房地產(chǎn)稅終于要來了。

房地產(chǎn)稅的職能將傾向于發(fā)揮調(diào)節(jié)功能。針對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的特征，稅制改革目標(biāo)會(huì)定位于中長(zhǎng)期，選擇阻力相對(duì)較小的路走。如果選擇財(cái)政收入職能為主的道路，即盡可能擴(kuò)大稅基范圍，將絕大部分普通住宅納入房產(chǎn)稅征收范圍的話，不僅會(huì)增加大部分居民的稅負(fù)壓力，也與近年來中央提出的減稅降費(fèi)和今年提出的共同富裕總體基調(diào)格格不入。理論上，當(dāng)前政策落地的區(qū)域應(yīng)當(dāng)是針對(duì)部分地區(qū)高房?jī)r(jià)的問題，在借鑒上海和重慶試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，后續(xù)政策落地的幾個(gè)重點(diǎn)可能是適當(dāng)擴(kuò)大稅收范圍（試點(diǎn)城市增加）、適度壓縮免稅標(biāo)準(zhǔn)（免征稅收面積可能下調(diào)至40平-60平的區(qū)間）、上調(diào)初次稅率水平、增加超額累進(jìn)稅制相結(jié)合的辦法，堅(jiān)持對(duì)投機(jī)性和非基礎(chǔ)性住房需求的部分加征房產(chǎn)稅，抑制非理性住房消費(fèi)需求。

房地產(chǎn)稅的收入增量效應(yīng)可能有限。收入效應(yīng)是政策決策層最為關(guān)注的因素，房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)一直是地方政府財(cái)政收入的重要來源。房地產(chǎn)稅的目標(biāo)和定位是地方稅體系中的主體稅種，因此，決策部門更加關(guān)注收入效應(yīng)，即房地產(chǎn)稅的設(shè)立將為政府帶來一定數(shù)量的財(cái)政收入，主要包括兩個(gè)方面。一是收入規(guī)模如何，能不能成為地方稅體系的主體稅種。房地產(chǎn)稅的收入規(guī)模取決于房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率。由于我國(guó)實(shí)行土地公有制，因此稅基很可能被分為兩個(gè)部分，一個(gè)是土地，另一個(gè)是土地上面的房產(chǎn)，由此房地產(chǎn)稅可能也將被分為兩個(gè)部分。對(duì)土地而言，財(cái)政部將國(guó)有土地使用權(quán)出讓金劃歸稅務(wù)部門征收或意味著針對(duì)“地”的稅收已解決。由于國(guó)有土地使用權(quán)出讓金占地方財(cái)政收入比重超過85%，房地產(chǎn)稅開征后即成為地方政府主體稅種毫無懸念。

二是開征房地產(chǎn)稅能不能為地方政府財(cái)政收入帶來增量。房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)需要綜合考慮政策的目標(biāo)定位和居民的稅負(fù)可接受度，因此，“寬稅基”+“低稅率”+“個(gè)人免征面積（或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值）”的方案可能是更加現(xiàn)實(shí)的選擇。普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅最終方案可能會(huì)通過“個(gè)人免征面積（或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值）”將絕大部分家庭排除在外，而只是針對(duì)大平層、躍層和別墅等大戶型住房。有研究顯示，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量已達(dá)313.2億平方米，從住房來源結(jié)構(gòu)看，當(dāng)前全國(guó)城鎮(zhèn)住房存量中商品房約占4成，自建房約占3成，還有3成為原公房、保障性住房及其他。房地產(chǎn)稅中“房”的部分應(yīng)該由商品房和自建房中又有住房面積最高的那部分人承擔(dān)。而我國(guó)城鎮(zhèn)家庭擁有住房不平衡程度較為嚴(yán)重，最高20%的家庭戶擁有約40%的住房面積。據(jù)此估算全國(guó)房地產(chǎn)稅的稅基約為36.8億平方米。數(shù)據(jù)顯示，2020年末全國(guó)城鎮(zhèn)住宅平均價(jià)格9860元/平方米，按照0.8%的平均稅率粗略估算，2020年房地產(chǎn)稅中“房”的部分可以增加稅收收入約2905億元，占同期公共財(cái)政收入和稅收收入的比重分別為1.59%和1.88%，與同期4.55萬億元的地方政府債規(guī)模差距更大。短期內(nèi)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨持續(xù)嚴(yán)監(jiān)管和城鎮(zhèn)化減速的影響。因此，房地產(chǎn)稅的財(cái)政收入增量效應(yīng)可能有限。

房地產(chǎn)稅推出著眼于完善長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。很顯然，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制度的設(shè)計(jì)理念已落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。自1998年土地和住房制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，截至2021年前三季度，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為7.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到28.3%，成為支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。然而，房地產(chǎn)稅制體系結(jié)構(gòu)并不合理，“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的特征比較明顯，自上世紀(jì)80年代末開征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅以來，在過去的三十多年時(shí)間內(nèi)，這兩大保有環(huán)節(jié)的稅種并未做出重大調(diào)整。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，截至2021年前三個(gè)季度，保有環(huán)節(jié)開征的兩項(xiàng)稅種（房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅），其稅收收入合計(jì)為3620億元，僅占當(dāng)年稅收總收入的2.6%，遠(yuǎn)低于流轉(zhuǎn)環(huán)境征收的三項(xiàng)（耕地占用稅、土地增值稅、契稅）稅收收入12533億元，后三項(xiàng)合計(jì)占稅收總收入的8.9%。因此，房地產(chǎn)稅改革的核心是在保持現(xiàn)階段流轉(zhuǎn)稅、所得稅雙主體稅制基本穩(wěn)定基礎(chǔ)上，逐步提高直接稅比重。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，中國(guó)具有規(guī)模十分龐大的房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，住房需求增量依然穩(wěn)步持續(xù)釋放，房?jī)r(jià)總體上也保持平穩(wěn)正增長(zhǎng)的趨勢(shì)。這表明房地產(chǎn)稅的稅基逐年增加。因此，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)對(duì)地方財(cái)政收入帶來的增量可能有限，但隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)稅的稅基持續(xù)擴(kuò)大，為地方政府提供的財(cái)政收入也將日趨增加。但需要指出的是，房地產(chǎn)稅并沒有從根本上改變地方財(cái)政和土地之間的關(guān)系，因而土地財(cái)政的現(xiàn)狀仍將維持一個(gè)時(shí)期。

連平

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)

《首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家》主編