徐靜

（邯鄲市公共資源交易中心，河北 邯鄲 056000）

土地招拍掛出讓制度就是三種不同土地出讓方式的總稱(chēng)，其中包括招標(biāo)、拍賣(mài)以及掛牌。由于土地招拍掛出讓制度是當(dāng)今我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一個(gè)新興事物，在實(shí)際對(duì)這一制度實(shí)施的過(guò)程中，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題。我們也就有必要了解到土地招拍掛出讓制度所起到的是對(duì)土地資源進(jìn)行合理調(diào)配的價(jià)值。如果否認(rèn)土地招拍掛出讓制度，就是土地市場(chǎng)建設(shè)的一個(gè)倒退，可房?jī)r(jià)的上漲也嚴(yán)重危害了社會(huì)的穩(wěn)定。因此，就一定要明確城市地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，并分析以及研究土地招拍掛出讓制度是否在一定程度上推動(dòng)了城市地價(jià)與房?jī)r(jià)的提高。

一、土地招拍掛出讓制度

（一）招標(biāo)出讓方式

對(duì)于土地進(jìn)行招標(biāo)出讓?zhuān)褪欠褐赣墒屑?jí)、縣級(jí)人民政府土地行政主管機(jī)關(guān)所制作和發(fā)布的一種招標(biāo)公告。主要是邀請(qǐng)公民、法人以及其他組織前來(lái)參加有關(guān)于土地利用全的項(xiàng)目投標(biāo)，并依據(jù)其結(jié)果來(lái)決定土地歸屬人的一種方式。

（二）拍賣(mài)出讓方式

對(duì)于土地進(jìn)行拍賣(mài)出讓?zhuān)褪欠褐赣墒屑?jí)、縣級(jí)人民政府土地行政主管機(jī)關(guān)所制作和發(fā)布的一種拍賣(mài)公告。主要就是要求競(jìng)買(mǎi)人在相應(yīng)的時(shí)間以及地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)的競(jìng)價(jià)，并依據(jù)競(jìng)拍的結(jié)果來(lái)決定土地歸屬人的一種方式。

（三）掛牌出讓方式

對(duì)于土地進(jìn)行掛牌出讓?zhuān)褪欠褐赣墒屑?jí)、縣級(jí)人民政府土地行政主管機(jī)關(guān)所制作和發(fā)布的一種掛牌公告。主要是依照在掛牌公告中規(guī)定的時(shí)間和期限之內(nèi)，擬定已經(jīng)提供出讓給土地使用權(quán)的交易條件，并在其他指定的交易地點(diǎn)上進(jìn)行掛牌。一旦獲得了競(jìng)買(mǎi)者的報(bào)價(jià)申請(qǐng)，就有權(quán)利會(huì)及時(shí)更新其掛牌的實(shí)際價(jià)格，并且根據(jù)其在掛牌時(shí)間或者公告中規(guī)定的截止時(shí)間或者日期的實(shí)際出價(jià)結(jié)果，來(lái)決定土地歸屬人的一種方式[1]。

二、土地招拍掛出讓制度的程序

依據(jù)相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)招拍掛出讓土地的使用權(quán)一般按照以下程序進(jìn)行辦理：第一，要制定出土地使用權(quán)的出讓計(jì)劃；第二，擬定出出讓土地的用途、方式、年限等方案；第三，上報(bào)給市級(jí)、縣級(jí)人民政府，待到批準(zhǔn)后方可實(shí)施；第四，制定土地招拍掛出讓的文件；第五，發(fā)布招拍掛出讓的公告；第六，明確土地出讓的底價(jià)；第七，對(duì)競(jìng)買(mǎi)人的資格進(jìn)行審查；第八，組織土地的投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、拍賣(mài)會(huì)以及掛牌；第九，簽訂土地出讓的成交確認(rèn)書(shū)；第十，簽訂土地出讓的合同；第十一，公開(kāi)土地出讓的結(jié)果；第十二，辦理土地的登記，并領(lǐng)取土地使用權(quán)的證書(shū)。

