張翼飛 首都經濟貿易大學

引言

在中國過去高速發(fā)展的20年，房地產企業(yè)對中國經濟的高速發(fā)展起到了巨大的推力。房地產企業(yè)除了大眾熟悉的向政府拍地、建設房屋、向公眾銷售之外，還承擔了諸如代建學校、公園、商場、政府人才安置房，代修公路等職能，更有甚者，房地產企業(yè)通過一二級聯(lián)動方式幫助政府進行老城改建項目，在此中間，不僅拆除老舊危房，使城市面貌煥然一新，而且?guī)椭M行安置拆遷戶，對于維護社會穩(wěn)定增添助力。例如，在安徽省合肥市，啟迪控股（清華控股校企）通過向政府購置經濟經濟開發(fā)區(qū)一宗地，向政府承諾引入高質量的小學，該小學擁有高質量的清華大學師資力量，使該地區(qū)教育資源一度飆升，為地區(qū)教育做出了突出的貢獻；再如，廣西壯族自治區(qū)南寧市因老城區(qū)用地有限，遂規(guī)劃出五象新區(qū)作為南寧市新的發(fā)展區(qū)域，此中，五象新區(qū)之所以發(fā)展如此迅速，不僅與廣西壯族自治區(qū)政府、南寧市政府遷入有關，更與大量國內知名的房地產企業(yè)進入有關，這些房地產企業(yè)不僅起到了建設房屋、安置回遷戶的作用，更有代建公園、綠地、規(guī)劃引入萬達、奧特萊斯等知名商業(yè)、建設星級酒店等，使得五象新區(qū)規(guī)劃建設更加完整，發(fā)展更為迅速。

從數(shù)據(jù)來看，2019年全國國內生產總值（GDP）990865億元，全年房地產開發(fā)投資132194億元，占全國GDP的13.34%；其中住宅投資97071億元，占全國GDP的9.80%，全國具有資質等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)利潤8381億元，占建筑業(yè)GDP總量的11.82%①。由此可見，房地產企業(yè)已然成為中國經濟的助推劑。

然而，房地產企業(yè)在發(fā)展過程中，也遇到了不少問題。政府為進一步落實房地產長效機制，增強房地產企業(yè)融資市場化、透明化、規(guī)范化，遂正式出臺了“三條紅線”政策，旨在降低房地產企業(yè)發(fā)展過快帶來的風險與社會問題?！叭龡l紅線”分別是指①房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；②房企的凈負債率不得大于100%；③房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。以上“三條紅線”均旨在降杠桿與提高現(xiàn)金比重，增強企業(yè)應對風險能力。

一、房地產企業(yè)特點

（一）房地產企業(yè)體量大，運營周期長

房地產企業(yè)主營業(yè)務是房屋銷售，一個正常的完整鏈條是：可行性分析研究、拍地、設計、施工、建造、銷售、封頂，即使把銷售完成作為一個鏈條的結束，也基本上少則半年以上，長則幾年。即使拿體量較小的項目而言，半年也基本上是一個最短時間，這帶來的問題就是產出具有一定的滯后性，如此期間購房者發(fā)生偏好的改變、政策的變動或者經濟周期的變動，則會對房地產企業(yè)帶來較大的影響[1]。其次，房地產項目涉及的資金動輒數(shù)億元，甚至幾十億元，大額投入是房地產企業(yè)面臨的又一考驗。由于房地產項目運營周期較長，隨著工程的建設投入，如若遇到市場的變動，資金則要求源源不斷的投入，這就對公司融資提出了要求，這樣的結果進一步加大了負債率。隨著社會需求變化的加劇，要求房地產企業(yè)在通盤設計時需要反復考慮地區(qū)經濟、交通、配套等，如若一個項目投資不夠審慎，損失可能達到上億元。

（二）房地產企業(yè)多環(huán)節(jié)加杠桿

眾所周知，房地產行業(yè)是一個高負債的行業(yè)。房地產企業(yè)從拿地至銷售完畢，存在多環(huán)節(jié)加杠桿的現(xiàn)象。自開始拍地繳納保證金，向金融機構借錢，便是第一次加杠桿的機會；在繳納土地款時，向金融機構二次借款（俗稱“前融”）是第二次加杠桿的機會；在向銀行申請貸款（開發(fā)貸），便是第三次加杠桿的機會；在支付給承包方結算款時，以票據(jù)等手段結算便是第四次加杠桿的機會；最后便是大家熟悉的購買者按揭貸款。由以上眾多環(huán)節(jié)來看，房地產企業(yè)多次加杠桿，使自身的負債率相當高，以上環(huán)節(jié)緊扣，一個環(huán)節(jié)的出錯可能導致整個鏈條的損壞，這便是房地產企業(yè)面臨的風險之一。

