王 勇 安徽信達房地產開發(fā)有限公司

一、房地產企業(yè)融資策略概念及特點簡述

房地產企業(yè)融資策略主要是指房地產企業(yè)為了促進自身的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及實現融資成本最低的目標，在融資活動中所采用的融資方式、融資結構等策略的總稱。一般來說，房地產企業(yè)的融資策略有激進型融資策略、適中型融資策略和保守型融資策略三大類。房地產企業(yè)的融資主要具備以下四個基本特點：一是融資的規(guī)模大，即房地產企業(yè)在項目建設過程中依靠自有資金很難完成，需要大規(guī)模的融資來補充；二是融資的期限較長，即房地產融資期限基本以項目開發(fā)周期為主導，而項目開發(fā)周期一般在3—5年；三是融資的風險較高，即房地產企業(yè)的資產負債率一般偏高，說明其自身潛在的風險因素較高；四是房地產企業(yè)的融資易受國家政策影響，即國家對房地產的宏觀調控政策較為頻繁，因此融資工作也易受政策影響。

二、對房地產企業(yè)的融資策略進行優(yōu)化的必要性分析

對房地產企業(yè)的融資策略進行優(yōu)化，其必要性主要體現在：一是降低財務風險需求，即科學合理的融資策略能夠與房地產公司的發(fā)展規(guī)模以及所處的生命周期較為匹配，潛在的財務風險因素較低；二是滿足資金使用成本最低的需求，即科學合理的融資策略是企業(yè)最優(yōu)資本結構的直接反映，在最優(yōu)資本結構下，企業(yè)的資金使用成本是最低的，因此有必要優(yōu)化融資策略確保融資成本最低；三是能夠提升房地產企業(yè)的資金使用效率，即科學合理的融資策略能夠為房地產企業(yè)的資金有效配置創(chuàng)造良好環(huán)境，客觀上對資金使用效率有提升作用。

三、當前房地產企業(yè)融資活動存在問題

在實務中，能夠對房地產企業(yè)融資活動產生影響的因素較多，由此也使得其在開展融資活動時出現了較多問題，具體分析如下：

(一)從融資結構視角分析房地產企業(yè)融資活動存在的問題

融資結構主要關注兩個方面的內容，即在融資規(guī)模既定的前提下，不同性質、不同來源渠道的資金在總融資規(guī)模中所占的比例。按照資金來源可將融資結構分為內源融資和外源融資。從融資結構來看，當前房地產企業(yè)的融資活動主要存在以下三方面的問題：

一是房地產企業(yè)面臨的融資政策環(huán)境收緊，融資受限度較大。近年來隨著“房住不炒”政策的提出，“剔除預收款后的資產負債率不超過70%，凈負債率不超過100%，現金短債比不小于1”三道紅線政策的出臺從資金需求端進行了約束，2020年12月份又對銀行的房地產貸款余額以及個人貸款余額進行了上限限制，從而從資金供給端對房地產融資進行了收緊。政策環(huán)境的大幅調整給房地產企業(yè)的融資帶來了較大的局限性，部分房地產企業(yè)的融資渠道和融資規(guī)模受到了一定的局限。

二是過于依賴外源融資，內源融資局限性明顯。內源融資主要是指企業(yè)依靠折舊和留存收益積累資金的方式，這種方式的融資成本和費用最低，但是特別容易受自身凈資產規(guī)模和盈利能力的局限，在當前房地產行業(yè)外部環(huán)境不景氣的背景下，這種局限性較為明顯，但是企業(yè)運營管理的資金需求并未縮減，由此導致多數房地產企業(yè)的融資主要依賴于外源，并且外源融資又更偏向于債務融資，由此導致企業(yè)總體的償債壓力增加。

三是債務融資的結構不合理，增加了融資風險。在進行債務融資的過程，部分房地產企業(yè)的債務融資結構并不合理，由此增加了融資風險：一方面是存在融資期限錯配的現象，即房地產企業(yè)的項目周期一般偏長，但是出于資金需求會將部分短期融資資金投入周期較長的項目中，這種短貸長投現象會增加企業(yè)的短期償債壓力，進而產生流動性風險；另一方面則是負債融資的長短期規(guī)劃不足，長短期負債的結構比失衡，由此增加了房地產企業(yè)在運營管理過程中的財務風險。

(二)從融資風險視角分析房地產企業(yè)融資活動存在的問題

融資風險主要是指企業(yè)受融集資金效益模糊性的影響，造成企業(yè)營運出現問題甚至破產的可能性。從融資風險視角來看，當前房地產企業(yè)的融資活動存在的主要問題有：一是融資風險管理的組織設計有待提升，即多數房地產企業(yè)并未建立融資風險管理組織，或者組建了相應的組織，但是組織內成員的專業(yè)程度參差不齊，流動性較大，因此在對融資風險進行分析時得出的結論主觀性較強；二是對融資風險識別的因素選取不足，無法準確反映企業(yè)的財務狀況及所面臨的融資風險；三房地產企業(yè)運用融資風險分析方法時在適用性方面較為欠缺，沒有充分結合企業(yè)總體的經營情況進行評價，例如在利用財務報表分析法進行融資風險評價時，基本上主要關注了關鍵財務指標的變化，根據縱向比較數值的高低來進行風險評價，主觀程度較高，難以全面客觀地反映企業(yè)總體的融資風險；四是融資風險控制措施有待改善，雖然目前多數房地產企業(yè)具有一定的融資風險意識，也采取了一些必要的融資風險控制措施，但是從總體來看，這些措施較為概念化，缺乏詳細的實施細則和操作流程，弱化了融資風險控制效果。

