李廣來

山東東海房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 山東濟(jì)南 518052

房地產(chǎn)行業(yè)對我國相當(dāng)長時(shí)間的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中，產(chǎn)生了重要的促進(jìn)作用，在新的收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)會計(jì)人員要熟練掌握處理相關(guān)業(yè)務(wù)核算的知識，以便為整個(gè)財(cái)務(wù)工作的規(guī)范以及企業(yè)長期健康發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

1 新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)收入核算方面的影響分析

1.1 新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的影響

在舊收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)，需要進(jìn)行一次性確認(rèn)收入。根據(jù)舊收入準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)需要在房地產(chǎn)企業(yè)和客戶辦理交房手續(xù)時(shí)進(jìn)行確認(rèn)。但在新收入準(zhǔn)則下則不然，在期房銷售時(shí)，雙方簽訂了商品房買賣合同，一房一號，具有不可替代性，而且根據(jù)合同，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)根據(jù)履約情況要求客戶支付不同生產(chǎn)進(jìn)度的剩余款項(xiàng)或者已提前收取全款，所以滿足商品具有不可替代性，且房地產(chǎn)企業(yè)具有根據(jù)履約進(jìn)度收取合理款項(xiàng)的權(quán)利。據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)按照時(shí)段轉(zhuǎn)讓模式確認(rèn)收入，即在期房銷售后，按照履約進(jìn)度，可以選擇產(chǎn)出法或者投入法）逐步確認(rèn)收入，較舊收入準(zhǔn)則確認(rèn)收入時(shí)間早很多。

1.2 新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)合同交易價(jià)格的影響

新收入準(zhǔn)則的實(shí)施進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)企業(yè)合同交易價(jià)格。在舊收入準(zhǔn)則時(shí)，房地產(chǎn)交易價(jià)格是按照公允價(jià)值來進(jìn)行計(jì)量的，這種計(jì)量方式導(dǎo)致交易價(jià)格分配不是很明確，但新收入準(zhǔn)則的實(shí)施卻有效彌補(bǔ)了這一不足。新收入準(zhǔn)則是按照預(yù)期有權(quán)收取的對價(jià)金額來計(jì)量交易價(jià)格，新收入準(zhǔn)則對合同履約內(nèi)容、交易價(jià)格分配等一些內(nèi)容進(jìn)行了明確規(guī)定，尤其是針對房地產(chǎn)企業(yè)具有多重交易安排的業(yè)務(wù)，新收入準(zhǔn)則根據(jù)各項(xiàng)履約義務(wù)所承諾商品，單獨(dú)售價(jià)分?jǐn)偨灰變r(jià)格，如果房地產(chǎn)企業(yè)在一些單獨(dú)售價(jià)無法直接取得的時(shí)候，新收入準(zhǔn)則中又可以按照預(yù)計(jì)成本加毛利法、余值法等來分?jǐn)偨灰變r(jià)格。由此可見，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施可以顯著提高房地產(chǎn)去企業(yè)收入確認(rèn)的精準(zhǔn)性，將更有助于房地產(chǎn)企業(yè)做好收入確認(rèn)工作。

2 新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議

2.1 商品房按照控制權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行收入確認(rèn)

（1）會計(jì)處理。根據(jù)傳統(tǒng)，商品房的收入確認(rèn)主要分為“竣工交付”、“合同約定交付”、“交鑰匙”三大類型，在新收入準(zhǔn)則下，嚴(yán)格限制了控制權(quán)轉(zhuǎn)移情況，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)處理中，采用了收取全部房款并交鑰匙后再進(jìn)行收入確認(rèn)的會計(jì)政策，存在一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）增值稅處理。根據(jù)規(guī)定，明確了增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，即發(fā)生應(yīng)稅行為并取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)或收清銷售款項(xiàng)的當(dāng)天；如有先開具發(fā)票的，則為開具發(fā)票的當(dāng)天。收清所有房款并交鑰匙后進(jìn)行收入確認(rèn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：各個(gè)地區(qū)的稅務(wù)局認(rèn)為發(fā)生應(yīng)稅行為的時(shí)間點(diǎn)與合同約定交房的時(shí)間點(diǎn)存在一定的差別，如果出現(xiàn)因?yàn)槭┕?、?guī)劃等原因而延期交付的情況，將會大大增加這樣的時(shí)間差，如果處理不合理，將會面臨重大的處罰。