（三）擴張速度過快帶來后遺癥

近年來，由于我國樓市發(fā)展的繁榮，故而我國的房地產業(yè)發(fā)展非常迅速。這導致的結果是公司不停地擴大市場占有，不斷地提高目標，甚至在一個項目拿地時對未來的市場估計過于樂觀，過高地估計了自己的營業(yè)收入與現(xiàn)金流。高目標的導向下與現(xiàn)金流的樂觀估計從而導致房企急于尋找下個項目，結果使多個項目并行運作，多個項目之間的現(xiàn)金流關聯(lián)密切，一個項目的資金鏈斷裂可能導致其他項目運行困難，這會使得整個企業(yè)的財務管理越來越困難，從而導致企業(yè)財務管理混亂[2]。

（四）內部控制與審計薄弱

過去二十年，我國樓市欣欣向榮，樓市繁榮的結果是房地產企業(yè)快速擴張，并未注重企業(yè)自身的管理，此中也存在了大量的問題，不少企業(yè)的內控形同虛設，對于房地產標的如此之大的項目，完全是聽“老板一言堂”，唯上是從；審計也具有類似的表現(xiàn)，由于房地產項目的繁雜，對模糊地帶也是含糊其詞，不斷妥協(xié)，以上問題的弊端只是在樓市繁榮的階段并未立刻體現(xiàn)出來。在經濟發(fā)展放緩的前提下，部分房地產企業(yè)此類問題凸顯，遇到幾個項目的資產不佳，最終導致的結果就是破產清算[3]。

以上是現(xiàn)階段房地產企業(yè)固有的特點、存在的問題或者隱患，從而導致了房地產企業(yè)面臨了較大的財務風險。

二、“三條紅線”政策下房地產企業(yè)面臨財務風險

（一）銀行貸款收緊

從去年“三條紅線”政策頒布，我國銀行業(yè)不斷收緊了對房地產企業(yè)的貸款，包括對房地產企業(yè)的開發(fā)貸以及購買者“按揭貸款”。由于房地產企業(yè)運營的周期長等問題，會導致之前做的財務測算與資金預測與現(xiàn)實存在了較大的出入，不能及時申請開發(fā)貸會使房地產企業(yè)缺失了一大筆的現(xiàn)金流入，購買者不能輕易獲得“按揭貸款”會極大地削弱住宅市場的需求，從而導致房地產企業(yè)面臨銷售收入的降低以及銷售回款的困難。在房地產企業(yè)快速擴張的階段，銷售回款的不及時以及開發(fā)貸的申請困難只能放緩企業(yè)拍地的速度，更有可能拖欠承包人的款項，現(xiàn)金流短缺無疑成為重大的問題。

（二）國家政策調控

房地產行業(yè)是受國家政策調控明顯的行業(yè)之一。在經濟的上行期、樓市的繁榮期，購房的需求者不僅是實際需求者，還涌現(xiàn)了大量的投資客，從而加劇了房產的銷售火爆，價格飆升，是量價齊升的階段。為了確保國民經濟的平穩(wěn)發(fā)展，國家主要從貨幣、財政和稅收等角度采用各種宏觀經濟政策措施來管理和調控房地產。例如，提高貸款利率優(yōu)惠標準，增加首套住宅、二套住宅的首付比例，限制貸款的額度等，這些手段都足以抑制住宅市場的需求[4]。

同時，在抑制需求的同時，供給也得到了同樣的控制。各地政府響應國家的號召，對各地區(qū)土地出讓的頻次與總量都有一定程度的控制。以上從需求與供給兩個角度調控房地產市場，使得房地產企業(yè)面臨重大的市場與財務風險。

除供給與需求的角度而言，政府最直接調控的手段是限價，也就是多地區(qū)實施的備案價政策。備案價就是根據(jù)房地產企業(yè)拍地成本與建筑成本之和再估算一定的利潤率為最高銷售價格。備案價制度的實施，使得房地產企業(yè)不得不面對優(yōu)秀資產銷售收款大幅受挫的境況。

（三）為滿足要求拆東墻補西墻

“三條紅線”政策的頒布，幾乎全部房地產企業(yè)都企圖在2020年底前完成“三條紅線”任務，使得年報披露時滿足政府的監(jiān)管要求。事實也確實如此，截至2020年3月底，披露2020年報或者業(yè)績預報告的房地產企業(yè)基本都完成了“三條紅線”的監(jiān)管要求，幾乎可以說一年內全部完成任務。然而，這種短暫的完成監(jiān)管任務，所帶來的是更大的風險。例如，為了滿足現(xiàn)金短債比的要求，不少房地產企業(yè)在年底大幅度向金融機構借“債”，實則是通過底層項目要求金融機構入股，此時便增加了少數(shù)股東權益和銀行存款，通過這樣的手段便可以滿足現(xiàn)金短債比的監(jiān)管要求，待到2021年初，再歸還“借款”以及高額的利息。如此這般，雖滿足了監(jiān)管要求，卻使房地產企業(yè)無謂增加了高額利息，卻帶來了更高的財務風險。