三、土地招拍掛出讓制度存在的問(wèn)題

（一）招標(biāo)制度

現(xiàn)如今，在競(jìng)標(biāo)的過(guò)程中都會(huì)帶著方案，并對(duì)競(jìng)標(biāo)單位的資格進(jìn)行審查。招標(biāo)單位在對(duì)競(jìng)標(biāo)單位的資格進(jìn)行審查的同時(shí)，可以在其中選擇最少三家來(lái)參與競(jìng)標(biāo)。由于招標(biāo)單位所制定的底價(jià)并不公開(kāi)，就會(huì)導(dǎo)致土地在公開(kāi)招標(biāo)的過(guò)程中，出現(xiàn)圍標(biāo)以及陪標(biāo)等的弄虛作假。

（二）拍賣(mài)制度

在對(duì)土地進(jìn)行拍賣(mài)出讓的過(guò)程中，地方的政府會(huì)漸漸放棄自己的公共職責(zé)，而過(guò)于追逐利益的得失，甚至?xí)蔀樘Ц叩貎r(jià)的暗中推手，從而導(dǎo)致地王的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。如此一來(lái)，就會(huì)抬高房?jī)r(jià)，致使工薪階層都淪為房奴。

除此之外，由于對(duì)土地的拍賣(mài)都會(huì)由價(jià)高者所得，這也就導(dǎo)致具有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商會(huì)擁有很多拿地的機(jī)會(huì)，而實(shí)力比較一般的開(kāi)發(fā)商就會(huì)很難拿到土地。最終形成大開(kāi)發(fā)商的壟斷，從而降低競(jìng)爭(zhēng)的公平性。

（三）掛牌制度

由于掛牌出讓的制度并沒(méi)有規(guī)定競(jìng)方的數(shù)量，如果遇到競(jìng)方少的情況，就會(huì)使土地競(jìng)爭(zhēng)的情況達(dá)不到理想的效果，尤其是只有一家參與。而且，如果沒(méi)有任何一家參與競(jìng)爭(zhēng)，由于掛牌的期限是一個(gè)月，因此就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的時(shí)間得到推遲，造成土地資源的浪費(fèi)。在一些一線(xiàn)的城市中，房地產(chǎn)的發(fā)展都比較好，在掛牌之后，勢(shì)必會(huì)超過(guò)三家，從而會(huì)形成如拍賣(mài)一般的競(jìng)價(jià)，最終導(dǎo)致城市的地價(jià)增高。

（四）對(duì)地方政府土地財(cái)政的依賴(lài)

現(xiàn)階段，分稅制改變了地方政府的財(cái)權(quán)分配局勢(shì)，可是卻并沒(méi)有對(duì)事權(quán)進(jìn)行合理的劃分，最終致使地方政府的收支出現(xiàn)赤字。面對(duì)著財(cái)政的壓力，地方政府如果想要保證自己的運(yùn)轉(zhuǎn)，就會(huì)擴(kuò)大自己預(yù)算之外以及預(yù)算之內(nèi)的收入。由于土地資源是被地方政府所掌控的，因此，就會(huì)出現(xiàn)土地財(cái)政的現(xiàn)象。

與此同時(shí)，地方政府擁有招商引資的職責(zé)。通常情況下，為了引進(jìn)資金，地方政府就會(huì)壓低底價(jià)。于地方政府而言，高價(jià)出讓土地就會(huì)充實(shí)自己的資金，而壓低地價(jià)就會(huì)獲得當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展以及政績(jī)。為了更好地解決這一問(wèn)題，地方政府就通過(guò)非市場(chǎng)化的方式來(lái)出讓商業(yè)的土地，通過(guò)協(xié)議的方式來(lái)出讓工業(yè)的用地，從而彌補(bǔ)自己的損失，這也就導(dǎo)致招拍掛制度的土地價(jià)格虛高。

