王鈴富
(菏澤市不動(dòng)產(chǎn)登記中心,山東 菏澤 274000)
我國銀保監(jiān)會(huì)為更好的達(dá)成國務(wù)院提出改革目標(biāo),推出《開展便民利企服務(wù)合作的通知》文件,我國銀行、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與其他金融機(jī)構(gòu)在該文件的保障下,建立抵押貨款與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的服務(wù)點(diǎn),相應(yīng)服務(wù)點(diǎn)的出現(xiàn)為“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”實(shí)施保駕護(hù)航,通過線上申請(qǐng)和審核、網(wǎng)上反饋、現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)等工作,提高民眾、企業(yè)借貸與融資的辦理速度。
互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記工作中,加快了民眾、企業(yè)于銀行貸款申請(qǐng)期間的業(yè)務(wù)辦理速度,利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)資源共享,打破時(shí)間與空間的界限,已經(jīng)成功走進(jìn)銀行、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)中,為“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”運(yùn)行提供了便利的條件,在此模式下民眾和企業(yè)不需要在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與銀行兩地奔跑,該模式大幅度縮減不動(dòng)產(chǎn)抵押的流程,進(jìn)而提升業(yè)務(wù)辦理效率,網(wǎng)上處理申辦件異常迅捷,有些業(yè)務(wù)當(dāng)天即可辦結(jié)。由于“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”屬于新的管理模式,所以當(dāng)下相關(guān)部門沒有可參照的文件或者案例,為該模式建立詳細(xì)、合理的規(guī)則,有些地方因?yàn)樾履J降谋憬菪?,逐漸忽略紙質(zhì)申請(qǐng)材料,在電子化辦公過程中僅審核電子檔案,很多不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員直接將紙質(zhì)申請(qǐng)檔案給銀行,要求銀行幫助其保管。其次,因?yàn)椤盎ヂ?lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”打破傳統(tǒng)辦公模式,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)派遣部分工作人員到銀行處理與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記相關(guān)的業(yè)務(wù),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員對(duì)工作職責(zé)定位模糊,將本應(yīng)自己承擔(dān)的“審慎審查”職責(zé)一并交付到銀行手中,此類問題的出現(xiàn)需要引起相關(guān)從業(yè)者的注意,創(chuàng)新模式需要在法律的框架中運(yùn)行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),提高不動(dòng)產(chǎn)抵押登記相關(guān)業(yè)務(wù)的執(zhí)行效果。在互聯(lián)網(wǎng)背景下開展不動(dòng)產(chǎn)抵押登記工作,將抵押登記營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)移至銀行,目的是縮短兩個(gè)辦事處的距離,讓辦理業(yè)務(wù)的民眾以及企業(yè)可以不用在兩地往返,拖慢業(yè)務(wù)辦理效率。