陳利平

阜新市住房和基礎設施建設服務中心 遼寧阜新 123000

老舊小區(qū)投入使用時間比較長，存在配套設施不完善和老化嚴重的現(xiàn)實情況，由于小區(qū)居民居住的房屋位置、裝修情況、經(jīng)濟能力不盡相同，導致居民對維修方案、意愿存在一定差異，無法完全統(tǒng)一。同時，房屋破損程度、小區(qū)配套設施參差不齊，施工環(huán)節(jié)導致居民生活受到影響，這些因素都會給老舊小區(qū)維修改造造成巨大的阻力與困難。需要在維修改造實施前進行必要的溝通和協(xié)調。本文以已實施的老舊小區(qū)維修改造項目實際情況為出發(fā)點，進行改造項目管理難點分析，從政府、項目實施單位角度出發(fā)提出切實可行的解決措施。

1 政策背景

2019年國家起正式啟動老舊小區(qū)維修改造這項民心工程，計劃到2025年底，基本完成對2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造提升。為盡快將中央決策部署落到實處，各地區(qū)政府及時對轄區(qū)內老舊小區(qū)具體數(shù)量進行了詳細摸底調查，制定了相應的實施方案，出臺了相關政策。很多老舊小區(qū)都投入到改造建設中。國家計劃通過實施老舊小區(qū)維修改造工程，使城市居住社區(qū)環(huán)境明顯改善，基本補齊既有居住社區(qū)配套設施短板，居民生活環(huán)境得到明顯提高[1]。因此，國家對實施老舊小區(qū)改造高度重視，提供良好的政策支持，為工作開展提供基礎保障。

2 存在問題

一是居民對實施老舊小區(qū)改造工程的認知度不高，參與的積極性不強，更有甚者，要橫加阻攔，例如：在個別老舊小區(qū)改造期間，需要對違建房屋或設施進行拆除，影響部分居民個人利益，個別居民阻攔施工。

二是居民對具體維修改造設計方案沒有統(tǒng)一的意見，例如：綠化方面，二樓居民要求種植柳樹、松樹等樹種，一樓居民怕種樹擋光，要求種植灌木。

三是維修改造資金存在較大缺口，國家要求對基礎類改造工程要做到應改盡改，但由于地方財力有限，自籌資金實施改造難度較大。

四是專業(yè)經(jīng)營單位配合度不高。例如：老舊小區(qū)內通訊、網(wǎng)絡等弱電線路的鋪設雜亂無章，嚴重影響小區(qū)居民生活環(huán)境。各地已結合老舊小區(qū)改造積極推進架空線治理工作。目前，部分已改造完成的老舊小區(qū)已預留通訊穿線管路，但由于運營商施配合不及時，線路改造進展緩慢，大部分架空線問題尚未得到有效解決。

3 應對措施

3.1 充分進行講解溝通

老舊小區(qū)維修改造工作是為了提升居民生活水準，需要以居民為中心，在實施改造前，街道、社區(qū)、產(chǎn)權單位、物業(yè)單位、建設單位要相互配合，及時做好居民意見征求和信息傳遞工作，將居民反映強烈的問題及時匯總，避免出現(xiàn)信息傳遞不及時導致維修工作不徹底或難以推進情況發(fā)生。此外，還要發(fā)揮社區(qū)黨組織的作用，做好宣傳和思想教育工作，征得居民充分理解，消除各方的異議，確保不會因為維修改造出現(xiàn)的矛盾影響正常施工，保障改造項目盡快組織開展[2]。同時，施工單位也應采取措施，盡量減少或避免影響居民日常生活，對不可避免的情況，要及時與居民溝通，征得居民理解。

3.2 引導居民共謀設計方案

因為老舊小區(qū)投入運用時間較長，需要改造的項目也是比較多的，不同居住區(qū)域的人群訴求也有著明顯差異，應該提前做好各個方面的分析，制定出切實可行的維修設計方案。因此，項目實施前應在街道、社區(qū)引導下開展多種形式基層協(xié)商，搭建溝通議事平臺，組織規(guī)劃師、建筑師、工程師進小區(qū)，輔導居民參與居住社區(qū)建設和管理，就改造內容、改造設計方案等方面征求小區(qū)居民意見，在綜合分析后，進行多方面的論證和分析，避免損害居民的合法權益，保證改造方案滿足國家法律法規(guī)的標準[3]。

3.3 多方籌集維修改造資金支持

研究建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。其中政府資金重點支持基礎類改造內容，對涉及完善類、提升類的改造內容，統(tǒng)籌居民、原產(chǎn)權單位、社會資本、專業(yè)機構共同參與。允許居民通過使用或補交的住宅專項維修資金，提取公積金等方式籌集改造資金。優(yōu)先將居民改造意愿強烈、承諾出資和繳納物業(yè)費比例高的小區(qū)納入改造計劃。出臺優(yōu)惠政策引入投資意愿的社會資本參與建設工作，進行投資，保證各方面都能夠受益，社會資本的積極參與可以減少資金壓力，而社會資本可以通過投資，在后期經(jīng)營中獲取經(jīng)濟利益，并且給居民提供完善的服務，解決老舊小區(qū)居民的生活問題。同時，各地方政府還應積極與銀行部門溝通，通過建設完整居住社區(qū)的理念統(tǒng)籌考慮城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中相關存量公共資源利用，爭取銀行部門支持，協(xié)助地方做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的規(guī)劃研究，提出系統(tǒng)性融資方案，做好債券資金爭取。

3.4 積極應對專業(yè)經(jīng)營單位參與積極性不高問題

建立改造方案聯(lián)合專業(yè)審查規(guī)則，老舊小區(qū)改造計劃制定后，要與各管線專營單位及時溝通，對接老舊小區(qū)管線改造方案，同步推進管線改造管理。通過明確相關設施設備產(chǎn)權關系，協(xié)調各專營單位積極參與相關設施設備改造，承擔改造出資和后續(xù)維護管理責任。對參與積極性不高問題，要出臺政策，講明出資和受益關系，明確老舊小區(qū)改造后五年內不允許再次破土動工原則。同時，嚴格做好規(guī)劃監(jiān)控管理，嚴禁隨意修改線路，涉及的專業(yè)經(jīng)營單位要根據(jù)老舊小區(qū)改造計劃自行整改。對未能及時整改的企業(yè)，社區(qū)、物業(yè)企業(yè)及小區(qū)管理單位可在其提供接續(xù)服務時督促整改到位，相關主管部門應依法依規(guī)進行處理和曝光。

4 結語

老舊小區(qū)維修改造是重要民生工程，政策性工程。要想保證這項工作順利進行，需要結合具體情況做出改進和分析，逐步提高維修改造的總體水平，促進老舊小區(qū)維修工作順利進行，保證人民生活質量。