劉長(zhǎng)煌

近年來，為了打擊日益嚴(yán)重的抵押貸款欺詐行為，讓詐騙犯的夢(mèng)想破滅，美國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局、警察局等聯(lián)合其他部門成立專項(xiàng)工作組，在全國(guó)范圍內(nèi)多次開展打擊抵押貸款欺詐的破夢(mèng)行動(dòng)。

抵押貸款欺詐是犯罪分子通過錯(cuò)誤陳述、虛假資料、隱瞞事實(shí)等手段，欺騙放款方（一般是銀行），影響貸方作出錯(cuò)誤放款決定、減少還款金額、獲得某些有利的還款條件等，以此非法獲利，實(shí)現(xiàn)心中的“夢(mèng)想”，一時(shí)成為美國(guó)的焦點(diǎn)問題。

美國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局（FBI）和其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)調(diào)查抵押貸款欺詐。這些欺詐行為侵犯的一般都是政府稅收和貸方的利益。在房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟之后，F(xiàn)BI將抵押貸款欺詐的定義擴(kuò)大到那些針對(duì)陷入支付困境的房主的欺詐行為。

在美國(guó)，抵押貸款欺詐主要有兩個(gè)方面：利潤(rùn)欺詐和房產(chǎn)欺詐。

利潤(rùn)欺詐（Fraud for Profit）：實(shí)施此類抵押貸款欺詐的人通常是業(yè)內(nèi)人士，如銀行職員、評(píng)估師、抵押貸款經(jīng)紀(jì)人、律師、貸款發(fā)起人和從事該行業(yè)的其他專業(yè)人員，他們利用自己的專業(yè)知識(shí)或權(quán)威親自實(shí)施或協(xié)助他人進(jìn)行欺詐。其目的不是為了房產(chǎn)，而是濫用抵押貸款程序，從貸款人或房主那里竊取現(xiàn)金和權(quán)益。這類欺詐是聯(lián)邦調(diào)查局重點(diǎn)打擊的犯罪，請(qǐng)看兩個(gè)案例。

案例一：2020年10月26日，在美國(guó)檀香山市，聯(lián)邦法院法官萊斯利·小林判處安東尼·威廉姆斯20年監(jiān)禁，罪名是抵押貸款欺詐。

威廉姆斯向那些陷入支付困境的房主推銷了一項(xiàng)欺詐性的抵押貸款債務(wù)減免計(jì)劃。這些房主基本上都是夏威夷市的菲律賓移民，大部分人的母語不是英語。威廉姆斯創(chuàng)建了兩家公司，抵押投資公司和美國(guó)普通法事務(wù)所，兩家公司都沒有取得抵押服務(wù)或修改抵押貸款的許可證，但是他們卻向客戶承諾，可以取消那些對(duì)貸方應(yīng)承擔(dān)的抵押義務(wù)，或者將抵押義務(wù)減少一半。威廉姆斯宣稱通過向夏威夷房管部門提交虛假文件來免除他們現(xiàn)有的義務(wù)，這些文件包括投資公司的抵押貸款票據(jù)等，據(jù)此房主可以停止向貸方還款，轉(zhuǎn)而向他付款。

2012年以來，威廉姆斯在夏威夷招募了112名房主加入他的抵押投資計(jì)劃，騙取了23萬多美元。幾名受害者在庭審中作證說，他們被威廉姆斯害得喪失了抵押品贖回權(quán)，失去了家園。

案例二：2020年2月25日，美國(guó)高級(jí)地方法院法官瑞亞·佐貝爾裁決馬薩諸塞州波士頓市“北安多佛抵押貸款賣空援助公司”法人代表詹姆·穆耳維希爾抵押貸款欺詐罪名成立，他涉嫌從90個(gè)賣空交易中非法獲利近50萬美元。

詹姆經(jīng)營(yíng)的這家公司謊稱“為屋主減輕損失”。在房屋的抵押債務(wù)大于銷售價(jià)格，抵押貸款機(jī)構(gòu)同意承擔(dān)交易損失的情況下，就會(huì)發(fā)生短售（賣空），而該公司涉嫌非法收取與賣空房屋有關(guān)的不明和不當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。

詹姆代表那些“水下房主”（房產(chǎn)被凍結(jié)的屋主）與抵押貸款方進(jìn)行談判，以求用賣空替代抵押贖回。按照規(guī)定，抵押貸款方禁止賣空談判者（如減損服務(wù)公司）從中獲取額外收益。

