◆文/秦虹

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院高級(jí)研究員、城市更新研究中心主任

習(xí)近平總書(shū)記指出，到“十四五”末，將要達(dá)到現(xiàn)行的高收入國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，到2035年實(shí)現(xiàn)總量或人均收入翻一番?！笆奈濉币缭街械仁杖胂葳澹司鵊DP按照現(xiàn)在的美元匯率計(jì)算，平均每年的增長(zhǎng)要達(dá)到5.5%。2020―2035年人均GDP翻一番，平均增速4.8%，到2035年人均GDP達(dá)到2.13萬(wàn)美元，基本達(dá)到中等發(fā)展國(guó)家水平?！笆奈濉币?guī)劃《建議》的核心要義體現(xiàn)在“三個(gè)新”：新發(fā)展階段、新發(fā)展理念、新發(fā)展格局。

中國(guó)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)超過(guò)60%以上，意味著中國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)生很大變化，當(dāng)中國(guó)城鎮(zhèn)化率比較低的時(shí)候，每個(gè)城市都在長(zhǎng)大，所以城市和城市之間是絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。大城市要長(zhǎng)大，小城市也得長(zhǎng)大，城市和城市之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系就形成了。當(dāng)城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%，特別是達(dá)到70、80%水平的時(shí)候，比如說(shuō)東部地區(qū)、長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀，城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%的時(shí)候，大城市向外擴(kuò)張的空間就非常有限了，這時(shí)候城市和城市之間從過(guò)去的絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，就會(huì)變成城市和城市之間的合作，這個(gè)時(shí)候城市群或者都市圈才有可能興起。北京現(xiàn)在已經(jīng)7環(huán)了，沒(méi)有再往外空間了，所以現(xiàn)在要協(xié)同發(fā)展，都市圈也好城市群也好，沒(méi)有龍頭城市、核心城市，這個(gè)地方的都市圈是不可能發(fā)展起來(lái)的。反過(guò)來(lái)講，如果一個(gè)地方即使有了規(guī)劃，但是核心城市力量非常弱，它未來(lái)自身的發(fā)展空間很大，即使有都市圈的規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)劃也很難發(fā)展起來(lái)。所以，未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化的格局就是城市群和都市圈，不是平均的，每個(gè)大中小城市都有自身成長(zhǎng)發(fā)展的規(guī)律，就是有一部分發(fā)展快的地方都是圈子開(kāi)始快速發(fā)展，有一些地方的人口就是往外流失。在整個(gè)城市化發(fā)展格局里面，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，區(qū)位價(jià)值最有意義的是交通節(jié)點(diǎn)。

“十四五”規(guī)劃指出，到2035年要發(fā)展壯大城市群和都市圈，與全國(guó)形成兩橫三縱的城市化發(fā)展格局，高速鐵路網(wǎng)開(kāi)始形成，它未來(lái)的新產(chǎn)業(yè)、新人口的機(jī)會(huì)都會(huì)非常大，因?yàn)樗薪煌ňW(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)，各種成本是最低的，集聚人口速度是最快的。未來(lái)哪些地方對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)位最有意義？這要看發(fā)展快的都市圈和城市群。當(dāng)然先有都市圈才有城市群，都市圈是城市群的下一級(jí)，所以我們要關(guān)注交通、網(wǎng)絡(luò)和交通節(jié)點(diǎn)，只有具備了這些優(yōu)勢(shì)，城市未來(lái)發(fā)展才有潛力。

