劉東華

（河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融與會(huì)計(jì)學(xué)院，河南 鄭州 450044）

一、房屋托管公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性

房屋托管作為一種新興的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，其市場日漸繁榮，房屋托管公司以其專業(yè)的職業(yè)技能為客戶提供全方位托管服務(wù)，其發(fā)展不僅關(guān)系到社會(huì)公眾的重大利益，還與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有關(guān)。在當(dāng)前房屋托管市場日益活躍的情況下，房屋托管公司的托管業(yè)務(wù)日益增加，并且在當(dāng)前疫情的影響下，房屋托管公司的投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)、經(jīng)營活動(dòng)等暴露出來了各種問題，如房屋空置、資金回收率低、流動(dòng)資金緊張、財(cái)務(wù)管理體系不健全等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題越來越多，基于此背景下針對(duì)房屋托管公司存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行分析，并提出有針對(duì)性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施就具有現(xiàn)實(shí)意義，在防范控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，改善經(jīng)營狀況，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從而助力企業(yè)合法合規(guī)經(jīng)營、持續(xù)良性發(fā)展。

二、房屋托管公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題及分析

（一）房屋托管公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)

目前，房屋托管公司主要籌資方式是債務(wù)籌集，公司必須要按照約定的期限還本付息，如果不能及時(shí)進(jìn)行還款，就會(huì)影響公司經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)行。在籌集過程中，公司也會(huì)分析籌資活動(dòng)中可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)以及其產(chǎn)生的原因，然后做出適當(dāng)?shù)呐袛啵诖_定籌資的總體規(guī)模之后，公司會(huì)從籌資償還期限、籌資方式等多角度考慮，來分散籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)

大型房屋托管公司一般設(shè)有較多的分公司或門店等，配備有相應(yīng)的管理人員及業(yè)務(wù)人員，公司受理房屋托管業(yè)務(wù)需要在尋找租客前與業(yè)主簽訂合同，無論房屋空置或租客跑路，公司都要定期按時(shí)將合同約定好的租金打入業(yè)主賬戶進(jìn)行投資，對(duì)于房屋租金能否收回、市場租金降低等因素都會(huì)使公司利潤存在不確定性。在過去的兩年內(nèi)，由于疫情影響及相關(guān)租賃政策的變化，加上個(gè)別公司管理層缺乏準(zhǔn)確和充分的市場研判，使得投資回報(bào)率普遍下降。

3.運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

由于疫情等因素的影響，房屋托管公司運(yùn)營中出現(xiàn)了較多的房屋租賃合同糾紛，加上公司內(nèi)部人員專業(yè)性不足，對(duì)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)處理草率，甚至有些為了自身的經(jīng)濟(jì)利益缺少了誠信，刻意傳播不真實(shí)的租房信息，存在各種謊報(bào)成交價(jià)格、天價(jià)收費(fèi)、代替租戶簽名等不規(guī)范現(xiàn)象，導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，如收取租戶租金困難和租戶對(duì)合同約定的事項(xiàng)無法按時(shí)履行。

4.資金回收風(fēng)險(xiǎn)

資金回收方面的能力可以用現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率來反映，公司不能在房屋托管前對(duì)市場進(jìn)行充分調(diào)查分析以及做好預(yù)算工作，導(dǎo)致定價(jià)不合理，再加上當(dāng)前疫情影響市場租金價(jià)格下降，房屋托管公司均面臨著招租困難的風(fēng)險(xiǎn)，租金等應(yīng)收賬款回收困難，壞賬較多，進(jìn)而使得現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率降低，大大提高了公司的資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房屋托管公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的內(nèi)部因素

（1）公司內(nèi)控意識(shí)薄弱，內(nèi)部員工綜合素質(zhì)有待提高

房屋托管公司員工的內(nèi)控意識(shí)不強(qiáng)，還沒有建立一套健全的內(nèi)部管理體系，業(yè)務(wù)部門與監(jiān)管部門脫節(jié)，缺乏內(nèi)部考核機(jī)制，導(dǎo)致部分員工專業(yè)性不足，對(duì)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)操作不規(guī)范，甚至存在刻意傳播不真實(shí)的租房信息為自己謀私利的行為，使得公司和租客雙方的利益都受到了損害。另一方面公司管理者和員工財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)都很薄弱，這也加速導(dǎo)致了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，限制了公司的高效運(yùn)營，降低了公司的整體效益。

（2）信息化水平低，公司平臺(tái)信息欠缺

部分房屋托管公司缺乏科學(xué)完善的信息平臺(tái)，導(dǎo)致信息不完全，例如：房屋的質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)等問題可能會(huì)因?yàn)橹饔^猜想或者手續(xù)不完全、第三方報(bào)告等客觀原因?qū)е滦畔⑷狈φ鎸?shí)性從而導(dǎo)致租金收回困難，另外租金收回的難易度也會(huì)根據(jù)租客的征信報(bào)告、合同法律效用的不同而不同。征信情況較好，合同符合各項(xiàng)法律法規(guī)的租客，租金相對(duì)而言就比較容易收回。征信情況較差，收回租金難度就會(huì)加大，所以租客信息的收集整理與評(píng)估對(duì)公司的長期發(fā)展有十分重要的意義。

