徐 哲

（湖南省長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙公證處，湖南 長(zhǎng)沙 410007）

一、《民法典》第四百零六條簡(jiǎn)要分析

（一）新舊規(guī)則對(duì)比

《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。根據(jù)這一規(guī)定，抵押人要實(shí)現(xiàn)抵押物交易過戶的前提一般是注銷抵押登記。在這種規(guī)則設(shè)計(jì)下，抵押權(quán)成了阻礙市場(chǎng)正常交易的因素，受讓人通過第三方“墊資贖樓”成為二手房交易中普遍的市場(chǎng)交易模式，大大提高了交易成本，并且“贖樓”后房產(chǎn)招致其他意外查封的現(xiàn)象屢見不鮮。而《民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。新規(guī)則允許抵押財(cái)產(chǎn)在未注銷抵押登記的前提下進(jìn)行交易，免除了二手房交易中買受人的墊資成本，也避免了買受人墊資給出賣人提前還貸及注銷抵押登記后、辦理房產(chǎn)過戶前因出賣人的另案訴訟被法院查封的風(fēng)險(xiǎn)。新規(guī)則同時(shí)規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。這賦予了抵押權(quán)人在抵押人處分抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)可能損害抵押權(quán)情形下的相應(yīng)的救濟(jì)手段，與原規(guī)則設(shè)計(jì)中抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)情形下的規(guī)定基本一致，即抵押權(quán)人均可要求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

（二）新規(guī)則更符合物權(quán)制度的基本原理

根據(jù)物權(quán)制度的基本原理，抵押期間抵押人依然享有對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利，抵押人不因抵押權(quán)的設(shè)定而喪失對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，抵押權(quán)人對(duì)轉(zhuǎn)讓的抵押財(cái)產(chǎn)具有物上追及的法律效力。［1］眾所周知，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種，存續(xù)于抵押財(cái)產(chǎn)之上，具有對(duì)世效力，無論所有權(quán)人如何變動(dòng)，作為物權(quán)的抵押權(quán)都不會(huì)發(fā)生變化。這一基本原理為不經(jīng)抵押權(quán)人同意可轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)提供了法理支持。因此，只要不否認(rèn)抵押期間抵押人并未喪失對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)、不否認(rèn)抵押權(quán)具有物權(quán)的對(duì)世效力，就應(yīng)當(dāng)允許抵押財(cái)產(chǎn)的自由轉(zhuǎn)讓。［2］新規(guī)則確立了抵押權(quán)跟隨抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的基本規(guī)則，是我國(guó)抵押權(quán)規(guī)則的進(jìn)步，有利于促進(jìn)抵押財(cái)產(chǎn)的交易并有利于降低交易成本。

（三）新規(guī)則存在被架空的風(fēng)險(xiǎn)

《民法典》第四百零六條規(guī)定抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，同時(shí)規(guī)定當(dāng)事人另有約定的按照其約定。也就是說，當(dāng)事人約定抵押期間抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，當(dāng)事人約定優(yōu)先，這充分體現(xiàn)了民商事領(lǐng)域意思自治的特點(diǎn)。但實(shí)務(wù)中特別是在不動(dòng)產(chǎn)交易中，絕大多數(shù)情況下抵押權(quán)人為銀行，現(xiàn)有的以房產(chǎn)作為抵押物、抵押權(quán)人為銀行的抵押合同中大多有抵押期間抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)等類似約定，《民法典》生效后銀行為維護(hù)自身利益也大概率會(huì)選擇利用優(yōu)勢(shì)地位以約定排除適用新規(guī)則。如果排除適用成為行業(yè)習(xí)慣，新規(guī)則將形同虛設(shè)，面臨被架空的風(fēng)險(xiǎn)。

二、新規(guī)則下的公證法律服務(wù)方案初探

（一）新規(guī)則下抵押權(quán)人及買受人風(fēng)險(xiǎn)考量

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)不受影響，但對(duì)抵押權(quán)人而言，在債務(wù)人即抵押人的情形下，債務(wù)人將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人后，抵押財(cái)產(chǎn)與債務(wù)人再無直接關(guān)聯(lián)，將削弱對(duì)債務(wù)人的約束，債務(wù)人的違約風(fēng)險(xiǎn)有可能大增。因此，處于優(yōu)勢(shì)地位的抵押權(quán)人很可能會(huì)選擇以約定排除適用新規(guī)則。而對(duì)買受人而言，債務(wù)人一旦違約買受人作為新的抵押人將承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，抵押財(cái)產(chǎn)將面臨被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)，并且買受人以受讓的財(cái)產(chǎn)提供抵押擔(dān)保進(jìn)行貸款的需求無法實(shí)現(xiàn)。如何保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益、免除買受人的后顧之憂并平衡各方當(dāng)事人的利益，是設(shè)計(jì)法律服務(wù)方案首先需要考慮的問題。

