張備戰(zhàn)

【摘要】在時代不斷進步的過程中我國土地資源管理者工作也迎來更高的發(fā)展，信息化技術在其中得到廣泛應用。運用“大數(shù)據(jù)”、“互聯(lián)網(wǎng)+”等信息技術，使新時代國有土地儲備管理與互聯(lián)網(wǎng)新技術高質量融合發(fā)展，形成與時俱進的國有土地儲備管理信息系統(tǒng)，為調控房地產市場提供強有力的信息技術支撐，可實現(xiàn)國有土地儲備信息的高效共享利用，保障房地產等土地市場健康、平穩(wěn)、有序地發(fā)展。

【關鍵詞】土地儲備管理;管理信息化融合;國有土地儲備

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.114

地儲備制度是中國城市土地使用制度改革進程中探索出的制度創(chuàng)新。制度建立初期主要是為了解決城市土地多頭供應、毛地出讓等問題，逐步建立了基于“收儲-前期開發(fā)-供應”的實施環(huán)節(jié)，實現(xiàn)了地方政府掌控土地一級市場供應，保障了招拍掛公開出讓制度的實施，促進了城市土地市場發(fā)展和城市建設。在20多年的發(fā)展歷程中，土地儲備制度在提高供地能力、調控市場供求、防止土地資產流失、保障民生項目落地等方面均發(fā)揮了重要作用。然而，新時代背景下土地儲備制度目標與地方實踐需求的矛盾日益凸顯，引發(fā)社會對土地儲備制度正當性與價值性的質疑。因此，明晰當前土地儲備制度實施過程中的問題癥結，提出未來土地儲備制度的發(fā)展方向，對于重塑新時代土地儲備制度的活力具有重大意義。

1、土地儲備的意義

從城市土地管理實踐分析，土地儲備為重要措施，經過多年的發(fā)展和實踐，促使土地儲備制度日益完善，獲得不錯的應用效益。推進土地儲備制度的轉型發(fā)展，必須堅持以公共利益為導向的基本原則，積極發(fā)揮政府的作用，推進土地儲備制度轉型。通過做好土地儲備管理，深度挖掘土地資源的價值，助力社會經濟更好地發(fā)展。以某城市為例，機動車擁有量和停車泊位缺口不斷增加，出現(xiàn)了很嚴重的供需矛盾。為了解決此難題，使用儲備土地建設公共臨時停車場6個，規(guī)模為20000m2，大約480個停車位。通過合理利用儲備土地，解決社會問題，發(fā)揮地塊的公益用途，提升城市生活水平。

2、當前土地儲備工作面臨的主要挑戰(zhàn)

2.1土地儲備機制適應力不強

征收、收購、收回和置換四種方式仍然是進行土地儲備工作的主要方式。其中，征收是最主要的征地方式，具有快速、程序健全等特點，隨著《中華人民共和國土地管理法》（新修訂）、《國有土地上房屋征收與補償條例》和《土地儲備管理辦法》（新修訂）的實施，土地儲備項目不再屬于固定資產投資項目審批管理范疇，土地儲備的主導內容是經營性用地儲備，其土地儲備來源主要方式之一是征收，如何協(xié)調儲備土地與拆遷征收、經營性用地與社會公益性、解決民生需求的內涵關系，在一定程度上影響土地儲備工作的開展。在征收拆遷與公共性相符度較低的情況下，如何通過城市更新對存量建設用地進行再開發(fā)、再利用成為土地儲備工作需要思考、實踐的問題。土地儲備工作理念更新慢，管理粗放，專業(yè)性、技術性與新時代土地儲備全要素、全周期的工作要求不符，缺乏精細化管理，從而進一步影響儲備土地的出讓時序、經濟收益和社會效益。

2.2缺乏規(guī)劃

土地管理信息化建設較為復雜，主要源于管理涉及部門多且信息龐雜，還關乎民眾權益、耕地保護、城鄉(xiāng)一體化建設等方面的穩(wěn)定性，為此土地管理信息化建設需具有規(guī)劃性，避免有的部門或信息游離于該管理系統(tǒng)之外，降低土地管理綜合性。當前，土地管理信息化存在上級優(yōu)于下級問題，雖然各部門積極建設信息化管理體系，但各方聯(lián)動性不強，管理信息共享性較差，不利于土地管理信息系統(tǒng)的建設與發(fā)展。