以往民眾或者企業(yè)的代理人需要到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記,但是在“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”推出后,國家相關(guān)部門出臺(tái)了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的暫行文件,申請(qǐng)人可以在銀行進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記,掃清過往法律對(duì)業(yè)務(wù)辦理形成的障礙,進(jìn)一步加快“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”在我國的發(fā)展速度,但是由于此種新型業(yè)務(wù)處理模式仍在試驗(yàn)階段,所以不動(dòng)產(chǎn)登記工作者需要時(shí)刻保持警惕性,按照業(yè)務(wù)辦理的核心職責(zé)使用新型模式辦理不動(dòng)產(chǎn)登記工作,清楚哪些工作可以做以及工作具體應(yīng)該怎么做,由此保證不動(dòng)產(chǎn)登記工作可以安全、高效運(yùn)行,為企業(yè)和個(gè)人提供便捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
伴隨著“互聯(lián)網(wǎng)加房地產(chǎn)抵押登記”的普及和登記信息共享的應(yīng)用,給各方帶來了效率和便利,而房地產(chǎn)登記安全和信息安全也面臨著巨大挑戰(zhàn),因此需要采取預(yù)防措施。第一,考慮到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)本身的安全性,不要認(rèn)為抵押登記“不符合”的話,完全可以依靠網(wǎng)絡(luò),依靠銀行,付款后可以簡化要求和流程。切勿完全依賴互聯(lián)網(wǎng)或盲目依賴銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的承諾。必須清醒地認(rèn)識(shí)到,網(wǎng)絡(luò)和銀行不會(huì)對(duì)最終的注冊(cè)結(jié)果承擔(dān)全部責(zé)任,更不可能為所謂的“信任”和“工作疏忽”付出代價(jià)。第二,“互聯(lián)網(wǎng)加房地產(chǎn)抵押登記”的推廣將打破原有登記信息系統(tǒng)在內(nèi)聯(lián)網(wǎng)獨(dú)立運(yùn)作的環(huán)境。私人物業(yè)網(wǎng)絡(luò)上運(yùn)行的原有登記制度的和平環(huán)境,具有較強(qiáng)的防治措施,與外界隔絕,逐步打破,私人網(wǎng)絡(luò)上運(yùn)行的物業(yè)登記資料將逐步實(shí)現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)及政務(wù)外聯(lián)網(wǎng)的溝通。第三,由于社會(huì)需求巨大,房地產(chǎn)信息將對(duì)實(shí)時(shí)交流提出更高的要求,范圍更廣,對(duì)象范圍更廣,這將是必然趨勢(shì),其信息安全也將受到更嚴(yán)格的審查。以上三個(gè)方面必須高度重視和警惕,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制必須事先進(jìn)行。在開展“互聯(lián)網(wǎng)加房地產(chǎn)抵押登記”業(yè)務(wù)時(shí),除了嚴(yán)格按照通知精神進(jìn)行創(chuàng)新外,還必須在控制登記風(fēng)險(xiǎn)的前提下規(guī)范“互聯(lián)網(wǎng)”,合理利用,積極采取防范措施。不僅要保證登記的數(shù)量,還要保證登記的質(zhì)量,促進(jìn)房地產(chǎn)登記的標(biāo)準(zhǔn)化和標(biāo)準(zhǔn)化。
為了降低房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn),有必要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款的管理流程,重視貸款前的調(diào)查。業(yè)務(wù)發(fā)起人必須充分了解地方抵押登記準(zhǔn)則,積極執(zhí)行《加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)抵押品釋放管理》條例,在經(jīng)濟(jì)法中明確標(biāo)明地方抵押登記準(zhǔn)則和措施,發(fā)現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。例如,在發(fā)放貸款之前是否需要提前發(fā)放和逐步發(fā)放貸款等字體,應(yīng)該采取相應(yīng)的對(duì)策來防止。為了落實(shí)貸款批準(zhǔn)條件的要求,信貸批準(zhǔn)司必須注意在批準(zhǔn)過程中是否存在逐步提前發(fā)放擔(dān)保品的可能性,客觀分析根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)抵押政策發(fā)放擔(dān)保品的風(fēng)險(xiǎn)和借款人的實(shí)際情況,并在答復(fù)中澄清發(fā)放擔(dān)保品的條件和要求。鑒于應(yīng)對(duì)措施需要隨后的抵押登記程序,有關(guān)業(yè)務(wù)部門應(yīng)在符合相關(guān)條件時(shí)對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)處理,以確保銀行擔(dān)保物所有權(quán)的合法性。