我們要關(guān)注人口結(jié)構(gòu)。從“十四五”開(kāi)始，60后開(kāi)始退休，90后大部分開(kāi)始進(jìn)入職場(chǎng)，這是一個(gè)重大改變。中國(guó)人口多、老齡化，我們現(xiàn)在有6.23億的65歲以上老年人，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是有很大的市場(chǎng)需求，但實(shí)際上過(guò)去幾年這個(gè)需求市場(chǎng)沒(méi)有形成。50年代以前、40年代、30年代的早已退休，這些人都是過(guò)我們的日子的，這些人的經(jīng)濟(jì)狀況并不是特別好，他們的觀念其實(shí)也不是那么現(xiàn)代。但是60后不一樣，我是60后，我們這一代人開(kāi)始進(jìn)入退休階段，我們這代人是高中畢業(yè)就趕上了改革開(kāi)放，所以很多人受過(guò)高等教育，沒(méi)有下鄉(xiāng)吃過(guò)苦，這一代人的孩子幾乎大部分是獨(dú)生子女，只能是獨(dú)生子女，你沒(méi)有更多的孩子養(yǎng)老，只能靠錢，靠自己。所以60后的觀念、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、人生經(jīng)歷，和50年代之前的人是完全不一樣的。下一步真正的養(yǎng)老市場(chǎng)需求是60后退休開(kāi)始出現(xiàn)，這涉及做養(yǎng)老地產(chǎn)，你也未必就是真正叫養(yǎng)老地產(chǎn)，你的戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)都很重要。我是60后，我可能有80多歲將近90歲的老人要贍養(yǎng)，我要和他們同住在一起，又不想住在一個(gè)房間里，又想方便照顧，各自都有自由，你現(xiàn)在在戶型結(jié)構(gòu)上就應(yīng)該有很大的突破。廁所的門是不是應(yīng)該更寬，老人能不能坐輪椅直接進(jìn)去洗澡，有沒(méi)有臺(tái)階，整個(gè)無(wú)障礙設(shè)計(jì)才行，包括扶手什么的都是需要我們產(chǎn)品的供給上有所創(chuàng)新的，一定會(huì)有需求，這個(gè)產(chǎn)品不一定是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，就是養(yǎng)老地產(chǎn)，因?yàn)槟闼蟮禺a(chǎn)有很多的要求，第一養(yǎng)老地產(chǎn)不讓你賣，你的現(xiàn)金流怎么解決？第二個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)有年齡限制，你比如說(shuō)你不到65歲，不讓你買這個(gè)房子。但是中國(guó)人有家庭觀念，其實(shí)居家養(yǎng)老是最好的，除非老人失能了，老人不失能，居家養(yǎng)老是最好的，所以這種對(duì)我們的住房供給是個(gè)巨大的機(jī)會(huì)。60后這一群人是歷史上出生最多的，光60后就是2.17億人，在未來(lái)的10年里面幾乎全部退休。90后有1.88億人，他們?cè)谶@個(gè)時(shí)候同時(shí)進(jìn)入職場(chǎng)，年輕人進(jìn)入職場(chǎng)時(shí)，他的消費(fèi)觀念會(huì)發(fā)生很大變化，他不一定很有錢，但是他要高品質(zhì)的、方便的、便于交往的、具有現(xiàn)代生活場(chǎng)景的需求，所以我們的產(chǎn)品要考慮人口結(jié)構(gòu)的變化。

“十四五”以后的住房政策大致可以這樣判斷，從現(xiàn)在開(kāi)始，包括未來(lái)的租房政策，中央政府關(guān)注的就是兩個(gè)字：從“十四五”規(guī)劃就能看到，所有關(guān)于和住房有關(guān)都在緊盯民生兩個(gè)字，堅(jiān)持房住不炒，堅(jiān)持三穩(wěn)：地價(jià)穩(wěn)、房?jī)r(jià)穩(wěn)、預(yù)期穩(wěn)，要讓全體人民住有所居，要發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，盤(pán)活存量住房資源，擴(kuò)大居民住房供給，完善常住房政策，單獨(dú)列租賃住房的用地計(jì)劃，探索集體建設(shè)用地，企事業(yè)單位私有大量的土地建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障型租賃住房。傳統(tǒng)的房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)不要輕易進(jìn)入到這里面去，風(fēng)險(xiǎn)非常大。過(guò)去中國(guó)也有租賃市場(chǎng)，現(xiàn)在全國(guó)城鎮(zhèn)人口8.5億人，20%的人是租房子住的，占全國(guó)總量20%，但是全國(guó)是不平衡的，只有兩省兩市租賃住房占率是高的，廣東省、浙江省和上海市、北京市，他們的城鎮(zhèn)人口有超過(guò)30%的人是租房子的，其中深圳最高，有70%的人租房子，其他城市的租賃需求并不高，所以不能盲目進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。但是為什么有租賃市場(chǎng)還要大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。是因?yàn)檫^(guò)去所有的租賃都是短期的，都是過(guò)渡性的，沒(méi)有人打算認(rèn)認(rèn)真真或者是盡可能長(zhǎng)租。因?yàn)樽赓U市場(chǎng)提供的產(chǎn)品非常差，一家一戶的條件也很差，中央要求下一步搞長(zhǎng)租房，長(zhǎng)租房國(guó)家沒(méi)有明確定義，常住房項(xiàng)目的定義，就是有機(jī)構(gòu)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的租賃住房叫長(zhǎng)住房。長(zhǎng)租房的好處就是有統(tǒng)一的、集中的、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，有健全的服務(wù)，有穩(wěn)定的租期，不會(huì)隨時(shí)讓你解約，居住的穩(wěn)定性會(huì)很高。中央下一步要大力發(fā)展這種房子，如果大力發(fā)展這種房子，在房?jī)r(jià)特別高的地方，就會(huì)有一些年輕人租房的時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng)了，居住體驗(yàn)?zāi)艽蟠蟾纳?，租房子也便宜，?duì)銷售房的市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生很大影響。為什么這樣做？就是為了民生，年輕人不是買不起房子嗎？?jī)蓚€(gè)辦法，一個(gè)是讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，一個(gè)是讓他的收入提上去。這兩個(gè)辦法短期內(nèi)都不現(xiàn)實(shí)，讓他們先租，解決有房住、住得好的問(wèn)題，所以只能是發(fā)展租房市場(chǎng)。大城市解決年輕人的住房問(wèn)題，根本辦法還是靠租賃。所以你就可以看到中國(guó)在租賃市場(chǎng)政策上有很多支持性政策，包括減稅，包括土地支持。但是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，三四線城市要慎入，市場(chǎng)沒(méi)有這個(gè)需求，不能盲目進(jìn)入，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)很大。

