何樂婷

【摘要】在國家制造強(qiáng)國戰(zhàn)略、各級(jí)政府出臺(tái)中小企業(yè)扶持政策的背景下，中小型企業(yè)急需升級(jí)轉(zhuǎn)型催生巨大的工業(yè)地產(chǎn)需求。各地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)擠進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)市場的逐利中，導(dǎo)致市場競爭不斷加劇，驅(qū)使各企業(yè)尋求收益最大化的戰(zhàn)略手段。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系將成為各企業(yè)競爭中強(qiáng)而有力的武器。探究適合企業(yè)自身特點(diǎn)，符合市場需求的工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系，不但可以保障企業(yè)健康有序的發(fā)展，更帶來最大化的經(jīng)濟(jì)效益。

【關(guān)鍵詞】工業(yè)園區(qū);標(biāo)準(zhǔn)化;設(shè)計(jì)體系

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.044

1、工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇和行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展理念起步較晚，多年來仍未形成系統(tǒng)化的行業(yè)形態(tài)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)較房地產(chǎn)開發(fā)，仍處于非常初級(jí)的階段。如今，國家提出制造強(qiáng)國戰(zhàn)略，推出多項(xiàng)新型產(chǎn)業(yè)用地政策，中小制造企業(yè)順勢加大生產(chǎn)規(guī)?；蜣D(zhuǎn)型升級(jí)，從而催生巨大的工業(yè)地產(chǎn)需求。但中小企業(yè)難以獲取土地建廠，面臨廠房租金成本上漲的問題，而且原有許多老廠區(qū)形象較差，規(guī)模不成體系，綜合配套不完善，不利于中小企業(yè)提升品牌形象，也難以滿足環(huán)保部門對(duì)排污設(shè)施的要求。所以在工業(yè)地產(chǎn)需求穩(wěn)步上升的前提下，投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，逐漸吸引了不少房地產(chǎn)商進(jìn)入到工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭中。但由于房地產(chǎn)商對(duì)工業(yè)發(fā)展需求掌握并不透徹，未能打造滿足中小企業(yè)發(fā)展需求的工業(yè)產(chǎn)品，缺少標(biāo)桿園區(qū)，招商引資機(jī)制不完善，無法聚集中小型企業(yè)，導(dǎo)致部分工業(yè)園區(qū)廠房空置。各大房地廠商為了尋求出路，在房地產(chǎn)開發(fā)模式中摸索適合工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有利競爭工具。

2、標(biāo)準(zhǔn)化的概念及在工業(yè)地產(chǎn)中的運(yùn)用

標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)理念是通過制定、發(fā)布和實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)要求，獲取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品內(nèi)容，所以標(biāo)準(zhǔn)化的對(duì)象是具有多次反復(fù)使用和重復(fù)性的具體產(chǎn)品。標(biāo)準(zhǔn)化的研究前提最為重要的是落位依據(jù)，需要充分掌握市場發(fā)展動(dòng)向，針對(duì)對(duì)標(biāo)客戶群體痛點(diǎn)深入研究，運(yùn)用大量的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，多方位帶前瞻性地剖析客戶所需，精準(zhǔn)落位標(biāo)準(zhǔn)化的核心內(nèi)容，同時(shí)發(fā)掘標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施過程中的潛在增值點(diǎn)，才能在宏觀的管理調(diào)控中抓準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)定的落位核心。從表征上可見“統(tǒng)一”是標(biāo)準(zhǔn)化的意義，但在通過標(biāo)準(zhǔn)化的理念規(guī)則形成后，還需要根據(jù)市場情況及相應(yīng)的地域要求進(jìn)行落位調(diào)整，從而因地制宜地獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)已日趨成熟，許多一線房地產(chǎn)商已走上標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展道路，通過一定時(shí)間的市場驗(yàn)證，標(biāo)準(zhǔn)化模式增強(qiáng)了房地產(chǎn)商的核心競爭力。依據(jù)房地產(chǎn)商開發(fā)模式的工業(yè)地產(chǎn)也逐漸形成，其整個(gè)生產(chǎn)作業(yè)流程與房地產(chǎn)開發(fā)基本一致，但工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，往往會(huì)因各個(gè)項(xiàng)目的行業(yè)業(yè)態(tài)、廠區(qū)規(guī)模的不同，導(dǎo)致開發(fā)效率和利潤率較低。為解決問題，目前已有部分工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化模式貫穿于工業(yè)園區(qū)開發(fā)的整個(gè)流程中，制定出各項(xiàng)有利于工業(yè)園區(qū)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系。但所謂產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是基于預(yù)測和研發(fā)、適合市場需求和自身能力、可復(fù)制開發(fā)、具有品牌標(biāo)識(shí)性、相對(duì)固化的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，所以在建立適合自身企業(yè)品牌的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品需要確定以下幾個(gè)內(nèi)容：

