初心

剛剛過去的9月，又一次刮起了“地產(chǎn)剝離風”。

9月5日，廣宇發(fā)展（000537.SZ）公告稱，擬將所持房地產(chǎn)及物業(yè)公司股權等資產(chǎn)，與魯能集團、都城偉業(yè)合計持有的魯能新能源100%股權進行置換，進而強勢進軍新能源領域。截至9月24日，廣宇發(fā)展實現(xiàn)13連板漲停。

9月29日，中國電建（601669.SH）公告稱，擬將公司所持房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)與其控股股東電建集團持有的優(yōu)質(zhì)電網(wǎng)輔業(yè)相關資產(chǎn)進行置換。若置換成功，中國電建的房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)將由集團控制，公司得以實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務的完全剝離。

9月，華僑城A（000069.SZ）陸續(xù)轉(zhuǎn)讓旗下多家地產(chǎn)公司股權，也讓人不禁猜想，公司是否有逐步剝離地產(chǎn)板塊的意圖？

地產(chǎn)板塊大撤離

其實，這早已不是第一波地產(chǎn)剝離的浪潮。

2018年10月，監(jiān)管層表示，為防止存在房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司將募集資金變相用于房地產(chǎn)業(yè)務，其再融資申請暫不推進審核。此政策一出，眾多上市公司股權再融資渠道受阻。然而，促使他們加速地產(chǎn)剝離的，或許還有另一個原因：近幾年我國地產(chǎn)業(yè)務利潤縮減趨勢明顯。

根據(jù)Wind房地產(chǎn)管理和開發(fā)行業(yè)數(shù)據(jù)，滬深市場297家企業(yè)及港股市場122家企業(yè)的總收入、凈利潤變化情況如圖所示：

2018-2020年，我國上市地產(chǎn)公司的總收入中位值呈逐年上升趨勢，凈利潤中位值卻發(fā)生了較大程度的下滑，地產(chǎn)業(yè)務的盈利性變化可見一斑。

自政策推出整整三年時間里，已有多家企業(yè)紛紛踏上了地產(chǎn)剝離之路。不過，由于業(yè)務構(gòu)成不同，剝離難度更是大相徑庭。如今，已有企業(yè)成功上岸，也有企業(yè)征途漫漫。

各家企業(yè)剝離地產(chǎn)業(yè)務主要通過兩種途徑：一種是資產(chǎn)置換，另一種是股權轉(zhuǎn)讓。

資產(chǎn)置換，即將公司旗下的地產(chǎn)板塊與其他優(yōu)質(zhì)資源進行置換，從而達到剝離地產(chǎn)板塊的目的，差額部分通常由其中一方提供補足。前文提到的中國電建、廣宇發(fā)展及正在進行資產(chǎn)重組的新能泰山（000720.SZ）等企業(yè)均是采取此種方式。

股權轉(zhuǎn)讓，則是直接將上市公司旗下從事地產(chǎn)業(yè)務的公司股權轉(zhuǎn)讓出去，以實現(xiàn)地產(chǎn)板塊的剝離。正在進行中的紅星美凱龍（1528.HK）、中天金融（000540.SZ）、中炬高新（600872.SH），以及今年已完成股權轉(zhuǎn)讓的浙江東方（600120.SH）、廈門國貿(mào)（600755.SH）等企業(yè)均是采取此種方式。

顯然，相較于資產(chǎn)置換，通過股權轉(zhuǎn)讓方式剝離地產(chǎn)板塊的選擇，還是更為常見。

聚焦主業(yè)或沖擊轉(zhuǎn)型

剝離地產(chǎn)業(yè)務后，企業(yè)的選擇無非兩種，或是聚焦主業(yè)，或是沖擊轉(zhuǎn)型。

已剝離成功的浙江東方和廈門國貿(mào)都選擇了回歸主業(yè)。浙江東方稱，剝離地產(chǎn)有利于公司優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，將集中優(yōu)勢資源聚焦金融主業(yè)。廈門國貿(mào)同樣表示，未來公司將集中資源專注核心主業(yè)。

與之不同，奧園美谷（000615.SZ）則在剝離地產(chǎn)后轉(zhuǎn)型醫(yī)美領域，廣宇發(fā)展也表示將在告別地產(chǎn)業(yè)務后，轉(zhuǎn)而投向新能源領域。

然而，因多數(shù)企業(yè)尚處于剝離“進行時”，或完成剝離時間尚短，故此舉對公司的業(yè)績提升及長遠發(fā)展到底會產(chǎn)生怎樣的影響，尚有待考究。

浙江東方于今年3月完成地產(chǎn)板塊剝離，8月23日公司發(fā)布公告稱，其定增申請已獲證監(jiān)會審核通過。根據(jù)公司2021年中報數(shù)據(jù)，實現(xiàn)營業(yè)總收入94.52億元，同比增長44.43%;歸母凈利潤為3.31億元，同比下降2.28%。目前尚無法判斷地產(chǎn)剝離對浙江東方的營收和凈利是否有貢獻。

廈門國貿(mào)于今年7月完成地產(chǎn)板塊剝離，三季度業(yè)績數(shù)據(jù)暫未公布。但公司于9月22日發(fā)布公告，國貿(mào)控股及其一致行動人計劃繼續(xù)增持公司股份，未來6個月內(nèi)累計增持（含本次增持）股份數(shù)量不低于500萬股，由此可見決策者對公司未來發(fā)展的強烈信心。與之類似，奧園美谷的高管及董秘也于9月多次增持公司股份，增持數(shù)量合計達近10萬股。

地產(chǎn)行業(yè)新征程

在剛剛過去的“黃金20年”里，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展，并被公認為盈利性最強的行業(yè)之一，各行各業(yè)都想從中分得一塊蛋糕，于是眾多非房企業(yè)陸續(xù)涉足房地產(chǎn)業(yè)務。

但房地產(chǎn)資源畢竟有限，為爭奪優(yōu)質(zhì)地塊，眾房企不惜頻繁以高成本拿地，動輒超過100%的溢價率已經(jīng)屢見不鮮。在高成本經(jīng)營下，房企為獲得盈利只能不斷提高銷售價格，加之“全民炒房”的資本推動，更是對房價起到了推波助瀾的作用。

如今，房地產(chǎn)的暴利時代早已不再。無論是老牌房企接連爆雷求援，還是非房企業(yè)紛紛剝離地產(chǎn)，都將加速地產(chǎn)行業(yè)的整合，由此促使行業(yè)回歸理性的競爭和發(fā)展，長遠來看必然有利于廣大的剛需購房者。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2019年1月-2021年6月，66座大中城市合計月度成交套數(shù)及面積情況如圖所示：

可見，經(jīng)歷了多輪政策調(diào)控以后，我國房地產(chǎn)市場在理性發(fā)展中迎來了新的需求旺季。

另外，隨著地產(chǎn)行業(yè)利潤率普遍下降，地產(chǎn)并購也漸趨理性，并購對價呈逐年下降趨勢。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年1-9月，我國房地產(chǎn)境內(nèi)并購166起，金額合計607.51億元;平均每起案件的并購金額為3.66億元，較2019年的平均并購金額7.85億元下降幅度高達53.38%。

加之最近央行提及“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”，更是會進一步推動房地產(chǎn)行業(yè)早日回歸正常理性的發(fā)展軌道。