文/吳玉經

（廣西小龍集團有限公司）

房地產企業(yè)運行過程中必然會涉及融資活動，而融資工作的開展會引發(fā)融資風險問題，企業(yè)要想保障發(fā)展的穩(wěn)定性，在發(fā)展過程中創(chuàng)造巨大的經濟社會效益，較為重要的一點就是對可能遭遇的融資風險問題進行分析，并制定合理化的融資風險防范方案，促進風險的合理化規(guī)避，從而提高房地產企業(yè)運營發(fā)展效益，促進企業(yè)市場競爭力得到不斷地提高。

一、房地產企業(yè)的融資現狀

房地產企業(yè)是我國國民經濟體系中極其重要的組成部分，房地產企業(yè)經濟增長對我國國民經濟的增長可以形成良好的帶動效應，有效推動房地產企業(yè)的發(fā)展對于國民經濟體系的構建和完善產生著重要的促進作用[1]。而房地產企業(yè)的發(fā)展需要有效的融資作為支撐，只有能快速地融資、高質量地融資，為房地產企業(yè)的發(fā)展提供良好的資金支持，才能增強企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性，促使企業(yè)發(fā)展實踐中創(chuàng)造巨大的效益。但是當前我國房地產市場中企業(yè)融資工作的開展受到諸多因素的影響，特別是在國家政策收緊以及去杠桿基調下，從2017年開始我國房地產企業(yè)融資開始表現出全面收緊的發(fā)展狀態(tài)，特別是在銷售周期結束后，銷售回款速度相對較慢，也會對房地產企業(yè)融資工作中資金的來源造成沖擊。同時結合房地產企業(yè)融資特點進行研究，房地產企業(yè)自有資金一般相對較少，表現出對融資的較大需求，并且房地產企業(yè)融資方面仍然以貸款融資為主，融資局限性問題明顯，也會引發(fā)融資風險問題。因此在房地產市場競爭愈加激烈的社會背景下，要重點對房地產企業(yè)融資風險問題進行系統的研究，制定合理化的風險防范方案，有效地規(guī)避融資風險問題，爭取借助有效的融資增強房地產企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。

二、房地產企業(yè)融資風險的主要類型

房地產企業(yè)融資風險是企業(yè)在開展融資工作的過程中引發(fā)的風險，主要是由于企業(yè)運用償付融資資本成本或者融資資金出現了與預期計劃相背離的情況，就會引發(fā)融資風險問題。一般來說，房地產企業(yè)融資工作中可能出現的融資風險主要包含以下幾種類型：

（一）政策風險

房地產企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在發(fā)展過程中會受到國家貨幣政策和信貸政策的影響。國家在對存貸款基準利率、信貸監(jiān)管手段和經濟杠桿手段調整的情況下，會對貨幣供應量和房地產信貸規(guī)模進行控制，這就會對房地產企業(yè)的融資工作產生影響。現階段我國房地產開發(fā)工作中基本上有一半以上的資金來源于銀行貸款，如果房地產信貸政策出現了巨大的變化，就會給房地產融資工作的開展造成較大的風險，房地產融資工作的開展也會陷入發(fā)展困境中。

（二）融資渠道風險

當前我國房地產企業(yè)發(fā)展過程中選擇的融資渠道一般都相對較為單一，特別是在國家信貸回避政策趨緊的情況下，受到政府宏觀調控政策的影響，房地產企業(yè)極易產生融資風險問題，甚至可能會因為融資渠道單一引發(fā)融資不到位的問題，對房地產開發(fā)方面預期現金流造成嚴重的不良影響，最終引發(fā)項目運作方面資金需求無法得到滿足的情況，甚至造成資金鏈斷裂的問題，形成財務危機，對企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定性產生巨大的沖擊[2]。

（三）資本結構風險

在房地產融資工作中，如果存在對負債融資過度依賴的情況，會引發(fā)不合理融資結構方面的問題，就會在企業(yè)發(fā)展過程中形成財務風險方面的隱患，甚至造成無法對財務危機進行預測和控制。也就是說，在房地產企業(yè)融資工作中，如果出現盲目、無節(jié)制舉債的情況，特別是在企業(yè)經營利潤較小、發(fā)展?jié)摿Σ蛔愕那闆r下舉債，甚至出現經營利潤低于債務利息率的問題，就會引發(fā)企業(yè)債務規(guī)模過大的情況，形成融資風險問題，對企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和企業(yè)效益的獲取產生一定負面影響。