四、房地產企業(yè)優(yōu)化融資策略的主要對策

如上文所述，無論是從融資結構視角還是融資風險視角來分析，當前房地產企業(yè)在融資活動中均存在一定的問題，在此結合融資、風險管理等相關理論對房地產企業(yè)的融資策略做如下優(yōu)化建議：

(一)明確房地產企業(yè)融資策略進行優(yōu)化的總體思路和基本原則

在明確房地產企業(yè)融資策略優(yōu)化的總體思路時，重點圍繞融資結構和融資風險控制兩個核心，具體如下：以房地產企業(yè)總體的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)模為導向，進行融資策略的總體規(guī)劃以及資金需求量的預測，在此基礎上根據不同融資方式利用平均資本成本比較法進行融資組合方案的選擇，同時輔以風險偏好以及健全完善的風險控制措施，確定出融資策略類型，然后結合融資活動存在的問題提出一些較為具體的對策。

房地產企業(yè)在進行融資策略優(yōu)化時，需要遵循的基本原則有：一是融資的適時性原則，即房地產企業(yè)所選擇的融資策略應當能夠與企業(yè)當前的發(fā)展階段和規(guī)模相匹配；二是降低融資成本原則，即經過優(yōu)化的融資策略是可以在一定程度上降低企業(yè)的融資成本；三是規(guī)避風險原則，即經過優(yōu)化的融資策略應當在一定程度上能夠規(guī)避融資活動中的一些風險因素。

(二)選擇房地產企業(yè)在融資過程中的策略類型

在對融資策略優(yōu)化總體思路和基本原則明確之后，建議房地產企業(yè)從如下角度選擇出適合自身的融資策略類型：第一步是結合全面預算管理的編制思路和方法，預測出企業(yè)的總體資金需求，然后結合預計損益表，減去可能的內源性融資規(guī)模，測算得出具體的外源性融資需求，在測算過程中還需考慮企業(yè)的技術創(chuàng)新以及發(fā)展戰(zhàn)略等需求；第二步是結合金融市場情況，分別測算出普通股資本成本率、短期負債的資本成本率和長期借款的資本成本率，然后梳理出企業(yè)的總體融資結構，即股權融資、短期借款以及長期借款在融資規(guī)模中的占比情況，結合平均資本成本的計算公式KW=∑WIKI(KW是加權平均資金成本率，WI是第I種資金來源的資金成本，KI是第I種資金來源在總體外源融資中的占比)，通過測算不同的融資結構比，找出加權平均資金成本率最低的融資組合方案；第三步是對不同融資渠道的融資風險因素進行排序，然后根據自身的風險偏好以及風險承受能力，對加權平均資金成本率最低的融資組合方案進行調整和優(yōu)化，在此基礎上確定出最適合企業(yè)優(yōu)勢的融資策略類型。

(三)根據策略類型解決融資過程中一些具體問題的對策

值得注意的是，雖然通過上述步驟能夠基本上確定房地產企業(yè)的總體融資規(guī)模以及控制大部分的融資風險，但是在實務中在面臨不同的多元化的融資渠道以及融資風險因素時，企業(yè)仍需采取一些具體對策來對具體的融資活動進行優(yōu)化和改善：一是要結合企業(yè)自身的實際和財務狀況有效控制資本性支出規(guī)模，防止資產負債率快速上升所引起的融資方面的風險；二是通過加強成本控制以及拓展市場等方式來增強自身的盈利能力，提升內源融資規(guī)模，同時考慮在內源融資局限性無法有效突破的情況下借助互聯網金融的大背景，通過眾籌、P2P等方式進行外源融資，例如萬科在蘇州的房產眾籌項目以及恒大推出的“恒耀穩(wěn)享”都屬于此類融資方式，以此來調整企業(yè)自身的總體負債規(guī)模，也可以借助融資租賃、發(fā)行債券融資等對長短期負債的結構比進行調整，降低融資風險；三是要在建立穩(wěn)定的融資風險管理組織機構的前提下，分別結合償債能力、營運能力、盈利能力和發(fā)展能力對企業(yè)的融資風險進行橫向的對標管理，及時識別分析出企業(yè)在融資活動中的潛在風險因素，然后結合AHP層次分析法建立起企業(yè)的融資風險預警體系，并根據預警體系制定具體的風險應對策略，為融資風險控制提供具體指導。

五、結語

本文以房地產企業(yè)的融資活動為研究對象，分別從融資結構視角和融資風險視角對房地產企業(yè)在融資活動中存在的問題進行具體分析，然后分別針對這些問題，從思路、原則以及具體可采取的措施等途徑提出了房地產企業(yè)優(yōu)化其融資策略的主要對策，意在為房地產企業(yè)有效提升其融資管理水平，降低融資風險和成本，改善綜合競爭力提供思路?！?/p>