朱正權(quán)

(安徽建工地產(chǎn)有限公司 安徽合肥 230011)

0 引言

近些年來，隨著國(guó)內(nèi)居民生活水平的不斷提高[1]，居民在購(gòu)買商品房時(shí)，不僅局限于房屋的安全舒適、遮風(fēng)擋雨及保證生存的基本功能，還包括整個(gè)小區(qū)層級(jí)的各個(gè)公共空間的環(huán)境舒適度。21世紀(jì)90年代吳良鏞院士以人居環(huán)境為對(duì)象，以為人本，堅(jiān)持五大原則(生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、社會(huì)、文化藝術(shù))的基礎(chǔ)上，從五大系統(tǒng)(自然、人、社會(huì)、居住、支撐網(wǎng)絡(luò))、五大層次(全球、區(qū)域、城市、社區(qū)、建筑)對(duì)其進(jìn)行研究[2]，探討可能的目標(biāo)，經(jīng)過分析，選擇合適的解決方案。

房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)為了贏得消費(fèi)者，在增加貨值的基礎(chǔ)上，追求住宅的品質(zhì)需要。貨值指的是可售貨源的總產(chǎn)值。黃金國(guó)在其《關(guān)于房地產(chǎn)樓層價(jià)差的研究》中，探討了商業(yè)住宅項(xiàng)目中不同樓層對(duì)住宅價(jià)差的規(guī)律，同時(shí)也提出了不同類型住宅的定價(jià)特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要考慮的是盈利與企業(yè)形象，追求企業(yè)價(jià)值的最大化。

伴隨著施工技術(shù)的變革，在房屋的建造過程中難免會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不利影響。環(huán)境的質(zhì)量對(duì)居民的身心健康產(chǎn)生直接的影響，在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，需要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展理念，統(tǒng)籌做好小區(qū)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)與貨值的平衡。

1 貨值最大化與小區(qū)設(shè)計(jì)之間的矛盾

評(píng)價(jià)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目方案成功與否的重要指標(biāo)，是項(xiàng)目的貨值。從貨值的構(gòu)成來看，項(xiàng)目約90%總貨值往往在強(qiáng)排階段形成，但決定80%項(xiàng)目總貨值卻在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段[3]，同時(shí)也決定了項(xiàng)目整個(gè)景觀的構(gòu)架、布局及其前期物業(yè)管理成本。強(qiáng)排指的是設(shè)計(jì)院受房地產(chǎn)開發(fā)公司的委托，按照土地出讓條件與單體設(shè)計(jì)通知書中要求設(shè)計(jì)滿足委托方的最大貨值，所以，在項(xiàng)目的總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，需要對(duì)方案有所創(chuàng)新并且做細(xì)做實(shí)。在不降低小區(qū)環(huán)境品質(zhì)的前提下，做到項(xiàng)目貨值的最大化。

地產(chǎn)公司在追求項(xiàng)目最大貨值時(shí)，其思路是滿足各項(xiàng)控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，以貨值最大化為基本目標(biāo)來進(jìn)行業(yè)態(tài)的組合和整體規(guī)劃布局。強(qiáng)排方案必須充分利用土地規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，主要是指充分利用土地容積率和建筑密度。此外，充分利用以上兩個(gè)指標(biāo)，同樣也就意味著住宅項(xiàng)目的可售面積最大化。