（四）經營風險

在當前我國房地產企業(yè)的發(fā)展實踐中，經營風險表現為房地產項目開發(fā)過程中存在經營管理不當的情況，造成預期收入無法得到保障，或者預期收入難以滿足補償費用方面的需求，就會形成財務風險問題，不利于企業(yè)發(fā)展。一般情況下，在房地產企業(yè)運營工作中，投資項目越大對于企業(yè)經營管理水平提出的要求也就越高，房地產企業(yè)融資過程中受到開發(fā)、銷售各環(huán)節(jié)對融資風險預計不夠準確的影響，可能會出現資金運作停滯方面的風險問題，導致房地產開發(fā)方面的風險因素加劇，不利于房地產企業(yè)經濟效益的獲取，甚至會影響房地產企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性和安全性[3]。

三、新時代房地產企業(yè)有效防范融資風險的建議

在對新時代背景下房地產企業(yè)發(fā)展過程中融資風險問題形成客觀準確認識的基礎上，在企業(yè)發(fā)展實踐中，要想對融資風險問題進行有效防范，促進企業(yè)項目的高效化運行，就要結合實際情況提出風險防范的建議，增強企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性，促進企業(yè)發(fā)展實踐中獲得更大的經濟效益和社會效益。下面就對新時代背景下房地產企業(yè)對融資風險的有效防范提出合理化的建議：

（一）完善法律法規(guī)體系，改善融資制度環(huán)境

對于房地產企業(yè)融資工作而言，融資工作的穩(wěn)定運行需要良好的法律保障作為支撐，房地產企業(yè)在構建多元化融資模式的過程中，只有能緊隨時代發(fā)展背景，對涉及的相關法律法規(guī)體系進行完善，形成較為成熟的融資市場，才能對融資風險進行有效的控制，增強房地產企業(yè)融資的穩(wěn)定性和高效性。因此要重點探索完善法律法規(guī)體系的構建，促進融資環(huán)境的改善，為房地產企業(yè)的融資發(fā)展提供良好的支持[4]。首先，要加強房地產金融立法工作，結合《中華人民共和國民法典》的頒布和實施，對房地產金融相關的法律法規(guī)體系進行建設，對現有法律法規(guī)不健全的地方進行有意識的補充，并制定專門針對房地產企業(yè)融資工作的政策規(guī)范，確保在完善法律法規(guī)體系的作用下，促進融資工作的穩(wěn)定運行。其次，要發(fā)揮政府的支持作用，構建完善的房地產融資政策支持體系，對房地產融資工作的開展進行監(jiān)督，在政府主導和監(jiān)督下爭取逐步構建公平、客觀、公正的房地產企業(yè)融資環(huán)境，幫助房地產企業(yè)發(fā)展過程中對融資問題進行有效處理。最后，對房地產企業(yè)實行嚴格管理，多角度入手促進融資風險的有效控制。在房地產企業(yè)的發(fā)展實踐中，要加強房地產貸款準入關的控制。促進風險預警體系的構建，使房地產企業(yè)抵御風險的能力得到不斷地增強，從而展現競爭優(yōu)勢，在錯綜復雜的市場競爭體系中維護企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。

例如為了能對房地產企業(yè)融資風險進行有效的規(guī)避，可以探索風險預警體系的構建，發(fā)揮銀行的輔助作用，對風險預警機制進行完善，從資本回報率、資產質量、資本流動性比率等角度對風險預警體系進行改進和創(chuàng)新，從而形成有效防范房地產企業(yè)運營風險的模式，提高企業(yè)競爭優(yōu)勢，在規(guī)避風險的同時保障房地產企業(yè)穩(wěn)定高效化運行[5]。