（1）確定產(chǎn)品線，首先要在基于市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和對(duì)產(chǎn)品定位進(jìn)行分析，根據(jù)其特點(diǎn)確定出適宜的產(chǎn)品線，主要包括其產(chǎn)品類別和內(nèi)容框架。

（2）確定產(chǎn)品系，選取產(chǎn)品線中具有代表性且需要反復(fù)進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化分析，如：運(yùn)營模式、業(yè)態(tài)定位、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、成本要求等進(jìn)行系統(tǒng)的分析，最終確定標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品系。

（3）確定標(biāo)準(zhǔn)化價(jià)值點(diǎn)，針對(duì)產(chǎn)品系中的各要素進(jìn)行分析，結(jié)合市場調(diào)研數(shù)據(jù)，深挖底層邏輯，總結(jié)出標(biāo)準(zhǔn)化的各個(gè)價(jià)值點(diǎn)。

確定標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容，根據(jù)對(duì)產(chǎn)品的分析后，最終確定產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容，如產(chǎn)品參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化、建筑立面標(biāo)準(zhǔn)化、景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、施工圖設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化等一系列內(nèi)容。

（4）確定標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品內(nèi)容，依據(jù)各個(gè)價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行系統(tǒng)整合，將價(jià)值點(diǎn)直接反應(yīng)于標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品內(nèi)容中，使其價(jià)值點(diǎn)發(fā)揮最大化，同時(shí)輸出可復(fù)制使用的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品內(nèi)容。

根據(jù)國內(nèi)知名度較高的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，聯(lián)東U谷及中南高科的工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系進(jìn)行分析，初步了解其依據(jù)運(yùn)營模式、服務(wù)對(duì)象、業(yè)態(tài)組合等因素制定出不同的產(chǎn)品線內(nèi)容。聯(lián)東U谷根據(jù)生產(chǎn)、研發(fā)、辦公的功能不同，將其工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線劃分為生產(chǎn)制造、研發(fā)中試、辦公三大系列。典型園區(qū)有：聯(lián)東南海國際企業(yè)港。中南高科根據(jù)生產(chǎn)制造、研發(fā)中試、辦公的功能不同及價(jià)格差異，將其工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線劃分為隆創(chuàng)、恒創(chuàng)、瑞創(chuàng)三大系列。典型園區(qū)有中南高科·肇慶端州雙龍科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)谷。這些龍頭企業(yè)分別針對(duì)自身不同的產(chǎn)品系進(jìn)行典型產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，他們成功的關(guān)鍵是把握住市場的根本需求，總結(jié)出客群的關(guān)注點(diǎn)，提取出標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的價(jià)值點(diǎn)，并將其價(jià)值點(diǎn)準(zhǔn)確輸出轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)參數(shù)指引。

3、工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的價(jià)值點(diǎn)

為了精準(zhǔn)落位標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)，需要依靠市場調(diào)研數(shù)據(jù)，才能準(zhǔn)確把握市場發(fā)展，剖析客群底層需求。本文依據(jù)400份目標(biāo)客群的調(diào)研問卷，以長三角及粵港澳大灣區(qū)年產(chǎn)值2000萬元以下的中小型民營企業(yè)為調(diào)研對(duì)象，綜合調(diào)研問卷中關(guān)注的內(nèi)容進(jìn)行歸類總結(jié)，分別為：

