苗明君

江蘇華彥工程項(xiàng)目管理有限公司 江蘇南京 210042

雖然近年來房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的受關(guān)注程度不斷提升，但圍繞其中的項(xiàng)目成本控制實(shí)踐進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)各類問題仍較常見，如成本控制意識缺乏、設(shè)計(jì)工作存在欠缺、動(dòng)態(tài)成本控制不當(dāng)?shù)取榱擞行Ы鉀Q這類問題，本文將圍繞房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中的項(xiàng)目成本控制開展具體研究。

1 工程造價(jià)定義

工程造價(jià)主要包括工程的直接費(fèi)用與工程的間接費(fèi)用。其中工程直接費(fèi)用主要分為：第一，人工費(fèi)用。工程項(xiàng)目建設(shè)需要投入大量的人工，勞動(dòng)力非常多，所以，人工成本相對較高。勞動(dòng)當(dāng)中的人工費(fèi)和勞動(dòng)人員數(shù)量和地區(qū)內(nèi)勞動(dòng)價(jià)格存在正相關(guān)。第二，材料費(fèi)用。建筑工程中材料費(fèi)主要分為工程施工和安裝等各個(gè)材料。嚴(yán)格控制各項(xiàng)物資的采購，工程建設(shè)施工中所用材料必須優(yōu)化設(shè)計(jì)費(fèi)用使用計(jì)劃方案。第三，施工機(jī)械的使用費(fèi)。建筑工程的機(jī)械成本因?yàn)槭┕るy度的不同而有所不同，和工程人工成本之間呈反比例。而工程的間接費(fèi)用主要兩項(xiàng)，其一為利潤，就是施工企業(yè)完成工程施工后刨除成本之外的資金。其二為稅費(fèi)。即按照國家相關(guān)規(guī)定所征收的工程稅、建筑稅以及城市維護(hù)費(fèi)等等稅費(fèi)，稅費(fèi)屬于工程造價(jià)當(dāng)中的必要因素[1]。

2 新時(shí)期房地產(chǎn)工程的造價(jià)管理中所存在的問題

2.1 工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工作不嚴(yán)謹(jǐn)

企業(yè)在投資工程項(xiàng)目時(shí)會產(chǎn)生較大的費(fèi)用，費(fèi)用的使用情況也較為復(fù)雜，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)必須嚴(yán)格控制費(fèi)用，對于房地產(chǎn)投資來說，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)也是至關(guān)重要的內(nèi)容。比如說，該工程中所涉及的建筑材料、資源及施工環(huán)境較為復(fù)雜，如果設(shè)計(jì)人員工程造價(jià)經(jīng)驗(yàn)有所欠缺，那么很有可能導(dǎo)致其不能將一些客觀的問題進(jìn)行綜合分析，同時(shí)，也不能對施工環(huán)境、自然資源、工程材料等做出深入的總結(jié)，最后導(dǎo)致設(shè)計(jì)階段的內(nèi)容與實(shí)際施工情況出現(xiàn)一定偏差，影響工程最終質(zhì)量，而這些情況的出現(xiàn)都將會直接導(dǎo)致該工程項(xiàng)目的工程造價(jià)管理受到影響。

2.2 動(dòng)態(tài)成本控制不當(dāng)

受目標(biāo)成本不公開等因素影響，目標(biāo)成本偏離計(jì)算、超目標(biāo)成本預(yù)警、成本糾偏工作無法開展，很多問題受此影響僅能夠在結(jié)算和核算環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)，而此時(shí)房地產(chǎn)工程已經(jīng)完工，成本控制也無法發(fā)揮其作用。此外，受洽商變更滯后、不完善臺賬等因素的影響，動(dòng)態(tài)成本控制也無法有效開展，房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中的項(xiàng)目成本控制因此受到的制約必須引起重視[2]。

