苗延科

【摘要】近年來，受宏觀經(jīng)濟形勢以及國家“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”等政策的影響，房產(chǎn)企業(yè)的運營、生存壓力都日益增長。為了進一步獲得利潤，房產(chǎn)企業(yè)在投資領(lǐng)域上投入了更多的資本，但高資本雖可能帶來高收益，也不可避免地會使企業(yè)面臨高風(fēng)險。本文主要分析了我國國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主動配合宏觀調(diào)控調(diào)整金融投資模式的必要性，并指出了目前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)金融投資模式的缺陷，總結(jié)了改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式、拓展投資渠道的正確方法與合理路徑。

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控;房地產(chǎn)企業(yè);金融投資【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開金融市場內(nèi)部投資的支持，為了控制房地產(chǎn)市場中資金的流通速度與具體投融資渠道，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)鼓勵參與市場交易的房地產(chǎn)企業(yè)主動使用經(jīng)過司法部門認證的專業(yè)性投融資工具與標(biāo)準化渠道，進行一系列受到監(jiān)督與控制的市場交易，商業(yè)銀行可應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的要求，為其提供低息或無息的貸款與信用服務(wù)，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的客觀資金需求，在理解房地產(chǎn)行業(yè)客觀需求與主觀經(jīng)營動機的前提下，合理調(diào)配稀缺的金融資源，進行嚴格的資格審查，控制土地出讓項目的具體招標(biāo)范圍與內(nèi)部作用機制，革新房地產(chǎn)業(yè)的金融投資渠道。

1、房地產(chǎn)企業(yè)投資管理的現(xiàn)狀和不足

1.1投資規(guī)模大，投資行為不合理

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要在建筑項目上投入大量的人力、物力、財力，行業(yè)整體的資本負債率一直居高不下，其資本投資決策的影響效應(yīng)也居于行業(yè)首位。就目前的情況來看，雖然全國百強的房地產(chǎn)企業(yè)擁有融資優(yōu)勢，但房地產(chǎn)商整體負債比率仍然較大，行業(yè)內(nèi)普遍存在投資規(guī)模大、資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)、財務(wù)杠桿利用不合理等問題。大部分地產(chǎn)商的財務(wù)杠桿水平都超過限定指數(shù)，企業(yè)的盈利很容易通過債息轉(zhuǎn)移至負債方，融資風(fēng)險較高，在一定程度上抑制了管理者的投資行為。再加上經(jīng)過疫情后，部分企業(yè)面臨的競爭和生存壓力陡然增加，出現(xiàn)不少為求高收益而承擔(dān)過高風(fēng)險的不理智投資行為，這不僅會導(dǎo)致企業(yè)資金被占用，錯失投資的良好時機，更可能致使企業(yè)的發(fā)展陷入破產(chǎn)危機之中。

1.2投資組合利用不足，現(xiàn)金流有風(fēng)險

通過考察房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀可知，很多企業(yè)雖然投入了大量資金，但回報率卻不盡如意，且在投資選擇上往往注重單個項目的利潤回報，沒有將風(fēng)險與收益結(jié)合起來綜合考慮。對于在特定風(fēng)險情況下將財富進行分配，在不同的資產(chǎn)組合下獲得最大化收益和最低風(fēng)險的研究都明顯不足。同時，資本結(jié)構(gòu)的不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行借款。雖然銀行借款可以在短期內(nèi)使企業(yè)獲得充足的資金，但銀行借款占據(jù)資金總額高達70%的比例也使得地產(chǎn)商的資金來源單一化，多樣化融資工具相對匱乏，企業(yè)的籌資風(fēng)險較高。此外，當(dāng)企業(yè)的流動比率、速動比率都低于正常水平、無法抵御常見風(fēng)險時，資金的周轉(zhuǎn)速率就會明顯降低，致使現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，流動性風(fēng)險也隨之上升。

