燕琰

（西安鵬潤(rùn)置業(yè)有限公司，陜西 西安 710000）

內(nèi)部控制是因企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理需要而產(chǎn)生的，隨著《企業(yè)內(nèi)部控制的基本規(guī)范》《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范配套指引》《企業(yè)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)指引》和《企業(yè)內(nèi)部控制審計(jì)指引》的發(fā)布，標(biāo)志著我國(guó)企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系基本建成。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制概述

（一）內(nèi)部控制的概念

內(nèi)部控制簡(jiǎn)單得說(shuō)，就是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、保證企業(yè)資金、資產(chǎn)的安全，采取的一系列管理方法、管理措施、管理手段的總稱。為了提高內(nèi)部控制的有效性，內(nèi)部控制要求上至董事長(zhǎng)，下至基層員工，全員參與；要求業(yè)務(wù)范圍是橫向到邊，縱向到底的業(yè)務(wù)全過(guò)程，當(dāng)然在全面性的基礎(chǔ)上關(guān)注重點(diǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的重要性

在我國(guó)近年市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)起到了促進(jìn)的作用。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，從快速發(fā)展到現(xiàn)在的穩(wěn)定平穩(wěn)發(fā)展，日趨完善和規(guī)范，房地產(chǎn)業(yè)的高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中占有一席之位？就需要提高企業(yè)管理水平，而企業(yè)內(nèi)部控制作為企業(yè)管理的重要組成部分，在控制和防范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中起著重要的作用，是保證企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)以及實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要力量，內(nèi)部控制的建立健全成為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題及原因

（一）內(nèi)部控制管理意識(shí)淡薄，內(nèi)部控制人員專業(yè)性有待提高

目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制還停留在制度建設(shè)和內(nèi)控機(jī)構(gòu)建立層面，認(rèn)為把內(nèi)部控制相關(guān)制度制定了、頒布了、培訓(xùn)了；把內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置了，人員配備了，就萬(wàn)事大吉。房地產(chǎn)企業(yè)考核的主要指標(biāo)是銷售金額，現(xiàn)金流指標(biāo)，利潤(rùn)指標(biāo)，工程進(jìn)度等，受考核指標(biāo)的影響，多數(shù)業(yè)務(wù)部門更多的精力放在業(yè)績(jī)的提升，指標(biāo)的完成上，認(rèn)為只要考核指標(biāo)完成的好，其他都是次要的，關(guān)注短期效益，對(duì)內(nèi)部控制意識(shí)淡薄，會(huì)造成長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的偏離，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，包括投資決策階段、前期設(shè)計(jì)階段、開發(fā)建設(shè)階段，銷售清算結(jié)算，每一個(gè)階段的專業(yè)度都非常強(qiáng)，而內(nèi)部控制人員編制有限，往往由財(cái)務(wù)人員兼職，或者僅有的部分專業(yè)人員，隔行如隔山，受內(nèi)部控制人員專業(yè)度的影響，很難做到事前管控或深入業(yè)務(wù)內(nèi)部進(jìn)行管控，更多的是事后管控以及制度執(zhí)行層次的管控。

（二）信息溝通渠道單一，反舞弊機(jī)制僅停留在表面

內(nèi)外部信息的及時(shí)溝通傳遞，會(huì)影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)決策。目前房地產(chǎn)企業(yè)信息的傳遞，主要還是通過(guò)自下向上一級(jí)一級(jí)匯報(bào)形式，或者自上而下一級(jí)一級(jí)傳達(dá)形式，信息溝通渠道單一。單一的信息溝通渠道不但會(huì)影響信息溝通的時(shí)效性，造成信息傳遞周期過(guò)長(zhǎng)，錯(cuò)過(guò)最佳的管理應(yīng)對(duì)期，而且信息傳遞的質(zhì)量也會(huì)因?yàn)閭€(gè)人主觀影響，存在信息的偏差。