地產(chǎn)公司往往通過項(xiàng)目總圖“拉高拍低”的規(guī)劃思路，謀求貨值最大化。即在住宅項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，且容積率不變的情況下，地產(chǎn)公司通過對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合布局以及銷售價(jià)格差異化，實(shí)現(xiàn)對(duì)地塊的不平衡利用，從而增加產(chǎn)品的貨值。但在實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，往往在充分利用容積率的情況下，通過局部位置增加建筑物的層數(shù)，從而可以將更多的土地用來建造一些低密度附加值高的洋房或別墅產(chǎn)品，增加產(chǎn)品的溢價(jià)空間。通過不同業(yè)態(tài)的組合以及價(jià)格差異化來對(duì)土地不均衡性利用，以獲取項(xiàng)目的更大貨值。但是這種“唯貨值論”的前提條件，是要基于項(xiàng)目周邊競(jìng)品及其區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析而來，否則只是停留在紙面上的“最大貨值”?，F(xiàn)在受到越來越嚴(yán)格的控制性詳細(xì)規(guī)劃條件的影響，一味提高樓層的思路已不可行，或者可用于規(guī)劃的土地?zé)o法滿足開發(fā)者的需求，在可用于規(guī)劃面積不變的情況下，項(xiàng)目的樓棟數(shù)會(huì)減少。盲目增加樓層數(shù)量，建筑的高度和自重成正比量級(jí)增加，將導(dǎo)致地基基礎(chǔ)、外墻保溫、消防等工程量增加，投資成本隨之相應(yīng)增加，這樣的成本在房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)中不占優(yōu)勢(shì)，客戶在購(gòu)買此類房子時(shí)也會(huì)猶豫不決，最終影響到銷售業(yè)績(jī)。安建·翰林天筑項(xiàng)目占地85 163.46 m2，容積率≤2.0，建筑密度≤20%，建筑高度≤100 m，在滿足單體設(shè)計(jì)條件通知書的情況下，分別做了9層+26層、9層+18層+26層、9層+18層與11層+28層4種方案，方案如圖1～圖4所示，不同方案貨值對(duì)比如表1所示。經(jīng)過權(quán)衡優(yōu)化，充分利用西南側(cè)綠地的景觀資源，增加景觀房，通過微調(diào)建筑布局，創(chuàng)造更多景觀溢價(jià)戶型，使得貨值達(dá)到最大化。

圖1 9層+26層方案 圖2 9層+18層+26層方案

圖3 9層+18層方案 圖4 11層+28層方案

表1 不同方案貨值對(duì)比

方案優(yōu)化及其貨值分別如圖5和表2所示。

圖5 9層+18層+26層方案

表2 9層+18層+26層方案貨值構(gòu)成明細(xì)

本項(xiàng)目可以在景觀資源方面做文章，如提高景觀品質(zhì)，同樣可以增加項(xiàng)目的貨值。一般來說，紅線外的優(yōu)質(zhì)自然景觀資源，比紅線內(nèi)人工建造的景觀資源給項(xiàng)目帶來的附加值要高。關(guān)于業(yè)態(tài)單一的住宅，可以將優(yōu)質(zhì)的景觀資源布置在主力戶型周邊；對(duì)于業(yè)態(tài)豐富的住宅，可以將優(yōu)質(zhì)景觀資源布置在溢價(jià)值高的業(yè)態(tài)周圍。安建·翰林天筑項(xiàng)目因地塊西高東低，為了順應(yīng)城市發(fā)展布局，采用多種高度此起彼伏，營(yíng)造挺拔錯(cuò)落有致的天際線；場(chǎng)地內(nèi)部釋放空間，營(yíng)造內(nèi)向性公園，在車行道與人行道的設(shè)置上增強(qiáng)與城市主干道的聯(lián)系，提升城市界面形象感；小區(qū)內(nèi)部采用組團(tuán)景觀，將人性化設(shè)計(jì)融入到景觀中，增強(qiáng)客戶參與感、體驗(yàn)感；同時(shí)著力打造中央景觀區(qū)，形成公共大尺度景觀核，強(qiáng)調(diào)居住生活的公共交往需求，增加銷售熱點(diǎn)。

2 在人居環(huán)境角度下規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化及貨值平衡分析

住宅設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)是“人”，并與人的需求有關(guān)。根據(jù)人本需求得知，人們對(duì)宜居是分層次、多樣化及其有條件的，宜居的規(guī)劃設(shè)計(jì)需要真實(shí)反映人的需求。

在設(shè)計(jì)階段，地產(chǎn)公司往往要求設(shè)計(jì)院根據(jù)要求進(jìn)行限額指標(biāo)設(shè)計(jì)，假如圖紙優(yōu)化公司通過圖紙審查后可以進(jìn)一步優(yōu)化，地產(chǎn)公司將給予優(yōu)化審減金額的一定比例作為報(bào)酬。但在圖紙優(yōu)化后，發(fā)現(xiàn)實(shí)際效果不是很明顯[4]，經(jīng)過多渠道了解發(fā)現(xiàn)，主要有以下原因：

