韓笑

（華孚集團(tuán)，遼寧 丹東 118001）

隨著市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)開發(fā)項目在經(jīng)營管理工作上也應(yīng)當(dāng)做出轉(zhuǎn)變，尤其在成本管理控制方面，應(yīng)采取更為有效的控制措施，降低項目實際成本支出，從而提升企業(yè)從項目中獲取的經(jīng)濟(jì)效益。全過程成本控制是一種十分高效的控制方式，能夠有效保障房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，但在實際應(yīng)用過程中，需要使其貫穿項目的各個階段，如決策階段、設(shè)計階段、施工階段等，做好各個階段的成本控制管理工作，以保證企業(yè)實現(xiàn)整體效益目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制管理存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制觀念老舊

在實際的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制管理工作中，其成本控制觀念并不會隨市場環(huán)境的變化而更新，落后的成本控制觀念使得房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制工作效率和工作質(zhì)量大打折扣，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制工作的開展。在新的時代發(fā)展背景下要積極引進(jìn)先進(jìn)的成本控制理念，為控制目標(biāo)實現(xiàn)奠定良好的管理基礎(chǔ)［1］。同時，成本控制觀念需要貫穿整個項目，而不能局限于某個特定階段，否則會影響成本控制的實際效果。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制方式不合理

實際的項目成本控制工作往往采取一刀切的控制方式，而未針對特定階段的特定問題采取針對性的控制舉措，同時，相關(guān)設(shè)施配置也并不完善，這必然會使整體成本控制效果不理想。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理人員要全面剖析問題，從不同角度制定出相應(yīng)的控制策略，采取科學(xué)合理的成本控制方案來實現(xiàn)成本控制目標(biāo)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制存在成本過度浪費的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制工作中最典型的問題就是成本浪費，這是因為在實際施工過程中項目資金管理工作并不到位，存在不同程度的隨意性。相關(guān)管理人員的資金使用規(guī)范意識相對較差，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本浪費問題較為嚴(yán)重，這也是房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制要重點改進(jìn)與優(yōu)化的內(nèi)容［2］。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的管理要求

為確保全過程成本控制在實際實施過程中能夠獲得較好的效果，應(yīng)在實際管理中做好關(guān)鍵性控制，構(gòu)建完善的管理控制體系，如在管理權(quán)責(zé)上作出科學(xué)劃分，落實相應(yīng)人員職責(zé)，加強(qiáng)對項目的動態(tài)性管理分析，具體要求有三點。

（一）科學(xué)劃分管理權(quán)責(zé)

全過程成本控制效果直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的各項工作必須精益求精，最大限度減少失誤造成的經(jīng)濟(jì)損失。在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的實施過程中，首先應(yīng)該明確各個部門的管理職責(zé)，以便相關(guān)工作人員能夠清晰地了解自身需要承擔(dān)的管理職責(zé)，將工作落實到位，進(jìn)而有效保障成本控制的管理工作質(zhì)量［3］。房地產(chǎn)企業(yè)也要結(jié)合自身的實際情況和房地產(chǎn)項目的特點，制定科學(xué)詳細(xì)的責(zé)任工作體制，規(guī)避管理責(zé)任體制不清造成的成本控制管理問題。

（二）加強(qiáng)工程定價分析

成本管理需要建立科學(xué)的控制目標(biāo)，結(jié)合各個環(huán)節(jié)的項目實施特點對可能消耗的成本進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，在此基礎(chǔ)上對實際成本支出加以控制，將其控制在成本預(yù)算范圍內(nèi)。成本控制目標(biāo)的制定是十分關(guān)鍵的，如果目標(biāo)成本不合理，就會與實際工程建設(shè)要求相矛盾，進(jìn)而引發(fā)一系列的問題。因此，加強(qiáng)工程定價分析，結(jié)合分析結(jié)果制定成本目標(biāo)，能夠有效提升控制目標(biāo)的合理性，從而實現(xiàn)對各種資源的合理管控，提高資源使用效率。