發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)和住房政策有關(guān)的都在體現(xiàn)民生兩個(gè)字。那么和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)的是從嚴(yán)。尤其是2021年，我們面臨的整體宏觀環(huán)境，包括貨幣政策、財(cái)政政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境應(yīng)該都是相對(duì)比較好的，是未來(lái)最好的，但是對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策可能不會(huì)放松。還是要落實(shí)房住不炒。習(xí)近平總書(shū)記說(shuō)房住不炒，要通過(guò)政策來(lái)落實(shí)，所以今天我們可以看到十四五規(guī)劃里提出來(lái)幾個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，這句話的背后含義是什么？房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，就是錢不能過(guò)多流入房地產(chǎn)。所以房產(chǎn)的融資環(huán)境會(huì)繼續(xù)保持偏緊的狀態(tài)，開(kāi)發(fā)企業(yè)融錢會(huì)比較困難。第二個(gè)要推進(jìn)房產(chǎn)稅立法，房地產(chǎn)稅這個(gè)事情說(shuō)了很多年了，一直沒(méi)有推出來(lái)，非常復(fù)雜，大家說(shuō)房地產(chǎn)稅怎么始終不征？我聽(tīng)到的最主流的是兩個(gè)原因，一個(gè)原因說(shuō)在中國(guó)征房產(chǎn)稅沒(méi)有法律基礎(chǔ)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅。發(fā)達(dá)國(guó)家之所以有房產(chǎn)稅，是因?yàn)槟愕耐恋胤课荻际撬接械?，人家買房屋沒(méi)有期限，是永久產(chǎn)權(quán)，中國(guó)的房子所有權(quán)是個(gè)人的，土地所有權(quán)是政府的，是國(guó)家的，你只有使用權(quán)。而且一個(gè)房子最值錢的就是地價(jià)，漲的也是地價(jià)，房子不值錢，房子其實(shí)和車一樣，買到手就是二手貨，二手貨就在貶值。但是北京不一樣，你10年前5000塊錢一平方米買的房子，現(xiàn)在變成10萬(wàn)一平米了，房子都住得又破又舊了，但價(jià)格上去了。所以在中國(guó)征收房產(chǎn)稅沒(méi)有法律基礎(chǔ)，這個(gè)地不是我們的，我們覺(jué)得交房稅不合理，這是一派主流的觀點(diǎn)。當(dāng)然還有一個(gè)觀點(diǎn)就是中國(guó)目前的房屋還沒(méi)有全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，我們說(shuō)你自住的房子可以免征，你多出的房子要交稅，那么你沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，你怎么知道多余的房子有多少呢？所以等房屋信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)就可以實(shí)施。我個(gè)人分析，這兩個(gè)都不是影響房地產(chǎn)稅開(kāi)征的關(guān)鍵因素，2007年10月1號(hào)我國(guó)出臺(tái)了《物權(quán)法》，這是專門規(guī)范物的財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律，財(cái)產(chǎn)權(quán)有分物的財(cái)產(chǎn)權(quán)和非物的財(cái)產(chǎn)權(quán)，非物的財(cái)產(chǎn)權(quán)就是你們企業(yè)的商標(biāo)權(quán)，我作為老師我有著作權(quán)，你作為個(gè)人有發(fā)明權(quán)，這都是財(cái)產(chǎn)，就是財(cái)產(chǎn)權(quán)，這叫非物質(zhì)財(cái)產(chǎn)權(quán)。還有一種叫物的財(cái)產(chǎn)權(quán)，桌椅板凳、房屋汽車，物質(zhì)財(cái)產(chǎn)權(quán)。那么規(guī)范物的財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律叫物權(quán)法，現(xiàn)在已經(jīng)納入了民法典里。那么我們本來(lái)租的是國(guó)家的土地，你交了70年土地出讓金，你租的是國(guó)家土地，你和國(guó)家之間是債權(quán)，你債權(quán)就不是物權(quán)，就沒(méi)有財(cái)產(chǎn)權(quán)，就不需要交稅，但是土地使用權(quán)經(jīng)過(guò)物權(quán)法實(shí)施之后變成了物權(quán)，變成財(cái)產(chǎn)權(quán)。因?yàn)榘凑辗梢?guī)定，債權(quán)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體自由平等的，隨時(shí)可以形成，隨時(shí)可以撤銷。物權(quán)是由法律來(lái)確定，物權(quán)法確定了三種物權(quán)，第一種是所有權(quán)，第二種叫用益物權(quán)，第三種叫擔(dān)保物權(quán)。這東西該是誰(shuí)的就是誰(shuí)的，就是所有權(quán)。所以政府一平方米的房子在北京要給你補(bǔ)8萬(wàn)，根本補(bǔ)的不是建筑物，不僅僅是地上建筑物的錢，連土地使用權(quán)也補(bǔ)給你了。你賣一套房子，北京一平米10萬(wàn)一套房子，1000萬(wàn)你賣了以后你的所得處分、收益權(quán)都給你自己了，政府沒(méi)有收他的土地所有權(quán)，所以根本就不存在法律基礎(chǔ)，這個(gè)問(wèn)題是不存在的。

