張漱琬

河南師范大學 河南新鄉(xiāng) 453007

現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)市場一直處在高速發(fā)展的背景下，其作為國家支柱性產(chǎn)業(yè)之一，對社會經(jīng)濟穩(wěn)步增長具有積極作用。由于房地產(chǎn)市場整體發(fā)展并不成熟，所以隨著革新步伐的加快，房地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)出了大量問題，很多城市都存在經(jīng)濟發(fā)展水平和房價增長幅度不符的現(xiàn)象。雖然房價增長速度過快可以提升行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展水平，但也會增加城市生活生產(chǎn)的成本，降低城市建設的競爭能力。

1 目前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)市場從上世紀90年代被列入的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)過發(fā)展的沉寂期之后，全國房地產(chǎn)價格開始持續(xù)上升。這次價格變化一直持續(xù)到2008年，最終在國際金融危機的影響下，下半年的房地產(chǎn)價格開始下跌調(diào)整，之后在國家刺激經(jīng)濟政策的引導下，房地產(chǎn)市場價格開始新一輪的上升。從2009年發(fā)展至今，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟一直都是政府居民重點關注的主要產(chǎn)業(yè)[1]。現(xiàn)如今，在我國政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)市場在發(fā)展中處于“膠著狀態(tài)”，實際價格并沒有明顯變化，但整體交易數(shù)量持續(xù)下跌。房地產(chǎn)商和購買者之間不斷拉鋸，整體市場運行陷入兩難。有關房地產(chǎn)市場的理論研究很多，比如說袁志剛、樊瀟彥等人在研究中提出發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)對促進經(jīng)濟增長和拉動內(nèi)需具有積極作用，但要想保障房地產(chǎn)市場可以穩(wěn)步發(fā)展，必須要避免出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，并構(gòu)建相應模型明確了政府政策、銀行信貸、行為預期在地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象中的有效作用。吳康平、魯桂華等人提出，房地產(chǎn)市場和金融市場在經(jīng)濟運行期間具有相互共生的關系，彼此很容易增加運行風險。如果在建設革新中累加風險持續(xù)產(chǎn)生不良作用，那么很容易引發(fā)經(jīng)濟危機、金融危機、市場崩潰等現(xiàn)象。這些研究都進一步證明了我國房地產(chǎn)市場中存在潛藏的風險隱患，但從實踐發(fā)展角度來看，這一問題現(xiàn)已得到了關注和防范。在本文研究過程中，首先明確房地產(chǎn)市場的類型，而后在消費者預算約束的條件下利用模型明確房地產(chǎn)價格的變化軌跡，由此證明在市場轉(zhuǎn)換背景下房地產(chǎn)價格變化規(guī)律及相應的原因，最終提出有效的防范政策。

2 房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)換和價格的運行軌跡

通過將房地產(chǎn)市場發(fā)展看作是兩個階段的市場，一種是指投資階段，此時市場的供給狀態(tài)處在壟斷中，另一階段是指消費品階段，此時市場的供給狀態(tài)處于競爭中。

2.1 投資階段

在這一階段投資者占據(jù)主導地位，會運用消費者的羊群行為來創(chuàng)造泡沫，以此構(gòu)成非理性的投資氣氛，促使市場在發(fā)展過程中構(gòu)成房產(chǎn)價格持續(xù)上升的心理預期。同時，房地產(chǎn)商會運用對土地和房產(chǎn)供給的壟斷，在價格策略中有效控制，比如說提出高價房，直接促進銷售上一期的低價房等，這樣有助于持續(xù)增加房地產(chǎn)的交易數(shù)額。處在這一階段的房地產(chǎn)價格必然會持續(xù)上升，實際交易量也會隨之增加。但若是房產(chǎn)價格超出了消費者的預算約束線，那么投資者將會面臨無人接盤的局面，最終就會產(chǎn)生“炒房東”的風險[2]。由于投資者并不明確消費者的預算約束線，所以隨著市場非理性的持續(xù)累積，投資者會對房產(chǎn)價格持續(xù)增強，最終導致房產(chǎn)市場進入到瘋狂階段，從本質(zhì)來看是房產(chǎn)價格高于消費者的預算約束線，那么實際市場交易數(shù)量會突然為零，投資房產(chǎn)也會面臨終結(jié)。