（三）實施工程動態(tài)管理

成本控制要堅持動態(tài)管理的原則，充分結(jié)合房地產(chǎn)工程項目的實際情況和建設(shè)要求采取相應(yīng)的管理措施，并針對不同項目階段采取不同的成本控制策略。由于項目建設(shè)周期相對較長，在實際實施過程中存在一些不確定因素，實際成本控制存在著較多的風(fēng)險因素［4］。因此，根據(jù)項目風(fēng)險評估機(jī)制，及時調(diào)整控制對策是十分有必要的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制管理策略

（一）投資決策階段的成本控制

在項目投資決策階段，房地產(chǎn)公司首先要結(jié)合項目的實際情況做好項目策劃定位和市場調(diào)研工作，為項目設(shè)計目標(biāo)的制定提供重要的依據(jù)，方便后續(xù)工作的順利開展。項目投資決策階段，要全面收集與項目關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)信息，并對這些數(shù)據(jù)信息進(jìn)行深入研究，進(jìn)而對項目投資進(jìn)行科學(xué)的估算，確保投資估算的精確性和科學(xué)性。一般情況下，投資估算主要分為兩個部分：固定資產(chǎn)投資和鋪底流動資金估算，須在前期對這兩項費用作出預(yù)估，項目初期的投資估算以靜態(tài)投資估算為主。投資估算需要結(jié)合當(dāng)前的貸款利率、資源風(fēng)險等多種影響因素，對建設(shè)期貸款利息、漲價預(yù)備費等進(jìn)行初步的科學(xué)預(yù)估，同時根據(jù)匯率的變化對投資進(jìn)行預(yù)估。項目投資決策階段還要重點梳理出項目實施中可能存在的風(fēng)險點［5］。例如，拿地測算階段的風(fēng)險點主要有占地面積、建筑面積、容積率、停車要求、配套要求等相關(guān)指標(biāo)。這些拿地風(fēng)險點直接關(guān)系拿地成本，影響項目的整體利潤。同時，地塊的地質(zhì)條件等影響建筑地下結(jié)構(gòu)的設(shè)計方案，而地塊的配套設(shè)施條件是否成熟也影響后續(xù)管道鋪設(shè)的接入。因此，項目投資決策階段對項目定位和建造標(biāo)準(zhǔn)要有清晰的規(guī)劃，而房地產(chǎn)開發(fā)項目的定位要從貨值最大化出發(fā)，精準(zhǔn)定位才能夠保證成本預(yù)算的準(zhǔn)備性。

（二）設(shè)計階段的成本控制

對設(shè)計階段的成本控制，首先要做好設(shè)計招標(biāo)工作，通過招標(biāo)挑選更為合適的設(shè)計方案。設(shè)計招標(biāo)一方面要明確項目投資的資金以及規(guī)劃建設(shè)中的基礎(chǔ)條件，在此基礎(chǔ)上，制定設(shè)計任務(wù)書及相關(guān)的招標(biāo)文件；另一方面，要結(jié)合招標(biāo)要求，建立科學(xué)公正的評標(biāo)方法，保證招標(biāo)工作順利進(jìn)行，通過對各投標(biāo)方的投標(biāo)方案進(jìn)行嚴(yán)格的篩查和審核，確定最佳的設(shè)計單位。設(shè)計招標(biāo)工作不僅要對中標(biāo)方案進(jìn)行審查，而且要對未中標(biāo)的方案進(jìn)行科學(xué)分析，以積極汲取其他設(shè)計方案中的優(yōu)勢，對中標(biāo)方案進(jìn)行深入完善。只有這樣，設(shè)計方案才能有效滿足項目實際建設(shè)要求，進(jìn)一步提升可行性和經(jīng)濟(jì)性。對限額設(shè)計方式的應(yīng)用，要對項目的工程量和投資等進(jìn)行科學(xué)有效的分解。限額設(shè)計是項目設(shè)計的重要內(nèi)容，其主要設(shè)計依據(jù)就是工程項目的任務(wù)書和投資估算報告，其根本目的就是通過對設(shè)備、材質(zhì)、基礎(chǔ)類型等工程因素的有效控制實現(xiàn)工程設(shè)計功能，同時將成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。此外，在實際設(shè)計中要嚴(yán)格落實限額設(shè)計，對工程項目中各個專業(yè)或者各個結(jié)構(gòu)的投資限制設(shè)定目標(biāo)。投資限額是一個既定的目標(biāo)，在其約束范圍內(nèi)對設(shè)計方案進(jìn)行深入的改進(jìn)與優(yōu)化，全面提升設(shè)計方案的科學(xué)性，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的設(shè)計方案越完善，越能夠保障工程項目的實施質(zhì)量和實施效果。因此要重點加強(qiáng)對設(shè)計施工圖紙的審核工作，全面細(xì)致地核對設(shè)計方案內(nèi)容和設(shè)計施工圖紙，以確保能夠及時有效地檢查并更正設(shè)計方案中的缺陷，提高工程設(shè)計質(zhì)量。只有這樣，才能夠在房地產(chǎn)工程項目的實施過程中減少因設(shè)計不當(dāng)而出現(xiàn)設(shè)計變更的現(xiàn)象。因此，設(shè)計階段的成本控制要加強(qiáng)對設(shè)計變更的控制，減少變更造成的工程成本增加和工期延長等問題，避免額外的工程費用，避免降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益［6］。