3 工程造價(jià)管理的創(chuàng)新

3.1 強(qiáng)化合同管理

招標(biāo)階段的合同管理也是控制房產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的重點(diǎn)內(nèi)容。通常工程合同有目標(biāo)、單價(jià)、總價(jià)、成本等。管理過程結(jié)合房產(chǎn)項(xiàng)目特征，選擇適合的合同類型，快速獲取具有競爭力的報(bào)價(jià)信息。重點(diǎn)在施工合同簽訂過程中落實(shí)保密工作，這樣便于招標(biāo)過程合理控制造價(jià)。招標(biāo)方應(yīng)具備較強(qiáng)的法律意識，仔細(xì)解讀合同內(nèi)容，明確合同當(dāng)中各項(xiàng)和工程造價(jià)聯(lián)系的各項(xiàng)條款，如：材料價(jià)格、施工周期、質(zhì)量要求以及計(jì)價(jià)方式等。此外，還應(yīng)重點(diǎn)對不可預(yù)見的費(fèi)用加以明確，更好地控制招標(biāo)階段的造價(jià)。

3.2 注重施工細(xì)節(jié)，優(yōu)化施工組織方案

針對房地產(chǎn)工程建設(shè)而言，其所涉及到的內(nèi)容相對較多，因此在實(shí)際施工中需要有效把控相關(guān)施工細(xì)節(jié)，并使施工組織方案得到優(yōu)化。目前，相關(guān)施工企業(yè)的施工組織方案當(dāng)中還存在一些細(xì)節(jié)沒有明確要求。對此，需要在成本控制管理過程當(dāng)中全面管理這些沒有具體規(guī)定的細(xì)節(jié)，從而使細(xì)節(jié)管理所具有的重要作用得到有效發(fā)揮。對于房地產(chǎn)企業(yè)的施工組織方案，需要采取有效對策進(jìn)行優(yōu)化，并要根據(jù)相關(guān)成本管理要求，使施工組織方案的科學(xué)性和合理性得到有效提升。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)注重人才培養(yǎng)，打造出一支專業(yè)性成本管理水平的人才隊(duì)伍，以此來提升工程整體的成本控制管理水平[3]。

3.3 設(shè)計(jì)階段控制

工程造價(jià)控制的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)階段。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)一般分為初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)以及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。就現(xiàn)階段的房地產(chǎn)工程建設(shè)來看，規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的有效性直接影響到工程整體成本投資。規(guī)劃設(shè)計(jì)的整體水平不同程度上決定了工程實(shí)體投資、工程施工進(jìn)度以及建筑質(zhì)量等各個(gè)環(huán)節(jié)，并且直接決定了工程項(xiàng)目全壽命周期時(shí)間。

3.4 必須嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證的管理

現(xiàn)場簽證屬于建筑工程建設(shè)施工過程中常見的一項(xiàng)工作，必須做好建筑項(xiàng)目施工現(xiàn)場的詳細(xì)記錄工作，并且需要深入到施工工地的第一線，落實(shí)“隨做隨簽”的機(jī)制。針對現(xiàn)場的簽證必須采取嚴(yán)格措施加以管理，根據(jù)預(yù)先設(shè)計(jì)規(guī)劃的現(xiàn)場簽證工作管理程序來全面的落實(shí)執(zhí)行，保證各項(xiàng)工作的有效性。

3.5 竣工階段工程造價(jià)管理

進(jìn)入竣工階段后，房地產(chǎn)企業(yè)在做好各項(xiàng)驗(yàn)收工作的同時(shí)也要有工程造價(jià)控制意識。針對已經(jīng)建設(shè)完成且符合驗(yàn)收條件的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，避免一切安全隱患的發(fā)生，避免給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。合格后需要開展工程結(jié)算工作，在結(jié)算的時(shí)候嚴(yán)格按照相應(yīng)的程序，對合同條款內(nèi)容進(jìn)行逐一核對和確定，驗(yàn)收所有的記錄，對項(xiàng)目變更的落實(shí)情況進(jìn)行檢查，另外還需要檢查實(shí)際工作量是否和設(shè)計(jì)圖紙中的工程量相互吻合，對于還沒有完成的工程內(nèi)容需要給予相應(yīng)的審核刪減。只有經(jīng)過結(jié)算審核才能保證結(jié)算資料準(zhǔn)確和完整，保證結(jié)算資料可以客觀將工程造價(jià)內(nèi)容真實(shí)反饋出來。

4 結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)工程施工管理過程當(dāng)中，工程造價(jià)成本控制管理是十分重要的一項(xiàng)內(nèi)容，對工程的整體建設(shè)水平產(chǎn)生重要影響。對此，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)需要對該項(xiàng)工作加大重視程度，并采取有效對策解決目前在工程造價(jià)成本控制管理中存在的問題，使工程造價(jià)成本控制管理水平得到有效提高，從而提升企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。