2014年至2017年，詹姆直接或通過其雇員向屋主收取賣空價(jià)格3%的費(fèi)用，超出房產(chǎn)中介、成交律師等加起來的各種費(fèi)用。為了欺騙抵押貸款方，詹姆提供虛假的賣空交易文件，偽造合同和抵押貸款預(yù)批函等。

詹姆最終被判處6個(gè)月入獄監(jiān)禁，服刑期滿后外加2年“監(jiān)督釋放”。

住房欺詐（Fraud for Housing）：這類欺詐通常表現(xiàn)為借款人為獲得或維持房屋所有權(quán)而采取的非法行為。例如，借款人可能會(huì)在貸款申請(qǐng)中虛報(bào)收入和資產(chǎn)信息、偽造證件或誘使評(píng)估師操縱房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

案例：2019年3月7日，美國(guó)總統(tǒng)特朗普的前競(jìng)選團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人保羅·馬納福特因房產(chǎn)抵押貸款欺詐被判入獄47個(gè)月，這只是其眾多罪行中的一項(xiàng)。

保羅的落網(wǎng)源于他不懂得如何編輯PDF文件，他打算先把PDF轉(zhuǎn)換成WORD文檔，編輯后再轉(zhuǎn)換回PDF文件，以達(dá)到變更內(nèi)容、夸大收入、取得貸款資格的目的。為此，他曾六次發(fā)電子郵件給里克·蓋茨，指示他修改PDF文件。

在烏克蘭前總統(tǒng)維克托·亞努科維奇被迫流亡俄羅斯期間，作為其政治顧問和說客的保羅需要大筆開支。于是，他篡改證明文件，以曼哈頓一棟285萬美元的公寓抵押，從銀行騙取數(shù)百萬美元的貸款。時(shí)任聯(lián)邦調(diào)查局局長(zhǎng)羅伯特·米勒從電子郵件中發(fā)現(xiàn)線索，一舉查獲保羅房產(chǎn)欺詐案。

在抵押貸款欺詐犯罪活動(dòng)中，有一個(gè)角色非常重要，那就是稻草買家（Straw Buyer）。

稻草買家是替他人買房的人。如果真正的買家信用不佳，無法獲得融資，詐騙犯（一般是專業(yè)人士）會(huì)找一個(gè)稻草買家替他購(gòu)買。稻草買家憑借自己的身份和良好的信用買房，真正的買家承諾支付所有款項(xiàng)，并向稻草買家付費(fèi)。

稻草買家風(fēng)險(xiǎn)很大，如果真正的買家不付款或沒有能力付款了，他就要承擔(dān)法律責(zé)任。這類騙局的常見結(jié)果是專業(yè)人士將現(xiàn)金裝進(jìn)口袋，而稻草買家則被留在房產(chǎn)中，面對(duì)高額抵押貸款。

《美國(guó)法典》第18卷“犯罪和刑事訴訟”之第1344節(jié)的“銀行欺詐”定義了聯(lián)邦銀行欺詐罪，是指通過不正當(dāng)手段獲取屬于金融機(jī)構(gòu)的資金或資產(chǎn)的行為。

稻草買家采取欺騙的手段獲得貸款，就面臨著被聯(lián)邦政府指控房產(chǎn)欺詐。抵押欺詐罪最高刑期30年，可并處100萬美元罰款。

近年來，房屋抵押貸款欺詐在美國(guó)愈演愈烈，究其原因，主要是在之前的房地產(chǎn)繁榮期，銀行對(duì)申請(qǐng)房屋抵押貸款的審批手續(xù)不嚴(yán)格，貸款申請(qǐng)人在信貸緊縮的形勢(shì)下通過謊報(bào)財(cái)務(wù)信息以獲取貸款，這些欺詐行為主要包括貸款申請(qǐng)人謊報(bào)姓名、收入、資產(chǎn)及負(fù)債情況、工作經(jīng)歷等，導(dǎo)致一些低收入和信用不佳的購(gòu)房者無力償還貸款。有不少購(gòu)房者根本不清楚自己貸了多少錢，而銀行的房屋收回率逐步上升，讓騙子有了可乘之機(jī)。

核心邏輯（CoreLogic CLGX）房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司的研究顯示，貸款機(jī)構(gòu)的抵押貸款欺詐風(fēng)險(xiǎn)正在上升，這對(duì)納稅人來說是個(gè)壞消息。截至2018年，每109份抵押貸款申請(qǐng)中有1份為欺詐，抵押貸款欺詐的風(fēng)險(xiǎn)上升了12%。2018年1月至2019年1月，抵押貸款申請(qǐng)中提交的文件中存在缺陷、欺詐和虛假陳述的頻率上升了9.6%。