（二）交易實(shí)務(wù)中的困境及公證法律服務(wù)方案考量要點(diǎn)

以二手房交易為例，實(shí)務(wù)中比較普遍的情形為：出賣人的房屋原系按揭貸款購(gòu)買，房屋已抵押給銀行；銀行在抵押合同中約定了未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物；買受人需要以該房屋作為抵押物按揭貸款購(gòu)買該房屋。在原規(guī)則設(shè)計(jì)下，即使銀行同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，因法律未明確規(guī)定抵押權(quán)跟隨抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，因此銀行必然要求清償債務(wù)消滅抵押權(quán)后才能辦理過戶。而新規(guī)則明確規(guī)定，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)不受影響，這就為“帶押過戶”提供了可能。因此最簡(jiǎn)單的方案為：出賣人先將房屋“帶押過戶”給買受人，買受人以首付款及銀行貸款歸還出賣人未清償?shù)馁J款后剩余價(jià)款支付給出賣人。但這一方案如果沒有公證機(jī)構(gòu)的介入是不可能實(shí)現(xiàn)的。第一，銀行已在抵押合同中約定了未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物，在風(fēng)險(xiǎn)得不到有效控制的情況下銀行不可能同意出賣人轉(zhuǎn)讓抵押物。第二，出賣人也不可能在毫無保障的情況下將房屋過戶給買受人。第三，買受人以受讓的房屋作為抵押物向銀行貸款的需求很難實(shí)現(xiàn)。要實(shí)現(xiàn)買受人不經(jīng)“墊資贖樓”、注銷抵押登記，抵押物即“帶押過戶”至其名下并滿足其貸款需求，最關(guān)鍵的無疑是銀行。公證機(jī)構(gòu)需要設(shè)計(jì)既能避免銀行的風(fēng)險(xiǎn)，又可以為銀行帶來新的貸款業(yè)務(wù)的法律服務(wù)方案來說服銀行同意出賣人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，同時(shí)保障各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（三）公證法律服務(wù)方案具體步驟

以下方案的前提為：買受人征信良好，銀行在出賣人提前還貸后有意愿就同一抵押物再以買受人為借款人和抵押人開展一筆新的放貸業(yè)務(wù)；買受人也認(rèn)可該銀行，愿意在該銀行辦理貸款。具體方案如下：

第一步，出賣人、買受人與出賣人原辦理按揭貸款的銀行簽訂三方協(xié)議，約定買受人以按揭貸款的方式購(gòu)買出賣人的房屋并以該房屋向銀行提供抵押擔(dān)保，買受人將首付款、銀行將買受人按揭貸款提存至公證機(jī)構(gòu)。

第二步，買受人將首付款提存至公證機(jī)構(gòu)后買受人與銀行簽訂借款合同，同時(shí)辦理公證并賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力，如買受人不按期還款銀行可直接申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

第三步，出賣人、買受人分別辦理委托公證機(jī)構(gòu)工作人員代辦相關(guān)手續(xù)的委托公證。公證機(jī)構(gòu)工作人員代辦過戶，變更不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記至買受人名下，同時(shí)抵押人變更為買受人。

第四步，銀行將買受人按揭貸款提存至公證機(jī)構(gòu)，同時(shí)公證機(jī)構(gòu)將出賣人未清償?shù)馁J款支付給銀行，剩余價(jià)款支付給出賣人，交易完成。

三、結(jié)語

《民法典》第四百零六條創(chuàng)設(shè)了抵押財(cái)產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓的新規(guī)則，但在不動(dòng)產(chǎn)交易中，現(xiàn)有的以房產(chǎn)作為抵押物、抵押權(quán)人為銀行的抵押合同中大多有抵押期間抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物等類似約定，《民法典》生效后銀行也大概率會(huì)選擇利用優(yōu)勢(shì)地位以約定排除適用新規(guī)則，如此一來“帶押過戶”依舊難以實(shí)現(xiàn)，二手房交易中“墊資贖樓”的模式仍將延續(xù)，《民法典》第四百零六條這一促進(jìn)交易及降低交易成本的規(guī)則設(shè)計(jì)將形同虛設(shè)。筆者認(rèn)為，公證機(jī)構(gòu)可抓住機(jī)遇，充分發(fā)揮職能作用，通過設(shè)計(jì)完善的法律服務(wù)方案，綜合運(yùn)用提存、賦強(qiáng)、委托、代辦等多種手段降低各方當(dāng)事人的風(fēng)險(xiǎn)，在保障出賣人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益的前提下，實(shí)現(xiàn)買受人不經(jīng)“墊資贖樓”及注銷抵押登記即可將抵押物“帶押過戶”至其名下并滿足其貸款需求，促進(jìn)抵押財(cái)產(chǎn)的自由轉(zhuǎn)讓并保障交易秩序。