張英豪（秉原投資控股有限公司）

■投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算，第一步要注意的就是應(yīng)該明確它的核算范圍，在有關(guān)文件中明確將房地產(chǎn)的范圍定義為房屋以及土地，但是我國(guó)土地的所有權(quán)是歸屬于國(guó)家或者集體所擁有的，企業(yè)只能夠獲得土地的使用權(quán)。因此，針對(duì)我國(guó)的國(guó)情來(lái)說(shuō)，本篇文章提到的投資性房地產(chǎn)不只是我們?cè)谌粘Ｉ钪谐Ｒ?jiàn)的建筑物等，還包括了“土地使用權(quán)”。企業(yè)投入資金來(lái)購(gòu)買房產(chǎn)，一般來(lái)說(shuō)都是想在房屋等建筑提升價(jià)值之后再進(jìn)行售賣，利用這種方式來(lái)賺取中間的差價(jià)。然而建筑物自身是不擁有升值的空間的，反而伴隨著時(shí)間的延長(zhǎng)其價(jià)值是不斷降低的，實(shí)際升值的是土地使用權(quán)，所以精確地來(lái)講擁有并且預(yù)備升值的建筑物，在沒(méi)有對(duì)外出租和售賣的前提下，是不能夠給企業(yè)帶來(lái)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)收益的，僅僅作為企業(yè)的閑置資產(chǎn)而存在，在核算的時(shí)候是要作為固定資產(chǎn)來(lái)核算的，不能夠被當(dāng)作投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行核算。一旦出現(xiàn)了分類錯(cuò)誤，會(huì)對(duì)接下來(lái)的會(huì)計(jì)核算工作的數(shù)據(jù)結(jié)果產(chǎn)生影響，導(dǎo)致結(jié)果誤差較大。所以確立正確的確認(rèn)核算范圍是很有必要的，只有這樣才能夠獲取準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)內(nèi)容和結(jié)果報(bào)告，以此來(lái)做出最正確的能夠推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的決定。

■投資性房地產(chǎn)的核算工作中存在的不足之處

對(duì)于投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算的模式有兩種，一個(gè)是成本計(jì)量模式，還有一個(gè)是公允價(jià)值計(jì)量模式。

（一）成本計(jì)量模式核算過(guò)程中存在的問(wèn)題

成本計(jì)量模式和固定資產(chǎn)或者是無(wú)形資產(chǎn)是一樣的，是指依據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況投資房地產(chǎn)擁有時(shí)間內(nèi)要計(jì)提折舊或者攤銷，資產(chǎn)負(fù)債表日要進(jìn)行降值測(cè)試，如果有降值但依舊要依照資產(chǎn)降值的規(guī)定來(lái)進(jìn)行計(jì)提降值的準(zhǔn)備。計(jì)量核算相較來(lái)說(shuō)是比較簡(jiǎn)單的，而且不會(huì)受到房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)政策或者價(jià)值變化的影響，每一期的折舊或者攤銷的金額數(shù)值都比較平均，對(duì)企業(yè)收益的變化影響不大。然而在實(shí)際的工作當(dāng)中，有一部分企業(yè)會(huì)利用提高折舊或者攤銷的方式來(lái)對(duì)該期的收益進(jìn)行調(diào)整，如果該期的收益比較高，就會(huì)多進(jìn)行一些折舊以及攤銷來(lái)提高成本或者資金費(fèi)用，借用這種方式降低企業(yè)收益來(lái)避免企業(yè)所得稅的繳納。在當(dāng)期收益沒(méi)有達(dá)到目標(biāo)的時(shí)候，就會(huì)少進(jìn)行甚至是不折舊以及攤銷來(lái)降低成本和資金費(fèi)用，用該種方式來(lái)提升企業(yè)的收益。除此以外，投資性房地產(chǎn)在應(yīng)有期間不斷進(jìn)行折舊，或者是攤銷，賬面上的價(jià)值呈現(xiàn)出逐年降低的態(tài)勢(shì)，然而，根據(jù)國(guó)內(nèi)當(dāng)前的狀況來(lái)講，土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是在不斷升高的，投資性房地產(chǎn)價(jià)值總體來(lái)講是升值的。這樣一來(lái)，賬務(wù)處理的方法同實(shí)際狀況之間容易產(chǎn)生分歧，彼此矛盾，這時(shí)候報(bào)告數(shù)據(jù)就不能夠真實(shí)地反映出企業(yè)投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。資產(chǎn)負(fù)債日在進(jìn)行降值測(cè)試的時(shí)候，受到主觀因素的影響比較大，絕大多數(shù)情況都是憑借財(cái)務(wù)工作人員的主觀意識(shí)進(jìn)行判斷，股東認(rèn)可就行，有的時(shí)候?yàn)榱瞬粚?duì)企業(yè)收益產(chǎn)生影響，還會(huì)不進(jìn)行降值測(cè)試，或者是依據(jù)自身以為的數(shù)值隨便計(jì)提降值，給企業(yè)增加一個(gè)調(diào)整收益的工具。在投資性房產(chǎn)出現(xiàn)損失的時(shí)候，一部分企業(yè)會(huì)隱瞞收到的賠償資金或殘值收入，直接把損毀部分的賬面價(jià)值全部算在營(yíng)業(yè)外支出里面，來(lái)降低收益總體數(shù)值，少繳納一部分增值稅以及企業(yè)所得稅。

