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引言

經(jīng)濟的飛速增長和科技的日新月異，推動了社會的進步和時代的更迭，人們的生活質(zhì)量和水平得到了質(zhì)的飛躍，大家美好生活需求不斷得到滿足的背后，是社會各行各業(yè)發(fā)展不斷完善的寫照。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也在此背景環(huán)境下逐漸迎來新的機遇和挑戰(zhàn)，房價趨進直線的上升給人民制造了極大的生活壓力，這就導(dǎo)致政府開始逐漸出手，通過制定政策調(diào)控房價，而這就給房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來了一定壓力。面對這種壓力的到來，房地產(chǎn)企業(yè)開始尋求新的融資路徑——信托融資，但這一融資模式在實際應(yīng)用中存在一些問題，如何高效解決這些問題并保障融資的順利性成為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵，下文將就此展開具體論述。

一、淺析房地產(chǎn)信托融資

信托融資本意是指，委托人在保證對受托人完全信任的狀態(tài)下，將自身財產(chǎn)權(quán)委托于受托人，并由其按照自身意愿以自己的名義進行權(quán)益或者利益的管理、處分等行為。從企業(yè)的角度來說，信托融資是信托企業(yè)以受托人的身份向社會投資者發(fā)行信托計劃產(chǎn)品，然后吸引委托人購買信托產(chǎn)品，這個購買資金即為信托融資的來源，這個過程就是信托融資。就目前而言，信托融資是許多企業(yè)在發(fā)展過程中的常用融資手段，信托融資一般有兩種模式——信托貸款和股權(quán)信托，企業(yè)通常情況下進行信托融資都會尋找專業(yè)的信托公司，或者是間接委托相關(guān)代理銀行，由銀行出面尋找信托公司。與傳統(tǒng)融資模式對比來說，信托融資速度快、效率高、風(fēng)險可控性好，十分適合一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)本身屬于資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)項目周期都比較長且普遍耗資巨大，同時資金回籠比較慢，這都給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展帶來了一定困難，因此融資成為其發(fā)展過程中的關(guān)鍵。信托融資可以從根本上幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決一部分資金問題，保障項目實施的順利性，避免其因資金問題影響開發(fā)和建設(shè)，但是近年來中央與各地方政府對企業(yè)融資行為更加嚴(yán)厲地進行監(jiān)管，一系列新的調(diào)控政策的實施，重新給房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來了問題，而這卻更推動了企業(yè)信托融資業(yè)務(wù)的開展[2]。

二、分析房地產(chǎn)信托融資的類型

根據(jù)某網(wǎng)站中的不完全統(tǒng)計顯示，我國近年來信托業(yè)務(wù)辦理中，資金規(guī)模最大的是房地產(chǎn)行業(yè)，這也表現(xiàn)出即使我國“資管新規(guī)”逐漸深入落實，也并沒有完全阻擋房地產(chǎn)行業(yè)的融資發(fā)展，面對社會環(huán)境和相關(guān)政策的轉(zhuǎn)變，信托融資似乎成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資途徑。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資方式主要有以下幾種類型：

(一)股權(quán)類房地產(chǎn)信托，這一類型主要是指房地產(chǎn)企業(yè)和信托公司簽訂相關(guān)合同或者協(xié)議，委托信托公司為其用此方式進行投資，并以此成為企業(yè)的股東但不參與實際運營，可以說是“背后金主”，然后在合同或者協(xié)議到期時房地產(chǎn)企業(yè)再溢價回購股權(quán)并解除信托合作，該模式下信托公司的主要收益都來自于房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)分紅；

(二)債權(quán)類房地產(chǎn)信托，這種類型是指投資者與信托公司達成合作關(guān)系，通過信托公司這一中介投資房地產(chǎn)企業(yè)，讓信托公司以中介的形式代替投資者將資金貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，然后在信托公司與房地產(chǎn)企業(yè)的合同或者協(xié)議到期時進行資金結(jié)算，信托公司按照規(guī)定的利息與本金支付給投資者，這其中房地產(chǎn)企業(yè)屬于貸款融資，信托公司的主要收益來自于類似“中介費”的貸款利息回收分紅；

(三)特定資產(chǎn)收益權(quán)信托，此類型是指房地產(chǎn)企業(yè)把特定的資產(chǎn)所對應(yīng)的收益權(quán)當(dāng)作信托財產(chǎn)委托給信托公司，然后通過信托公司進行融資，該模式下信托公司的操作會十分謹(jǐn)慎，通常會選擇在正常情況下時大概率能夠產(chǎn)生相當(dāng)穩(wěn)定現(xiàn)金流收益的作為標(biāo)的資產(chǎn)，目的在于保障信托資產(chǎn)在這個過程中有足夠的能力化解信用風(fēng)險。

以上三種類型的信托融資各有各的優(yōu)勢也各有各的風(fēng)險，其中股權(quán)類信托融資與企業(yè)的銷售緊密相連，如果銷售業(yè)績不理想就會影響股權(quán)的回收，權(quán)債類信托融資存在發(fā)生資金鏈斷鏈的情況，甚至還有開發(fā)商跑路這種問題，而特定資產(chǎn)收益權(quán)信托風(fēng)險的發(fā)生比較復(fù)雜，剛兌條款是最難處理的一種，這對雙方信用的考驗極大[3]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)信托融資模式問題分析

(一)資金運用問題

房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求十分大，所以說信托融資中資金運用問題的出現(xiàn)是最致命的。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流和收益的穩(wěn)定性比較低，開發(fā)商比較容易出現(xiàn)資金斷鏈的問題，這就會給信托財產(chǎn)帶來不安全影響，并直接給信托融資造成不良后果；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資規(guī)模比較大，當(dāng)開發(fā)商出現(xiàn)情況較為嚴(yán)重的風(fēng)險問題時，項目的整體資金會面臨不良影響，進而導(dǎo)致信托融資出現(xiàn)困難[4]。