（三）招投標(biāo)階段的成本控制

招投標(biāo)階段要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)要求做好全面規(guī)劃，杜絕房地產(chǎn)項目在實際實施階段出現(xiàn)重復(fù)施工或者遺漏施工的問題。因此，招投標(biāo)階段成本控制工作的實施要從招標(biāo)清單著手，對招標(biāo)清單的內(nèi)容進(jìn)行全面細(xì)致的審查，確保招標(biāo)清單的完整性和真實性。招標(biāo)清單是招投標(biāo)工作開展的重要依據(jù)。招標(biāo)清單是確定合同總價的重要依據(jù)，如果招標(biāo)清單出現(xiàn)偏差，會直接影響到合同總價，影響到合同總價計算的合理性。而合同內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)項目實施的重要依據(jù)，因此，合同內(nèi)容準(zhǔn)確完整至關(guān)重要，這能夠在一定程度上減少后續(xù)因合同描述不清晰引發(fā)的合同爭議或者合同風(fēng)險等。招投標(biāo)階段要對工程合同加強(qiáng)風(fēng)險分析判斷，在此基礎(chǔ)上采取相應(yīng)的防控策略，以減少合同風(fēng)險引發(fā)的工程事故問題。

（四）施工階段的成本控制

施工階段的成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的最重要階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段成本控制的重要依據(jù)就是設(shè)計階段的成本預(yù)算，要結(jié)合施工階段的實際工程情況開展成本控制工作。施工階段的成本控制工作內(nèi)容相對繁雜，要從各個環(huán)節(jié)滲透實施，實行全面的控制監(jiān)管策略，最大限度實現(xiàn)成本控制目標(biāo)。施工階段成本控制工作要加強(qiáng)與目標(biāo)成本之間的比較分析，以確認(rèn)實際成本與目標(biāo)成本之間是否存在偏差，如果發(fā)現(xiàn)偏差，則要深入調(diào)查具體原因，進(jìn)而采取相應(yīng)的措施加以干預(yù)。同時，施工階段以工程實施為主，施工部門和設(shè)計部門要加強(qiáng)溝通交流，以確認(rèn)是否存在設(shè)計圖紙理解偏差或者因?qū)嶋H施工條件需要進(jìn)行工程變更的問題，如果確實需要變更，要先向設(shè)計部門反饋，落實溝通交流工作，由設(shè)計部門從源頭上進(jìn)行變更，以免施工部門隨意變更而引發(fā)不可控的成本超支問題。在施工階段，財務(wù)部門也要積極參與到實際業(yè)務(wù)中，全面了解房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中國家的各種優(yōu)惠或者稅率政策，并掌握當(dāng)前的市場價格情況，深入接觸各種材料的供應(yīng)商和采購模式，以便降低項目的整體造價。例如，根據(jù)當(dāng)前稅務(wù)政策，不同勞務(wù)分包模式實際所能夠抵扣的稅率存在著一定的差異，對其進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃能夠在一定程度上控制稅收費用。通常情況下，主要采用勞務(wù)分包后期勞動力的模式。此外，施工階段的成本控制還要從施工材料、施工設(shè)備的專項管理等方面著手，建立相應(yīng)的負(fù)責(zé)人監(jiān)管機(jī)制，對施工設(shè)備進(jìn)行定期的檢查和維修工作，這樣也能夠避免設(shè)備故障導(dǎo)致工期延長或者施工成本增加等問題，發(fā)揮成本控制的實際效果［7］。