1.3財務(wù)分析方式單一，缺乏針對性

財務(wù)分析方法是房地產(chǎn)行業(yè)在進行投資決策時常用的可行性分析方法，通過該方法可以直觀量化目標(biāo)項目的潛在風(fēng)險，在多個項目中找尋到最具經(jīng)濟效益的選擇。但是，當(dāng)前的可行性分析主要采用內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值兩個參考指標(biāo)，選用這兩個指標(biāo)本身毋庸置疑，問題在于單一依靠這兩個指標(biāo)會帶來一系列的片面問題，沒有把握財務(wù)分析的整體應(yīng)用，使得最終的評價效果難以達到預(yù)期。比如，在計算凈現(xiàn)值時，房地產(chǎn)行業(yè)不同企業(yè)選擇的折現(xiàn)率大多是根據(jù)資產(chǎn)定價模型或者戈登模型等而推出，未能與企業(yè)現(xiàn)實的融資成本、預(yù)期效益、預(yù)期風(fēng)險等情況相結(jié)合，測算出的折現(xiàn)率和凈現(xiàn)值的針對性不強，導(dǎo)致實際的可行性分析效果不佳。

2、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的特性

2.1多樣性與組合性

房地產(chǎn)投資項目投資周期較長，會受到外部因素的干擾，且這種干擾遠大于其他投資因素，如經(jīng)濟態(tài)勢、宏觀經(jīng)濟動向、城市需求、行業(yè)競爭、法律法規(guī)等，這使房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險具有多樣性與組合性特征。

2.2不確定性

房地產(chǎn)投資的周期長、涉及面廣，故不確定性是其非常重要的一個特點。簡而言之，無法準確地對其進行預(yù)估和分析。另外不可抗力和經(jīng)濟危機等因素，也會對房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響，因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險具有不確定性。

2.3變現(xiàn)性差

在房地產(chǎn)項目投資建設(shè)過程中，資金需求量大且前期投入較多，而其實現(xiàn)營收的方式較為單一，主要是通過銷售變現(xiàn)，以實現(xiàn)盈利，且大量回款需受資金監(jiān)管無法及時取用，其與債券、股票等隨時可以變現(xiàn)的方式具有很大的差異，要想短期變現(xiàn)，很可能會造成嚴重損失，即變現(xiàn)性較差。

2.4激勵性強

在需求端層面，房地產(chǎn)投資依然是消費者需求端的重要選擇。特別是在一、二線城市，項目周邊既有的配套，遠期規(guī)劃的想象空間，依然是商品房二級市場的有力支撐。由此可以印證高風(fēng)險行業(yè)可以帶來高利潤的特征，一般而言，房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險也會給投資者很強的激勵性。

3、拓展融資渠道促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的建議

3.1組建能夠提供穩(wěn)定預(yù)期的私募基金項目

房地產(chǎn)企業(yè)為了拓展自身的融資渠道，滿足投資者對經(jīng)營方式與投資回報率的要求，必須根據(jù)實際情況對投融資路徑做出調(diào)整，在專業(yè)性的金融機構(gòu)的幫助下建立具備較強競爭力的私募基金，為房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)收購、項目開發(fā)、資金周轉(zhuǎn)、線下銷售等活動籌集更多可利用的資金，全面提升資金的利用效率，把握私募基金的基本特征，如靈活性較強、具備配套推出機制、經(jīng)營成本較低等特點，讓房地產(chǎn)私募基金為企業(yè)創(chuàng)造更多浮動性的經(jīng)濟收益。為了控制市場波動的幅度，消除多數(shù)市場中投資者的顧慮，企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇固定的收益分配模式，面向投資者分配多數(shù)經(jīng)營成果，盡可能地分散房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險與經(jīng)營壓力，逐步擴大房地產(chǎn)企業(yè)所推出的私募基金的覆蓋面與受眾群體的規(guī)模，推出不同層次的投資方式，保證多種類型的投資方式能夠滿足市場上不同等級的投資者的需求。房地產(chǎn)企業(yè)必須組建專業(yè)化的經(jīng)營隊伍，做好關(guān)聯(lián)性的經(jīng)濟交易，規(guī)范具體的操作流程。為了防止部分缺乏經(jīng)營資質(zhì)的金融企業(yè)或投資人違反行業(yè)規(guī)則進行套利，必須加大對相關(guān)監(jiān)管活動的力度，針對項目投資形式與資金使用方式開展系統(tǒng)性的嚴格調(diào)查，分析投入項目經(jīng)營活動的資金是否安全。

