劉長飛，安 靜，金秀峰

（1.廣東石油化工學院，廣東 茂名 525000；2.韓國啟明大學，韓國 大邱 42623）

0 引言

城市中的歷史文化街區(qū)面臨著嚴重的衰落問題，城市經(jīng)濟發(fā)展越快，歷史文化街區(qū)衰落得越快?，F(xiàn)存的歷史文化街區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)是商業(yè)和旅游業(yè)，最直接的更新手段就是商業(yè)復(fù)興，而商鋪的租金高低是評價商業(yè)效果的重要因素，針對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)租金的研究可以了解商業(yè)空間分布狀況，對影響街區(qū)發(fā)展的因素進行分析可以發(fā)現(xiàn)布局和業(yè)態(tài)的不足，進而進行針對性的改進，為歷史文化街區(qū)的經(jīng)濟振興提供數(shù)據(jù)分析依據(jù)。

合理規(guī)劃調(diào)整商業(yè)空間將增加歷史文化街區(qū)的人流量，提高居民的生活舒適度，提升區(qū)域社會的經(jīng)濟效益，促進歷史街區(qū)的繁榮發(fā)展。

1 研究對象

洛陽是我國著名的古都，蘊含豐富的歷史文化信息。洛陽老城區(qū)歷史悠久，是洛陽最早的建成區(qū)，也是全市的經(jīng)濟、文化、商貿(mào)中心。老城區(qū)人力資源、旅游資源豐富，第三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，工業(yè)經(jīng)濟相對不足，屬典型的生活消費區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)。

本文研究區(qū)域為洛陽市東西南隅歷史文化街區(qū)，這里是老城區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有麗景門、府文廟、鼓樓等眾多歷史遺存，是洛陽歷史文化街區(qū)的代表。2018年入選河南第一批15個省級歷史文化街區(qū)。

1.1 研究方法

利用洛陽東西南隅歷史文化街區(qū)2020年5月區(qū)域內(nèi)主要商鋪的租金數(shù)據(jù)，并建立與之相匹配的地理要素特征空間數(shù)據(jù)庫，通過構(gòu)建地理加權(quán)回歸模型，并結(jié)合老城商業(yè)的空間特點，選擇商業(yè)區(qū)、公交站點、教育設(shè)施、公共空間的布局和距離因素，對洛陽東西南隅歷史文化街區(qū)的商鋪租金進行分析，采用空間趨勢面分析法分析影響租金高低的空間分布規(guī)律，在ArcGIS軟件中進行分析并將結(jié)果進行可視化與量化表達，探討不同影響因素對商鋪租金的影響機制。

1.2 數(shù)據(jù)來源

以洛陽東西南隅歷史文化街區(qū)為范圍，運用網(wǎng)絡(luò)爬蟲法，通過趕集網(wǎng)、安居客等網(wǎng)站抓取區(qū)域內(nèi)商鋪出租數(shù)據(jù)，包括業(yè)態(tài)、價格、單價、面積、樓層、地址、租約方式、經(jīng)營狀態(tài)、經(jīng)營行業(yè)、經(jīng)緯度等信息，同時搜集地理空間數(shù)據(jù)、公交站點分布、教育設(shè)施布局、公共廣場位置等信息數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進行處理篩查后，形成商鋪出租基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫，以此作為分析的基礎(chǔ)。

2 租金影響因素分析

2.1 影響因素選取

商鋪的租金主要受到地段位置的影響，地段指的是商業(yè)場所的位置與整個城市核心的關(guān)系。學區(qū)不同，緊鄰的小區(qū)房屋售價相差很大。核心地段指的是距離學校的位置或者距離公交車站的位置較近的區(qū)域。

商鋪的服務(wù)對象分為2種：一種是生活在附近的居民，他們的需求是生活必需品；另一種是外地來的游客，他們的消費是一些特色商品。歷史街區(qū)內(nèi)商鋪可能同時服務(wù)上述2個對象，因此在同一條街的不同位置上，商鋪的布局有很大差異。影響商鋪布局的另一種因素是顧客的交通方式，居住在附近的居民都是步行來消費的，外地的游客或者城市中其他區(qū)域的居民，大部分是乘坐公交或者出租車來的，交通換乘站的位置對商鋪租金的影響很大。因此，根據(jù)商鋪的區(qū)位特征和服務(wù)特征來評價商鋪的租金。

2.2 因素量化標準選擇

經(jīng)過觀察發(fā)現(xiàn)，洛陽東西南隅歷史文化街區(qū)的街道分成東西南北4條大街，4條大街的交點就是十字街，整個街區(qū)的空間布局以十字街的交點為核心，基本上所有的商鋪都是以此為中心向周邊延伸。所以，在商鋪區(qū)位特征的量化上，選擇以十字街交點為基點，以商鋪與該點的距離作為量化的標準。

由于歷史街區(qū)的停車問題難以解決，大部分顧客均乘坐公共交通工具而來，故選取附近的公共交通站點，以商鋪與公交站點的距離作為交通區(qū)位的評價標準。

街區(qū)內(nèi)也有一些為居民服務(wù)的設(shè)施，如小學、初中、幼兒園、醫(yī)療、體育服務(wù)設(shè)施，圍繞上述公共設(shè)施有很多商鋪。在規(guī)劃中，此類設(shè)施有明確的服務(wù)半徑，故選取教育設(shè)施進行研究，以區(qū)域內(nèi)的教育設(shè)施數(shù)據(jù)庫作為評價因素。