(二)道德風(fēng)險問題

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資業(yè)務(wù)運行模式并沒有完全完善，受托人的激勵機制、約束機制等缺乏針對性，加上信息不對稱等問題的疊加，信托公司十分有可能在為了自身利益的情況下對投資者的利益進行一定傷害，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資出現(xiàn)問題；第二，房地產(chǎn)企業(yè)在實際的信托產(chǎn)品計劃中，有時會明確表示債務(wù)政府負(fù)責(zé)，但這并不符合我國《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，那么最終出現(xiàn)問題真正受到影響的還是房地產(chǎn)企業(yè)。與此同時，信托公司無法控制政府政策，如果還款資金出現(xiàn)問題，信托產(chǎn)品的兌付時間就會延時[5]。

(三)雙重納稅問題

有些情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地滿足資金需求，會考慮使用信托融資手段進行資源整合，而對投資者進行分配之后，房地產(chǎn)企業(yè)和投資者雙方都需要納稅，這樣就出現(xiàn)了雙重納稅現(xiàn)象。雙重納稅問題的存在，會造成房地產(chǎn)企業(yè)信托運營效率降低，投資者的收益和房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資都會受到不同程度的不良影響[6]。

(四)專業(yè)人才的缺失

房地產(chǎn)企業(yè)信托融資模式的應(yīng)用，要求企業(yè)具備專業(yè)的人才，并且需要充分掌握銀行投資、財務(wù)管理、法律法規(guī)等相關(guān)知識與技能，同時要對房地產(chǎn)行業(yè)有更多的把握，這就將就業(yè)門檻直接性拉高，讓很多求職者望而卻步。就目前來說，國內(nèi)對這種復(fù)合型人才十分缺失，雖然沒有阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺乏動力和支撐。

四、促進解決房地產(chǎn)企業(yè)信托融資模式問題的有效策略

(一)強化監(jiān)管

針對眼下房地產(chǎn)企業(yè)信托融資模式運行存在的問題，首先加強對這一方面業(yè)務(wù)的監(jiān)管十分重要。要想有效防范信托融資風(fēng)險發(fā)生，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會信托與融資形式的轉(zhuǎn)變及時完善監(jiān)管機制，針對信托融資的特殊性和復(fù)雜性專門構(gòu)建管控制度與治理結(jié)構(gòu)，從官方的角度予以約束。信托人的監(jiān)管也要提高重視度，需要嚴(yán)格考核其資質(zhì)，審查資格證書等有效證件，即將離職的高級信托管理人也需要展開審計調(diào)查。此外，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)組建信托領(lǐng)導(dǎo)小組，用專項治理的形式增強監(jiān)管更高效。

(二)企業(yè)加強審查能力

我國銀保監(jiān)會曾發(fā)布《關(guān)于展開“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，自此之后對多家信托公司進行了嚴(yán)格的調(diào)查，嚴(yán)厲打擊多項違規(guī)操作行為，包括資金挪用、違規(guī)投資等。這些問題出現(xiàn)在信托公司，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎并不知道自己背后資金的具體流向，這也提醒了眾多房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在信托融資之前做好審查工作，提高自身的業(yè)務(wù)審查能力，從而避免在信托融資過程中出現(xiàn)此類違規(guī)現(xiàn)象，保障信托融資運營的穩(wěn)定性和可靠性。

(三)提高風(fēng)險防范能力

對于企業(yè)而言，風(fēng)險防范能力的高低在某種程度上決定著企業(yè)的綜合實力。房地產(chǎn)企業(yè)自身實力自然不容小覷，但信托融資所依靠的并不是房地產(chǎn)企業(yè)本身，還有信托公司、投資人等，這其中所蘊含的風(fēng)險因子復(fù)雜而又多樣。所以說為了有效防范風(fēng)險的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持續(xù)提高風(fēng)險防范能力，針對不同角度可能發(fā)生的風(fēng)險提前做好預(yù)警，或者遵循邊際收益原則，采取保本風(fēng)險防范措施，從而保障信托融資模式運行的穩(wěn)定，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供動力。

(四)加快培養(yǎng)專業(yè)人才

針對上文中提到的人才短缺這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展進程中應(yīng)當(dāng)未雨綢繆自主培養(yǎng)相關(guān)人才，為以后業(yè)務(wù)的發(fā)展和項目的實施提前做好準(zhǔn)備?；蛘叻康禺a(chǎn)企業(yè)可以與相關(guān)教育部門、高校等達成合作，用校企合作的方式培養(yǎng)相關(guān)專業(yè)人才并為其提供工作機會，從而既促進解決企業(yè)用人問題，也促進解決人才就業(yè)問題，推動信托融資發(fā)展更完善的同時，在一定程度上健全社會就業(yè)結(jié)構(gòu)。

五、結(jié)語

總而言之，面對我國嚴(yán)格監(jiān)管政策的不斷貫徹落實，信托行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的推進，雙方都要嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定、規(guī)范展開工作與業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托融資模式問題出現(xiàn)在多方面，持續(xù)強化監(jiān)管、企業(yè)自身加強審查能力、提高風(fēng)險防范能力、加快培養(yǎng)相關(guān)專業(yè)人才等措施，可有效促進解決信托融資有關(guān)問題，幫助企業(yè)增強自身核心競爭力。房地產(chǎn)領(lǐng)域在未來發(fā)展過程中，各企業(yè)還是要保持敏銳的嗅覺和發(fā)展的眼光，以便于及時察覺融資風(fēng)險和抓住發(fā)展機遇，保障自身發(fā)展的穩(wěn)定性與可持續(xù)性?！?/p>