李燕 曲海滔

（1.青島和達(dá)集團(tuán)有限公司，山東 青島 266000；2.青島慧鼎置業(yè)有限公司，山東 青島 266000）

引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通率指的是二手房交易量占房屋存量的比重，流通率的影響因素非常復(fù)雜，同一國家不同區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通率均可能存在較大差異。通過流通率反觀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可了解當(dāng)前房屋產(chǎn)品市場的供需情況，判斷房屋資源分配效率的高低。因此在分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)，流通率往往是最重要的衡量指標(biāo)。近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)流通性有放緩趨勢，能夠預(yù)示未來一段時(shí)間內(nèi)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，為進(jìn)一步了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢態(tài)，有必要對房地產(chǎn)發(fā)展趨勢做前瞻分析。

一、關(guān)于當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理狀況的分析

在當(dāng)前時(shí)期，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍然是我國國民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一。然而就房地產(chǎn)行業(yè)管理現(xiàn)實(shí)狀況來看，由于受到各種因素的影響，導(dǎo)致各地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并不均衡，很多地方的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活力有待挖掘。從國家和政府層面，雖然不斷針對房地產(chǎn)行業(yè)制定宏觀調(diào)控政策，但是這些調(diào)控政策并沒有起到有效遏制房價(jià)增長過快的情況。全國各地商品房價(jià)仍然處于一種增長的趨勢，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本態(tài)勢較好，全國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)前景總體表現(xiàn)還是比較樂觀。從現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理狀況來分析，雖然我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展態(tài)勢比較好，但是在管理方面的工作也需要進(jìn)一步完善和改進(jìn)。如，許多房地產(chǎn)企業(yè)片面追求經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)淡薄，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理重要性認(rèn)識(shí)不夠。在管理體系建設(shè)上不完全合理，導(dǎo)致現(xiàn)有體系不能完全滿足企業(yè)發(fā)展實(shí)際需要。而在執(zhí)行國家房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)法律方面，也還存在一些不足之處，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一些隱患和后顧之憂。

二、流通性減弱環(huán)境下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)流通性減弱對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。作為國民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必須且有能力解決目前的發(fā)展困境，通過行業(yè)發(fā)展強(qiáng)化，逐漸解決發(fā)展過程中形成的歷史遺留問題，實(shí)現(xiàn)自身的健康化發(fā)展。因此在流通性減弱環(huán)境下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然會(huì)朝向政策完善、問題解決、市場成熟化等方向，下面對其發(fā)展趨勢做具體分析：

（一）宏觀政策調(diào)控強(qiáng)化

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在發(fā)展過度、發(fā)展速度過高的問題，形成大量房地產(chǎn)泡沫。流通性減弱背景下，以高質(zhì)量發(fā)展取代高速發(fā)展成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主題，相應(yīng)的，國家也會(huì)結(jié)合之前房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控經(jīng)驗(yàn)及成效，給出更具針對性和強(qiáng)有力的控制政策，通過政策施壓，以規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入良性發(fā)展循環(huán)?；诋?dāng)前的發(fā)展情境，本文認(rèn)為之后一階段國家給出的宏觀調(diào)控政策多以推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展為主要目的，對房地產(chǎn)的發(fā)展方向做有限引導(dǎo)。從既有政策上看，目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將重點(diǎn)放在國家低收入群體住房條件的改善上，推行一系列購房優(yōu)惠政策，例如，推行住房抵押貸款支持證券、設(shè)置專項(xiàng)金融債權(quán)等，鼓勵(lì)銀行部門提高對住房貸款的優(yōu)惠程度，使得那些存在住房剛性需求的低收入群體能夠通過住房貸款申請順利購房，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需求端。前文頻繁提及土地資源在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要性，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對土地資源的依賴性極強(qiáng)，因此建議有關(guān)部門在制定宏觀調(diào)控政策時(shí)，注意對土地資源節(jié)約意識(shí)的引導(dǎo)。進(jìn)而促使房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)能夠自主引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)及管理理念，在保證房屋建設(shè)質(zhì)量的同時(shí)，有效節(jié)約土地資源，并通過一定的環(huán)境保護(hù)措施，降低房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)給原有生態(tài)環(huán)境造成的負(fù)面影響，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）房價(jià)漲幅趨于穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場管理力度不足使得房屋產(chǎn)品供需矛盾加劇，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)大幅度增長，那些具備住房剛性需求的消費(fèi)者承擔(dān)過高的購房壓力，嚴(yán)重影響到居民生活水平提高和幸福感增加，給國民經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展埋下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。隨著國家宏觀發(fā)展戰(zhàn)略的優(yōu)化及各項(xiàng)調(diào)整性措施的執(zhí)行，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量將得到進(jìn)一步提升，積累更多的國民經(jīng)濟(jì)財(cái)富，同時(shí)實(shí)施的各項(xiàng)房價(jià)增長抑制政策所帶來的成果也將逐步顯現(xiàn)，促使房屋產(chǎn)品價(jià)格的增幅逐漸趨于穩(wěn)定。如前文所述，房地產(chǎn)流通性的提升受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住房自有率、人口流動(dòng)率等因素的影響，在未來，流通性是否會(huì)繼續(xù)保持降低趨勢還很難被預(yù)估。本文認(rèn)為，隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的輪番打壓，一、二線城市的房價(jià)可能會(huì)產(chǎn)生一定程度的回落。而經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)較好、地理位置占據(jù)優(yōu)勢的三四線城市，因其目前的房屋價(jià)格與一二線城市還存在一定差距，可能會(huì)迎來購房高潮，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)相對較差的三四線城市，其人口流動(dòng)相對穩(wěn)定，因此房屋交易將主要圍繞剛性需求的處理進(jìn)行。未來，一線城市房地產(chǎn)行業(yè)在土地資源供應(yīng)、開發(fā)成本、政策限制等方面均將面臨更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，結(jié)合以上預(yù)測，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)將發(fā)展重點(diǎn)逐步向二三線城市轉(zhuǎn)移，主要是考慮到此類城市受宏觀政策的限制相對較小，經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓄力較大，因此房地產(chǎn)行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域性失衡是國家宏觀政策調(diào)控的重點(diǎn)對象，借助有關(guān)政策優(yōu)勢，中南沿海城市向中西部地區(qū)發(fā)展過渡，可能成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一紅利點(diǎn)。另外隨著人們對生活品質(zhì)要求的提升，棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改造等項(xiàng)目也將為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的發(fā)展機(jī)遇。在宏觀政策引導(dǎo)及房地產(chǎn)行業(yè)市場化經(jīng)營的雙重作用下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康化發(fā)展的目標(biāo)將在不久之后實(shí)現(xiàn)。

結(jié)語

綜上所述，在我國國民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是至關(guān)重要的，有利于促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展，加強(qiáng)國家的綜合實(shí)力。因此，必須要根據(jù)新常態(tài)背景下的發(fā)展需求，不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的發(fā)展模式，以促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，在激烈的行業(yè)市場競爭中站穩(wěn)腳跟。并且在加快我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的同時(shí)，讓人民群眾可以有舒適安全的居住環(huán)境。