（1）產(chǎn)品參數(shù)：層數(shù)、層高、承重、柱距等。

（2）園區(qū)規(guī)劃：產(chǎn)品排布、組團(tuán)構(gòu)成、建筑間距、道路尺寸、停車方式等。

（3）配套設(shè)施：服務(wù)配套、設(shè)備配套、智能化配套等。

3.1產(chǎn)品參數(shù)：

（1）層數(shù)：調(diào)研報(bào)告分析，目標(biāo)客群對(duì)產(chǎn)品層數(shù)的傾向主要受企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備及購置方式影響。部分生產(chǎn)依賴重型機(jī)械的企業(yè)不易上樓，傾向低層廠房。而隨著我國工業(yè)的不斷發(fā)展，生產(chǎn)設(shè)備有所改善，企業(yè)對(duì)環(huán)境質(zhì)量及園區(qū)行業(yè)聚集的訴求不斷提升，對(duì)廠房層數(shù)要求相對(duì)降低，逐漸衍生出“工業(yè)上樓”“前店后廠”等垂直分工體系。一般企業(yè)對(duì)廠房樓層的使用分配為：首層以生產(chǎn)為主，標(biāo)準(zhǔn)層以生產(chǎn)為主倉儲(chǔ)為輔，頂層以辦公為主兼顧研發(fā)中試。建議產(chǎn)品層數(shù)結(jié)合目標(biāo)客群的行業(yè)特點(diǎn)及生產(chǎn)需求來進(jìn)行組合搭配。

（2）層高：因?yàn)楫a(chǎn)品層高直接影響生產(chǎn)活動(dòng)，所以層高需求基本以企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備最高高度為主要決策依據(jù)。其中，通用、專用設(shè)備制造業(yè)的主要生產(chǎn)設(shè)備最高高度在7.2m-8m;金屬制品、化學(xué)原料和化學(xué)制品、電氣機(jī)械與器材等制造業(yè)的主要生產(chǎn)設(shè)備最高高度在6m-7.2m;儀器儀表、汽車及摩托車等制造業(yè)的主要生產(chǎn)設(shè)備最高高度在4.5m-6m;計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備、文教、體育和娛樂用品等制造業(yè)的主要生產(chǎn)設(shè)備最高高度在3.6m-4.5m;紡織服裝及鞋業(yè)的主要生產(chǎn)設(shè)備最高高度在3.6m。所以產(chǎn)品層高建議首層8.1/7.9/6米，標(biāo)準(zhǔn)層4.2/4.5米，頂層3.6/4.2米。園區(qū)產(chǎn)品需在成本控制及項(xiàng)目容積率的指引下，綜合多方面情況進(jìn)行考慮。

（3）承重：產(chǎn)品樓面荷載需要根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)的日常使用需求來考慮，企業(yè)購買產(chǎn)品時(shí)也會(huì)根據(jù)主要自身生產(chǎn)設(shè)備的載重需求來選擇廠房承重標(biāo)準(zhǔn)。其中，通用、專用設(shè)備制造業(yè)主要設(shè)備為：大型鏜床、大型反應(yīng)釜、大型銑床等，最高承重2T-3T;金屬制品、化學(xué)原料和化學(xué)制品、電氣機(jī)械與器材等制造業(yè)主要設(shè)備為：大型鍋爐、大型送料機(jī)、攪拌機(jī)、破碎機(jī)等最高承重1T-2T;儀器儀表、汽車及摩托車等制造業(yè)主要設(shè)備為：沖壓機(jī)、數(shù)控車床、噴漆機(jī)、大型印刷機(jī)等最高承重0.5T-1T;計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備、文教、體育和娛樂用品等制造業(yè)主要設(shè)備為：切割機(jī)、裝配生產(chǎn)線、裁切機(jī)、印花機(jī)、小型沖壓機(jī)等最高承重0.2T-5T;紡織服裝及鞋業(yè)主要設(shè)備為：精密裁切機(jī)、小型數(shù)控車床、小型反應(yīng)釜、研發(fā)試驗(yàn)裝置等最高承重0.2T以下。所以建議首層2/3T，標(biāo)準(zhǔn)層1T，頂層0.3T，能滿足大多數(shù)行業(yè)使用需求，可根據(jù)具體項(xiàng)目的招商情況進(jìn)行彈性調(diào)整。

