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        房屋托管公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施探討

        2021-11-27 11:02:12劉東華
        魅力中國 2021年31期
        關(guān)鍵詞:財(cái)務(wù)

        劉東華

        (河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融與會(huì)計(jì)學(xué)院,河南 鄭州 450044)

        一、房屋托管公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性

        房屋托管作為一種新興的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè),其市場日漸繁榮,房屋托管公司以其專業(yè)的職業(yè)技能為客戶提供全方位托管服務(wù),其發(fā)展不僅關(guān)系到社會(huì)公眾的重大利益,還與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有關(guān)。在當(dāng)前房屋托管市場日益活躍的情況下,房屋托管公司的托管業(yè)務(wù)日益增加,并且在當(dāng)前疫情的影響下,房屋托管公司的投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)、經(jīng)營活動(dòng)等暴露出來了各種問題,如房屋空置、資金回收率低、流動(dòng)資金緊張、財(cái)務(wù)管理體系不健全等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題越來越多,基于此背景下針對(duì)房屋托管公司存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行分析,并提出有針對(duì)性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施就具有現(xiàn)實(shí)意義,在防范控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),改善經(jīng)營狀況,提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,從而助力企業(yè)合法合規(guī)經(jīng)營、持續(xù)良性發(fā)展。

        二、房屋托管公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題及分析

        (一)房屋托管公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題

        1.籌資風(fēng)險(xiǎn)

        目前,房屋托管公司主要籌資方式是債務(wù)籌集,公司必須要按照約定的期限還本付息,如果不能及時(shí)進(jìn)行還款,就會(huì)影響公司經(jīng)營活動(dòng)的正常運(yùn)行。在籌集過程中,公司也會(huì)分析籌資活動(dòng)中可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)以及其產(chǎn)生的原因,然后做出適當(dāng)?shù)呐袛啵诖_定籌資的總體規(guī)模之后,公司會(huì)從籌資償還期限、籌資方式等多角度考慮,來分散籌資風(fēng)險(xiǎn)。

        2.投資風(fēng)險(xiǎn)

        大型房屋托管公司一般設(shè)有較多的分公司或門店等,配備有相應(yīng)的管理人員及業(yè)務(wù)人員,公司受理房屋托管業(yè)務(wù)需要在尋找租客前與業(yè)主簽訂合同,無論房屋空置或租客跑路,公司都要定期按時(shí)將合同約定好的租金打入業(yè)主賬戶進(jìn)行投資,對(duì)于房屋租金能否收回、市場租金降低等因素都會(huì)使公司利潤存在不確定性。在過去的兩年內(nèi),由于疫情影響及相關(guān)租賃政策的變化,加上個(gè)別公司管理層缺乏準(zhǔn)確和充分的市場研判,使得投資回報(bào)率普遍下降。

        3.運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

        由于疫情等因素的影響,房屋托管公司運(yùn)營中出現(xiàn)了較多的房屋租賃合同糾紛,加上公司內(nèi)部人員專業(yè)性不足,對(duì)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)處理草率,甚至有些為了自身的經(jīng)濟(jì)利益缺少了誠信,刻意傳播不真實(shí)的租房信息,存在各種謊報(bào)成交價(jià)格、天價(jià)收費(fèi)、代替租戶簽名等不規(guī)范現(xiàn)象,導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),如收取租戶租金困難和租戶對(duì)合同約定的事項(xiàng)無法按時(shí)履行。

        4.資金回收風(fēng)險(xiǎn)

        資金回收方面的能力可以用現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率來反映,公司不能在房屋托管前對(duì)市場進(jìn)行充分調(diào)查分析以及做好預(yù)算工作,導(dǎo)致定價(jià)不合理,再加上當(dāng)前疫情影響市場租金價(jià)格下降,房屋托管公司均面臨著招租困難的風(fēng)險(xiǎn),租金等應(yīng)收賬款回收困難,壞賬較多,進(jìn)而使得現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率降低,大大提高了公司的資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

        (二)房屋托管公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

        1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的內(nèi)部因素

        (1)公司內(nèi)控意識(shí)薄弱,內(nèi)部員工綜合素質(zhì)有待提高

        房屋托管公司員工的內(nèi)控意識(shí)不強(qiáng),還沒有建立一套健全的內(nèi)部管理體系,業(yè)務(wù)部門與監(jiān)管部門脫節(jié),缺乏內(nèi)部考核機(jī)制,導(dǎo)致部分員工專業(yè)性不足,對(duì)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)操作不規(guī)范,甚至存在刻意傳播不真實(shí)的租房信息為自己謀私利的行為,使得公司和租客雙方的利益都受到了損害。另一方面公司管理者和員工財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)都很薄弱,這也加速導(dǎo)致了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),限制了公司的高效運(yùn)營,降低了公司的整體效益。