（3）資金預(yù)算工作不到位，資金管控制度不完善

公司正常的運(yùn)營活動(dòng)是建立在大量資金流動(dòng)和有效利用資源的基礎(chǔ)上的，對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)管理和預(yù)算控制，可以確保公司資產(chǎn)的財(cái)務(wù)安全和有效控制可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果房屋托管公司的管理者未嚴(yán)格按照資金預(yù)算進(jìn)行管理，就不利于做出科學(xué)的財(cái)務(wù)決策，公司內(nèi)部未建立完善的資金管控制度，各部門各環(huán)節(jié)未進(jìn)行嚴(yán)格把控并及時(shí)跟蹤資金流向，資金使用效率及資金回收率低也是導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一大項(xiàng)。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部因素

（1）外部環(huán)境復(fù)雜多變，市場定價(jià)缺乏指導(dǎo)

由于當(dāng)前疫情影響，國家相關(guān)部門制定頒布了一些房屋租賃相關(guān)的優(yōu)惠政策，租客可依據(jù)“不可抗力”相關(guān)法律規(guī)定請(qǐng)求減免部分租金或提前終止租賃合同，這使得市場租金價(jià)格普遍下降，公司利潤也逐漸降低。外部市場環(huán)境復(fù)雜多變，導(dǎo)致房屋托管市場沒有統(tǒng)一的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)整個(gè)房屋托管行業(yè)的發(fā)展不利，使無論是業(yè)主或者租客都無法得到公平的利益保證。

（2）租客一次性支付周期短，易造成房屋空置

目前租房一般是“押一付三”的形式一次性交齊三個(gè)月的房租，對(duì)于租客而言一次性支付周期短，三個(gè)月后公司可能面臨再次招租問題，容易使房屋空置，資源利用率低。無論是否找到租客，公司必須按照合同約定定期為業(yè)主賬戶支付租金，房屋空置或租客跑路的風(fēng)險(xiǎn)都要由房屋托管公司承擔(dān)，這種市場因素存在的不確定性，就不能保證房屋資源利用率以及公司利潤的生成。

（3）當(dāng)前租賃市場不規(guī)范，相關(guān)部門監(jiān)管力度不夠

房屋托管管理工作對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展有著重要影響，但當(dāng)前房屋托管市場不規(guī)范，相關(guān)部門并未建立健全有關(guān)的法律法規(guī)，也未落實(shí)要求相關(guān)中介機(jī)構(gòu)按照法規(guī)執(zhí)行，這也導(dǎo)致了有些中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益或者貪圖方便隨意更改租金價(jià)格，也有一些交易活動(dòng)沒有在相關(guān)管理部門進(jìn)行登記或辦理一些正常流程下的手續(xù)。由此可見，相關(guān)部門對(duì)房屋托管市場的監(jiān)管力度不夠，并未使其呈現(xiàn)出市場的規(guī)范性。

三、房屋托管公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（一）公司在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方面的措施

1.強(qiáng)化公司管理層內(nèi)控意識(shí)，建立健全企業(yè)內(nèi)部獎(jiǎng)懲及保證金制度

房屋托管公司首先要加強(qiáng)內(nèi)部控制，并通過嚴(yán)格的內(nèi)部監(jiān)督提高公司辦事效率，確保各項(xiàng)工作的實(shí)施效果。如：要根據(jù)實(shí)際情況強(qiáng)化上層管理者的專業(yè)知識(shí)，提高員工職業(yè)素養(yǎng)；各部門之間要相互溝通、相互學(xué)習(xí)、相互監(jiān)督，尤其是各部門的上層管理者之間要做到及時(shí)溝通學(xué)習(xí)，以身作則，把公司管理者和全體員工培養(yǎng)成既掌握本部門業(yè)務(wù)又能了解其他部門工作的全能型人才。其次：在建立健全公司內(nèi)控制度的同時(shí)，公司要對(duì)員工進(jìn)行各種專業(yè)技能培訓(xùn)，也應(yīng)建立健全合理的獎(jiǎng)懲考核和保證金制度。如：從員工工資中每月暫扣保證金，對(duì)認(rèn)真負(fù)責(zé)且程序規(guī)范的員工退還上月保證金并給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，反之，若員工存在任何違法違規(guī)行為必須按規(guī)定扣除保證金再給予一定的處罰，這樣可以調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，也在一定程度上提高了公司員工的職業(yè)素養(yǎng)和責(zé)任意識(shí)，將公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