為什么說(shuō)住房全國(guó)沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，沒(méi)有開(kāi)征房產(chǎn)稅？是因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅就是地方稅，地方稅它不是一個(gè)全國(guó)的稅，它不是國(guó)稅，是地稅的，地方稅是不需要聯(lián)網(wǎng)的。比如你在北京、在上海、在海南、在廣東、在深圳有好多房子，那么你在北京的房子要不要交稅？北京市政府只能管你在北京的房子交稅，北京市政府根本無(wú)權(quán)管你在海南的房子，在深圳房子交不交稅，你在海南和深圳這房子交不交稅？只能由當(dāng)?shù)卣畞?lái)確定，他是個(gè)地方稅，他不需要聯(lián)網(wǎng)。房產(chǎn)稅經(jīng)濟(jì)賬好算，社會(huì)賬是很難算的，非常復(fù)雜。中央文件一再提出來(lái)要開(kāi)展推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法，為什么提要推進(jìn)房產(chǎn)稅立法？因?yàn)殛P(guān)系到房產(chǎn)稅的未來(lái)進(jìn)程，當(dāng)年的財(cái)政部部長(zhǎng)肖杰講的非常清楚，包括現(xiàn)在的部長(zhǎng)講的話和當(dāng)年財(cái)政部長(zhǎng)講的話是一模一樣，一字不差，有三句話。第一，立法先行，征稅必須要依法征稅，必須得有個(gè)法才能開(kāi)征房地產(chǎn)稅，要依法先行。第二句話叫做充分授權(quán)，即使全國(guó)人大立了法，各個(gè)地方向誰(shuí)征？征多少？要充分授權(quán)，由地方來(lái)決定。第三叫做分步推進(jìn)，不會(huì)一步到位，土地、住房要聯(lián)動(dòng)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的管控。

大城市貢獻(xiàn)利潤(rùn)，中小城市貢獻(xiàn)規(guī)模，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的邏輯。但是現(xiàn)在大城市地價(jià)不斷升高，融資成本不斷提高，售價(jià)在受到控制，擠壓的就是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。中小城市不限價(jià)，但是中小城市需求沒(méi)有大城市那么旺盛，銷售的難度增加，需要加長(zhǎng)企業(yè)的銷售周期，開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)也會(huì)下降。所以未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)自身環(huán)境，有一個(gè)思想準(zhǔn)備。

目前來(lái)看影響房地產(chǎn)的主要是金融政策、土地政策。金融政策、“三線四單兩觀察”政策，從目前對(duì)試點(diǎn)企業(yè)的管控，有可能擴(kuò)大到對(duì)更多企業(yè)，要看企業(yè)負(fù)債率，中小企業(yè)問(wèn)題不大，它不是上市公司。但是你要到銀行貸款，有可能銀行貸款就要看你的負(fù)債率等幾個(gè)指標(biāo)。“三個(gè)紅線”，一個(gè)是剔除預(yù)收款或者資產(chǎn)負(fù)債率，這個(gè)不能大于70%，凈資產(chǎn)負(fù)債率不能大于900%，現(xiàn)金短債也不能小于一倍，這就是它的三條線，你在銀行貸款的時(shí)候就有可能要看你的財(cái)務(wù)指標(biāo)，有可能銀行拿著三線四檔來(lái)要你企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這個(gè)條件是一個(gè)巨大挑戰(zhàn)。你拿不到錢了，發(fā)展就很困難。為什么？因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)就是投資性企業(yè)，投資性企業(yè)對(duì)杠桿的要求依賴性非常高，不靠杠桿是很難得到快速發(fā)展的，所以政府一旦空杠桿，在戰(zhàn)略上進(jìn)行管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展速度就會(huì)下降，壓力就會(huì)增加。你如果連續(xù)三年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，你再拿地的時(shí)候，要對(duì)你的資金來(lái)源作出解釋，你錢是哪來(lái)的？因?yàn)槟玫氐腻X是不準(zhǔn)用銀行貸款的，你必須要用自有資金，更不能非法集資。