        (2)信息化水平低,公司平臺(tái)信息欠缺

        部分房屋托管公司缺乏科學(xué)完善的信息平臺(tái),導(dǎo)致信息不完全,例如:房屋的質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)等問題可能會(huì)因?yàn)橹饔^猜想或者手續(xù)不完全、第三方報(bào)告等客觀原因?qū)е滦畔⑷狈φ鎸?shí)性從而導(dǎo)致租金收回困難,另外租金收回的難易度也會(huì)根據(jù)租客的征信報(bào)告、合同法律效用的不同而不同。征信情況較好,合同符合各項(xiàng)法律法規(guī)的租客,租金相對(duì)而言就比較容易收回。征信情況較差,收回租金難度就會(huì)加大,所以租客信息的收集整理與評(píng)估對(duì)公司的長期發(fā)展有十分重要的意義。

        (3)資金預(yù)算工作不到位,資金管控制度不完善

        公司正常的運(yùn)營活動(dòng)是建立在大量資金流動(dòng)和有效利用資源的基礎(chǔ)上的,對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)管理和預(yù)算控制,可以確保公司資產(chǎn)的財(cái)務(wù)安全和有效控制可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果房屋托管公司的管理者未嚴(yán)格按照資金預(yù)算進(jìn)行管理,就不利于做出科學(xué)的財(cái)務(wù)決策,公司內(nèi)部未建立完善的資金管控制度,各部門各環(huán)節(jié)未進(jìn)行嚴(yán)格把控并及時(shí)跟蹤資金流向,資金使用效率及資金回收率低也是導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一大項(xiàng)。

        2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部因素

        (1)外部環(huán)境復(fù)雜多變,市場定價(jià)缺乏指導(dǎo)

        由于當(dāng)前疫情影響,國家相關(guān)部門制定頒布了一些房屋租賃相關(guān)的優(yōu)惠政策,租客可依據(jù)“不可抗力”相關(guān)法律規(guī)定請(qǐng)求減免部分租金或提前終止租賃合同,這使得市場租金價(jià)格普遍下降,公司利潤也逐漸降低。外部市場環(huán)境復(fù)雜多變,導(dǎo)致房屋托管市場沒有統(tǒng)一的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn),這對(duì)整個(gè)房屋托管行業(yè)的發(fā)展不利,使無論是業(yè)主或者租客都無法得到公平的利益保證。

        (2)租客一次性支付周期短,易造成房屋空置

        目前租房一般是“押一付三”的形式一次性交齊三個(gè)月的房租,對(duì)于租客而言一次性支付周期短,三個(gè)月后公司可能面臨再次招租問題,容易使房屋空置,資源利用率低。無論是否找到租客,公司必須按照合同約定定期為業(yè)主賬戶支付租金,房屋空置或租客跑路的風(fēng)險(xiǎn)都要由房屋托管公司承擔(dān),這種市場因素存在的不確定性,就不能保證房屋資源利用率以及公司利潤的生成。

        (3)當(dāng)前租賃市場不規(guī)范,相關(guān)部門監(jiān)管力度不夠

        房屋托管管理工作對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展有著重要影響,但當(dāng)前房屋托管市場不規(guī)范,相關(guān)部門并未建立健全有關(guān)的法律法規(guī),也未落實(shí)要求相關(guān)中介機(jī)構(gòu)按照法規(guī)執(zhí)行,這也導(dǎo)致了有些中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益或者貪圖方便隨意更改租金價(jià)格,也有一些交易活動(dòng)沒有在相關(guān)管理部門進(jìn)行登記或辦理一些正常流程下的手續(xù)。由此可見,相關(guān)部門對(duì)房屋托管市場的監(jiān)管力度不夠,并未使其呈現(xiàn)出市場的規(guī)范性。

        三、房屋托管公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

        (一)公司在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方面的措施

        1.強(qiáng)化公司管理層內(nèi)控意識(shí),建立健全企業(yè)內(nèi)部獎(jiǎng)懲及保證金制度

        房屋托管公司首先要加強(qiáng)內(nèi)部控制,并通過嚴(yán)格的內(nèi)部監(jiān)督提高公司辦事效率,確保各項(xiàng)工作的實(shí)施效果。如:要根據(jù)實(shí)際情況強(qiáng)化上層管理者的專業(yè)知識(shí),提高員工職業(yè)素養(yǎng);各部門之間要相互溝通、相互學(xué)習(xí)、相互監(jiān)督,尤其是各部門的上層管理者之間要做到及時(shí)溝通學(xué)習(xí),以身作則,把公司管理者和全體員工培養(yǎng)成既掌握本部門業(yè)務(wù)又能了解其他部門工作的全能型人才。其次:在建立健全公司內(nèi)控制度的同時(shí),公司要對(duì)員工進(jìn)行各種專業(yè)技能培訓(xùn),也應(yīng)建立健全合理的獎(jiǎng)懲考核和保證金制度。如:從員工工資中每月暫扣保證金,對(duì)認(rèn)真負(fù)責(zé)且程序規(guī)范的員工退還上月保證金并給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì),反之,若員工存在任何違法違規(guī)行為必須按規(guī)定扣除保證金再給予一定的處罰,這樣可以調(diào)動(dòng)員工的工作積極性,也在一定程度上提高了公司員工的職業(yè)素養(yǎng)和責(zé)任意識(shí),將公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

