孫 亮

（河北省唐山市曹妃甸區(qū)自然資源和規(guī)劃局，唐山 063000）

我國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)雖然有許多法律法規(guī)可以遵循，但仍存在一些無法控制的問題。中國政府努力規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，出臺了許多政策和措施。當前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不平衡，問題多且復雜。大魚吃小魚的情況時有發(fā)生，大的房地產(chǎn)公司之間也存在不公平競爭的情況，因此進一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)勢在必行。

一、土地政策對房地產(chǎn)調(diào)控的影響

（一）土地政策在房地產(chǎn)市場中相關的調(diào)控

我國實行土地的社會主義公有制。在土地政策形成過程中，我們可以通過土地供應價格、供應數(shù)量和整體供應結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的有效干預。鑒于土地政策對房地產(chǎn)市場的間接影響，如果對房地產(chǎn)市場土地政策調(diào)控的指標理解存在差異，就很容易對土地政策所制定和使用的具體控制措施產(chǎn)生更重要的影響。當前，土地政策的主要任務是控制房價。土地政策還應利用地價調(diào)控來有效控制房價。在對這兩者進行有效研究和分析的過程中，我們可以選擇使用格蘭杰因果檢驗、向量誤差修正模型和向量自回歸模型。在有效分析地價和房價的過程中，不同的數(shù)據(jù)會產(chǎn)生不同的影響。一些案例研究表明，土地政策與房地產(chǎn)市場的關系非常復雜，因此在研究過程中需要更加全面地分析，通過比較尋找共同點，提高查詢的質(zhì)量和效果。

（二）土地政策對房價產(chǎn)生的一些影響

土地政策對房價的整體影響體現(xiàn)在很多方面。以往調(diào)控房價主要采用控制地價、土地供應量等措施，以房價、出讓數(shù)量為核查指標。在一些相關估價過程中，商品房銷售價格指數(shù)和商品房建成面積是商品房價格和供應的主要基準，并結(jié)合國家統(tǒng)計局公布的部分數(shù)據(jù)進行綜合分析。一旦這些變量得到有效管理，就可以使用格蘭杰因果檢驗有效地調(diào)查數(shù)據(jù)。格蘭杰因果檢驗結(jié)果表明：根據(jù)土地出讓價格、征地面積和房屋價格，上述變量的變化不會對房價產(chǎn)生直接影響。

同時，房屋竣工面積與地價的關系從表面上看沒有很強的相關性，兩者在滯后一二期時存在相互的影響，這種影響是雙向傳遞的。在滯后六期后，地價對房屋竣工面積的影響變得十分片面。地價和房地產(chǎn)開發(fā)投資在滯后一到六個階段期間仍相互影響。購地面積滯后一、二、四、九期時，房地產(chǎn)開發(fā)的影響顯示出單向關系。利用國家統(tǒng)計局發(fā)布的住房和地價的部分數(shù)據(jù)，構(gòu)建滯后階數(shù)為3的向量自回歸模型，分析房價與地價的關系，得出如下結(jié)論。

分析房屋銷售的價格響應函數(shù)和土地政策變量的曲線圖，不難看出，土地政策實施一個季度后可對房價產(chǎn)生影響，這種影響不斷延長，且持續(xù)加大直到第三個季度以后，之后土地政策對房價的影響將逐漸減弱，直到五個季度之后，土地政策的影響逐漸減弱為零甚至轉(zhuǎn)為負面影響。土地截留面積、土地購置面積等對未來一兩個季度的房價影響較大，然后減弱?？偟膩碚f，在眾多影響因素中，只有房屋建成面積對房價的影響最大，而其他方面對房價的影響較小。

二、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)市場區(qū)域性壟斷問題

從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢看，房地產(chǎn)市場正在向集權(quán)化方向發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大，但數(shù)量增長迅速，房地產(chǎn)市場競爭異常激烈。房地產(chǎn)市場區(qū)域性很強，一些城市地價高，需要企業(yè)投入大量資金，且土地審批嚴格，這造成了房價的巨大差異，這些現(xiàn)象導致城市房地產(chǎn)的區(qū)域性壟斷。在特定市場范圍內(nèi)，大型壟斷企業(yè)數(shù)量較少，企業(yè)間競爭較少，土地資源能得到合理配置。近年來，隨著一些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場中不斷并購，部分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的密度不斷增加。我國政府應實施積極有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控方案，從而穩(wěn)定和規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場行為

房地產(chǎn)市場存在供給短缺的問題。由于我國城市化進程加快，城市人口數(shù)量不斷增加，對住房的需求旺盛，但城市建設用地有限，不僅不可再生，而且不能完全開發(fā)。土地使用權(quán)和住房所有權(quán)存在于房地產(chǎn)市場，政府應通過規(guī)范土地供應來規(guī)范房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場活動得到有效控制。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)之間的土地競爭將更加困難，從而使房地產(chǎn)商在住房質(zhì)量、位置、設計、服務等方面進行差異化競爭，并通過廣告、大型活動等方式擴大影響力，但房產(chǎn)的價格并不因這些競爭而降低。商業(yè)銀行也承受著為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融支持的巨大壓力，面臨很高的金融風險，房地產(chǎn)市場的不健康發(fā)展狀況，將加重銀行的金融風險。地方政府為房地產(chǎn)企業(yè)提供政策和土地支持，二者之間有工作往來，政府必須協(xié)調(diào)各方關系，建立強有力的土地市場監(jiān)管機制，控制企業(yè)與企業(yè)之間的房地產(chǎn)市場，并在企業(yè)和銀行的關系上發(fā)揮政府調(diào)控的作用。