除了管企業(yè)之外，最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策還在管理銀行，為什大家都說(shuō)房地產(chǎn)很強(qiáng)，政府怎么調(diào)控，怎么打都打不下來(lái)，一個(gè)主要原因是三個(gè)沖動(dòng)在推動(dòng)。一個(gè)沖動(dòng)是地方政府賣地，和開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合要推房地產(chǎn)市場(chǎng)。第二個(gè)是銀行的沖動(dòng)，銀行所有的呆壞賬最多的是制造型企業(yè)，真正的房地產(chǎn)呆壞賬是最低的，所以銀行有沖動(dòng)。第三個(gè)當(dāng)然是投資人有沖動(dòng)，所以要管住銀行，今年就給不同銀行有個(gè)無(wú)檔要求，開(kāi)發(fā)貸、房地產(chǎn)貸，必須在這種抑制住銀行的工作。我抑制了企業(yè)沖動(dòng)，抑制了銀行沖動(dòng)，然后就要抑制政府的沖動(dòng)，所以今年的土地招拍掛，要推行兩集中掛牌，集中供應(yīng)，本來(lái)一個(gè)城市一年可能有14塊地，每次是3塊5塊，現(xiàn)在給你只能兩次或者三次，集中公布一次共10塊、8塊、20塊，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能多拿地。把三個(gè)沖動(dòng)都抑制住，就能把房地產(chǎn)給管好。

中國(guó)的房地產(chǎn)確實(shí)發(fā)展非?？?，全國(guó)的商品房銷售面積和銷售額都創(chuàng)造了歷史新高，整個(gè)房地產(chǎn)目前是屬于穩(wěn)健發(fā)展。穩(wěn)健發(fā)展的一個(gè)很重要的原因，是我們宏觀環(huán)境的支持，一個(gè)是錢的支持，一個(gè)是人口的支持。如果從1998年住房制度改革開(kāi)始算起，現(xiàn)在和1998年相比，城鎮(zhèn)人口是兩位數(shù)，我們的人均GDP是10倍，廣義貨幣20倍，所以有人的支持，有著廣義貨幣的支持，有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支持，房地產(chǎn)是非常好的。

除了外部環(huán)境之外，開(kāi)發(fā)企業(yè)要做成功有三個(gè)關(guān)鍵。第一個(gè)是有非常精準(zhǔn)的市場(chǎng)研判布局，這些年有的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究做得非常好，所以開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)在的銷售和拿地的占比，與人口流向增速的戰(zhàn)略高度一致。五大城市群和開(kāi)發(fā)企業(yè)百?gòu)?qiáng)房企拿地的占比是高度一致的，市場(chǎng)研判非常關(guān)鍵。第二個(gè)就是開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制好，做成功的企業(yè)都是開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制得好，市場(chǎng)好的時(shí)候在賣房，市場(chǎng)差的時(shí)候，你沒(méi)房可賣，或者你不在賣房。很多企業(yè)都死在節(jié)奏上，你要宏觀調(diào)控了，貨幣收緊了，你正好要出貨了，當(dāng)土地窗口的時(shí)候你又沒(méi)拿地，所以開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)要控制好。第三個(gè)很重要的原因是我們的產(chǎn)品不斷迭代升級(jí)，不斷創(chuàng)造需求。這三個(gè)原因是除了宏觀、貨幣、人口、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之外，導(dǎo)致我們企業(yè)之所以能活到今天，還沒(méi)有離開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。最重要的幾點(diǎn)是你的地塊好，位置選得好，你區(qū)域選得好，節(jié)奏把握得好，產(chǎn)品不斷迭代升級(jí)，不斷創(chuàng)造需求。