（二）公允價(jià)值計(jì)量模式核算過(guò)程中存在的問(wèn)題

公允價(jià)值模式是在當(dāng)?shù)赝粎^(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的公允價(jià)值存在確鑿證據(jù)表明其能夠持續(xù)可靠取得可以在可信賴的情況下獲得的情況下才可以使用，把當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表日的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值當(dāng)作基礎(chǔ)計(jì)量，賬面上的價(jià)值和它的公允價(jià)值的差距數(shù)值計(jì)入當(dāng)期的損益之中，沒(méi)有折舊或是攤銷等方面的內(nèi)容。然而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境還不夠穩(wěn)定，公允價(jià)值的變動(dòng)比較大，致使會(huì)計(jì)信息數(shù)據(jù)等準(zhǔn)確度不高，最終影響到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的決策。21 世紀(jì)初期受到美國(guó)次貸危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也受到了一定的影響，房產(chǎn)的價(jià)格一直呈現(xiàn)出低迷的狀態(tài)，有很多房地產(chǎn)企業(yè)在這次動(dòng)蕩當(dāng)中貶值甚至是破產(chǎn)。除此以外，也致使一部分企業(yè)資產(chǎn)以及收益的變動(dòng)比較大，可能之前是一個(gè)利潤(rùn)收益非常不錯(cuò)的企業(yè)，在短時(shí)間內(nèi)就轉(zhuǎn)盈為虧，資產(chǎn)總價(jià)值下降，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大，也影響了投資者的投資決定。

因?yàn)楣蕛r(jià)值會(huì)隨著市場(chǎng)的變動(dòng)而上下波動(dòng)，在賬面上也比較容易給企業(yè)提供一些漏洞。如果企業(yè)當(dāng)期的收益虧損比較嚴(yán)重的話，管理當(dāng)局為了業(yè)績(jī)看起來(lái)比較好，就可以把房地產(chǎn)的公允價(jià)值的賬面價(jià)值估高一些，借記“投資性房地產(chǎn)”貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，這樣一來(lái)就提高了企業(yè)的營(yíng)業(yè)收益。但是國(guó)內(nèi)的稅法是以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)的，對(duì)那些因?yàn)槎虝簳r(shí)間內(nèi)的公允價(jià)格變動(dòng)的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”是不會(huì)納入征稅范圍之內(nèi)的。

當(dāng)前階段國(guó)內(nèi)對(duì)于公允價(jià)值的獲得方法沒(méi)有進(jìn)行明確的規(guī)定，缺少標(biāo)準(zhǔn)，這就導(dǎo)致很多房產(chǎn)的公允價(jià)值中的很大一部分是根據(jù)工作人員的主觀意識(shí)和經(jīng)驗(yàn)來(lái)進(jìn)行判斷、衡量的，在這個(gè)確認(rèn)的過(guò)程當(dāng)中，為了確保公允價(jià)值足夠真實(shí)可信，是需要投入很多的資金和資源去獲取相關(guān)數(shù)據(jù)信息的。要想實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，就要求會(huì)計(jì)工作人員掌握非常全面的專業(yè)知識(shí)和能力，而這樣的能力是需要經(jīng)過(guò)多次培訓(xùn)和學(xué)習(xí)才能夠?qū)崿F(xiàn)的，然而企業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)不僅成本投入多，給會(huì)計(jì)工作人員帶來(lái)的壓力也是很大的。

（三）計(jì)量模式轉(zhuǎn)換核算中存在的問(wèn)題

投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用計(jì)量轉(zhuǎn)換的方法能夠快速地達(dá)到盈利的目的，獲取更大的市場(chǎng)利潤(rùn)。比如，把投資性房地產(chǎn)從成本計(jì)量轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量，虛高轉(zhuǎn)變當(dāng)期投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，將其同賬面價(jià)值之間的數(shù)額差距計(jì)入到留存收益當(dāng)中，使得企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值立刻翻上幾倍，對(duì)潛在的投資者造成誤導(dǎo)，這樣不只破壞會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的秩序，還會(huì)損害投資者的利益。

（四）其他存在的問(wèn)題

企業(yè)在收取投資性房地產(chǎn)的租金收入的時(shí)候，有一部分會(huì)私立一個(gè)賬戶來(lái)隱藏一部分利潤(rùn)，還有一部分會(huì)把收益計(jì)入到往來(lái)賬上，這樣就可以不用開(kāi)票，以避免繳納增值稅、企業(yè)所得稅等稅務(wù)款項(xiàng)，這些偷稅漏稅的違法行為會(huì)影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的秩序，還會(huì)對(duì)國(guó)家的財(cái)政造成不利影響。

