荊玉亮

【摘要】隨著城市化進(jìn)程的不斷深入，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。我國(guó)現(xiàn)階段的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，尚缺乏完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度和體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中頻頻出現(xiàn)不符合規(guī)范甚至觸及法律的情況，繼而導(dǎo)致了泡沫經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展帶來(lái)了不利影響。因此，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該將強(qiáng)化房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理作為重要的研究課題，通過(guò)解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題，保障行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)也為社會(huì)的和諧穩(wěn)定貢獻(xiàn)一份力量。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);可持續(xù)發(fā)展;路徑? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.011

對(duì)我國(guó)各產(chǎn)業(yè)部門(mén)在現(xiàn)階段的發(fā)展進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋l(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)為國(guó)家?guī)?lái)不少財(cái)政收入，因此需要針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具備的重要影響，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的關(guān)注度，還應(yīng)該考量我國(guó)未來(lái)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀管控。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)體的運(yùn)轉(zhuǎn)，引起政府以及社會(huì)公眾的高度關(guān)注，針對(duì)其在當(dāng)下暴露出的一系列問(wèn)題，必須快速找出解決問(wèn)題的有效策略，以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)體可靠運(yùn)行，下面將圍繞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行深入探究。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理概述

進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作一方面可以支持行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值，另一方面還能不斷優(yōu)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，在保障施工質(zhì)量的同時(shí)提升經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)管理對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有著重要意義。首先是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的經(jīng)濟(jì)管理工作，這一階段主要對(duì)開(kāi)發(fā)前期的準(zhǔn)備工作以及工程評(píng)估工作進(jìn)行不斷的完善，規(guī)劃好基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)并且做好預(yù)算工作，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段主要從兩個(gè)方面進(jìn)行重點(diǎn)管理。一是需要根據(jù)客戶(hù)的需求，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入調(diào)查和研究，獲得真實(shí)的數(shù)據(jù)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，然后再對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，以此來(lái)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。二是在進(jìn)行實(shí)際設(shè)計(jì)工作時(shí)，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員要嚴(yán)格遵守國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，合法進(jìn)行房地產(chǎn)設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重點(diǎn)就是施工階段。施工階段的經(jīng)濟(jì)管理主要在保障房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的情況下，對(duì)房地產(chǎn)施工過(guò)程中的成本和費(fèi)用進(jìn)行管理。對(duì)于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，獲利是企業(yè)的目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要積極運(yùn)用合法合理地方法來(lái)有效地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理工作，在保障房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量的情況下，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益提升到最大。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問(wèn)題

2.1資源利用存在不足

水資源、土地資源的消耗是以往房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所關(guān)注的爭(zhēng)議內(nèi)容，因?yàn)闆](méi)有合理應(yīng)用空間資源，缺乏相關(guān)工作的意識(shí)，導(dǎo)致資源管理效率低下。隨著我國(guó)人口遞增，城市化發(fā)展的推進(jìn)，使區(qū)域資源的消耗量大幅增長(zhǎng)，雖然我國(guó)的資源總量非常豐富位于世界前列，但是一旦按照人口對(duì)資源進(jìn)行分配，發(fā)現(xiàn)個(gè)人資源儲(chǔ)量非常低。目前，我國(guó)資源稀缺的問(wèn)題極為嚴(yán)重，對(duì)資源進(jìn)行合理利用變得異常關(guān)鍵，尤其是空間資源，這也是我國(guó)在近段時(shí)間高層建筑不斷出現(xiàn)的主要原因。但是目前仍存在對(duì)空間資源應(yīng)用不合理的情況，由此會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展形成不良的影響。