2.2 轉(zhuǎn)換過程

如果房產(chǎn)和消費者的預算約束線達成一致，那么消費者會退出市場，房地產(chǎn)的投資市場只存在一種同質(zhì)的交易者，也就是投資者。隨著交易數(shù)額逐漸清零，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，此時市場的需求曲線不再是持續(xù)上升，而是價格依舊處在高位，而實際交易量和數(shù)額均為零。在這一背景下，房地產(chǎn)商和炒房者并不會立刻選用降價的方式進行處理，房地產(chǎn)市場很可能在一個階段都有價無市，最終會利用輿論誘導的方式讓消費者入市，但卻無法得到預期效果，原因在于房產(chǎn)價格已經(jīng)超過了預算的硬約束條件。隨著價格聯(lián)盟的破產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的價格開始緩慢下降。此時房產(chǎn)市場已經(jīng)開始轉(zhuǎn)換，消費者的行為也逐漸從傳統(tǒng)意義上的羊群行為轉(zhuǎn)變到理性交易。雖然房產(chǎn)價格開始持續(xù)下降，但消費者依舊不會接盤，實際交易量依舊為零。直到價格降低到一定點之后，交易數(shù)量才開始持續(xù)上升，消費者才會慢慢回到市場中。此時房地產(chǎn)市場已經(jīng)轉(zhuǎn)變成消費品市場，實際價格運行也將會轉(zhuǎn)移到另一階段。

2.3 消費品階段

在這一階段投資者退出市場，消費者占據(jù)市場的主導地位，市場運行所表現(xiàn)出的供給關系和一般的商品市場一致，實際供給會跟隨價格的上升而不斷增加，需求會隨著價格的下降而持續(xù)上升，兩者之間的均衡點是需求曲線相交形成的交易數(shù)額和價格[3]。在這一競爭市場中，房地產(chǎn)供給曲線如果向右移動，會提升實際供給數(shù)量，控制房地產(chǎn)價格，這一變化和投資階段完全相反。比如說在壟斷條件下，房地產(chǎn)市場會變成投資市場，但實際供給數(shù)量的增加并不會讓房價下降，反之會提升房產(chǎn)價格。需要注意的是，作為消費品的房產(chǎn)市場并不會發(fā)展太久，原因在于房產(chǎn)中土地具有不可再生的性質(zhì)，且具備耐久性和投資價值，因此在房產(chǎn)價格持續(xù)下降中，總有投資者會在適宜的時機進入市場。而隨著投資者的數(shù)量持續(xù)上升，房地產(chǎn)商會選用多種方式重新構(gòu)建壟斷地位，那么實際作為消費品的房地產(chǎn)市場也會隨之產(chǎn)生變化，最終在累積投資中逐漸形成市場泡沫。

3 基于經(jīng)濟學視角分析房地產(chǎn)周期變化的原因及危害

3.1 原因

根據(jù)當前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析可知，房地產(chǎn)價格存在周期性變化的原因在于：首先市場供需存在不平衡性。房屋供給和需求力量之間的相互作用對房屋價格變化具有主導影響。由于房產(chǎn)的供應需求和其他商品相比存在特殊性質(zhì)，因此從短期角度來看，房產(chǎn)價格的變化主要受需求數(shù)量的影響。由此結(jié)合實踐案例分析可知，隨著房產(chǎn)需求數(shù)量的不斷增加，房產(chǎn)價格也會隨之上升，而在需求數(shù)量遠超于供給數(shù)量時，供需之間的矛盾會變得更加強烈。其次城市居民的人均可支配收入也會影響房地產(chǎn)市場。城市居民的收支水平作為評估居民購買力的主要指標，同樣也是決定房地產(chǎn)價格的重要因素[4]。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提升，城市居民的可支配收入也處在日益增加的背景下，此時居民收入和支出可以進一步支撐房產(chǎn)價格的上升。從這一角度分析發(fā)現(xiàn)，在居民收入水平日益增加中，房產(chǎn)需求也會隨之增加，房地產(chǎn)價格也會隨之上漲，直到通貨膨脹局面發(fā)生。根據(jù)國際部分國家和市場發(fā)展現(xiàn)狀分析可知，房地產(chǎn)投資是解決通貨膨脹的有效手段。在物價持續(xù)上升的條件下，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的保值性，從本質(zhì)來看真實的通貨膨脹率和預期的通貨膨脹率通常會對房產(chǎn)價格構(gòu)成正面影響，實際通貨膨脹概率的增加，會促進人們對房產(chǎn)的投資，實際房產(chǎn)價格也會隨之增加。從近年來我國房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢來看，隨著房屋需求量的持續(xù)上升，有關原材料價格也在穩(wěn)步提升，尤其是和建筑業(yè)有關的鋼鐵價格大幅度增加，必然會提升房產(chǎn)開發(fā)成本，進而增加住房價格。