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都建立了反舞弊機(jī)制，要求簽訂各類合同時(shí)都簽訂《廉潔合作協(xié)議書》等此類文件，并設(shè)立董事長(zhǎng)郵箱、投訴熱線等內(nèi)部報(bào)告渠道。但近年來(lái)，企業(yè)內(nèi)部上下聯(lián)手，高管舞弊現(xiàn)象層出不窮，這就暴露出企業(yè)內(nèi)部控制不健全，反舞弊機(jī)制僅停留在制度上，給舞弊現(xiàn)象帶來(lái)了機(jī)會(huì)。在實(shí)際工作中，多數(shù)員工出于維護(hù)自己利益的考慮，擔(dān)心受到領(lǐng)導(dǎo)的打擊報(bào)復(fù)，甚至丟失工作，對(duì)企業(yè)一些合理化建議和投訴事項(xiàng)不但敢發(fā)聲，而且往往還要裝作不知道，被動(dòng)配合完成。

（三）預(yù)算編制重要性認(rèn)識(shí)不夠，預(yù)算管理流于形式

很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金預(yù)算管理的重視程度不夠，不了解預(yù)算編制的重要意義，各部門之間協(xié)調(diào)溝通不深入，各部門編制預(yù)算往往只站在自己業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，不充分考慮部門之間的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性，主觀意識(shí)較強(qiáng)，導(dǎo)致預(yù)算編制的質(zhì)量不高，無(wú)法為企業(yè)的發(fā)展提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息支持。

由于預(yù)算指標(biāo)質(zhì)量不高，預(yù)算管理監(jiān)督制度不健全、缺少嚴(yán)肅性，造成預(yù)算執(zhí)行隨意性較大，預(yù)算績(jī)效管理流于形式。

（四）考核指標(biāo)至上，企業(yè)文化建設(shè)缺失

企業(yè)文化可以說(shuō)是一個(gè)企業(yè)獨(dú)有的氣質(zhì)和魅力。一個(gè)積極向上、誠(chéng)實(shí)守信、開創(chuàng)進(jìn)取的企業(yè)文化，是企業(yè)的“軟黃金”，不但能讓企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，還能讓員工有責(zé)任感、歸屬感；不但能提升企業(yè)的凝聚力，讓員工緊緊地團(tuán)結(jié)起來(lái)，萬(wàn)眾一心，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而努力，還能提高企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)為了保障經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，會(huì)制定一系列考核指標(biāo)，包括拿地時(shí)間、首開時(shí)間、現(xiàn)金流回正時(shí)間、利潤(rùn)指標(biāo)、工程封頂時(shí)間等等。企業(yè)考核在哪里，員工努力就在哪里。考核指標(biāo)是為了激發(fā)和引導(dǎo)員工工作和努力的方向，最終高效穩(wěn)定地實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)?？稍趯?shí)際工作中，往往會(huì)造成管理層及員工一切行動(dòng)唯考核指標(biāo)至上，忽略了企業(yè)文化的建設(shè)和社會(huì)責(zé)任的履行。比如，為了趕工期，早晚施工，忽略了施工噪聲和環(huán)境影響；為提高項(xiàng)目開發(fā)效率，工期一壓再壓，經(jīng)常存在前道工序未完成，后道工序已進(jìn)場(chǎng)，搶工現(xiàn)象已成常態(tài)，房屋質(zhì)量難以保證；為了銷售指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，重視員工的短期工作成果，忽略了員工工作潛能的激發(fā)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改進(jìn)建議

（一）加大內(nèi)部控制度的宣貫，配備相關(guān)專業(yè)的內(nèi)控人員

房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)提高對(duì)內(nèi)部控制重要性的認(rèn)識(shí)，帶頭做好內(nèi)部控制必要性的宣貫工作，保證內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)的設(shè)置，內(nèi)部控制人員的配備以及內(nèi)部控制機(jī)構(gòu)工作的獨(dú)立性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，培養(yǎng)員工責(zé)任感和風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，管理層帶頭打造良好的企業(yè)文件建設(shè)，號(hào)召全體員工都參與到內(nèi)部控制管理工作中。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)范圍涉及面廣，開發(fā)周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多而繁雜，這就對(duì)內(nèi)部控制人員的專業(yè)性提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)需配備專業(yè)性人員，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面的內(nèi)部控制管理。