美國(guó)抵押銀行家協(xié)會(huì)此前公布的統(tǒng)計(jì)顯示，過去10年間，抵押貸款欺詐行為給貸款機(jī)構(gòu)造成的損失達(dá)數(shù)十億美元。

抵押貸款欺詐行為呈上升趨勢(shì)，原因是多方面的。

一是住房需求上升。依據(jù)2018年1月公布的美國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，美國(guó)住房擁有率達(dá)到64.2%，自2016年以來，住房擁有率一直在上升。隨著房屋庫(kù)存的減少，對(duì)房屋的需求也在上升，導(dǎo)致出現(xiàn)了更多的欺詐性抵押貸款申請(qǐng)。

二是利率在上升。隨著利率的再次上升，購(gòu)房者希望趕在上升之前買房，相反，房屋銷售者則希望在高利率上漲之前尋找合格買家，以免合格買家被高利貸削弱購(gòu)買力。

三是虛高的房產(chǎn)價(jià)格。抵押貸款欺詐被強(qiáng)勁的美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)推動(dòng)，吸引了眾多的買家進(jìn)入市場(chǎng)，其中一部分人利用抵押欺詐貸款，以期獲得非法利益。

四是貪婪。賣家為獲得更多的利益，會(huì)操縱房屋評(píng)估等欺詐行為，抬高房?jī)r(jià)，以在房產(chǎn)出售時(shí)獲利，或者在抵押貸款時(shí)獲得更多的利益。

鑒于房屋抵押貸款欺詐日漸增多的趨勢(shì)，美國(guó)有關(guān)部門相繼出臺(tái)法律保護(hù)購(gòu)房者利益，禁止所有“抵押貸款救援公司”誘使房屋所有人將房契轉(zhuǎn)給虛構(gòu)的臨時(shí)買家。

多年來，為了打擊日益嚴(yán)重的抵押貸款欺詐行為，擊碎詐騙犯的夢(mèng)想，司法部、聯(lián)邦調(diào)查局、住房和城市發(fā)展部、金融欺詐執(zhí)法工作隊(duì)等部門成立專項(xiàng)工作組，在全國(guó)范圍內(nèi)開展打擊抵押貸款欺詐的破夢(mèng)行動(dòng)，這是一次大規(guī)模的集體執(zhí)法行動(dòng)。

2020年3月1日，專項(xiàng)工作組在全國(guó)范圍內(nèi)指控了1215名刑事被告，其中485人被捕，他們對(duì)超過23億美元的損失負(fù)責(zé)。此外，這一行動(dòng)還發(fā)起了191起民事執(zhí)法行動(dòng)，追回超過1.47億美元的損失。

“抵押貸款欺詐摧毀了人們的生活，摧毀了家庭，摧毀了整個(gè)社區(qū)，因此打擊貸款欺詐顯得迫在眉睫，專項(xiàng)工作組將采取一切手段來調(diào)查、起訴和打擊抵押貸款欺詐，我們不會(huì)罷休，直到那些掠奪房主的人被繩之以法?！睂ｍ?xiàng)工作組的負(fù)責(zé)人說。

抵押貸款欺詐對(duì)購(gòu)房者、貸款方以致對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的影響，數(shù)以百計(jì)的聯(lián)邦調(diào)查局特工及其他部門的執(zhí)法人員正在追蹤詐騙者，徹底粉碎他們的夢(mèng)想。

與以往的專項(xiàng)行動(dòng)不同，破夢(mèng)行動(dòng)的重點(diǎn)不僅是破獲刑事案件，而且還包括民事執(zhí)法、為受害者追回資金以及加強(qiáng)聯(lián)邦政府與州政府、地方政府的合作。破夢(mèng)行動(dòng)以司法部門為主，包括聯(lián)邦調(diào)查局、檢察官辦公室、破產(chǎn)法院監(jiān)管人等，并聯(lián)合其他部門如住房和城市發(fā)展部、財(cái)政部、聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)、國(guó)內(nèi)稅務(wù)局、郵政監(jiān)察局、特勤局、國(guó)家總檢察長(zhǎng)協(xié)會(huì)和全國(guó)地區(qū)檢察官協(xié)會(huì)聯(lián)合開展，規(guī)模之大，前所未有。

他們共同努力，利用強(qiáng)有力的刑事和民事執(zhí)法資源，調(diào)查和起訴抵押貸款欺詐，為金融犯罪受害者挽回?fù)p失。

破夢(mèng)行動(dòng)實(shí)施以來，房屋抵押貸款市場(chǎng)有了明顯改善，貸款資金也開始良性發(fā)展。

（責(zé)任編輯：馮苗苗）