼認(rèn)定這里就是自己的養(yǎng)老圣地了。

        在電視劇的鏡頭里,蘇州巷弄、東方之門、湖景大房也著實(shí)圈了一波粉。而且,這是個能讓人留得下來的地方。

        蘇州, 2020年GDP突破兩萬億大關(guān),位列四大一線城市和重慶之后,經(jīng)濟(jì)總量在一眾地級市中一騎絕塵,故也稱“最強(qiáng)地級市”。但是2萬多的樓市均價,還不及鄰居上海的一半,也遠(yuǎn)低于長三角的杭州、南京,成為年輕人逃離一線城市后的一個新目的地。

        當(dāng)中央屢次定調(diào)“房住不炒”、多個城市陸續(xù)加碼調(diào)控政策,蘇州的2021年,卻淡定異常,沒有發(fā)布嚴(yán)格的緊縮政策,樓市運(yùn)行也沒有大起大落,但仔細(xì)去看,平靜的湖面上也正泛起層層漣漪。

        瘋漲年代

        蘇州也經(jīng)歷過樓市瘋漲的階段,但那已經(jīng)要回溯到好幾年前。

        2015年,中央開始推動棚改貨幣化政策,被拆遷的棚改戶居民,直接收到款項(xiàng)而不是新樓房作為補(bǔ)償,市民的購買力上升而且總歸要解決住房問題,于是這一大波資金涌入房地產(chǎn),成為地方樓價上漲的一大助推力。

        也是在這一年,蘇州工業(yè)園區(qū)湖東一塊土地拍賣,開發(fā)商一輪“火拼”,刷新區(qū)域地王記錄,于原本平穩(wěn)的蘇州樓市有如一聲平地驚雷,之后其他區(qū)域的土拍溢價率也不斷抬高,樓面價格甚至已經(jīng)高于在售的樓盤均價,上演面粉比面包貴的行情。大量剛需客、投資者也在這時涌入,全民搶房、樓盤日光,蘇州幾度有價無市。短短半年時間,蘇州整體房價上漲近四成,在工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)等核心區(qū)域,房價甚至翻番,2015年初樓盤均價才1.5萬,到年底就飆升到2.8萬。

        樓市的“高歌猛進(jìn)”還是引起了政府的關(guān)注,因而2016年八個月內(nèi)連下四道樓市調(diào)控的政策令,限購、限價、限貸三道關(guān)卡下,火熱的地產(chǎn)市場有了小幅降溫,但樓市仍舊在抬升狀態(tài),2017年全市均價突破2萬元大關(guān)。2018年,國家住建部要求穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,以及蘇州上一輪調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮作用,房地產(chǎn)市場再度回歸理性冷靜。

        2019年春節(jié)過后,一線城市房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)收緊,土地余量充足、上升空間廣闊的熱點(diǎn)二線城市成為價值洼地,房價在2萬線上徘徊的蘇州再被瞄準(zhǔn),開盤即售罄的情形又一次上演,樓市價格亦隨之節(jié)節(jié)上揚(yáng),1-4月均價就已上漲6.2%,蘇州一時成為國內(nèi)房價漲幅最高的城市。

        一些段子也由此在坊間流傳:在蘇州園區(qū)上班的“金融民工”小王,因?yàn)榉績r太貴,不惜每天往返通勤兩小時,把房子買在了上海。雖是編造,也透露出蘇州房價大有朝一線城市看齊之勢。

        穩(wěn)字當(dāng)頭

        熱度高漲的房地產(chǎn)市場,再次引來主政者的快速果斷出手,緊密發(fā)出“5·11”“7·24”新政,打出“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控組合拳。

        先是“新滿三、老滿五”的規(guī)定,把炒房客攔在了門外,即新房自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起,滿三年方可轉(zhuǎn)讓,二手房自購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿五年后方可轉(zhuǎn)讓。而且從實(shí)際操作來看,購房者從付款購房到出手轉(zhuǎn)讓的周期往往會比規(guī)定的還要長,因?yàn)樘K州新房基本是期房,簽完購房合同后至少也要一到兩年才能收房、拿到房產(chǎn)證,到了能出手轉(zhuǎn)讓之時已是六七年后,這一周期對于希望短線操作、回本獲利的投資者來說顯然過長。

        再是“九年一學(xué)位”,遏制了學(xué)區(qū)房的抬價炒作。一般而言,當(dāng)一個房子有了優(yōu)質(zhì)學(xué)位的配套,即使其再小再破,價格都能不斷刷出新高。但蘇州對此作出了限制,一套商品房或二手房,自使用這一住房登記學(xué)位之日起,九年內(nèi)只提供一個義務(wù)教育學(xué)位,同一家庭的多名子女才不受限制。

        一些段子也由此在坊間流傳:在蘇州園區(qū)上班的“金融民工”小王,因?yàn)榉績r太貴,不惜每天往返通勤兩小時,把房子買在了上海。雖是編造,也透露出蘇州房價大有朝一線城市看齊之勢。