我以前對(duì)北京房子是有意見(jiàn)的，以前北京房子非常差，我在2009年買的，當(dāng)時(shí)因?yàn)槲腋改负凸牌乓奖本┲尾。?jīng)常住在家里。我就想買個(gè)四居室，讓老人和孩子都住舒服一點(diǎn)，想要買個(gè)四居室。跑遍北京，就是找不到四居室的房子，200多平方米的房子就是3室2廳，房子又大又浪費(fèi)，結(jié)構(gòu)極差，還沒(méi)有環(huán)境，沒(méi)有綠化。但近幾年，北京住房產(chǎn)品完全更新?lián)Q代了，人車分流，花園小區(qū)，WiFi全覆蓋，新風(fēng)，智能門鎖，已經(jīng)是標(biāo)配了，150平方米，能做到四居室，里邊的結(jié)構(gòu)、空間、設(shè)計(jì)非常好。我看到一個(gè)最典型的房子一百六七十平方米，大概做出四室三衛(wèi)兩個(gè)主臥，他的空間研究達(dá)到了極致，產(chǎn)品完全把人的需求給創(chuàng)造出來(lái)了。我不知道其他三四線城市的情況，因?yàn)槲易鲞^(guò)四川全省的住房發(fā)展規(guī)劃，發(fā)現(xiàn)他們很多城市的產(chǎn)品供給非常差。我們可以看到這些樣板的企業(yè)，他們?cè)诋a(chǎn)品的創(chuàng)新上一代一代推出新產(chǎn)品，在創(chuàng)造需求方面的確是做了非常大的努力。

我們?cè)倏次磥?lái)，中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展就是兩個(gè)：第一個(gè)還是看錢。雖然我們說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)融資在收緊，但是如果你整個(gè)貨幣環(huán)境寬松，房地產(chǎn)還是會(huì)好過(guò)一些，因?yàn)檫@個(gè)錢是不動(dòng)產(chǎn)，房子是死的，錢是活的。第二個(gè)就是產(chǎn)業(yè)和人口。去年是全球疫情，全球?yàn)榱藨?yīng)對(duì)疫情，都實(shí)施寬松貨幣政策，中國(guó)的M2增速2018、2019年就兩年是在10以下，2020年增速超過(guò)了兩位數(shù)，就是因?yàn)橐咔?。美?guó)也一樣，所以中國(guó)現(xiàn)在的尾貨幣MR已經(jīng)是218萬(wàn)億了，正是美國(guó)的利率，中國(guó)買房利率還5%，美國(guó)的個(gè)人購(gòu)房利率已經(jīng)降到了2%了，30年代貸款2%的利率，很低的。但是寬松貨幣政策一定會(huì)造成房?jī)r(jià)的上漲。美國(guó)去年四季度房?jī)r(jià)同比上漲了11%，創(chuàng)造了金融危機(jī)以來(lái)最高，其中漲幅最高的是愛(ài)華達(dá)洲，漲了21%，美國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)停擺了，他們感染數(shù)眾多，但是房?jī)r(jià)創(chuàng)造了金融危機(jī)以來(lái)漲幅最快的一年，錢堆的，他們就是這個(gè)制度，房地產(chǎn)金融屬性是不可能主導(dǎo)的，中國(guó)也一樣。去年誰(shuí)家的房子賣的好？一線中高價(jià)位房子賣的好，說(shuō)明每一次危機(jī)帶來(lái)的結(jié)果就是兩極分化更加嚴(yán)重，富者更富，窮者更窮。富者有了錢，他對(duì)貨幣款最大的恐懼就是貨幣貶值，抵御貨幣貶值最好的辦法就是買好房子，買優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，這個(gè)是真理以后永遠(yuǎn)是這樣，不能買爛資產(chǎn)，去買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

從長(zhǎng)期來(lái)看選城市很重要，把握節(jié)奏，善于合作，還有轉(zhuǎn)型，關(guān)注轉(zhuǎn)型，差異化發(fā)展，做好服務(wù)，控制成本，未來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)一定要延長(zhǎng)板，不要去補(bǔ)短板，補(bǔ)短板已經(jīng)沒(méi)有機(jī)會(huì)了。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)好的時(shí)候，你補(bǔ)短板是可以的，萬(wàn)達(dá)為什么能夠發(fā)展那么好？是因?yàn)樗炎≌假u了，把它的商業(yè)養(yǎng)起來(lái)，那是有機(jī)會(huì)，你現(xiàn)在沒(méi)這個(gè)機(jī)會(huì)了，你房子賣了也養(yǎng)不了你的商業(yè)了，所以沒(méi)有這個(gè)時(shí)間，你要延長(zhǎng)板，而不是去補(bǔ)短板。

