劉云霞

（太原富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，山西 太原 030009）

根據(jù)成本管理而展開(kāi)的全面預(yù)算，主要是圍繞即將開(kāi)工或未完工的項(xiàng)目，借助預(yù)算的方式來(lái)幫助企業(yè)制定合理的項(xiàng)目計(jì)劃，節(jié)約企業(yè)成本，監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度，有助于控制開(kāi)支，并預(yù)測(cè)企業(yè)的現(xiàn)金流量與利潤(rùn)。

1 房地產(chǎn)成本控制的重要性

1.1 房地產(chǎn)成本控制有助于提高企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，影響開(kāi)發(fā)總成本的就是地價(jià)。制定地皮價(jià)格取決于同等條件下開(kāi)價(jià)數(shù)目最多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但是這并不會(huì)受到開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的控制。在該工程開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，建筑安裝成本作為可變動(dòng)的成本，在整個(gè)工程施工過(guò)程，成本都是動(dòng)態(tài)變化的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，施工成本所占的比重較大，所以，有效控制建筑安裝成本是減少資金投入的重要環(huán)節(jié)，有助于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使得企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力有所增強(qiáng)。

1.2 房地產(chǎn)成本控制有助于行業(yè)理性發(fā)展

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非?？?，對(duì)其他行業(yè)起到了一定的帶動(dòng)作用，房地產(chǎn)的價(jià)格也不斷提升，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)異?？簥^。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越重，在這個(gè)工程中要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，就要控制好成本，其中建筑安裝成本可變的空間非常大，采用減少投入的方法能夠提高收益。對(duì)于這項(xiàng)措施的落實(shí)，需要嚴(yán)格按照建筑安裝成本控制規(guī)律進(jìn)行，整合資源，優(yōu)化房企管理制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，使得房地產(chǎn)行業(yè)往更加健康理性發(fā)展，百姓住上性價(jià)比更好的房子。

2 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面管理預(yù)算與成本控制存在的主要問(wèn)題及改進(jìn)措施

2.1 管理者對(duì)全面預(yù)算管理重視不夠

很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)于全面預(yù)算管理的重視程度不足，不懂得如何去實(shí)施，只會(huì)盲目地要求員工控制成本、節(jié)省費(fèi)用，引起員工的不滿，且沒(méi)有各個(gè)部門(mén)的相互協(xié)作，僅讓財(cái)務(wù)部去做預(yù)算，導(dǎo)致確定的目標(biāo)成本與實(shí)際成本差距較大，使成本控制流于形式。所以，房地產(chǎn)企業(yè)目前需要解決的問(wèn)題是：如何更高效地實(shí)施全面預(yù)算管理與成本控制，如何促進(jìn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)、各個(gè)崗位員工之間的協(xié)作。只有真正認(rèn)識(shí)和領(lǐng)悟到了全面預(yù)算管理和成本控制的重要性，將目標(biāo)分解到各崗位，落實(shí)到員工桌面，讓員工清晰要做的事情并主動(dòng)參與，才能確保預(yù)算與控制的高效實(shí)施。

2.2 全面預(yù)算管理體系和成本控制制度不完善

房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的業(yè)務(wù)面較為廣泛，業(yè)務(wù)內(nèi)容也相對(duì)復(fù)雜，要想實(shí)施全面預(yù)算管理和成本控制并非一件易事。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在全面預(yù)算管理體系和成本控制制度不完善的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)部門(mén)較多，由于工作性質(zhì)和時(shí)間、地點(diǎn)的不同，部門(mén)與部門(mén)之間的管理難免會(huì)有差距，所以管理體系也會(huì)存在不科學(xué)、不合理情況。一些房地產(chǎn)企業(yè)完全照搬通用的管理體系，不結(jié)合自己企業(yè)的實(shí)際需要，導(dǎo)致企業(yè)在管理上缺乏針對(duì)性和適用性，針對(duì)項(xiàng)目的成本預(yù)算不夠準(zhǔn)確，控制變成了數(shù)字游戲，嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和未來(lái)發(fā)展。如何結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況和各個(gè)部門(mén)的管理制度去制定一套完整的全面預(yù)算管理體系和準(zhǔn)確的預(yù)算目標(biāo)成本，是亟待解決的問(wèn)題。首先要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金密集度高的特點(diǎn)，制定符合企業(yè)自身規(guī)模的管理準(zhǔn)則，其次要考慮各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)性，明確企業(yè)各層級(jí)組織結(jié)構(gòu)的分工與責(zé)任，最后通過(guò)建立各種預(yù)算管理制度和控制考核制度，逐漸形成完善的預(yù)算管理體系。