（五）竣工階段的成本控制

竣工階段的主要工作內(nèi)容就是結(jié)合房地產(chǎn)項目實際建設(shè)情況編制相應(yīng)的建筑使用說明書和保修書等。在這個階段，要引進(jìn)相應(yīng)的物業(yè)管理部門，并對房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理部門的職責(zé)進(jìn)行明確的界定和劃分。這樣能夠避免房地產(chǎn)企業(yè)因為物業(yè)管理工作而增加額外的投資成本。而對物業(yè)管理企業(yè)的篩選，要從專業(yè)水平和管理水平等方面著手制定科學(xué)合理的篩選指標(biāo)，盡量選用綜合水平較高的物業(yè)企業(yè)，以保證后續(xù)物業(yè)管理工作的順利開展，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的用戶服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合形象。此外，竣工階段還要對施工變更、簽證審核工作等加強(qiáng)管理，做好相關(guān)數(shù)據(jù)信息的收集，進(jìn)行真實完整的歸檔處理。

（六）營銷階段的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售回款是項目成本盈虧核算的關(guān)鍵，因此，在營銷階段要積極探索科學(xué)有效的營銷方式，爭取利用最少的投資取得最好的宣傳效果。營銷階段銷售人員的綜合業(yè)務(wù)能力至關(guān)重要，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)銷售人員自身的業(yè)績和銷售團(tuán)隊的人員層次水平，建立科學(xué)的管理體系?；ヂ?lián)網(wǎng)信息時代，房地產(chǎn)開發(fā)項目的宣傳可以通過銷售人員的朋友圈來實現(xiàn)，這種宣傳方式不僅能夠?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)項目的宣傳工作，而且還能夠降低宣傳推廣所花費的成本。同時，營銷階段還可以廣泛借助外界力量，如大學(xué)生兼職等，這個宣傳團(tuán)隊的活力相對旺盛，投資成本也較低。營銷階段要有效控制銷售成本，最大限度縮短銷售周期，加快項目資金的回籠速度，這是實現(xiàn)成本控制的重要途徑。

（七）運(yùn)維階段的成本控制

運(yùn)維階段屬于項目建設(shè)的最后環(huán)節(jié)，但該環(huán)節(jié)對整體成本也有著較大的影響。如果房地產(chǎn)工程項目在運(yùn)維階段出現(xiàn)質(zhì)量問題，施工單位是有義務(wù)進(jìn)行維修的，且這個階段往往設(shè)有缺陷服務(wù)質(zhì)保金。這個階段的服務(wù)質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象的關(guān)鍵，應(yīng)通過售后和物業(yè)的科學(xué)管理，采用更為先進(jìn)的技術(shù)管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)項目運(yùn)維設(shè)施的維護(hù)管理，提供人性化、高效化的服務(wù)，從而提高建筑設(shè)施的經(jīng)濟(jì)價值，減少后續(xù)運(yùn)維工作實際支出費用，讓企業(yè)獲取更高的效益。

四、結(jié)語

全過程成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的重要內(nèi)容，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤。成本控制工作要從項目實施的各個階段著手，將各階段的成本控制在合理范圍內(nèi)，保證實施工作良性循環(huán)，朝著健康的方向發(fā)展，從而讓企業(yè)得以持續(xù)發(fā)展。