（上海市閘北公共租賃住房投資運(yùn)營有限公司，上海 200070）

我國的公共租賃住房自2010年起步以來，整體發(fā)展較快，建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。需要注意的是，住房數(shù)量的增加并沒有實(shí)現(xiàn)公共租賃住房的保障效能同步提升。公共租賃住房是為中低收入群體提供階段性居住的場所，但是在建設(shè)選址方面卻沒有重視中低收入群體在日常生活中的基本需要，很多城市過度重視自身的經(jīng)濟(jì)增長速度，忽略了社會保障體系的構(gòu)建與完善，在公共租賃住房、廉租住房等保障性住房的籌建方面敷衍了事［1］。公共租賃住房在選址上存在較多的問題，部分項(xiàng)目沒有保證公共設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施的完善性和有效性；另一部分項(xiàng)目沒有保證交通條件的便利性；還有部分項(xiàng)目與城市中心的距離較遠(yuǎn)。對于中低收入群體而言，如果選擇租住公共租賃住房，可能會增加生活成本，因此，對于部分中低收入群體而言，公共租賃住房的吸引力不強(qiáng)。要想有效解決該問題，需要以公共租賃住房的建設(shè)選址作為出發(fā)點(diǎn)，提升住房適宜性，才能進(jìn)一步發(fā)揮公共租賃住房對中低收入群體階段性住房問題的保障作用。

一、公共租賃住房的特征

公共租賃住房是目前我國住房保障體系中非常重要的一環(huán)，是對共有產(chǎn)權(quán)保障住房和廉租住房的有效補(bǔ)充，可以緩解我國城市中低收入群體的階段性住房壓力。

公共租賃住房是由國家提出，由地方政府出資建設(shè)的一種帶有福利性和公益性特點(diǎn)的保障性住房，有很強(qiáng)的政策支持。公共租賃住房在運(yùn)營過程中的核心要素是以低于市場租金價(jià)格進(jìn)行出租，同時(shí)保證承租人員租住期限，促使更多的住房困難群體能夠?qū)崿F(xiàn)居有定所。與市場中的其他出租住房相比，公共租賃住房所有權(quán)基本上屬于政府或政府指定的機(jī)構(gòu)，所有房源均以出租為主，穩(wěn)定性和可靠性較高。與其他保障性住房相比，公共租賃住房雖然存在一定的申請條件，但相對寬松，一般為在生活當(dāng)?shù)責(zé)o住房或住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，在生活當(dāng)?shù)胤€(wěn)定就業(yè)達(dá)到規(guī)定年限等條件，大部分中低收入群體均可申請租住。

二、公共租賃住房的保障對象

鑒于公共租賃住房的申請條件限制，其保障對象主要為剛畢業(yè)的大學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工人員以及住房較為困難的中低收入常住人口等。

對于剛畢業(yè)的大學(xué)生而言，由于初入社會，自身的收入與積蓄相對較少，想要立即實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定住房相對比較困難。對于進(jìn)城務(wù)工人員而言，由于大部分人員從事的是體力勞動工作，收入相對較低，日常支出計(jì)劃也相對較低，同時(shí)該部分群體不具備城市戶口，因此無法享受廉租住房等住房保障政策，所以該群體在城市務(wù)工時(shí)存在居住困難的問題。對于具有城市戶口的中低收入群體而言，自身無法滿足廉租住房的申請條件，而在共有產(chǎn)權(quán)保障住房或者商品房的購置方面，又缺乏足夠的經(jīng)濟(jì)能力。

三、公共租賃住房建設(shè)選址適宜性策略

目前，政府或政府指定機(jī)構(gòu)投資建設(shè)的公共租賃住房主要分為成套型公共租賃住房與宿舍型公共租賃住房兩種。針對不同類型的公共租賃住房以及相關(guān)群體的不同特征和需求，政府或政府指定機(jī)構(gòu)在確定建設(shè)方案和選址時(shí)，應(yīng)緊密結(jié)合相關(guān)群體的特征，提高公共租賃住房建設(shè)選址的適宜性，盡可能滿足多方群體的個(gè)性化需求，著力緩解中低收入群體的階段性住房困難，使公共租賃住房對城市內(nèi)部中低收入群體發(fā)揮更積極的作用。

（一）成套型公共租賃住房建設(shè)選址適宜性策略

1.成套型公共租賃住房的使用者

成套型公共租賃住房的需求者，即潛在使用者，一般為中等收入、畢業(yè)時(shí)間不長的大學(xué)生，從事技術(shù)型工作的異地務(wù)工人員以及以家庭為單位希望租住公共租賃住房的群體。

對該群體而言，在選擇住房時(shí)，首先考慮的是基本生活條件。地鐵、公交、醫(yī)院、超市、購物商場、餐飲、學(xué)校、文化、體育設(shè)施是影響該群體選址的偏好因素［2］。該群體因收入所限，日常出行主要以地鐵、公交等公共交通為主；同時(shí)，因其生活水平較差，對教育、醫(yī)療等公立設(shè)施具有較大的傾向性［3］。成套型公共租賃住房建設(shè)選址時(shí)，要綜合考慮使用者的各項(xiàng)需求，提高建設(shè)選址的適宜性。

2.成套型公共租賃住房的提供者

對于成套型公共租賃住房而言，政府及政府指定的機(jī)構(gòu)是主要提供者，同時(shí)也是福利救助的主體。在進(jìn)行選址時(shí)，要對政府相關(guān)的基本需求進(jìn)行綜合分析。