2.提高公司信息化水平，完善公司平臺(tái)信息

公司相關(guān)部門要做好定期市場定價(jià)調(diào)查，匯總上報(bào)由管理層決定近期房屋定價(jià)，要做到信息使用最大化進(jìn)行合理定價(jià)，避免因定價(jià)過高出現(xiàn)尋找租客困難的現(xiàn)象。各部門對(duì)業(yè)主進(jìn)行房屋托管的房屋要進(jìn)行全面的實(shí)地勘察，對(duì)于房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證等重要信息要入檔留存，以免因前期的失誤造成各種糾紛。對(duì)于租客信用調(diào)查，在與租客簽訂合同前按照規(guī)范的程序進(jìn)行各種征信調(diào)查，征信審批，必須走規(guī)范程序后再將房屋出租給租客。另外，公司各部門應(yīng)協(xié)調(diào)配合，積極承擔(dān)責(zé)任并及時(shí)與信息部門溝通協(xié)調(diào)，使其提供完整準(zhǔn)確的相關(guān)信息，來完善公司平臺(tái)的各種信息。

3.進(jìn)行資金預(yù)算，完善資金管控制度

房屋托管公司要在考慮其運(yùn)營管理實(shí)際情況前提下，參照房屋托管行業(yè)標(biāo)桿，制定屬于自己的總體預(yù)算管理目標(biāo)，這要求公司全體員工一起為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)努力。預(yù)算編制目的不僅是通過縱向溝通獲得認(rèn)可和互動(dòng)，也是加強(qiáng)員工擔(dān)責(zé)意識(shí)和明確規(guī)劃未來的好機(jī)會(huì)，同時(shí)也完善了公司的資金管控制度。在實(shí)施預(yù)算的過程中，要將最近的實(shí)際執(zhí)行效果與預(yù)算效果進(jìn)行比較和分析，找出其存在偏差的原因，據(jù)此原因進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，使資金管理合理化，可能也會(huì)找出新的項(xiàng)目機(jī)會(huì)，為管理層提供一些參考，幫助改善資金控制系統(tǒng)，從而更好地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.制定相關(guān)優(yōu)惠制度，提高資源利用率

房屋托管公司對(duì)于租客一次性支付周期短的問題，可以制定一些相關(guān)的優(yōu)惠制度，例如對(duì)一次性支付租金周期大于三個(gè)月的租客實(shí)行適當(dāng)減免房租優(yōu)惠或免費(fèi)送水電的優(yōu)惠，在節(jié)假日對(duì)一些離鄉(xiāng)在外的租客發(fā)放一些小慰問品讓他們感受到城市的溫暖等等，在管理上盡量滿足租客的合理要求，加強(qiáng)租客對(duì)房屋托管公司的依賴心理，租房時(shí)首先想到的就是該公司，在實(shí)現(xiàn)了該公司口碑的同時(shí)促進(jìn)了房屋管家工作的長期發(fā)展，也盤活了城市空置資源利用率，促進(jìn)了該公司的可持續(xù)健康發(fā)展。

（二）政府在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方面的措施

1.建立健全房屋托管指導(dǎo)價(jià)格體系

政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)采取適當(dāng)措施建立一個(gè)合理的指導(dǎo)價(jià)格體系，對(duì)不同地區(qū)的租金價(jià)格提供基準(zhǔn)價(jià)格框架參考，來加強(qiáng)房屋租金價(jià)格的控制，以確保在交易過程中能公平對(duì)待租戶和房屋托管公司。政府應(yīng)及時(shí)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整并定期公布調(diào)整后的基準(zhǔn)租金價(jià)格，以確保租戶和房屋托管公司能夠獲得參考價(jià)格，起到約束雙方行為的作用。對(duì)于房屋托管業(yè)務(wù)的流程環(huán)節(jié)政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)也要做出明確的規(guī)定，避免房屋托管公司隨意定價(jià)情況的發(fā)生，從而有效規(guī)范房屋托管公司的行為，進(jìn)而達(dá)到了規(guī)范房屋托管市場的目的，也在一定程度上控制了我國房價(jià)的增長。

2.完善相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)監(jiān)管力度

政府必須要確保房屋托管的立法、法規(guī)和政策到位，中央和地方當(dāng)局有不同的責(zé)任，因此每個(gè)當(dāng)局必須明確自身責(zé)任，并建立一個(gè)有明確權(quán)力和問責(zé)制的行政框架。中央當(dāng)局在宏觀層面上調(diào)控房屋租賃市場，加快統(tǒng)計(jì)處理在市場普查中的空置住房，相應(yīng)減少房產(chǎn)稅，不再收取不合理的稅收和其他計(jì)費(fèi)，在一定程度上降低房屋托管公司的運(yùn)營成本。地方要從微觀上調(diào)控，以確保政策法規(guī)能有效落實(shí)，并要防止各種腐敗行為發(fā)生，從而規(guī)范房屋托管市場，保證房屋托管行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。