佟思晗

（沈陽工業(yè)大學(xué)，遼寧 沈陽 110027）

一、不動產(chǎn)善意取得制度的概述

善意取得制度是我國《民法典》中重要的制度之一。善意取得制度的來源是德國法中的“以手護手”原則。隨著工商業(yè)的發(fā)展，人與人間的商品交易越來越多，善意取得的有關(guān)制度也逐漸取得發(fā)展。簡言之，善意取得制度是指在無權(quán)處分的情形之下，未經(jīng)權(quán)利人同意將不動產(chǎn)出售給善意第三人的一項物權(quán)變動行為。此行為要求善意第三人必須遵守誠實守信原則，對不動產(chǎn)進行登記從而使善意第三人獲得不動產(chǎn)。原權(quán)利人可以向無權(quán)處分人要求賠償金，不能向善意第三人追償。不動產(chǎn)善意取得制度是國民經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的必然結(jié)果。在全世界國民經(jīng)濟之中發(fā)揮著關(guān)鍵的作用。

二、不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度現(xiàn)狀

（一）不動產(chǎn)適用是善意取得的理論分歧

1.肯定說

提倡肯定說的研究者認為，善意取得制度可應(yīng)用于不動產(chǎn)之中，在不動產(chǎn)善意取得制度的法律實踐中，不論不動產(chǎn)登記制度多么完備，仍會發(fā)生不動產(chǎn)登記簿記述的情節(jié)與具體情形不相符或背道而馳的情況。在王利明教授撰寫的《中華人民共和國物權(quán)法提案建議稿》［1］中的第七十八條也認為善意取得制度可以應(yīng)用于不動產(chǎn)之中，并可應(yīng)用于不動產(chǎn)登記之中。還有研究者認為，不動產(chǎn)在中國需登記，登記之后具備絕對說服力。然而，登記畢竟是人為的行徑。即使不動產(chǎn)登記體制非常完備，不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員的工作足夠細致，登記錯誤的情況也難以完全避免。而且，在中國不動產(chǎn)登記領(lǐng)域，以形式審核為主，形式審核著重于申請材料的處理形式，欠缺對實質(zhì)內(nèi)容的實地考察和審核，容易出現(xiàn)形式內(nèi)容與實質(zhì)內(nèi)容不一致的情況，并且我國尚未接納德國的非因果聯(lián)系學(xué)說，所以應(yīng)該通過善意取得體制來彌補這一法律制度上的缺陷實現(xiàn)對善意第三人權(quán)益的保障。

2.否定說

提倡否定說的研究者認為，善意取得制度不適合應(yīng)用于不動產(chǎn)之中，他們認為登記是不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生變化的申報方法之一，這一方法在我國具有較強的公信力，不會發(fā)生不動產(chǎn)所有權(quán)人混亂的情形。［2］還有研究者認為，不動產(chǎn)登記具備公正性，通過公正性準則足以保障不動產(chǎn)買賣。由此得出結(jié)論，善意取得不一定應(yīng)用于不動產(chǎn)。此外，也有研究者認為，即使不動產(chǎn)被錯誤登記，第三人也可在正確登記的基礎(chǔ)之上對不動產(chǎn)買賣應(yīng)用公信準則。在實踐中，善意取得的應(yīng)用必須由第三人的客觀善意來肯定，這是非常艱難的，無形中會增加商品買賣的難度。

（二）不動產(chǎn)登記制度存在瑕疵

我國目前還沒有建立統(tǒng)一的登記體制，也沒有專門的登記體制。在我國，登記機構(gòu)對登記事宜的審核主要使用形式審核，形式審核的規(guī)范相對較低，登記機構(gòu)只需對申請者遞交的登記材料展開形式審核。即使材料體現(xiàn)的情節(jié)與真實情況不相符，登記機構(gòu)也可以給予登記，登記機構(gòu)也并不會因為實質(zhì)內(nèi)容與形式內(nèi)容不一致而受到懲罰。另外，法律對不動產(chǎn)登記審核時限規(guī)定很短，在規(guī)定的時間內(nèi)不可能完成細致的實質(zhì)性審核。盡管地區(qū)規(guī)章之中有規(guī)定，登記機構(gòu)違背登記規(guī)定應(yīng)該擔負法律責任，但這種“違法”只是形式之上的“違法”。因此，雖然實踐中大部分的登記是正確的，但也有不少錯誤的發(fā)生。