我認(rèn)為房產(chǎn)企業(yè)在“十四五”期間有發(fā)展機(jī)會(huì)，而且是未來(lái)15年里面機(jī)會(huì)最大的5年。要重視三個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是重視都市圈，第二個(gè)是重視城市更新，第三個(gè)是重視城鄉(xiāng)融合發(fā)展的歷史機(jī)遇。中國(guó)城鎮(zhèn)化向大城市集聚，大城市要發(fā)展都市圈，開(kāi)始重視與周邊中小城市的聯(lián)系。都市圈發(fā)展與房地產(chǎn)投資的關(guān)系，不是所有都市圈都能夠真正發(fā)展起來(lái)。我們研究了房地產(chǎn)都市圈下房地產(chǎn)發(fā)展的投資機(jī)會(huì)，可以看到其實(shí)目前的都市圈有三類，一類是比較成熟的都市圈，地處長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀三大城市群里面的大都市圈，它是最成熟的。其次是中間這一部分，是成長(zhǎng)型的，廈門都市圈、鄭州都市圈不在三大群里，但是這些都市圈正在成長(zhǎng)。還有一部分地區(qū)盡管有規(guī)劃，但是它的都市圈屬于培育期，根本無(wú)法形成。比如說(shuō)上海，上海都市圈肯定非常好，中心城市非常強(qiáng)，上海的虹橋樞紐站和周邊的杭州、南京、嘉興、嘉善這些大中城市，都有非?？旖莸慕煌ňW(wǎng)絡(luò)支撐和產(chǎn)業(yè)布局。所以強(qiáng)中心強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)，都市圈形成是最成熟的。第二類是強(qiáng)中心、弱網(wǎng)絡(luò)，中心比較強(qiáng)，但是它和周邊的聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)相對(duì)比較弱。最差的就是弱中心、弱網(wǎng)絡(luò)，中心自身很差，和周邊聯(lián)系也很差，所以都市圈發(fā)展一定要關(guān)注選區(qū)域，不是所有有規(guī)模有規(guī)劃的地方，都是有周全規(guī)劃，都值得我們投資，一定要研究中心城市的強(qiáng)弱和它周邊中小城市交通聯(lián)系和產(chǎn)業(yè)聯(lián)系的度非常關(guān)鍵。所以未來(lái)精準(zhǔn)選定投資城市非常關(guān)鍵。

我們也研究了都市圈內(nèi)各個(gè)城市之間房?jī)r(jià)的相互影響關(guān)系，可以看到有一些中心城市和周邊都市圈的房?jī)r(jià)有雙向影響，核心城市房?jī)r(jià)漲，周邊中小城市房?jī)r(jià)也漲，周邊房?jī)r(jià)漲，核心城市房?jī)r(jià)也漲，這是雙向關(guān)系。還有一些地方是單向關(guān)系，就是中心城市的房?jī)r(jià)漲跌對(duì)中小城市有影響，都市圈周邊中小城市房?jī)r(jià)漲跌對(duì)中心沒(méi)有影響，所有的一線城市基本上是這種單向聯(lián)系。雙向聯(lián)系的是正在成長(zhǎng)型的都市圈。還有一部分城市幾乎沒(méi)有影響，都市圈里的核心城市和周邊的三四線城市，房?jī)r(jià)是你漲你的，我漲我的，沒(méi)有關(guān)聯(lián)。關(guān)注都市圈涉及最重要的是，你投資選的地理位置，不能拿錯(cuò)地，未來(lái)犯錯(cuò)機(jī)會(huì)越來(lái)越少，犯錯(cuò)成本越來(lái)越大，有的企業(yè)可能你只拿錯(cuò)一兩塊地企業(yè)就完了。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)。今年的建設(shè)工作會(huì)議也提出要全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，筑建部長(zhǎng)對(duì)城市更新行動(dòng)做了一個(gè)解釋，這是以習(xí)近平同志為核心的黨中央，準(zhǔn)確研判我國(guó)城市發(fā)展的新形勢(shì)，對(duì)進(jìn)一步提升城市發(fā)展高質(zhì)量做出的重大決策。它的內(nèi)涵是優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，功能完善和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，路徑就是開(kāi)展城市體檢，統(tǒng)籌城市規(guī)劃管理，目標(biāo)是建設(shè)宜居、綠色、人性、智慧文明城市。