必須注意統(tǒng)一預(yù)售信的內(nèi)容是否對(duì)銀行抵押貸款的實(shí)際情況產(chǎn)生不利影響,并根據(jù)銀行合同管理措施提交銀行法律顧問審查,以提高法律風(fēng)險(xiǎn)防范效果。同時(shí),應(yīng)仔細(xì)衡量商定的和出售后剩余的抵押品的價(jià)值。在發(fā)放預(yù)售批準(zhǔn)證之前,業(yè)務(wù)參保人必須審查房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際地點(diǎn)、施工進(jìn)度、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況等,充分考慮抵押物的具體用途、處置難度等因素,審查剩余抵押物價(jià)值的預(yù)算,以確保剩余抵押物價(jià)值符合貸款批準(zhǔn)的基本要求。
第一,市自然資源部授權(quán)市公積金中心、中國建設(shè)銀行和九江銀行通過互聯(lián)網(wǎng)查詢有關(guān)房地產(chǎn)登記資料,作為抵押。第二,市政公積金中心、中國建設(shè)銀行、九江銀行指定專人與質(zhì)押人一起填寫登記申請(qǐng)書、質(zhì)押人身份證明、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書等資料,按照申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行收集和核對(duì),填寫電子文件,并立即通過及共同向質(zhì)押人申請(qǐng)登記。城市公積金中心、中國建設(shè)銀行和九江銀行定期派出專項(xiàng)人員,收集房地產(chǎn)抵押登記的書面申請(qǐng)文件,并將其送交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),修改部門流程中的原批量流程。第三,在物業(yè)登記制度收到申請(qǐng)文件后,物業(yè)登記中心會(huì)及時(shí)檢討、登記及反饋處理結(jié)果。第四,市政公積金中心、中國建設(shè)銀行、九江銀行業(yè)務(wù)審批制度在收到登記結(jié)果后,從城市電子許可證庫收到電子財(cái)產(chǎn)登記證明,自行印制財(cái)產(chǎn)登記證明,發(fā)放貸款。
對(duì)于股票房屋交易、房地產(chǎn)登記、納稅申報(bào)和建筑融資等服務(wù),鼓勵(lì)使用電子簽名、電子印章、電子合同和電子證書。電子簽名和手寫簽名或印章,以及符合規(guī)定條件的電子印章和實(shí)物印章,具有同等的法律效力。帶有電子簽名或印章的電子材料是合法有效的。從各方收到的信息和當(dāng)事人提交的電子材料,可以作為開展事情的依據(jù),電子材料不再以紙質(zhì)形式提交。
通過跨部門信息共享機(jī)制,稅收、股票住房交易、房地產(chǎn)登記和住房公積金之間的互動(dòng)可以實(shí)現(xiàn)。報(bào)稅資料由物業(yè)登記局以電子資料的形式送交金融當(dāng)局,稅收價(jià)值及納稅結(jié)果以電子方式匯回物業(yè)登記局。房屋公積金管理部門可直接致電物業(yè)登記中心。稅務(wù)機(jī)關(guān)退還的應(yīng)納稅額可用作確定公積金貸款住房價(jià)值的依據(jù)。
“互聯(lián)網(wǎng)+”是房地產(chǎn)登記的發(fā)展趨勢(shì)。雖然目前已完成商品房銷售合同的登記和備案(網(wǎng)上簽字)、商品房預(yù)售通知、商品房住戶轉(zhuǎn)讓登記、商品房轉(zhuǎn)讓登記和股份房屋抵押登記的聯(lián)合網(wǎng)上登記等工作,但仍有大量商品房登記公司依靠新登記繼續(xù)存在登記數(shù)據(jù)和信息系統(tǒng)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)建立“互聯(lián)網(wǎng)加房地產(chǎn)注冊(cè)”數(shù)據(jù)監(jiān)控平臺(tái),嚴(yán)格執(zhí)行災(zāi)后恢復(fù)備份和異地備份的相關(guān)要求,提高安全水平,妥善審慎地管理數(shù)據(jù),避免系統(tǒng)、流程和業(yè)務(wù)形式方面的風(fēng)險(xiǎn)。