四、土地招拍掛出讓與城市地價(jià)的關(guān)系

（一）展現(xiàn)了土地的市場(chǎng)價(jià)值

自從土地招拍掛出讓制度的實(shí)施以來(lái)，土地出讓的價(jià)格就出現(xiàn)了明顯的上漲。但我們要了解到，在土地招拍掛出讓制度實(shí)施之后，土地價(jià)格的上漲是與早期非市場(chǎng)化出讓價(jià)格相比的。在這一制度實(shí)施之前，我國(guó)的土地資源配置就存在著問(wèn)題，由于對(duì)土地資源的非市場(chǎng)化配置，致使其價(jià)格被低估。伴隨著劃撥用地的制約，通過(guò)協(xié)議的方式來(lái)出讓土地是地方政府所采取的一種主要土地出讓方法，從而導(dǎo)致土地的市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有顯示出來(lái)，最終造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。而土地招拍掛出讓則是利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的制度來(lái)展示土地的真正價(jià)格，在土地招拍掛出讓制度之下的土地價(jià)格，依舊保持著市場(chǎng)供給和需求關(guān)系之間的一個(gè)平衡點(diǎn)，并沒(méi)有干擾市場(chǎng)的正常運(yùn)行，而是通過(guò)利用公平競(jìng)爭(zhēng)的手段和方式，來(lái)促使地價(jià)能夠回歸至真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，并將土地流失的資金也收回給投資者或政府手中，從而獲益利用此融資提供公共服務(wù)。

（二）顯化土地價(jià)格的用地類(lèi)型差異

現(xiàn)如今，土地招拍掛出讓制度大多用于城市經(jīng)營(yíng)地的出讓?zhuān)ㄟ^(guò)協(xié)議的方式來(lái)對(duì)土地進(jìn)行出讓大多用于工業(yè)用地。由于經(jīng)營(yíng)用地與工業(yè)用地是有本質(zhì)的區(qū)別的，因此，經(jīng)營(yíng)用地的價(jià)格自然會(huì)高于工業(yè)用地的價(jià)格。而且，招拍掛出讓的土地價(jià)格會(huì)包含土地開(kāi)發(fā)的成本，因此地價(jià)就會(huì)偏高。由于招拍掛出讓的土地大多都是用作經(jīng)營(yíng)的地價(jià)，而在地價(jià)中就不僅僅會(huì)包含土地所獲得的成本，還會(huì)包含土地開(kāi)發(fā)的成本。與此同時(shí)，由于城市土地的拆遷安置費(fèi)用會(huì)高于建設(shè)用地的征地費(fèi)用，因此，經(jīng)營(yíng)用地的土地價(jià)格就會(huì)高于協(xié)議出讓的工業(yè)用地價(jià)格。

通過(guò)對(duì)以上內(nèi)容進(jìn)行分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，自土地招拍掛出讓的政策得到實(shí)施后，地價(jià)上升的背后就是因?yàn)楫?dāng)前的市場(chǎng)已經(jīng)顯化了土地的價(jià)格，將以往扭曲的地價(jià)又重新回歸到了正常的價(jià)格水平。通過(guò)對(duì)于土地的招拍掛出讓制度來(lái)進(jìn)行了實(shí)施，也就使得土地的交易價(jià)格更為透明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就能夠通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)方式獲得土地所有權(quán)。通過(guò)受開(kāi)發(fā)商資質(zhì)影響而出售的土地，就會(huì)逐漸退出，而土地也會(huì)配置到可以更好對(duì)其進(jìn)行利用的人手中。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們會(huì)更注重于建造好房子，并通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)在市場(chǎng)中立足。通過(guò)這種激勵(lì)的制度來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為進(jìn)行規(guī)范，就可以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。與此同時(shí)，政府也可以同隊(duì)對(duì)土地進(jìn)行出讓來(lái)獲得資金，防止國(guó)有資產(chǎn)的流失，建造更多低成本的房屋來(lái)解決低收入人群的居住問(wèn)題。