3.2構(gòu)建證券化投資路徑和融資渠道

推動新時代我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境與可靠的融資渠道，必須主動將房地產(chǎn)經(jīng)營項目的期權(quán)與股權(quán)轉(zhuǎn)化為可交易的有價證券，投資人可在金融市場上根據(jù)自身的需求將個人持有的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榭山灰椎臄?shù)字化證券，讓針對房地產(chǎn)經(jīng)濟的投資成為可交易、可置換、可流通的虛擬化資產(chǎn)，保證參與交易活動的證券商、投資人、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者均可在此類證券交易活動中獲得充分的經(jīng)濟收益，這種全新的投資方式能夠創(chuàng)造全新的經(jīng)濟增長點，拓展房地產(chǎn)有價證券的使用范圍與流通渠道。房地產(chǎn)證券化發(fā)展必須秉承資產(chǎn)證券化的經(jīng)營理念，主動抵押貸款證券，面向金融市場發(fā)行多種類型的有價證券，以我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資信托作為主要的信用擔(dān)保者，將市場上各類投資者對地產(chǎn)項目的投資轉(zhuǎn)化為具備商業(yè)交易價值的證券，將現(xiàn)有的物權(quán)持有關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦螒B(tài)的債權(quán)關(guān)系，以此活化金融市場，提升金融交易資源的利用價值。

3.3構(gòu)建房地產(chǎn)信托與債券融資機制

為了促進我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之獲得足夠的可利用市場資金，房地產(chǎn)企業(yè)必須主動與社會上的信托投資公司進行跨領(lǐng)域的合作，受到房地產(chǎn)企業(yè)委托的信托公司必須組織相應(yīng)的活動，在短時間內(nèi)籌集更多可利用的資金。通過推出房地產(chǎn)信托服務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)可拓展金融投資路徑，快速轉(zhuǎn)移地產(chǎn)商品的所有權(quán)，緩解自身所承受的經(jīng)濟風(fēng)險，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持有者可將自身所持有的地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營權(quán)委托給專業(yè)性的經(jīng)營團隊，經(jīng)營團隊可將資金投入到房地產(chǎn)經(jīng)營項目之中，并開展高水平的管理活動，吸納來自不同渠道的資金與社會化資源，根據(jù)較為完善、系統(tǒng)的經(jīng)營計劃與運作方案，消解此類融資與經(jīng)營活動所造成的風(fēng)險，讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多流動資金，降低企業(yè)所承受的資金風(fēng)險與經(jīng)營壓力，避免在融資的同時增加企業(yè)的債務(wù)，這種方法能夠改善企業(yè)的財務(wù)狀況，保證金融市場中可利用的資金流入房地產(chǎn)市場，全面提升房地產(chǎn)市場的活躍度。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身的融資需求與金融市場的變化，獲得流動性層面的支持，拓展商業(yè)化地產(chǎn)期權(quán)交易業(yè)務(wù)的實施方式，防范國家相關(guān)行業(yè)的金融風(fēng)險，與其他行業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營平臺進行跨領(lǐng)域的合作，部分擁有大量盈余資金的資產(chǎn)持有者可根據(jù)自身的需求購入不具備較強流動性的地產(chǎn)商品，可降低房地產(chǎn)企業(yè)獨自操盤所承受的經(jīng)濟壓力，符合國家所制定、推行的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。

結(jié)語：

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，分析其投資行為的可行性并進行風(fēng)險規(guī)避至關(guān)重要，對于維持企業(yè)良性發(fā)展有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須主動調(diào)整企業(yè)的外部融資渠道，把握政策調(diào)整所帶來的戰(zhàn)略性機遇，推出形式新穎、具備較強競爭力的特殊業(yè)務(wù)，將主動型管理模式與被動型融資模式融為一體，立足于自身豐富的投融資經(jīng)驗，拓展房地產(chǎn)企業(yè)的金融資源利用路徑，保證企業(yè)能夠滿足參與商業(yè)化公司收購業(yè)務(wù)的資質(zhì)要求，幫助有關(guān)部門化解房地產(chǎn)交易市場中潛在的金融風(fēng)險。

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