（二）拓寬融資渠道，引入多樣化融資模式

我國房地產企業(yè)融資渠道單一問題的出現會引發(fā)融資風險問題，對房地產企業(yè)的發(fā)展產生巨大的沖擊。針對這一情況，房地產企業(yè)發(fā)展過程中要注意借鑒國內外成功經驗，對融資渠道進行多元化探索，整合銀行貸款融資、債券融資、上市融資、信托融資和基金融資等多種不同的融資方法，促進完善融資體系的構建，為房地產企業(yè)參與多元化融資創(chuàng)造良好的條件。在具體嘗試對融資渠道進行多元化拓展的過程中，可以創(chuàng)造能輔助證券發(fā)行的市場環(huán)境，鼓勵房地產企業(yè)采用債權融資的方式，對審批制度進行開放，發(fā)展一批公正、獨立的中介信用機構，讓中介信用機構能分擔房地產企業(yè)融資的風險，確保房地產企業(yè)政權融資工作的開展能得到深入貫徹落實，可以取得良好的發(fā)展效能。此外，在對多元化的融資渠道進行拓展的過程中，房地產企業(yè)可以嘗試對預售制度進行改革，構建完善的預售制度監(jiān)督機制，形成對房地產企業(yè)的積極引導和合理化約束，降低預售制度可能引發(fā)的風險問題，從而為房地產企業(yè)有效融資提供重要的保障。如此就能通過融資渠道的拓展，引入多元化的融資模式，為房地產企業(yè)有效融資工作的開展提供良好的支持，切實促進房地產企業(yè)發(fā)展實踐中創(chuàng)造巨大的經濟社會效益[6]。

（三）改善資本結構，緩解融資困境

房地產企業(yè)融資工作中，對資本結構進行改革和優(yōu)化，能從多角度為融資工作的成功推進創(chuàng)造條件，有利于增強融資工作的綜合效果。在實際工作中，房地產可以嘗試對信托融資模式進行開發(fā)，對房地產信托產品以及產業(yè)投資基金進行有效的培育，對融資風險進行控制，提高融資效果。

與此同時，要加強對內源性融資的重視，加大對自有資金融資的利用，從而尋求與其他開發(fā)商的有機合作，獲得相對穩(wěn)定的資金支持，在對資本結構進行調整和優(yōu)化的基礎上，形成理性融資思想，在融資工作中堅持合法性、可靠性、兼顧經濟效益性、成本性、資本結構優(yōu)化等方面的原則，對可能引發(fā)的融資風險實施合理化的控制，將融資風險降到最低點，從而使融資困境得到有效的緩解，促進企業(yè)融資工作高效化推進。

（四）優(yōu)化運營管理，提高企業(yè)競爭力

企業(yè)運營風險也會增加融資風險，不利于房地產企業(yè)的穩(wěn)定高效化發(fā)展，因此要想提高房地產企業(yè)應對風險和防范風險的能力，在實際促進房地產企業(yè)建設和發(fā)展的過程中，要注意有意識地對運營管理模式進行優(yōu)化，探索專業(yè)化、品牌化和規(guī)?；陌l(fā)展路徑，制定合法化的經營發(fā)展方案，在有效運營的同時降低企業(yè)運營成本，提高企業(yè)市場競爭力，促進內部組織機構的構建，保障在企業(yè)運營中能最大限度地規(guī)避風險，也能對融資風險進行有效的防范和應對，保障企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性和高效性，在優(yōu)化運營管理、規(guī)避融資風險的基礎上，促進企業(yè)核心競爭力得到逐步的提升[7]。

四、結語

綜上所述，在新時代背景下，房地產企業(yè)運營發(fā)展過程中受到多種因素的影響，融資工作的開展會遭遇一定的發(fā)展困境，融資風險問題較大，對企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性產生了一定的不良影響。而新時代背景下，在房地產企業(yè)的發(fā)展過程中，對風險問題進行有效的識別，并制定合理化的風險防范方案，能降低融資風險對房地產企業(yè)發(fā)展的不良影響，進一步提高房地產企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性和高效性，促使房地產企業(yè)建設發(fā)展實踐中創(chuàng)造巨大的經濟和社會效益，為房地產企業(yè)全面社會主義現代化建設奠定基礎。