3.2 危害

首先，快速增加的房產(chǎn)價格必然會加重居民的購房壓力，限制其他方面的消費水平。比如說，2019年某地，城市居民人均可支配收入達到了18385.02元，相比去年上升了10.0%，其中食品支出達到了5109.70元，上升了4.7%；房地產(chǎn)投資幅度相比，上一個季度的0.5%，上升到了上半年的23.1%，直到十一月份整體上升幅度達到了41.0%。因為預期房產(chǎn)會持續(xù)上升，所以部分家庭會在攢首付和支付月供期間減少其他方面的消費，由此可見住房需求明顯擠出了工薪階段的其他消費需求。這一發(fā)展趨勢，必然會影響我國經(jīng)濟建設發(fā)展的內(nèi)需政策效果。其次，持續(xù)上升的房產(chǎn)價格必然會增加貧富差距。居民財富主要分為三項內(nèi)容，其中不動產(chǎn)是指房屋土地等，動產(chǎn)屬于家用電器、銀行存款等。我國城市居民擁有個人住房的比例達到了80%，大部分人在交付有限費用之后，會將供房變成個人所有，還有部分比例居民并沒有自己的住房。這一發(fā)展趨勢，必然會增加高收入家庭的資產(chǎn)總量，而與低收入家庭產(chǎn)生一定差距[5]。最后，快速增加的房產(chǎn)價格，必然會影響城市建設運行的成本支出。因為過高的價格會提升自住房和商務用房的成本，在一定意義上阻礙了優(yōu)秀人才向大城市聚集的步伐，減少外部資源的投資數(shù)量，降低出口產(chǎn)品的競爭水平，這并不利于城市經(jīng)濟的長遠發(fā)展。

4 總結(jié)分析

一方面，從經(jīng)濟學視角下分析可知，房地產(chǎn)市場屬于在投資市場和消費品市場之間相互轉(zhuǎn)換的行業(yè)，無法極端地說產(chǎn)業(yè)市場正處在哪一階段，但確實存在某一階段以投資或以消費為主的發(fā)展趨勢。從投資市場轉(zhuǎn)變到消費市場主要表現(xiàn)在兩方面，一種是指交易數(shù)額持續(xù)下降，另一種是指房產(chǎn)價格出現(xiàn)松動。面對這一現(xiàn)象，我國政府在重點關注房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變化時，要著重關注以下幾點問題：首先要對房產(chǎn)市場的階段轉(zhuǎn)型進行提前預測，確保相關的政策舉措具有周全性和細膩性；其次，要根據(jù)市場價格的合理性和社會意義，準確判斷市場的轉(zhuǎn)型變化，并根據(jù)相應的規(guī)章制度和優(yōu)惠政策引導市場軟著陸；最后要適當調(diào)整消費者入市的條件，嚴格調(diào)控生產(chǎn)商和地方政府，確保行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展符合市場需求。

另一方面，要根據(jù)房地產(chǎn)周期變化的原因和危害提出有效的處理對策，具體體現(xiàn)在以下幾點：首先要控制不合理的住房需求，注重增加住房供應由此實現(xiàn)模式的多樣化。各地方政府可以在提升住房貸款利率和購房首付款比例的基礎上，有效控制投資性購房，并提出引導消費者合理住房需求的政策，改善住房供需的整體結(jié)構(gòu)，增強居民住房供給的保障性。與此同時，政府還要鼓勵住房建設的多元化，不管是開發(fā)商還是城市居民，只要其住房開發(fā)和建設滿足政府城市規(guī)劃的法律要求，那么都要認可支持。其次要持續(xù)優(yōu)化住房金融體系，加快總體消費的上升步伐。城市居民為了購買住房會更加注重儲蓄而忽視部分消費，這也是城市建設消費率持續(xù)下降的主要原因。在消費水平不充裕的條件下，有效展現(xiàn)住房價格的財富效應，增加城市居民的消費水平，保障社會經(jīng)濟穩(wěn)定增長，必須要開發(fā)住房二級市場，只有這樣消費者才能更容易進行住房交易，由此進一步促進家庭消費支出。最后要控制住房貸款抵押的風險，全面防范投機行為對宏觀經(jīng)濟造成的不良影響。房地產(chǎn)商可以在拓展融資渠道的基礎上，利用多元化的融資方式來增加企業(yè)發(fā)展規(guī)模，獲取更加強大的資金支持，這對各個階段的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展而言，具有促進作用。

5 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)作為我國城市建設發(fā)展革新的重要產(chǎn)業(yè)，從經(jīng)濟學角度入手，對周期變化和規(guī)律進行系統(tǒng)了解，不僅能為后續(xù)發(fā)展提供有效依據(jù)，還可以根據(jù)所掌握的變化規(guī)律提出有效的管控政策，由此保障我國房產(chǎn)價格和供需量都符合現(xiàn)代化經(jīng)濟建設需求。