（4）柱距：與工業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)的是產(chǎn)品內(nèi)的柱距，柱距過小會(huì)不利于生產(chǎn)線的布置，柱距過大則相對(duì)增大土建成本，所以產(chǎn)品柱距應(yīng)綜合多方面因素進(jìn)行考慮。產(chǎn)品柱距建議選用8*8米/8.4*8.4米，因?yàn)槟軡M足大多數(shù)工業(yè)生產(chǎn)線寬度的要求，一般生產(chǎn)線寬度為4-6米，同時(shí)能滿足地下室車位布置。調(diào)研客群更傾向長條形的平面形狀，能充分利用長邊布置生產(chǎn)線，空間布局更為經(jīng)濟(jì)合理。

3.2園區(qū)規(guī)劃

（1）產(chǎn)品排布：調(diào)研客群除了對(duì)產(chǎn)品本身投入較大的關(guān)注度，對(duì)產(chǎn)品的排布也有所要求。大多數(shù)企業(yè)認(rèn)為采光、通風(fēng)、朝向是廠房的基礎(chǔ)條件，會(huì)傾向具有良好采光通風(fēng)的產(chǎn)品，避免采光窗有樓距較近的建筑遮擋。而大部分企業(yè)反饋在有選擇條件下，更傾向雙拼戶型，可分可合，便于企業(yè)日后擴(kuò)容，或增長生產(chǎn)線的使用需求。建議戶型采用雙拼的組合形式，拼接情況可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行靈活調(diào)整。

（2）組團(tuán)構(gòu)成：根據(jù)對(duì)標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行分析，大多數(shù)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)從實(shí)際地形條件和產(chǎn)品多元性出發(fā)，將地塊劃分為若干小組團(tuán)后，以純行列式或者行列式+圍合式搭配布局，使園區(qū)路網(wǎng)方正，建筑整齊有序。組團(tuán)之間建筑采用對(duì)位布置，視覺上形成景觀滲透互通，從而形成較大且連續(xù)的公共空間。建議采用行列式及圍合式的組團(tuán)構(gòu)成，滿足企業(yè)基本使用需求，還能形成園區(qū)特色亮點(diǎn)。

（3）建筑間距：根據(jù)市場調(diào)研總結(jié)，建議組團(tuán)內(nèi)間距，低多層廠房間距為10.5m，低多層與高層、高層與高層間距為13.5m;組團(tuán)間間距，人行入口間間距15m，貨行入口間間距16m。從而確保組團(tuán)內(nèi)廠房間距滿足消防要求同時(shí)預(yù)留建筑外立面造型厚度及施工誤差要求，組團(tuán)間間距除消防要求還預(yù)留足夠的貨行出入口前道路寬度。

（4）道路尺寸：調(diào)研客群對(duì)道路的關(guān)注點(diǎn)主要集中在路線通達(dá)性、道路系統(tǒng)性及出入口數(shù)量等內(nèi)容，建議工業(yè)園區(qū)采用外環(huán)式路網(wǎng)，外環(huán)道路寬度（雙向）為6米，內(nèi)部道路（雙向）寬度為8米。根據(jù)園區(qū)最不利情況下的道路寬度需求，預(yù)留機(jī)動(dòng)車臨時(shí)停車上下客時(shí)，剩余路寬滿足貨車/消防車通行;預(yù)留兩個(gè)廠房同時(shí)卸貨時(shí)，貨車及消防車能正常通行。