五、城市地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系

（一）依據(jù)房?jī)r(jià)構(gòu)成分析

基于房?jī)r(jià)構(gòu)成來(lái)看，城市地價(jià)就是房?jī)r(jià)的一個(gè)構(gòu)成部分，在房?jī)r(jià)中會(huì)包含土地的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、利潤(rùn)等等。依據(jù)出讓土地的條件不同，地價(jià)也就會(huì)有所不同。如果出讓的土地為毛地塊，地價(jià)就是土地的出讓資金，僅僅會(huì)包含土地使用所取得的費(fèi)用。如果出讓的土地為熟地塊，低價(jià)中就不僅會(huì)包含土地使用所取得的費(fèi)用以及土地開(kāi)發(fā)的費(fèi)用。因此，出讓土地條件的不同，地價(jià)所包含的費(fèi)用就不同。由于熟地出讓的價(jià)格包含土地開(kāi)發(fā)的費(fèi)用，就會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的上漲。但這一費(fèi)用也只是轉(zhuǎn)移在了地價(jià)中，并沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。所以，地價(jià)雖然漲了，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有理由進(jìn)行上漲[2]。

（二）依據(jù)開(kāi)發(fā)商行為分析

自從實(shí)施土地招拍掛出讓制度，市場(chǎng)就更加的透明化，競(jìng)爭(zhēng)者也會(huì)更加公平，開(kāi)發(fā)商就不能像以往一樣通過(guò)關(guān)系獲取土地。由此可知，通過(guò)招拍掛方式出讓的土地價(jià)格是由開(kāi)發(fā)商的競(jìng)價(jià)決定的?；谑袌?chǎng)土地資源配置的原則來(lái)看，土地會(huì)出讓到用其獲得高利潤(rùn)的人手中。于開(kāi)發(fā)商而言，他們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中所投入的土地獲取的利潤(rùn)，如果大于土地市場(chǎng)中取得土地的成本，他們就會(huì)繼續(xù)競(jìng)標(biāo)，他們既然敢于接受土地的價(jià)格，就一定會(huì)保障自己的利益。

（三）依據(jù)市場(chǎng)分析

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，城市土地的價(jià)格與房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)的供需來(lái)決定的。在我國(guó)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)是與土地市場(chǎng)相關(guān)聯(lián)的。由于政府的壟斷，土地的供給就會(huì)不足，最終影響地價(jià)。正是因?yàn)閷?duì)土地的需求，土地的價(jià)格就一定會(huì)由此塊土地在建設(shè)項(xiàng)目投入后所能夠帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益而得以決定的，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)程度將會(huì)直接決定他們?cè)谕恋亟灰字械母?jìng)爭(zhēng)行為，因此，對(duì)于這塊土地的需要容易受到房?jī)r(jià)影響。

由此我們可以發(fā)現(xiàn)，從長(zhǎng)期的發(fā)展來(lái)看，低價(jià)是由房?jī)r(jià)決定的。而在明確房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系后，我們就會(huì)得出結(jié)論，底價(jià)主要由房?jī)r(jià)決定，那么，由于土地招拍掛出讓的實(shí)施，推高了房?jī)r(jià)的說(shuō)法也就是不正確的。

六、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，招拍掛、城市地價(jià)以及房?jī)r(jià)的關(guān)系并不是地價(jià)抬高房?jī)r(jià)，招拍掛抬高地價(jià)，而且三者之間的影響也并沒(méi)有很強(qiáng)烈。因此，面對(duì)當(dāng)今房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象，一定要從市場(chǎng)的調(diào)控方面入手，而不是歸結(jié)于土地招拍掛出讓上。