2.3 費(fèi)用計(jì)算缺乏準(zhǔn)確性

一些企業(yè)在工程設(shè)計(jì)過(guò)程中，計(jì)算費(fèi)用的時(shí)候不夠準(zhǔn)確。比如，一些建設(shè)單位采用套用的方法，將一類房地產(chǎn)施工工程套用其他類別工程，雖然同屬房地產(chǎn)類，也存在很大的差別；一些房地產(chǎn)設(shè)計(jì)圖中沒(méi)有將文明施工項(xiàng)目納入其中，或者綠化面積過(guò)少，不符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但是在安裝費(fèi)用中則體現(xiàn)出文明施工的費(fèi)用或者綠化植物的費(fèi)用等等，這是不符合合同規(guī)定的，也違背了有關(guān)的章程，導(dǎo)致安裝成本過(guò)高。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理與成本控制的對(duì)策

3.1 從產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作抓起，在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將成本管控前移

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管控的核心，包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)。抓成本管控，要從源頭抓起，要從產(chǎn)品設(shè)計(jì)的建筑、外立面、結(jié)構(gòu)、景觀、裝修等全方位進(jìn)行考量，確保設(shè)計(jì)方案的形成較為合理有效，有助于后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)中不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的資金損耗問(wèn)題。首先，要考慮設(shè)計(jì)費(fèi)用，提出限價(jià)設(shè)計(jì)的要求，避免無(wú)效設(shè)計(jì)和不必要的成本增加。其次，對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)遵循招投標(biāo)的基本原則，做好對(duì)設(shè)計(jì)單位的有效管理，在與設(shè)計(jì)單位溝通過(guò)程中，應(yīng)提高有效的話語(yǔ)權(quán)，把握工作的主動(dòng)性。第三，產(chǎn)品設(shè)計(jì)要做好各部門(mén)的協(xié)調(diào)工作。產(chǎn)品設(shè)計(jì)部門(mén)要將方案預(yù)審與圖紙會(huì)審工作落在實(shí)處，要組織工程、預(yù)決算、材料等各部門(mén)進(jìn)行充分討論，切實(shí)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，有效降低建設(shè)成本。最后，嚴(yán)把設(shè)計(jì)變更關(guān)。設(shè)計(jì)變更可能會(huì)產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合客戶的需求；也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來(lái)成本的嚴(yán)重超支。

3.2 優(yōu)化施工流程

在施工流程的制定過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要全面了解建筑工程的規(guī)模、建筑工程施工中需要的附屬設(shè)備以及各種施工配套設(shè)施，對(duì)于項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息予以分析，合理控制施工流程，避免產(chǎn)生二次施工的問(wèn)題，采用這種方式對(duì)建筑安裝成本予以有效控制。在進(jìn)行小區(qū)道路建設(shè)的時(shí)候，所有的管道都要提前分類鋪設(shè)，避免道路鋪設(shè)施工完成之后才鋪設(shè)管道，導(dǎo)致重復(fù)施工，影響施工進(jìn)度，造成工期延長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金投入量也會(huì)增加。在施工的過(guò)程中如果存在超過(guò)合同范圍的現(xiàn)象，需要變更局部工作內(nèi)容，對(duì)于工程需求要處理好，保證經(jīng)濟(jì)合理，減少資金投入，有關(guān)的洽商手續(xù)要及時(shí)完成。

3.3 加強(qiáng)結(jié)算成本控制

結(jié)算階段控制好成本，要對(duì)結(jié)算依據(jù)進(jìn)行審核，要求采用的工程結(jié)算方式要符合合同約定，從合同價(jià)款中扣除預(yù)留金、購(gòu)置材料的資金以及暫定金額等等，對(duì)于與約定不符合之處需要重新編制，計(jì)價(jià)內(nèi)容要符合合同條款，劃分的結(jié)算項(xiàng)目?jī)?nèi)容要與合同清單項(xiàng)目?jī)?nèi)容保持一致，防止出現(xiàn)調(diào)增不調(diào)減的問(wèn)題。做好工程量審核工作，對(duì)于工程量的結(jié)算，包括圖紙、工程變更以及簽證等都要按照計(jì)算規(guī)則執(zhí)行，符合合同約定的計(jì)量規(guī)則，如果發(fā)現(xiàn)有不相符之處，需要按照按合同約定中所明確的計(jì)量規(guī)則執(zhí)行。在審核索賠事項(xiàng)的時(shí)候，要查看索賠計(jì)價(jià)資料內(nèi)容是否真實(shí)可靠，是否資料齊全，如果發(fā)現(xiàn)有資料不齊全的問(wèn)題，對(duì)于不全的部分不予計(jì)價(jià)。在審核的過(guò)程中，需要查看合同預(yù)估值的結(jié)算是否符合要求。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著新常態(tài)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)受到的限制越來(lái)越多，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，想要長(zhǎng)遠(yuǎn)地立足于市場(chǎng)前列，就要加強(qiáng)符合自身發(fā)展的制度建設(shè)，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。而做好全面預(yù)算管理和成本控制，結(jié)合戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)整合資源，量入為出，選擇合適的項(xiàng)目，精準(zhǔn)定位開(kāi)發(fā)，是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。