城市更新不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是解決一個(gè)城市發(fā)展的增長(zhǎng)需求問(wèn)題，城市人口多了，產(chǎn)業(yè)多了，沒(méi)地了，所以蓋房子滿足這些需求，而城市更新，是解決城市發(fā)展的所有問(wèn)題的。包括城市的交通擁堵、城市居住品質(zhì)的下降，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，低效利用控制房的解決，注入產(chǎn)業(yè)活力，這是一個(gè)解決城市所有問(wèn)題的好措施。城市更新也不是舊城改造，不能只是拆房、修路、建橋、搞基礎(chǔ)設(shè)施，城市更新是要靠產(chǎn)業(yè)和人民的美好生活、居住生活共同發(fā)展起來(lái)。所以“十四五”規(guī)劃提出來(lái)要提升改造老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、老舊樓宇，還有一些城中村，建一些新的基礎(chǔ)設(shè)施。在中央提出城市更新行動(dòng)之前，有的地方在做，有的地方?jīng)]做，這是地方政府的自覺(jué)行為。但是中央提出城市更新行動(dòng)，下一步各個(gè)地方政府必須行動(dòng)起來(lái)。現(xiàn)在一共有242個(gè)城市發(fā)布了“十四五”規(guī)劃和2035年約定目標(biāo)建議，其中75%的文件里都提出來(lái)要搞城市更新。搞城市更新，要從設(shè)計(jì)、居住、環(huán)境和文化產(chǎn)業(yè)4個(gè)方面入手。下一步城市更新的政策窗口大家要關(guān)注。城市更新無(wú)論是老舊廠區(qū)、老舊小區(qū)、老舊街區(qū)、老舊廠房，第一種推倒重來(lái)，拆除重建，第二種有機(jī)更新，保留為主，少量拆遷。第三種就是綜合整治，不動(dòng)建筑，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，只改配套。

重視城鄉(xiāng)融合發(fā)展，是未來(lái)城市化大都市圈形成的重要前提，中央要搞鄉(xiāng)村振興，農(nóng)民要進(jìn)城，要把縣城作為新型城鎮(zhèn)化的重要抓手。習(xí)總書(shū)記在今年的中央農(nóng)村工作會(huì)議上指出，2020年脫貧攻堅(jiān)完成后，下一步農(nóng)村工作重點(diǎn)就是轉(zhuǎn)向全面鄉(xiāng)村振興，這是一個(gè)歷史性轉(zhuǎn)折。鄉(xiāng)村振興不能靠鄉(xiāng)村，一定要靠城市，未來(lái)的新型城鎮(zhèn)化鄉(xiāng)村振興和我們的發(fā)展結(jié)合在一起就是城鄉(xiāng)融合。

中央說(shuō)了現(xiàn)在主要矛盾就是人民對(duì)美好生活的向往和我們發(fā)展不平衡、不充分的矛盾，這是主要矛盾。那么美好生活是什么？習(xí)總書(shū)記說(shuō)了8個(gè)方面：更好的教育、更穩(wěn)定的工作，更滿意的收入、更可靠的社保、更高水平的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、舒適的居住條件、更好的環(huán)境、更好的精神文化生活。

我認(rèn)為主要是對(duì)人的全面發(fā)展，但是在這里面更好的居住條件是基礎(chǔ)。因?yàn)槟阕〉牡胤經(jīng)Q定了你能享受到什么樣的教育、文化、商業(yè)和工作。所以我們未來(lái)圍繞著美好居住生活，房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的時(shí)候不能僅僅建房子，更多的是怎么建配套，圍繞人民生活要求，把教育、養(yǎng)老、商業(yè)盡量配套好，所以整個(gè)的住房消費(fèi)升級(jí)就是實(shí)現(xiàn)住無(wú)所懼，從無(wú)到有實(shí)現(xiàn)住有宜居。從重物到重人，抓住友好社區(qū)、公共空間的打造等，這個(gè)都非常關(guān)鍵。未來(lái)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，你做城鄉(xiāng)融合也好，做城市更新也好，還是做傳統(tǒng)的房產(chǎn)發(fā)展也好，必須要具備以下5個(gè)能力。第一個(gè)是和政府溝通的能力，因?yàn)楦哔|(zhì)量發(fā)展也好，城市更新也好，對(duì)政府而言都是新話題，他也不懂，你得懂，告訴他這是方向，這是模式，我們要這樣做。第二個(gè)是要有城市思維能力，沒(méi)有一定的城市思維能力，不知道政府需要什么，你到政府去拿地，很難滿足政府要求。第三就是要有價(jià)值轉(zhuǎn)化能力，過(guò)去我們說(shuō)文化、生態(tài)、綠色，但是未來(lái)這些都是可以轉(zhuǎn)化的，都是具有巨大的轉(zhuǎn)化能力，還有創(chuàng)新服務(wù)、整合資源等。所以我認(rèn)為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)是可以復(fù)制的，蓋什么戶型，有什么節(jié)能產(chǎn)品，有什么高科技，這都是可以復(fù)制的，買來(lái)就行。但是能力是難以模仿和復(fù)制的。開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心能力是服務(wù)能力，你對(duì)產(chǎn)品定位的能力、配套能力、資源能力都是難以復(fù)制的，企業(yè)必須要在能力上做更大準(zhǔn)備。我們未來(lái)有挑戰(zhàn)，但是我們的空間還在，開(kāi)發(fā)企業(yè)要抓住這些機(jī)會(huì)，努力做一些更好的發(fā)展。