        在此之外,限價、限購、限貸、提高商品房供應(yīng)量,也被納入調(diào)控體系當(dāng)中,蘇州房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入最嚴(yán)厲的“三限時代”,樓市需求、成交量也隨之下落,穩(wěn)中有升成為樓市的主基調(diào)。2019年中之后,蘇州房價仍舊維持上揚(yáng)趨勢,但每月漲幅都控制在1%左右,2020年底出現(xiàn)2.39%的跳升也主要源于市區(qū)核心地塊的集中出貨,拉高整體樓市均價。對比其他城市,長三角的省會城市南京、杭州近幾年都經(jīng)歷了房價的起起伏伏,中間數(shù)次出現(xiàn)環(huán)比接近3個點(diǎn)的拉升或跳水。

        早年多番調(diào)控,效應(yīng)持續(xù)至今,因而今年房地產(chǎn)收緊的大勢之下,蘇州依然保持淡定,沒有追加調(diào)控新規(guī),均價基本穩(wěn)定在2.2萬左右,上半年新房、二手房的成交量都同比增長了10%以上。

        有關(guān)蘇州樓市的穩(wěn),華東師范大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃研究院院長曾剛向記者表示,這和蘇州主政者一直以來對房地產(chǎn)持謹(jǐn)慎、克制的態(tài)度密切相關(guān)。去年9月任職蘇州市委書記、目前已調(diào)任江蘇省代省長的許昆林,就多次在市內(nèi)工作會議上表示要始終堅(jiān)持“房住不炒”,繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購、限價等政策措施。

        一方面,蘇州去年已超過上海,晉級全國第一大工業(yè)城市,不論要維持制造業(yè)的領(lǐng)先地位,還是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新興產(chǎn)業(yè),土地價格都必然要控制在合理范圍內(nèi),否則用地成本上升將傳導(dǎo)至產(chǎn)業(yè)外移、空心化。同時,城市的人才爭奪戰(zhàn)日益膠著,更具競爭力的樓市價格,或?qū)⑽喑鲎呱虾5哪贻p人來蘇定居。

        另一方面,土地財政往往是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走熱的一大推手,但蘇州全市財政收入在全國排名靠前,主要依靠工業(yè)和貿(mào)易貢獻(xiàn)稅收,而對土地收入的依賴度較低,有足夠底氣將房地產(chǎn)控制在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理占比內(nèi)。

        分化加速

        宏觀層面看,平穩(wěn)仍舊是蘇州樓市的一大特征,房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬、蕭條并沒有在這座城市出現(xiàn),但深入肌理可以看到,樓市的分化已然走在加速軌道上。

        買房客在市區(qū)開售的樓盤轉(zhuǎn)完一圈后,最直觀的感受可能是,核心熱門板塊依舊堅(jiān)挺,周邊新盤降價打折不斷。前者通常包括作為工業(yè)園區(qū)的湖東、湖西、獨(dú)墅湖沿岸,高新區(qū)獅山板塊還有老城區(qū)帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位的地段,這些也都是常年大熱門,但由于這些區(qū)域新房供應(yīng)量有限,因而靠近這些核心區(qū)域的外溢板塊,也是一大搶手房源。走進(jìn)這些區(qū)域的售樓處去了解,房價處于高位的情況依舊沒變,背后既是有剛需的支撐,樓盤區(qū)位和品質(zhì)都絕佳,不少有改善型住房需求的居民都會首選這些區(qū)域,同時也是因?yàn)殚_發(fā)商拿地的成本就已很高,精裝修再推高成本,利潤空間本就有限,降價促銷概率極低。

        市區(qū)外圍的區(qū)塊,則是另一番景象:打折出售、熱盤加推、抽獎營銷等字樣在售樓大廳隨處可見,甚至和樓盤銷售、中介代理一番細(xì)聊后還能拿到比宣傳更低的價格。位于蘇州西邊的滸關(guān),最近還因?yàn)闃潜P價格“打骨折”而屢上新聞,開發(fā)商最初的備案均價為2.45萬/平左右,但國慶期間推出的特價房單價只要大概1.7萬/平,購房者欣喜樓盤7折促銷,已交首付或全額付款的業(yè)主則氣憤有加,以100平的住宅為例,開發(fā)商這輪降價相當(dāng)于房子價值一下子縮水70多萬。

        中央“三條紅線”嚴(yán)控地產(chǎn)商負(fù)債水平、金融端收緊流向房企的資金貸款,開發(fā)商普遍陷入現(xiàn)金流捉襟見肘的局面。降價促銷、加推樓盤以去庫存,成為房企快速回籠資金的重要方式。除此之外,一些“泡沫”已經(jīng)在戳破?!耙恍潜P最近降價也只是回到正常狀態(tài),預(yù)售、開盤時營造出前景一片大好、升值潛力無限的態(tài)勢,吸引了好幾撥購房客,但幾年時間過去,房子建好了,但品質(zhì)差強(qiáng)人意、周邊配套遠(yuǎn)未完善,之前的營銷淪為不能兌現(xiàn)的空頭支票,沒有‘韭菜可割了,市場就給出了真實(shí)的價格?!币晃环康禺a(chǎn)從業(yè)者戲謔地說。