（三）房地產(chǎn)市場存在的問題

我國從1998年開始實施房改政策，房地產(chǎn)行業(yè)在相應政策下發(fā)展速度加快，成為我國重要的經(jīng)濟支柱，支持我國經(jīng)濟發(fā)展。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度過快，對房地產(chǎn)市場的正常運行造成了一定的影響。房地產(chǎn)是一個競爭激烈的行業(yè)，工程項目需要投入大量資金，房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔巨大的金融風險，而且房地產(chǎn)行業(yè)受到國家宏觀調(diào)控影響較大，這使得房地產(chǎn)市場的整體風險較高。

三、我國房地產(chǎn)調(diào)控中的土地市場規(guī)制研究

（一）土地供應的相關規(guī)制要求

1.土地的收購與儲備

由于我國的社會制度和經(jīng)濟制度，房地產(chǎn)在開發(fā)土地的過程中，應當與政府建立土地方面的經(jīng)濟關系。國家有關機構(gòu)可以通過一系列法律法規(guī)和措施，對土地進行征用和征購，可以全面征用和整理土地開發(fā)，以確保我國土地儲備和征用工作能夠在征地過程中得到合理開展。政府部門應在相關的法律法規(guī)中建立非常完善的征地制度和規(guī)則，確保土地相關政策不斷得到合理的完善，不斷完善土地儲備資金管理，合理處置土地儲備經(jīng)營模式。

2.不斷擴大土地收購的儲備

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國人民對房產(chǎn)的需求也在不斷增加，房產(chǎn)是增強人民幸福感的重要因素，因此政府應該根據(jù)市場需求及時對閑置土地進行征用，對一些沒有儲備開發(fā)條件的土地進行規(guī)劃，這樣每塊土地都可以得到合理利用，可以增加中國的土地儲備，滿足中國的城市化和增加住房的需求。我國政府必須采取積極措施控制土地供應需求。

3.合理籌備土地收購資金

市場對土地需求的增加導致企業(yè)需要購買大量的國有土地。購買土地需要大量的資金，政府的征地資金大多來自土地抵押或土地債券。在一些地區(qū)，政府也會對征地工作給予一定的資金支持，同時一些征地行為可能與大型外資企業(yè)有關。征地可以通過多種方式進行，使政府在土地資源儲備中擁有合理、充足的資金來源。

（二）土地價格的相關規(guī)制要求

1.土地交易中要有交易許可

房地產(chǎn)土地交易中必須有相關的土地處理許可證，所需證件由政府辦理。我國對土地交易申報流程和土地交易許可證問題均有詳細規(guī)定，制定了非常完整的申報程序、土地交易的相關程序和需要核查的內(nèi)容。這種國家掌控土地交易許可證的方式，使我國有相對健全的制度來控制房地產(chǎn)企業(yè)的土地交易，有利于我國房地產(chǎn)市場的地價穩(wěn)定發(fā)展和土地的合理使用。

2.土地交易中的申報制度與大規(guī)模土地交易的監(jiān)視

我國由政府主導的土地經(jīng)營體制，對土地交易價格具有一定的控制作用，使得土地在穩(wěn)定的市場經(jīng)濟條件下得以交易。申報土地時，必須合理確定是否根據(jù)土地的實際面積進行申報，在申報時注意申報事項。交易用地面積小時，通常不需要申報土地，可用過程監(jiān)控系統(tǒng)控制較小的土地交易過程。加工區(qū)地價快速上漲或者土地分配方式不合理時，政府應充分發(fā)揮土地調(diào)控和監(jiān)測手段，對監(jiān)測區(qū)域采取合理整改措施，保持區(qū)域內(nèi)地價穩(wěn)定。

（三）土地金融的相關規(guī)制

1.土地債券

土地債券也是一種土地金融行為。土地債券由國家發(fā)行和管理，可以解決征地資金問題。在實施土地金融政策方面，為了使有關土地融資的法規(guī)和要求完整、規(guī)范，在國際社會中，許多國家都建立了土地融資銀行，能夠為國家的房地產(chǎn)和土地開發(fā)提供充足的資金。中國可以借鑒優(yōu)秀的規(guī)章制度，完善我國的房地產(chǎn)土地開發(fā)管理。

2.土地抵押

在國際上，土地融資的實施是基于土地抵押貸款和土地債券之上的，到目前為止，中國也在采用這種模式。在土地財政資金的流轉(zhuǎn)中，土地抵押政策的合理利用在土地開發(fā)利用中有許多優(yōu)勢。由于土地是固定的，有一定的持久性，買賣土地的價格很高，在市場機制的運行中，土地會隨著經(jīng)濟增長而增加，所以把土地作為財政抵押是非常合理的，可以妥善解決相關房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題。

結(jié) 語

土地是房地產(chǎn)行業(yè)最基本的要素。做好對我國房地產(chǎn)業(yè)的合理調(diào)控和規(guī)劃，可以進一步刺激我國國民經(jīng)濟快速增長。運用法律手段可以有效控制房地產(chǎn)業(yè)的各種行為，一套合理的土地政策可以通過優(yōu)化土地配置更穩(wěn)定地推進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，平衡我國土地市場的供求關系，從而穩(wěn)定我國房地產(chǎn)價格，維護我國房地產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展。