三、國外不動產(chǎn)善意取得制度的立法現(xiàn)狀

（一）德國的不動產(chǎn)善意取得制度

《德國民法典》中主要在第九百二十九條、第八百九十一條和第八百九十二條規(guī)定了不動產(chǎn)善意取得制度的相關(guān)法條，［3］由此可見，在德國民法對善意取得制度的規(guī)定之中，登記具備很強的公正性。對不動產(chǎn)登記進行實質(zhì)性審查，德國民法中規(guī)定，農(nóng)地等不動產(chǎn)一經(jīng)登記，就具備一定的法律效力，也就是說不會出現(xiàn)權(quán)屬錯誤的情況。此外，該法還規(guī)定，獲得公民權(quán)的人必須是誠實信用的，合乎不動產(chǎn)善意取得體制的相關(guān)要求。

（二）瑞士的不動產(chǎn)善意取得制度

瑞士《物權(quán)法》明確規(guī)定動產(chǎn)和不動產(chǎn)應(yīng)用善意取得制度。該法第九百七十三條和第九百七十四條明確規(guī)定了善意取得制度。通過德國和瑞士的民法可看到，不動產(chǎn)善意取得體制在這兩個國家的民法典之中有明確規(guī)定。在司法形式之上，兩法都提倡通過實質(zhì)審核來對不動產(chǎn)的權(quán)屬進行登記，登記機構(gòu)為審核機構(gòu)。登記具備很強的公正性，可保障善意第三人的信賴利益。

在法國和日本的司法之中，不動產(chǎn)善意取得制度沒有獲得認可。然而，通過對《法國民法典》第二千二百七十九條的研究，［4］我們可以知道，在法國，善意取得制度只能應(yīng)用于動產(chǎn)。在不動產(chǎn)領(lǐng)域，雖然使用了登記主義，但其主要目標是使用登記行為對抗第三人。在《法國民法典》之中，不動產(chǎn)的公示反映了公信的效力，正是因為這種公信，善意第三人才能獲得保障。根據(jù)《日本民法典》第一百九十二條的規(guī)定，日本適用不動產(chǎn)善意取得制度。英美國家法律也可看到適用善意取得制度的根據(jù)，在具體法律實務(wù)之中也可看到適當?shù)乃痉ò咐?/p>

四、不動產(chǎn)善意取得制度的完善建議

（一）清楚不動產(chǎn)善意取得體制的確切標準

作為一種從權(quán)利，不動產(chǎn)善意取得制度依賴于主權(quán)利。因此，只有在主權(quán)利生效的情況下，不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度才能有效。因此，作為取得不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的一種救濟方法，不動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得制度必然在其有效的基礎(chǔ)上才能發(fā)生。因此，在不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的應(yīng)用之中，不能直觀地拷貝善意取得的應(yīng)用前提，而應(yīng)考量不動產(chǎn)抵押權(quán)的獨特性，即不動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得。在不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得前提之中減少主債權(quán)的適用要件。

（二）完備不動產(chǎn)登記機構(gòu)的義務(wù)

因為不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度往往是登記機構(gòu)的故意或者過失導(dǎo)致的，為了防止這種情形的發(fā)生，立法中應(yīng)當規(guī)定對登記機關(guān)以及有過錯抵押人的懲罰，以體現(xiàn)法律的公平公正。這一損失的責任認定應(yīng)以過錯的程度以及損失的大小綜合評判。具體來說應(yīng)該從以下幾個方面來明確：

1.在進行不動產(chǎn)的權(quán)屬登記過程中，因登記機關(guān)或登記人的故意或重大過失導(dǎo)致登記機構(gòu)故意或者過失導(dǎo)致登記簿之上記述的權(quán)利人與實際權(quán)利人不相同的，不動產(chǎn)抵押權(quán)善意第三人在不知情的情況下取得了不動產(chǎn)抵押權(quán)。在這種情形之下，原不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益受到了侵害，因此可要求登記機構(gòu)對自己的損害進行賠償。

2.登記機構(gòu)的賠償金義務(wù)區(qū)域，我國原《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定了登記的賠償金義務(wù)。被告因遞交偽造登記材料，給他人權(quán)益造成損害的，應(yīng)該擔負損害賠償金義務(wù)。登記機構(gòu)先行賠償后，可向舞弊的登記人追償。登記錯誤可是登記人的詐騙行徑導(dǎo)致，也可是登記機構(gòu)的故意或者重大過失導(dǎo)致。此時，登記機構(gòu)應(yīng)擔負損害賠償金義務(wù)，并在賠償之后，向過失登記人追償，從而為受害者獲取更充分的權(quán)利保障。

五、總結(jié)

近年來，我國逐漸注重不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度。本文圍繞不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的來源、背景，從國內(nèi)外不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的司法現(xiàn)況出發(fā)，對不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得體制的理論展開分析，期望能為完備我國不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度作出一點貢獻。