        2.提高公司信息化水平,完善公司平臺(tái)信息

        公司相關(guān)部門要做好定期市場定價(jià)調(diào)查,匯總上報(bào)由管理層決定近期房屋定價(jià),要做到信息使用最大化進(jìn)行合理定價(jià),避免因定價(jià)過高出現(xiàn)尋找租客困難的現(xiàn)象。各部門對(duì)業(yè)主進(jìn)行房屋托管的房屋要進(jìn)行全面的實(shí)地勘察,對(duì)于房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證等重要信息要入檔留存,以免因前期的失誤造成各種糾紛。對(duì)于租客信用調(diào)查,在與租客簽訂合同前按照規(guī)范的程序進(jìn)行各種征信調(diào)查,征信審批,必須走規(guī)范程序后再將房屋出租給租客。另外,公司各部門應(yīng)協(xié)調(diào)配合,積極承擔(dān)責(zé)任并及時(shí)與信息部門溝通協(xié)調(diào),使其提供完整準(zhǔn)確的相關(guān)信息,來完善公司平臺(tái)的各種信息。

        3.進(jìn)行資金預(yù)算,完善資金管控制度

        房屋托管公司要在考慮其運(yùn)營管理實(shí)際情況前提下,參照房屋托管行業(yè)標(biāo)桿,制定屬于自己的總體預(yù)算管理目標(biāo),這要求公司全體員工一起為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)努力。預(yù)算編制目的不僅是通過縱向溝通獲得認(rèn)可和互動(dòng),也是加強(qiáng)員工擔(dān)責(zé)意識(shí)和明確規(guī)劃未來的好機(jī)會(huì),同時(shí)也完善了公司的資金管控制度。在實(shí)施預(yù)算的過程中,要將最近的實(shí)際執(zhí)行效果與預(yù)算效果進(jìn)行比較和分析,找出其存在偏差的原因,據(jù)此原因進(jìn)行預(yù)算調(diào)整,使資金管理合理化,可能也會(huì)找出新的項(xiàng)目機(jī)會(huì),為管理層提供一些參考,幫助改善資金控制系統(tǒng),從而更好地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

        4.制定相關(guān)優(yōu)惠制度,提高資源利用率

        房屋托管公司對(duì)于租客一次性支付周期短的問題,可以制定一些相關(guān)的優(yōu)惠制度,例如對(duì)一次性支付租金周期大于三個(gè)月的租客實(shí)行適當(dāng)減免房租優(yōu)惠或免費(fèi)送水電的優(yōu)惠,在節(jié)假日對(duì)一些離鄉(xiāng)在外的租客發(fā)放一些小慰問品讓他們感受到城市的溫暖等等,在管理上盡量滿足租客的合理要求,加強(qiáng)租客對(duì)房屋托管公司的依賴心理,租房時(shí)首先想到的就是該公司,在實(shí)現(xiàn)了該公司口碑的同時(shí)促進(jìn)了房屋管家工作的長期發(fā)展,也盤活了城市空置資源利用率,促進(jìn)了該公司的可持續(xù)健康發(fā)展。

        (二)政府在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方面的措施

        1.建立健全房屋托管指導(dǎo)價(jià)格體系

        政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)采取適當(dāng)措施建立一個(gè)合理的指導(dǎo)價(jià)格體系,對(duì)不同地區(qū)的租金價(jià)格提供基準(zhǔn)價(jià)格框架參考,來加強(qiáng)房屋租金價(jià)格的控制,以確保在交易過程中能公平對(duì)待租戶和房屋托管公司。政府應(yīng)及時(shí)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整并定期公布調(diào)整后的基準(zhǔn)租金價(jià)格,以確保租戶和房屋托管公司能夠獲得參考價(jià)格,起到約束雙方行為的作用。對(duì)于房屋托管業(yè)務(wù)的流程環(huán)節(jié)政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)也要做出明確的規(guī)定,避免房屋托管公司隨意定價(jià)情況的發(fā)生,從而有效規(guī)范房屋托管公司的行為,進(jìn)而達(dá)到了規(guī)范房屋托管市場的目的,也在一定程度上控制了我國房價(jià)的增長。

        2.完善相關(guān)法律法規(guī),加強(qiáng)監(jiān)管力度

        政府必須要確保房屋托管的立法、法規(guī)和政策到位,中央和地方當(dāng)局有不同的責(zé)任,因此每個(gè)當(dāng)局必須明確自身責(zé)任,并建立一個(gè)有明確權(quán)力和問責(zé)制的行政框架。中央當(dāng)局在宏觀層面上調(diào)控房屋租賃市場,加快統(tǒng)計(jì)處理在市場普查中的空置住房,相應(yīng)減少房產(chǎn)稅,不再收取不合理的稅收和其他計(jì)費(fèi),在一定程度上降低房屋托管公司的運(yùn)營成本。地方要從微觀上調(diào)控,以確保政策法規(guī)能有效落實(shí),并要防止各種腐敗行為發(fā)生,從而規(guī)范房屋托管市場,保證房屋托管行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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