2.2經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不夠清晰

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作中，比較明顯的問(wèn)題就是當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不夠清晰，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)管理工作沒(méi)有明確的目標(biāo)，導(dǎo)致建設(shè)工作不能按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，制定清晰的建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，更好地推動(dòng)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在建設(shè)之前進(jìn)行清晰的目標(biāo)規(guī)劃還可以進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管控，降低在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)管理的進(jìn)步。造成這種原因主要是因?yàn)楫?dāng)前的房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理工作是政府作為主體進(jìn)行管控，政府的管控不能根據(jù)實(shí)際企業(yè)和建設(shè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行控制，政府和建設(shè)企業(yè)的建設(shè)側(cè)重點(diǎn)是不同的，因此不能對(duì)實(shí)際的建設(shè)情況進(jìn)行深入的了解和安排，導(dǎo)致房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理沒(méi)有清晰的目標(biāo)，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.3長(zhǎng)期性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃不足

前期的社會(huì)發(fā)展，我國(guó)也處于摸著石頭過(guò)河的探索過(guò)程，因此對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度是在秉承傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展觀念下鼓勵(lì)創(chuàng)新，而缺少一個(gè)連續(xù)性的扶持政策或長(zhǎng)期規(guī)劃。2021年是我國(guó)“十四五”規(guī)劃的第一年，同時(shí)也是社會(huì)深化改革的重要年份，因此應(yīng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)管理模式，以往的行業(yè)發(fā)展往往是出現(xiàn)問(wèn)題后進(jìn)行事后監(jiān)管，而目前的社會(huì)發(fā)展需要做好提前規(guī)劃，通過(guò)短期政策和長(zhǎng)期政策的結(jié)合，提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，同時(shí)也要注重各類(lèi)政策之間可能出現(xiàn)的自相矛盾，秉承科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，以彈性的方式打造經(jīng)濟(jì)秩序運(yùn)行環(huán)境。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展路徑分析

3.1完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度，建立長(zhǎng)期性的發(fā)展目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)市場(chǎng)變化，在其發(fā)展過(guò)程中也應(yīng)建立長(zhǎng)期性的發(fā)展目標(biāo)，與此同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度也需要秉承動(dòng)態(tài)彈性的方式進(jìn)行有效調(diào)整，既要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行健康引導(dǎo)，同時(shí)也要通過(guò)綜合形式的掌控，達(dá)到有效的管理目的。例如房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)際情況和資金等對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期準(zhǔn)備，不可盲目的投標(biāo)或者開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而是要對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，有針對(duì)性的進(jìn)行規(guī)避，綜合考慮政策因素、環(huán)境因素、人為因素等多方面問(wèn)題，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施成本進(jìn)行精準(zhǔn)布控。德州市政府為方便市場(chǎng)主體和群眾，提升“一網(wǎng)通辦”便利度，推進(jìn)數(shù)據(jù)資源共享，促進(jìn)便民服務(wù)事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)異地辦、掌上辦。深入推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，大力推行APP辦事，鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)企業(yè)利用APP和微信公眾號(hào)辦事，持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，推行工程招投標(biāo)交易全過(guò)程電子化，實(shí)行施工許可證全程網(wǎng)上辦理和數(shù)字化聯(lián)合審圖。完善工程造價(jià)告知承諾制審批制度，進(jìn)一步緩解房地產(chǎn)企業(yè)的壓力，并結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)以及項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際情況進(jìn)行資金監(jiān)管，尤其對(duì)于農(nóng)民工資金以及房產(chǎn)預(yù)售資金等建立全面的監(jiān)管體系，防止購(gòu)房個(gè)人資金受損，推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)化智能房地產(chǎn)管理系統(tǒng)改革，強(qiáng)調(diào)從開(kāi)發(fā)到建設(shè)中期，再到后期管理，全面實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)自助辦理體系運(yùn)行。

3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)投資引導(dǎo)