在“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”運(yùn)行過程中,由于網(wǎng)絡(luò)辦理大幅度提升傳統(tǒng)紙質(zhì)材料審查與檢驗(yàn)的辦理速度,所以大部分工作人員逐漸對(duì)互聯(lián)網(wǎng)形成依賴性,在工作中以互聯(lián)網(wǎng)為主要抓手,忽視紙質(zhì)材料審查與質(zhì)量檢驗(yàn)工作。當(dāng)下不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員需要按照《開展便民利企服務(wù)合作通知》,要求金融機(jī)構(gòu)銀行定期將不動(dòng)產(chǎn)抵押登記收集的紙質(zhì)申請(qǐng)材料送至不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),由相應(yīng)工作人員按照制度規(guī)范工作流程審查、核驗(yàn)材料。紙質(zhì)申請(qǐng)材料的檢查工作必須落實(shí)到位,不能走形式主義,在未校驗(yàn)紙質(zhì)材料申請(qǐng)核驗(yàn)前不能登薄、制證。另外,應(yīng)該大力推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)“云登記”工作,建立資源共享平臺(tái),共享獲取的房屋平面圖、網(wǎng)簽合同、抵押合同、營業(yè)執(zhí)照、審稅需要的證件材料,減少紙質(zhì)材料使用率,提高登記效率。雖然“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”已經(jīng)應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記工作中,但是由于銀行與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)信息技術(shù)的應(yīng)用與開發(fā)尚不成熟,在條件仍不完善的情況下進(jìn)行抵押登記,必須嚴(yán)格按照雙方制定的協(xié)議明確各自權(quán)利,銀行保證登記材料的真實(shí)性、完整性。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員必須嚴(yán)格按照工作要求履行受理、審核、發(fā)證等工作流程。銀行需要定期查詢不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的信息,保證相應(yīng)信息不會(huì)外泄,在工作中嚴(yán)格按照工作原則處理本職工作,完成信息安全防護(hù)。
我們應(yīng)該善于將信息技術(shù)與房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)結(jié)合起來,充分利用信息技術(shù)有效地遏制安全漏洞,努力實(shí)現(xiàn)信息共享與信息安全的共存。在登記實(shí)踐中,最好開發(fā)一個(gè)專門的“企業(yè)聯(lián)合辦公應(yīng)用系統(tǒng)”平臺(tái),而不是直接將銀行審批系統(tǒng)與房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的內(nèi)部審批系統(tǒng)掛鉤,因?yàn)檫@樣做風(fēng)險(xiǎn)很大。在設(shè)計(jì)軟件系統(tǒng)時(shí),我們應(yīng)注意以下三點(diǎn):第一,允許銀行通過信息共享提取投標(biāo)文件數(shù)據(jù),減少投入;還允許銀行查詢投標(biāo)文件本身的產(chǎn)權(quán)、抵押和扣押登記資料。但必須限制,不能查詢與投標(biāo)文件無關(guān)的注冊(cè)信息。二、“企業(yè)聯(lián)合辦公應(yīng)用系統(tǒng)”負(fù)責(zé)銀行外部網(wǎng)絡(luò)的抵押登記,而原“房地產(chǎn)登記審批系統(tǒng)”則負(fù)責(zé)登記機(jī)構(gòu)內(nèi)的受理、審核、登記、認(rèn)證等職能。內(nèi)部和外部系統(tǒng)承擔(dān)不同的責(zé)任,整個(gè)業(yè)務(wù)流程是獨(dú)立和相互關(guān)聯(lián)的。第三,與各聯(lián)合銀行使用的外部網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用系統(tǒng)相對(duì)應(yīng)的帳號(hào)和權(quán)限,必須由物業(yè)登記局授權(quán)和控制,并直接分配。銀行如欲增加帳號(hào)及權(quán)限,須向注冊(cè)處申請(qǐng)備案。
“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”需要在相關(guān)部門出臺(tái)工作文件后,遵循文件要求開展不動(dòng)產(chǎn)抵押登記工作,發(fā)現(xiàn)新模式應(yīng)用存在的安全隱患,為做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防工作,應(yīng)該從技術(shù)、法律、管理等層面入手進(jìn)行防護(hù),優(yōu)化“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)抵押登記”的業(yè)務(wù)流程,減少民眾、企業(yè)辦理登記業(yè)務(wù)的時(shí)間,達(dá)成便民利企的目的。