（5）停車方式：根據(jù)園區(qū)員工的出行方式分析，沿外環(huán)路設(shè)置機(jī)動(dòng)車停車位，保證貨車通行順暢高效，建筑周邊設(shè)置臨時(shí)的私家停車位，方便業(yè)主日常臨時(shí)?？?非機(jī)動(dòng)車位設(shè)于建筑之間，分散且就近布置，使各企業(yè)員工都能較為便捷地停放，還需要預(yù)留新能源汽車充電位及非機(jī)動(dòng)車充電裝置的安裝條件，為新能源設(shè)備發(fā)展預(yù)留可行性條件。

3.3配套設(shè)施

（1）服務(wù)配套：調(diào)研大部分客群業(yè)主要求配置公交站、會(huì)議室、員工餐廳、便利店等內(nèi)容。公交車站點(diǎn)的設(shè)置建議考慮員工的通勤情況，設(shè)于園區(qū)主入口附近設(shè)上落客站點(diǎn)，方便員工上下班。配套樓以園區(qū)100畝用地，1.2容積率，總建筑面積8萬㎡為例，需配置食堂（含便利店）300㎡;物管用房面積320㎡;企業(yè)服務(wù)中心筑面積300㎡。當(dāng)項(xiàng)目區(qū)位成熟，周邊有園區(qū)、商業(yè)配套或住宅區(qū)，配套樓建議設(shè)于主/次入口，可同時(shí)滿足內(nèi)需及對(duì)外客群;當(dāng)項(xiàng)目周邊未成熟，建議設(shè)于園區(qū)中心，輻射半徑均衡，園區(qū)人員使用較為便捷。

（2）設(shè)備配套：設(shè)備房需兼顧設(shè)施的服務(wù)半徑和經(jīng)濟(jì)性要求。配電房建議滿足分期建設(shè)及服務(wù)半徑，便于電纜接口，一般考慮沿園區(qū)邊緣分設(shè)兩處，緊鄰廠房設(shè)置，用地異形時(shí)可設(shè)于邊角用地位置。垃圾房建議鄰近出入口附近邊角位，獨(dú)立用地獨(dú)立設(shè)置。消控弱電房建議滿足分期建設(shè)，靠近園區(qū)出入口，結(jié)合廠房設(shè)置。泵房、水池建議考慮服務(wù)半徑，設(shè)于園區(qū)中心位置并設(shè)于首期開發(fā)范圍內(nèi)。

（3）智能化配套：調(diào)研客群要求工業(yè)園區(qū)必須配備智能化系統(tǒng)，滿足新型工業(yè)園區(qū)的配套需求。其中包含車輛識(shí)別、自動(dòng)收費(fèi)、安防視頻監(jiān)控、機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車智能充電設(shè)備、周界報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更、LED公告屏幕等。智能化設(shè)施是增加工業(yè)園區(qū)附加值的手段，建議視項(xiàng)目地點(diǎn)、行業(yè)特征、客戶接受度、成本等因素綜合考慮配置。

結(jié)語：

隨著我國的政策主導(dǎo)及市場發(fā)展的不斷調(diào)控中，市場競爭日益加劇，地產(chǎn)商不斷尋求突破的發(fā)展方向，相對(duì)成熟有效的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系將引入行業(yè)競爭政策中，甚至貫穿整個(gè)開發(fā)的各個(gè)領(lǐng)域。但隨著各地政府用地開發(fā)策略及當(dāng)?shù)毓I(yè)發(fā)展類型需求的不同，工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化價(jià)值點(diǎn)的內(nèi)容需因地制宜、與時(shí)俱進(jìn)。本文只是針對(duì)特定范圍內(nèi)的對(duì)象進(jìn)行了相應(yīng)的研究和分析，真實(shí)落位對(duì)標(biāo)客群及具體項(xiàng)目時(shí)還需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整及選配。而標(biāo)準(zhǔn)化價(jià)值點(diǎn)落位后還需將具體設(shè)計(jì)內(nèi)容完整輸出，在產(chǎn)品日后進(jìn)入市場使用中，不斷對(duì)產(chǎn)品同步跟進(jìn)，進(jìn)行深層的市場分析、客群回訪等一系列調(diào)研過程，才能有效地豐富更新產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)，使之與時(shí)俱進(jìn)、更新迭代，更符合工業(yè)地產(chǎn)市場的需求。

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