(1)根據(jù)項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn)的進(jìn)度要求，設(shè)計(jì)院的任務(wù)比較緊張，不希望由于優(yōu)化公司的參與?；ㄙM(fèi)時(shí)間在優(yōu)化工作上，設(shè)計(jì)院并不能從中得到任何利益。

(2)設(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)的過程中，既執(zhí)行相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，同時(shí)也執(zhí)行院方自身標(biāo)準(zhǔn)，故對(duì)于水平一般的優(yōu)化公司提出的優(yōu)化建議，接受度普遍不高，認(rèn)為優(yōu)化公司沒有能力和水平匹配他們的工作能力。故地產(chǎn)公司應(yīng)該轉(zhuǎn)變思路，將圖紙優(yōu)化工作交由設(shè)計(jì)院自己完成，并給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，啟動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)的前提是，設(shè)計(jì)院在地產(chǎn)公司給定的限額指標(biāo)下完成優(yōu)化，獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制根據(jù)不同的優(yōu)化比例，固定金額回報(bào)，設(shè)置封頂值(根據(jù)節(jié)約造價(jià)的估值獎(jiǎng)勵(lì)比例)，最終在圖紙優(yōu)化上降低了很多的建安費(fèi)用。

在追求住宅效果的工程上花大力氣。如建筑外立面(建筑風(fēng)格、石材、金屬漆或真石漆等)、公共部位精裝修、景觀工程、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等。建筑外立面的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，主要是對(duì)外立面鋁合金和鋼龍骨用量進(jìn)行優(yōu)化，通過結(jié)構(gòu)演算，盡量避免安全系數(shù)放的過高而造成材料浪費(fèi)。建筑外立面裝飾在不影響整個(gè)建筑外立面效果的情況下，通過調(diào)整建筑外立面局部材料、或者微調(diào)形狀，可以起到降本增效的目的。次功能區(qū)域(如屋面建筑內(nèi)側(cè)可以遮擋的地方)僅需要滿足基本的功能、設(shè)計(jì)規(guī)范等要求，可以做簡(jiǎn)化處理。住宅精裝修方面應(yīng)該尊重設(shè)計(jì)師的原創(chuàng)，在優(yōu)化過程中應(yīng)首先保證整體效果不出現(xiàn)大的變化，僅以材料微小調(diào)整為原則，如石材成本一般占比比較高，在優(yōu)化后，成本會(huì)降低很多，另外可以尋找其他可替代石材的材料。景觀工程注重軟景設(shè)計(jì)，比如在景墻前加以植物進(jìn)行點(diǎn)綴，將景墻作為背景，景墻材質(zhì)和施工工藝可以做簡(jiǎn)化處理。景觀長(zhǎng)廊可以用攀援植物裝扮，住區(qū)大門口可以用大喬木作為標(biāo)志性植物。硬質(zhì)鋪裝相對(duì)減少，即降低了成本投入[5]。

3 結(jié)語(yǔ)

基于人居環(huán)境視角下，規(guī)劃設(shè)計(jì)師可以在方案設(shè)計(jì)初期階段就能對(duì)方案的合理性進(jìn)行評(píng)估，在規(guī)劃設(shè)計(jì)前要有宜人、宜居、生態(tài)和節(jié)能的理念，實(shí)現(xiàn)對(duì)規(guī)劃方案整體把控，可以避免方案多次變更帶來的諸多問題。設(shè)計(jì)師在滿足單體設(shè)計(jì)條件與品質(zhì)的情況下，進(jìn)行多方案對(duì)比，優(yōu)化方案以增加貨值，滿足居民與地產(chǎn)公司利益需求。地產(chǎn)公司與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)單位統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，優(yōu)化圖紙，降低建安成本，降本增效，使地產(chǎn)公司利益得到最大化。提高小區(qū)的建筑品質(zhì)，以人為本，平衡地產(chǎn)公司與小區(qū)的合理規(guī)劃設(shè)計(jì)之間的問題，做到地產(chǎn)公司貨值最大化與品牌溢價(jià)。