        不同區(qū)位的樓市冷熱不均,地產(chǎn)商之間的馬太效應(yīng)也在增強(qiáng)。土地?zé)o疑是開發(fā)商最重要的生產(chǎn)資料,地塊的區(qū)位往往就決定了樓盤價格,今年是集中供地元年,土拍規(guī)則的改變,也讓開發(fā)商進(jìn)入了一個大分化階段。

        過往一年有多次土地出讓,不同房企可以根據(jù)自身?xiàng)l件、戰(zhàn)略方向在不同時間點(diǎn)入手拿地,但今年出于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價的目的,包括蘇州在內(nèi)的多個城市開始試點(diǎn)“雙集中”(集中公告,集中出讓)供地,住宅用地集中供應(yīng),一年只能組織三次拍賣出讓活動。這意味著,房企要拿地只能抓住這少數(shù)幾次的機(jī)會,圍繞熱門地塊的角逐將更激烈。

        吳洋年初把房源掛到中介平臺至今,期間房子總價陸陸續(xù)續(xù)已經(jīng)降了10萬左右,他始終沒有遇到愿意接手的買家,反而是觀望的看房者居多。

        對于中小開發(fā)商而言,形勢尤其不利,大房企有動輒數(shù)百億的流動資金可以投入拿地,優(yōu)質(zhì)地塊和中小項(xiàng)目全部收入囊中,但中小房企彈藥有限,熱門地塊競爭激烈、溢價率高的情況下,只能轉(zhuǎn)而競拍中小地塊,而且新政也大大提升了試錯成本,以往拍賣拿到發(fā)展前景不好的項(xiàng)目,可以在下一次土拍再拿地,但現(xiàn)在這個機(jī)會變少了,中小房企只能提升自身的研判能力。

        “熱門的地塊拿不了,周邊偏冷門的土地拍下來,之后就要考慮銷量的問題了,畢竟這個價格段的樓盤項(xiàng)目很多,腰部開發(fā)商之間又是一輪廝殺?!痹谔K州一家區(qū)域性地產(chǎn)公司工作,負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資的林銳嘆了口氣說。

        等待春天

        “最近一個月開始有一點(diǎn)放松的跡象了吧,”林銳又補(bǔ)充道,“金融端流向房地產(chǎn)的貸款寬松了一點(diǎn),面向個人客戶的房貸放款,節(jié)奏也稍微加快了點(diǎn),給房企的貸款也比上半年更寬松,前段時間會卡的比較嚴(yán),現(xiàn)在向銀行提交貸款申請,雖然也會有比較嚴(yán)格的審查,但符合條件的還是能拿到資金?!?/p>

        如果說身處地產(chǎn)商的林銳對大趨勢是謹(jǐn)慎樂觀,中介方面則可能更堅(jiān)定一點(diǎn)。

        “蘇州的樓市絕對不可能回到幾年前,近期都是小幅回調(diào)而已,已經(jīng)快要見底了。到明年元旦,情況就會進(jìn)一步好轉(zhuǎn),現(xiàn)在蘇州的銀行個人房貸利率在5.8%~6.2%之間,預(yù)計幾個月之后就能下調(diào)到5.5%左右?!蹦尺B鎖房產(chǎn)平臺的一位資深中介斬釘截鐵地說。

        但也有局內(nèi)人困在長久的等待里,不知道拐點(diǎn)會在何時到來。2017年8月,吳洋在吳江區(qū)以130萬的總價買下了一套84平的二手房,當(dāng)時工作沒幾年,就選了地段稍微偏離核心、戶型較小的房子,直到有了孩子之后,才萌生了換房子的打算,一則改善居住面積,二則也希望給孩子更好的入學(xué)條件。

        但這一計劃偏偏卡在了第一步:先把現(xiàn)有的房子售出,才能湊足置換新房的款項(xiàng)。吳洋年初把房源掛到中介平臺至今,期間房子總價陸陸續(xù)續(xù)已經(jīng)降了10萬左右,他始終沒有遇到愿意接手的買家,反而是觀望的看房者居多。

        所在的小區(qū)也是類似光景,上百套二手房掛出,一個月的成交量僅有一兩套。吳洋看來,給二手房的房貸收緊,應(yīng)該是主要原因,至于什么時候才能回暖,他還無法預(yù)知,“要看未來的政策了,不過現(xiàn)在的房子能賣掉的話會盡快買新房的,還是覺得房子更保值一點(diǎn)”。

        (文中部分人名為化名)

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