■解決投資性房地產(chǎn)核算工作存在問(wèn)題的方法探討

（一）依據(jù)實(shí)際狀況采用最適合的核算模式

對(duì)于應(yīng)用成本計(jì)量模式核算的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值和實(shí)際價(jià)值不匹配的問(wèn)題，其根本原因在于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)規(guī)章制度還沒(méi)有制定完善，缺少有效的監(jiān)督管理和調(diào)控，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上下變動(dòng)比較大。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，改善房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，促使房地產(chǎn)的價(jià)格變得更加合理，這項(xiàng)大工程不是一朝一夕就能夠完成的。因此就當(dāng)前階段來(lái)說(shuō)，企業(yè)想要通過(guò)資本的開(kāi)支和收益進(jìn)行對(duì)比來(lái)反映出企業(yè)的實(shí)際的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)的效果，就比較適合應(yīng)用成本計(jì)量模式來(lái)進(jìn)行核算；如果是想要更加真實(shí)客觀地反映企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值的話，那么企業(yè)就應(yīng)該采用公允價(jià)值計(jì)量模式來(lái)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。為了提高公允價(jià)值的客觀性和準(zhǔn)確性，可以從內(nèi)部原因和外部原因兩個(gè)方面去研究探討。外部原因主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值信息數(shù)據(jù)等獲得的環(huán)境較差，當(dāng)前國(guó)內(nèi)還不具備一個(gè)比較完善的房地產(chǎn)交易監(jiān)控系統(tǒng)，公開(kāi)的房產(chǎn)交易信息比較不容易得到?，F(xiàn)如今已經(jīng)是“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，可以借助互聯(lián)網(wǎng)信息，同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)交易情況建立一個(gè)房產(chǎn)交易信息數(shù)據(jù)庫(kù)，同時(shí)讓第三方機(jī)構(gòu)對(duì)此進(jìn)行監(jiān)督管理，確保公允價(jià)值在可靠的條件下獲得，從而得到最新、最有價(jià)值的房產(chǎn)交易信息。同時(shí)還可以強(qiáng)化房產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的建設(shè)和完善，建立健全一個(gè)最適合的房產(chǎn)估算價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)制度或體系，保證公允價(jià)值的數(shù)據(jù)來(lái)源有處可尋。內(nèi)部原因主要是因?yàn)楣蕛r(jià)值是不能缺少專業(yè)的工作任務(wù)知識(shí)的判斷的，因此提升有關(guān)工作人員的業(yè)務(wù)水平和能力是非常有必要的，有助于提高判斷力以及對(duì)市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的敏感度。內(nèi)部原因決定外部原因，會(huì)計(jì)工作人員一定要具備比較高的綜合素質(zhì)和道德水平，只有這樣才能夠最大程度上避免違法行為的出現(xiàn)。這樣一來(lái)，就要求工作人員要具備很高的思想政治覺(jué)悟，其只有不斷地接受教育和培訓(xùn)，才能夠不斷地提高自身的專業(yè)能力，在空閑時(shí)間還應(yīng)該注重同工作相關(guān)的法律、金融、資產(chǎn)評(píng)估等方面的內(nèi)容，學(xué)無(wú)止境，只有不停地學(xué)習(xí)，才可以與時(shí)俱進(jìn)，追上時(shí)代發(fā)展的腳步。

（二）加大審計(jì)力度，確保投資性房地產(chǎn)核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性

要定時(shí)對(duì)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)的過(guò)程要通過(guò)實(shí)地考察等方式來(lái)檢查核實(shí)投資性房地產(chǎn)是否真的存在，是否存在虛報(bào)或者隱瞞的情況，檢查投資性房地產(chǎn)有沒(méi)有存在出租、租金收益有沒(méi)有明顯的記低、利潤(rùn)核算是不是準(zhǔn)確。對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，是否擁有完善的數(shù)據(jù)或內(nèi)容來(lái)證明轉(zhuǎn)換合理?？傊獜母鱾€(gè)方面避免企業(yè)出現(xiàn)違法犯罪行為，保證經(jīng)濟(jì)秩序的正常運(yùn)作。

（三）借助各個(gè)相關(guān)單位的監(jiān)督管理

為了有效避免企業(yè)借助投資房地產(chǎn)來(lái)操控利潤(rùn)的高低，就要借助中國(guó)證監(jiān)會(huì)、審計(jì)等監(jiān)督管理單位來(lái)發(fā)揮其公平公正的作用，嚴(yán)格嚴(yán)肅地避免企業(yè)違法操作的出現(xiàn)，對(duì)企業(yè)相關(guān)信息數(shù)據(jù)可公開(kāi)透明化，投資房產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變過(guò)程中涉及的數(shù)據(jù)內(nèi)容也要在有關(guān)證明中注明源自哪里等，所有數(shù)據(jù)都要有處可尋，使投資者明確各個(gè)數(shù)據(jù)的來(lái)源以及收益狀況，真正地做到公平公正公開(kāi)，使操控利潤(rùn)的這種行為無(wú)處下手。