（四）為獲得底層資產而并購破產房企帶來的風險

近年來，房地產發(fā)展放緩，導致了部分房地產企業(yè)面臨了破產重組的境地。尤其“三條紅線”政策的頒布，土地出讓受到了限制，實際拍地的速度不及房地產企業(yè)最初的規(guī)劃，這些房地產企業(yè)面臨了欲擴張而不得的境地。然而，部分面臨破產重組的房地產企業(yè)卻依然有著不少待開發(fā)的項目或者開發(fā)中的項目，想要快速擴張的房地產企業(yè)便把這些資產作為了目標，為獲得底層資產不得不選擇了破產重組的房地產企業(yè)。然而，這種“急于求成”的并購破產企業(yè)的行為，給自己本來帶來了巨大的隱患，比如并未認真分析破產企業(yè)的破產原因，并購后管理體系是否混亂，金融機構與銀行業(yè)是否認可該并購行為并持續(xù)提供貸款合作等，皆是并購后的房地產企業(yè)面臨的風險。

三、風險應對建議

（一）樹立全環(huán)節(jié)風險意識

在經濟上行期，積累的些許弊病可能不會爆發(fā)出來，這是與經濟周期有關，即使一個項目的失敗還有幾個項目的彌補。然而，在平穩(wěn)發(fā)展期或者降速發(fā)展期，對每一個項目的研判顯得尤為重要，所以要樹立全環(huán)節(jié)的風險意識。

首先，把握投資節(jié)奏。在現(xiàn)階段把握投資節(jié)奏，就是要求放緩投資的速度，真正地在對一個項目的城市能級、政府規(guī)劃、區(qū)位等研判清楚的基礎上，做出可行性分析，再決定是否投資，并且，還要做好市場的變化、政策的變動帶來不利影響及應對的方案。

其次，合理預測資金需求，優(yōu)化資金來源。在項目決定投資后，應審慎的對項目整體做出預測，包含項目的周期、資金的需求量、銷售回款等，合理預測并使用資金是一個企業(yè)必備的必備工作，對于運行周期長、受政策影響大的房地產企業(yè)更為重要。在精確預測資金的基礎上，對于項目資金的缺口應選擇合理的渠道，改變以往一味向銀行借款融資的情況。此時，應結合企業(yè)自身的實際情況審慎決定采取股權融資、小股東投入、信托融資、發(fā)行債券、互聯(lián)網金融融資還是向銀行借款。

再次，改變以往的高負債的資本結構，降杠桿，穩(wěn)發(fā)展。負債過高，勢必帶來企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定，當企業(yè)遇到負面輿情，或者經營的惡化，對于依賴金融機構借款的房地產企業(yè)來說，無疑是滅頂之災；多環(huán)節(jié)加杠桿，一個環(huán)節(jié)的崩塌，可能導致整個企業(yè)的淪陷。故而，企業(yè)應量力而行，根據(jù)實際情況放緩速度，降低負債。

最后，加強對建造、銷售環(huán)節(jié)的現(xiàn)金把控，盡可能將建造的現(xiàn)金流出與銷售現(xiàn)金流入相匹配，降低對現(xiàn)金的需求峰值，也避免了現(xiàn)金資產的浪費[5]。同時，提高銷售回款率，加快資金回籠，加速資金周轉。

（二）建立嚴格的內部控制與審計

現(xiàn)階段，我國房地產企業(yè)面臨較大的變化期，建立嚴格的內部控制與審計對于現(xiàn)代企業(yè)應對各種風險作用大有裨益。

對于內部控制，要建立一套有效的監(jiān)督與制約體系，要注重對風險的評估，不僅涉及前端的投資部門，還要設立對前期投資進行制約的風險控制部門，要設立一套行之有效的適合本企業(yè)的內控制度，改變“為上論”“老板一言堂”等老舊的企業(yè)發(fā)展體制。

對于內部審計，房地產公司的審計業(yè)務需要建立一套適合公司發(fā)展的審計質量控制標準[6]。首先，要求內部審計人員明確審計的重要性，了解房地產企業(yè)審計的專業(yè)知識，具有審計師的道德標準，保證審計隊伍的嚴謹與專業(yè)。其次，擴大審計的范圍，完善審計功能。當今社會經濟活動的環(huán)節(jié)連接越來越緊密，如果僅限于財務審計，則不能為企業(yè)提供行之有效的決策信息，現(xiàn)代審計要求進入投資、融資、招采以及銷售等日常運作的每一個環(huán)節(jié)。對于一些模糊地帶，需在對未來審計工作的預判上從嚴審計，防止鉆制度的漏洞。

結語

在過去的經濟發(fā)展中，房地產企業(yè)對經濟的貢獻起到了不可磨滅的作用。然而在過去的幾十年發(fā)展中，多數(shù)房地產企業(yè)求速不求質，盲目地擴大負債，導致積累了不少的弊病?！叭龡l紅線”政策的頒布，是房地產企業(yè)發(fā)展的又一節(jié)點。本文在分析“三道紅線”政策發(fā)布后房地產企業(yè)面臨的種種財務風險，提出了樹立投資、融資、招采、設計、成本、銷售等全環(huán)節(jié)風險意識以及加強內部控制與審計的建議。

注釋

① 數(shù)據(jù)來源于中華人民共和國2019年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。