（二）建立有效信息傳遞機(jī)制，健全投訴機(jī)制

信息溝通和傳遞是企業(yè)內(nèi)部控制的重要內(nèi)容，信息溝通的質(zhì)量和信息傳遞的時(shí)效性、有效性，是企業(yè)了解自己，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，了解市場(chǎng)現(xiàn)狀和變化趨勢(shì)的重要渠道。俗話說(shuō)“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。

首先，需要拓寬信息溝通的渠道，要有定期的、專項(xiàng)的、正式的信息溝通渠道，也要建立不定期、訪談式、非正式的信息溝通渠道；要有縱向深入的溝通渠道，也要有橫向連接各個(gè)業(yè)務(wù)層面的溝通渠道。其次，要了解各種溝通方式、溝通渠道的特點(diǎn)，針對(duì)不同的對(duì)象要有不同的溝通方式，不能一概而論。最后，工作在第一線的員工，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題和舞弊現(xiàn)象，企業(yè)需要建立完善的投訴制度，要讓員工放下疑慮和戒備，如實(shí)全面地進(jìn)行信息反饋和溝通，確保員工身份的保密。

（三）加強(qiáng)預(yù)算績(jī)效考核管理，確保預(yù)算管理的嚴(yán)肅性

房地產(chǎn)企業(yè)要健全預(yù)算管理制度，使預(yù)算的編制、執(zhí)行、考核有章可循。編制預(yù)算前，做好預(yù)算編制溝通工作，包括預(yù)算的目標(biāo)、開發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃等等，只有各業(yè)務(wù)模塊前置充分溝通，才能提高預(yù)算編制的有效性，才能將預(yù)算編制和業(yè)務(wù)緊密結(jié)合。

預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，要按照授權(quán)體系嚴(yán)格執(zhí)行、有效監(jiān)督，避免預(yù)算執(zhí)行的隨意性，保證預(yù)算執(zhí)行的嚴(yán)肅性。將預(yù)算執(zhí)行情況納入績(jī)效考核管理，作為各預(yù)算主體上階段工作成果、下階段工作計(jì)劃、企業(yè)實(shí)施獎(jiǎng)罰和激勵(lì)以及確定個(gè)人最終收益的重要依據(jù)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

企業(yè)文化是一個(gè)企業(yè)的靈魂，沒有文化的企業(yè)是沒有靈魂的。優(yōu)秀的企業(yè)文化能提升企業(yè)的綜合實(shí)力，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，是企業(yè)健康發(fā)展的動(dòng)力。企業(yè)管理層要提高對(duì)企業(yè)文化的重視程度和認(rèn)知力，積極推動(dòng)企業(yè)文化的培育，要在企業(yè)文化建設(shè)中起到模范、領(lǐng)袖的帶頭作用，帶領(lǐng)員工共同創(chuàng)造積極團(tuán)結(jié)的企業(yè)文化。加強(qiáng)企業(yè)文化宣傳，豐富企業(yè)文化地宣貫方式，讓企業(yè)文化落實(shí)到每一個(gè)角落，讓員工實(shí)實(shí)在在地理解體會(huì)到企業(yè)文化的內(nèi)涵，引導(dǎo)指導(dǎo)員工日常工作思路方法，不要讓企業(yè)文化變成掛在墻上變成口號(hào)。企業(yè)的發(fā)展階段在改變，外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境也在改變，企業(yè)文化也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，不斷總結(jié)吸取先進(jìn)的企業(yè)文化思想，追求卓越創(chuàng)新，形成一套完整的符合企業(yè)本身的企業(yè)文化理念。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)決定了其內(nèi)部控制的重要性，內(nèi)部控制的完善和落實(shí)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高自身的管理能力，降低和規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，要正確認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制工作的重要性，強(qiáng)化全員的內(nèi)控意識(shí)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，深入分析目前企業(yè)內(nèi)部控制過(guò)程中存在的問(wèn)題和不足，制定并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行完善。不斷加強(qiáng)和完善企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)，研究和運(yùn)用科學(xué)的內(nèi)部控制管理手段和方法，加速企業(yè)現(xiàn)代化管理進(jìn)程。