街區(qū)內(nèi)能夠提供的都是服務(wù)業(yè)、餐飲或者銷售崗位，年輕人受高等教育后大多去外地工作，年輕勞動力大量外流，街區(qū)內(nèi)人口老齡化非常嚴重，加上街區(qū)建筑密度高，綠化和公共空間少，僅有的一些空地也被停車占用或者堆放貨物，老人的戶外活動空間非常少，因此，公園廣場是非常重要的改善居民生活品質(zhì)的公共服務(wù)設(shè)施，距離廣場的距離是評價商鋪使用便利性的重要因素。

根據(jù)以上調(diào)研和分析，我們采用了以下的評價元素和標準（見表 1）。

表1 評價元素和標準

3 租金分布特征

我們在商業(yè)租金價格模型中引入空間地理信息，構(gòu)建完整的地理加權(quán)回歸模型，對空間數(shù)據(jù)中的局部系數(shù)進行預(yù)估，從空間角度分析洛陽東西南隅歷史文化街區(qū)商業(yè)租金影響因素，利用普通最小二乘法對商業(yè)租金影響變量進行空間回歸分析，生成模型的回歸系數(shù)，用來解釋變量對歷史街區(qū)商業(yè)租金空間分布的影響，最終生成了租金核密度和變化趨勢圖。

3.1 區(qū)位和交通對商鋪租金影響的空間分異特征

從租金核密度可視化分析可看出，商鋪區(qū)位對商鋪租金的回歸系數(shù)均為負值，說明與十字街口的距離越大，商業(yè)租金越低。八角樓金街是有一定體量的商業(yè)核心，周邊商鋪租金受其影響，回歸系數(shù)絕對值最大，商業(yè)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢對于租金的作用非常明顯。

從租金變化趨勢分析可看出，交通區(qū)位對商鋪租金的回歸系數(shù)均為負值，說明距離公交站點越遠，商鋪租金越低。在中州中路與北大街交叉口處表現(xiàn)得很明顯，商鋪的租金與公交站點的位置關(guān)系緊密。

3.2 教育和廣場對商鋪租金影響的空間分異特征

從租金核密度可視化分析可看出，回歸系數(shù)多是負數(shù)，說明商鋪的租金和學校的位置關(guān)系很大。本地居民的教育消費剛性需求多集中在學校附近，而且附近學校的布局不均衡，對商業(yè)布局的影響也很大。

從租金變化趨勢分析可看出，公共空間的回歸系數(shù)大多呈負值，商鋪租金和公共空間的關(guān)系也很密切。在西南隅以及西北隅區(qū)域內(nèi)，廣場的影響最大。東部的回歸系數(shù)出現(xiàn)正值，說明有更強的其他影響系數(shù)掩蓋廣場對商鋪租金的影響。

4 結(jié)論與建議

4.1 結(jié)論

經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)洛陽東西南隅歷史文化街區(qū)商業(yè)租金具有明顯的空間異質(zhì)性，空間發(fā)展不均衡體現(xiàn)在以下3個方面。

1）單核心結(jié)構(gòu)明顯，核心地位突出 南北大街交叉口的十字街附近商業(yè)租金較高，而租金隨著距十字街的延長而逐步下降，變化趨勢是中心高、外圍低的“山峰形”布局。

2）周邊區(qū)域圍繞核心區(qū)域呈組團式分布 除了十字街以外，整個老城街區(qū)的商業(yè)布局還有2個次一級的組團中心，就是八角樓金街和北大街與唐宮東路交叉口。金街作為組團中心是因為這里被開發(fā)商整體開發(fā)過，形成的空間和體量較大，能夠容納更多的商業(yè)業(yè)態(tài)，吸引很多的人流；而北大街與唐宮東路交叉口作為重要干道的交叉口，由公共交通與換乘帶來的人流對商鋪的租金產(chǎn)生很大的影響。

3）商業(yè)功能基本沿道路展開，南北商業(yè)發(fā)展不均衡 以十字街為核心的商業(yè)布局主要是自發(fā)形成的，商鋪的進深和面積都很小，對商業(yè)形態(tài)的布局產(chǎn)生重要影響。中州路作為交通主干道，承載主要的人流來源，距離中州路越遠，商業(yè)租金越低，造成區(qū)域的商業(yè)發(fā)展不均衡。

4.2 建議

1）完善交通合理布局，加強各區(qū)域商業(yè)中心均衡性建設(shè) 改變商業(yè)布局不均衡的狀況，需從人流的引導開始，讓南側(cè)九都路的人流進入商業(yè)街的通道更暢通，改變?nèi)肆鬟M入的主導方向，增加人流數(shù)量，從而改善商業(yè)布局。

2）增加開放空間節(jié)點，優(yōu)化服務(wù)類公共設(shè)施配套 現(xiàn)有街道式布局的公共空間被游客占據(jù)，居民的休閑活動受到很大干擾，需要在街區(qū)內(nèi)開辟若干開放空間，以縮短老年人和小孩的休閑活動距離，降低游客的干擾，增加居住人群的生活質(zhì)量，提升生活的幸福感。