3、促進土地利用轉型與土地資源管理信息化的措施

3.1建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫

土地利用轉型以從下而上的工作方法為基礎，各層級的基本土地，其利用轉型規(guī)劃地圖上的比例各不相同，導致難以實現(xiàn)各數(shù)據(jù)平臺的有效連接。應在現(xiàn)有土地利用轉型規(guī)劃管理系統(tǒng)的基礎上，建立標準化的統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫，并加強土地使用狀況、總體規(guī)劃等數(shù)據(jù)庫建設，為各層級的土地規(guī)劃提供統(tǒng)一依據(jù)。數(shù)據(jù)庫的建立必須以土地全生命周期業(yè)務管理流程為軸，包括建設用地的規(guī)劃、儲備、審批，土地征用、交易、登記、供應、監(jiān)管、執(zhí)法檢查等信息。

3.2構建土地儲備信息化工作平臺

一是整合土地儲備數(shù)據(jù)，構建土地空間資源和資產分布“一張圖”，支撐信息化下土地儲備高質量精細化管理。建立以儲備權屬數(shù)據(jù)為基礎圖庫的核心數(shù)據(jù)庫，構建資金和儲備地的產權關系數(shù)學模型，更加規(guī)范化、標準化地管理多源數(shù)據(jù);通過土地儲備信息化工作平臺與國土空間基礎信息平臺對接，整合國土空間總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、不動產和基礎測繪等相關數(shù)據(jù)，將破碎分散的權屬整合到統(tǒng)一權屬上，充分挖掘數(shù)據(jù)對決策的輔助作用。二是采用信息化手段，以各級政策和法規(guī)文件為依據(jù)，全面梳理和完善土地項目辦理業(yè)務流程，采用“互聯(lián)網(wǎng)+”、數(shù)據(jù)庫、地理信息、流程定制等技術，構建以業(yè)務工作流為導向的土地儲備信息化工作平臺體系，建立一套完整的數(shù)據(jù)共享、平臺應用、業(yè)務流轉、成果應用交匯機制，實現(xiàn)土地儲備供應項目從傳統(tǒng)臺賬式管理向信息化和空間化管理的轉變，實現(xiàn)土地儲備機構下屬部門的精細化、無紙化、移動化、全過程、全覆蓋的實時分級管理，為各級管理層在規(guī)劃、決策、監(jiān)督、管理、控制、績效評價等工作中提供信息化服務，提高整體工作效率和管理執(zhí)行力。

3.3 建立高效有序的多元融資渠道

目前，各級地方政府土地儲備所需資金來源渠道主要為銀行貸款、發(fā)行土地專項債券等。土地儲備的融資金額且融資成本較高，易對國民經濟運行造成很大壓力。高額的融資成本會推高土地儲備成本，為了盡快回籠土地儲備融資成本，各級地方會向市場投放大量的儲備土地，甚至會把土地價格推高，偏離土地儲備市場規(guī)律，對儲備產生不利影響，有悖于建立土地儲備制度的初衷。為此，要積極建立一條多元化的融資渠道，降低融資風險，促進土地儲備融資健康平穩(wěn)發(fā)展。對于多渠道融來的資金，要提高利用率，提高資金盤活率，按照土地儲備年度計劃將土地儲備庫中儲備土地上市，確保資金高效回籠;同時各級地方政府要加強對資金使用情況的監(jiān)管，保障土地儲備資金高效使用。

3.4向開放式管理系統(tǒng)過渡

根據(jù)土地利用轉型規(guī)劃信息系統(tǒng)的建設要求，利用大數(shù)據(jù)云計算平臺，將傳統(tǒng)的土地管理信息系統(tǒng)逐步優(yōu)化，使其從內部管理系統(tǒng)向開放式管理系統(tǒng)過渡。解決土地資源管理信息化問題，必須將信息化建設作為土地資源管理的重點，強化土地資源管理系統(tǒng)的標準化和自動化。土地資源管理信息系統(tǒng)的建設不應盲目進行，應側重于管理水平的提高，實施統(tǒng)一、綜合規(guī)劃和試驗戰(zhàn)略，以支持規(guī)劃信息管理系統(tǒng)的管理。

3.5建設專業(yè)隊伍

在土地管理領域內加大懂技術、會管理、善創(chuàng)新人才的培育力度，使之成為遙感、測繪、地質礦產及土地資源領域復合型人才，為不斷應用新技術提供人才保障，使土地管理信息化建設隊伍更加專業(yè)。

結語：

新時代對我國的土地儲備開發(fā)工作提出了新的要求，當前我國土地儲備開發(fā)工作存在較多的不足，往往受到政府沒有充分發(fā)揮作用以及資金無法得到保障等因素的影響。對此，應合理地做好土地工作規(guī)劃，確保土地儲備開發(fā)項目順利開展，使土地儲備開發(fā)工作在新時期下快速發(fā)展，取得更輝煌的成就。

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