第一，公共租賃住房在建設(shè)選址過程中，政府及政府指定的機(jī)構(gòu)要與城市現(xiàn)階段的規(guī)劃要求相結(jié)合，盡可能滿足城市在建設(shè)和規(guī)劃時(shí)提出的個(gè)性化要求，滿足城市未來發(fā)展需求。第二，因保障性住房的特殊性，公共租賃住房建設(shè)較為集中，由此可能導(dǎo)致城市內(nèi)部貧富差距比較明顯，為了盡可能保證社會的公平發(fā)展，在公共租賃住房建設(shè)選址時(shí)，要對中低收入群體的空間聚集程度進(jìn)行綜合分析。第三，政府及政府指定機(jī)構(gòu)要對建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行綜合分析，提高住房保障專項(xiàng)資金的使用效率。

3.成套型公共租賃住房的競爭者

對于成套型公共租賃住房而言，新建商品房可以視為主要競爭對手。商品房的提供者——開發(fā)商關(guān)注的是土地價(jià)格與出售商品房的利潤，即經(jīng)濟(jì)利益，政府在關(guān)注財(cái)政收入外，也對社會效益進(jìn)行關(guān)注。商品房小區(qū)新建時(shí)，根據(jù)規(guī)定，須按照一定的比例配建保障性住房——目前主要用于公共租賃住房，在小區(qū)配建公共租賃住房的模式在某種程度上可以被視作開發(fā)商與政府間的一種博弈。如果達(dá)到平衡點(diǎn)時(shí)，那么開發(fā)商可以以相對較低的價(jià)格獲取對應(yīng)的建設(shè)土地資源，政府則可以獲取一定的財(cái)政收入，同時(shí)在整個(gè)區(qū)域內(nèi)，可以為中低收入群體提供品質(zhì)較好的公共租賃住房。這種形勢下的開發(fā)商、政府以及保障群體之間都能夠?qū)崿F(xiàn)各自利益的最大化。

（二）宿舍型公共租賃住房建設(shè)選址適宜性策略

1.宿舍型公共租賃住房的使用者

宿舍型公共租賃住房的需求者，即潛在使用者，一般為異地工作的剛畢業(yè)的大學(xué)生，從事公共服務(wù)行業(yè)等較低收入的進(jìn)城務(wù)工人員以及工作時(shí)間較長、閑暇時(shí)間較少的人員。

對該部分群體而言，在選擇住房時(shí)，首先考慮的是經(jīng)濟(jì)性，其次為通勤。該類群體因自身情況，對居住的要求相對較低，需要的可能只是一個(gè)相對獨(dú)立的休息場所，對居家活動的空間需求并不高。所需費(fèi)用為該部分群體的關(guān)注重點(diǎn)，通勤作為生活居住的必要組成部分也在考慮范圍內(nèi)，而公立設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施對該部分群體進(jìn)行租房選擇的影響較小。

2.宿舍型公共租賃住房的提供者

與成套型公共租賃住房相類似，宿舍型公共租賃住房的主要提供者也是政府及政府指定的機(jī)構(gòu)，其關(guān)注的重點(diǎn)為契合城市規(guī)劃、社會效益以及建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性。

3.宿舍型公共租賃住房的競爭者

對于宿舍型公共租賃住房而言，社會租賃房屋、長租公寓可以視為主要競爭對手。社會租賃房屋、長租公寓的提供者可一并視為主要追求經(jīng)濟(jì)利益的非公單位（或個(gè)人），社會租賃房屋、長租公寓主要是利用非公單位的既有資源，通過運(yùn)作，追求經(jīng)濟(jì)利益最大化。房屋的出租期限與出租價(jià)格要先滿足非公單位的需求，其次才是和承租人員需求。宿舍型公共租賃住房與之相比，更加注重社會效益以及供應(yīng)出租后的保障績效。由于社會租賃房屋、長租公寓存在非公單位因獲取經(jīng)濟(jì)利益不足而隨時(shí)退出的情況，宿舍型公共租賃住房在建設(shè)選址的過程中，應(yīng)主要考慮使用者和提供者的特征與需求。

四、結(jié)語

公共租賃住房近年來不斷發(fā)展，但隨著供應(yīng)數(shù)量的不斷提升，保障效能未能實(shí)現(xiàn)同步提升，其原因與公共租賃住房建設(shè)選址息息相關(guān)。通過探討公共租賃住房的使用者、提供者、競爭者不同的特征和需求，對公共租賃住房具體建設(shè)選址提供一定的建議：建設(shè)選址需與公共租賃住房現(xiàn)階段的建設(shè)狀況相結(jié)合，同時(shí)應(yīng)配合城市整體規(guī)劃，綜合考慮土地地價(jià)以及在建設(shè)方面的經(jīng)濟(jì)性等問題；協(xié)調(diào)完善各類型的生活配套服務(wù)設(shè)施，提高出行的便利性，為中低收入群體提供基本保障。對住房建設(shè)中難以控制的問題進(jìn)行妥善處理，盡可能滿足各方提出的個(gè)性化需求，以此為基礎(chǔ)促進(jìn)公共租賃住房選址方案不斷完善和優(yōu)化，提升住房適宜性，進(jìn)一步為城市內(nèi)部中低收入群體提供住房保障。