為進(jìn)一步控制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的無(wú)序增長(zhǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并營(yíng)造一個(gè)健康有序的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)投資引導(dǎo)，提升土地資源的利用率，從而減少社會(huì)矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資引導(dǎo)，是保障人民住房需求、改善人民住房條件的關(guān)鍵性舉措?？梢詫?duì)不同類(lèi)型的住房投資進(jìn)行合理的分配，優(yōu)化房地產(chǎn)投資比例，從而改善整體住房結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足不同群體的住房需求，同時(shí)以政府的基本政策為導(dǎo)向，優(yōu)化房產(chǎn)投資配置。首先，要進(jìn)一步明確住房投資的主體責(zé)任，并加強(qiáng)投資主體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對(duì)投資企業(yè)做好資質(zhì)、資金等方面的把關(guān)，保證投資者可以科學(xué)投資;第二，調(diào)整國(guó)內(nèi)投資產(chǎn)能過(guò)剩的部分，將投資企業(yè)中的不良企業(yè)淘汰，優(yōu)化投資企業(yè)的結(jié)構(gòu)，并建立相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制，提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體質(zhì)量;第三，房地產(chǎn)企業(yè)在投資過(guò)程中，由于認(rèn)知不清，操作不規(guī)范，盲目投資，最終投資失敗，可以通過(guò)控制銀行借貸規(guī)模來(lái)限制房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模，進(jìn)而促使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)合理化投資。

3.3促進(jìn)資源優(yōu)化配置

資源優(yōu)化配置是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理順利進(jìn)展的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置指的是合理分配現(xiàn)有的土地和能源。例如，在開(kāi)發(fā)90m2以下的住房時(shí)，應(yīng)該開(kāi)發(fā)70%以上的面積;為了有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象，監(jiān)管部門(mén)可以對(duì)普通住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房采取征收地稅的方式。與此同時(shí)，強(qiáng)化管理房地產(chǎn)市場(chǎng)也是必不可少的一個(gè)工作環(huán)節(jié)。除了要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)節(jié)劃分，還要針對(duì)性地控制房地產(chǎn)的總量。政府部門(mén)需要統(tǒng)一管理公共用品。在衡量建筑結(jié)構(gòu)比例時(shí)，不能以建筑項(xiàng)目為衡量標(biāo)準(zhǔn)，而是要深入研究建筑物的實(shí)際用途，并且執(zhí)行階梯式的稅征收制度。資源優(yōu)化配置和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理調(diào)控有著緊密的聯(lián)系。將房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格控制在穩(wěn)定范圍內(nèi)，可以讓低收入群體受益，讓低收入群體也能享受到公平的住房待遇，這對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展有著重要意義。

3.4優(yōu)化管理方式

房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展還要進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方式的創(chuàng)新和發(fā)展，一個(gè)企業(yè)的房地產(chǎn)管理方式關(guān)乎整個(gè)企業(yè)的發(fā)展和整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，在實(shí)際的建設(shè)工作之前，一定要做好投資審核工作，對(duì)工程需要的工程消耗和成本建設(shè)進(jìn)行估算，估算之后進(jìn)行審核，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，進(jìn)行管理工作的建設(shè)。在建設(shè)過(guò)程中，還需要做好房地產(chǎn)工程建設(shè)的成本控制管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行建設(shè)材料的管理，保證建設(shè)材料的安全性。同時(shí)還需要在建設(shè)過(guò)程中樹(shù)立建設(shè)成本管控的理念，提高企業(yè)自身的綜合實(shí)力。還可以進(jìn)行資金管理方式的控制，通過(guò)一些房源的建立和投資實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方式的創(chuàng)新。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，科學(xué)的房地產(chǎn)策略，能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的新發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)以滿(mǎn)足人民住房需求為最終目的，具有一定的社會(huì)責(zé)任。在一味追求經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，要優(yōu)化自我經(jīng)營(yíng)模式，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。同時(shí)，基于房地產(chǎn)深受市場(chǎng)和政策的導(dǎo)向作用，在落實(shí)解決方案時(shí)，應(yīng)該注重政策調(diào)整，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中的矛盾，以達(dá)到優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用。

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