（3）企業(yè)所得稅處理。根據(jù)稅法文件規(guī)定，企業(yè)所得稅收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)為開發(fā)產(chǎn)品竣工備案、實(shí)際投入使用、取得初始產(chǎn)權(quán)這三者誰更早。因此，商品房只要竣工備案，即使在會計(jì)處理中沒有進(jìn)行收入確認(rèn)，那么在企業(yè)所得稅處理中也要確認(rèn)計(jì)稅收入，如若兩者處在不同的年份，將使得企業(yè)當(dāng)年納稅所得額出現(xiàn)暫時(shí)性的差異，形成一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

2.2 構(gòu)建稅務(wù)會計(jì)差異的有效調(diào)節(jié)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建稅務(wù)會計(jì)差異的識別和協(xié)調(diào)機(jī)制。首先，需要對企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)類型進(jìn)行梳理和歸類，在房地產(chǎn)企業(yè)的不同業(yè)務(wù)和商業(yè)模式下，制定會計(jì)收入確認(rèn)和稅收會計(jì)差異的調(diào)整表格，為稅務(wù)人員判斷和識別稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供可靠的參考。其次，對暫時(shí)性的稅收會計(jì)差異和永久性的稅收會計(jì)差異進(jìn)行科學(xué)區(qū)分。暫時(shí)性的稅收會計(jì)差異，需要在項(xiàng)目的整個(gè)過程進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，在項(xiàng)目注銷清算或結(jié)算最后一期時(shí)，一定要調(diào)整好全部的暫時(shí)性稅收會計(jì)差異，稍有處理不當(dāng)，就會轉(zhuǎn)變?yōu)橛谰眯缘亩悤町?，?dǎo)致稅款的增加或減少；對于永久性的稅收會計(jì)差異，需要在發(fā)生當(dāng)時(shí)一次性協(xié)調(diào)完成。最后，對于稅法沒有明確規(guī)定的事項(xiàng)，比如開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移給政府的會展中心是否當(dāng)作銷售等問題，稅法并沒有規(guī)定應(yīng)該如何處理，一方面需要咨詢相關(guān)的專家，尋找合適的處理方式，另一方面需要和當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)，爭取找到合適的解決方案，從而避免一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

2.3 完善企業(yè)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門內(nèi)部控制系統(tǒng)建設(shè)

企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)的工作隨著新時(shí)代電子信息技術(shù)的迅猛發(fā)展在不斷發(fā)生快速變化，當(dāng)前新收入準(zhǔn)則實(shí)行的背景下，為了使得財(cái)務(wù)會計(jì)工作的科學(xué)性、便捷性得到進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)整與完善。比如，在企業(yè)的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)中，針對新收入準(zhǔn)則下建筑項(xiàng)目等業(yè)務(wù)合同的具體交易金額要根據(jù)企業(yè)自身的履約義務(wù)進(jìn)行合理的分?jǐn)偟那闆r，系統(tǒng)中的具體公式設(shè)定就需要進(jìn)行更新完善，這樣財(cái)務(wù)會計(jì)的工作才能做到準(zhǔn)確無誤。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部針對財(cái)務(wù)部門會計(jì)人員的內(nèi)部控制系統(tǒng)的建設(shè)與完善工作也應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)推進(jìn)，這樣能夠在最大限度上使得企業(yè)會計(jì)工作的準(zhǔn)確性得到保障。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)面對當(dāng)前新舊收入準(zhǔn)則轉(zhuǎn)化的情況，財(cái)務(wù)會計(jì)工作必須以更加積極狀態(tài)面對，并針對企業(yè)自身的發(fā)展情況采取合理有效的措施進(jìn)行應(yīng)對。只有這樣，財(cái)務(wù)會計(jì)工作才能夠正常開展，企業(yè)才能在長期發(fā)展中獲取更廣的空間。