朱宇

【摘要】近年來隨著城市房地產(chǎn)的繁榮以及經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)評估不斷深入發(fā)展提供了良好的條件，但伴隨著市場競爭日趨激烈，與之相關(guān)的各類問題日益顯現(xiàn)。問題的出現(xiàn)對房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響，且一定程度上影響著未來發(fā)展趨勢。本文以房地產(chǎn)評估中現(xiàn)存的一些問題為研究對象進(jìn)行合理客觀分析，總結(jié)一些對策及建議，希望房地產(chǎn)評估行為及規(guī)范日趨完善健全，房地產(chǎn)評估行業(yè)和諧穩(wěn)定發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估;問題;對策建議? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.017

市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)評估提供前所未有的發(fā)展機(jī)遇與發(fā)展空間，同時(shí)作為獨(dú)立第三方的房地產(chǎn)評估工作有序開展也促進(jìn)企業(yè)的投資、房地產(chǎn)市場秩序的建立、房地產(chǎn)市場價(jià)格的公平交易。當(dāng)前房地產(chǎn)評估中現(xiàn)存一些問題，這些問題的出現(xiàn)對行業(yè)的發(fā)展造成了一定不利影響，下面結(jié)合當(dāng)前的現(xiàn)狀，針對問題提出一些對策和建議，以供大家參考。

1、房地產(chǎn)評估的內(nèi)涵及重要性分析

房地產(chǎn)評估顧名思義，即是對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的一種評估分析，是為一種社會化、專業(yè)化的服務(wù)行業(yè)。主要為房地產(chǎn)買賣、征稅、抵押、拍賣、征收、租賃、司法等與房地產(chǎn)相關(guān)的市場經(jīng)濟(jì)行為服務(wù)。一般說來，越是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，越是需要房地產(chǎn)評估服務(wù)。該評估是在科學(xué)合理的研究原則及理論的基礎(chǔ)上并進(jìn)行多種影響因素的綜合分析探討，從而有序開展的一項(xiàng)合理化工作。隨著社會經(jīng)濟(jì)的更新發(fā)展以及人民生活水平的日益提高，對于價(jià)值評估所進(jìn)行的合理化工作日益成為社會及人民群眾關(guān)注的重點(diǎn)問題。資產(chǎn)的交易通常都需衡量和確定價(jià)格，但并不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)評估，對于整體價(jià)值量較低或者其價(jià)格信息較易獲得的，一般也不需專業(yè)評估。只有具有獨(dú)一無二、價(jià)值量大等特性，才需要專業(yè)的評估。由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨(dú)一無二和價(jià)值量大等特性，房地產(chǎn)市場量大面廣，是典型的不完全市場，不完全市場中信息是不對稱的，有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，不會自動地形成常人容易識別的適當(dāng)價(jià)格，在其判斷中要求有專門知識和經(jīng)驗(yàn)，所以需要房地產(chǎn)評估師提供專業(yè)的市場信息。價(jià)格是市場的重要信息，是市場供求的標(biāo)尺，不合理的價(jià)格必然制約正常的市場交易，專業(yè)的房地產(chǎn)評估有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正?；?，促進(jìn)房地產(chǎn)市場公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。

2、房地產(chǎn)評估中現(xiàn)存問題的分析

2.1評估機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀問題

目前房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)行業(yè)進(jìn)入的門檻技術(shù)壁壘較低，存在大量市場現(xiàn)有競爭者和潛在進(jìn)入者，對客戶依賴性較大，客戶意愿很大程度上影響評估結(jié)果，較難起到客觀、公正的作用。評估市場收費(fèi)較低廉，評估機(jī)構(gòu)資本積累較差，部分評估報(bào)告質(zhì)量堪憂，多數(shù)評估機(jī)構(gòu)吸引專業(yè)優(yōu)秀人才困難，提供高質(zhì)量的人力資本能力較差，影響行業(yè)的研究、發(fā)展、創(chuàng)新能力。目前房地產(chǎn)評估行業(yè)的研發(fā)創(chuàng)新能力較低，能提供真正高質(zhì)量、高附加值的產(chǎn)品的少，不僅失去潛在的市場需求，同時(shí)也影響對新興市場需求的培育發(fā)展。

2.2評估人員的現(xiàn)狀問題

評估人員是評估工作的主要參與者，評估人員的專業(yè)技術(shù)水平對評估工作的最終結(jié)果具有決定性影響。近年來隨著房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試申請條件有所降低部分評估人員的實(shí)踐水平與知識水平也有所下降，加之誠信體系建設(shè)的不完善，審批管理部門技術(shù)手段難以查實(shí)，個(gè)別房地產(chǎn)估價(jià)師出借自己的證書掛靠機(jī)構(gòu)，造成現(xiàn)在估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量過多，機(jī)構(gòu)招攬估價(jià)業(yè)務(wù)困難，機(jī)構(gòu)之間打價(jià)格戰(zhàn)、回扣戰(zhàn)、關(guān)系戰(zhàn)，影響評估行業(yè)正常長足發(fā)展。另外，近年來不斷出現(xiàn)的新型業(yè)務(wù)往往需要評估人員不斷的學(xué)習(xí)更新自我的知識結(jié)構(gòu)才能勝任，要求評估人員逐漸從知識技能單一型向復(fù)合型轉(zhuǎn)變。作為一名評估人員不僅要掌握本評估專業(yè)的理論技術(shù)，而且還要具備一定的法律、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面的知識。但從房地產(chǎn)評估行業(yè)目前的情況來看評估人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)情況并不樂觀。

2.3評估技術(shù)手段的問題

現(xiàn)行的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對房地產(chǎn)評估中使用的評估原則、評估方法、評估程序等都做出具體的規(guī)定，這些規(guī)定在預(yù)防評估風(fēng)險(xiǎn)中發(fā)揮了積極重要的作用。但評估中的具體技術(shù)方法手段仍需要根據(jù)實(shí)際情況確定進(jìn)行，目前整體評估技術(shù)方法手段較為單一，創(chuàng)新能力尚顯不足。房地產(chǎn)評估報(bào)告中套模板式狀況較多，生搬硬套，靈活定制方式少;評估中按憑經(jīng)驗(yàn)憑感覺較多，依靠數(shù)據(jù)估價(jià)少;評估中單純的價(jià)值價(jià)格評估多，能提供專業(yè)意見和建議的少;評估中簡單粗放業(yè)務(wù)多，提供精細(xì)化業(yè)務(wù)的評估少。

2.4政策理解的問題

國家相關(guān)政策的制定出臺對房地產(chǎn)評估的各項(xiàng)活動具有顯著的指導(dǎo)作用。房地產(chǎn)評估的有序開展受政策的影響變化，在房地產(chǎn)評估中應(yīng)密切關(guān)注各類政策的變化情況。如二〇一六年十二月實(shí)施的《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》、二〇二一年九月實(shí)施的《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》等國家政策的實(shí)施對房地產(chǎn)評估都有著息息相關(guān)的影響。評估工作在開展時(shí)需考慮當(dāng)前政策的變化情況以及相關(guān)法律規(guī)定的實(shí)施狀況，當(dāng)開展評估工作時(shí)如未深入分析研究政策的方向，較容易產(chǎn)生錯(cuò)誤性的理解，從而影響評估工作的開展，加大風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

2.5評估信息的問題

在進(jìn)行房地產(chǎn)評估工作中，評估人員需首先要對評估所涉及的房地產(chǎn)信息進(jìn)行收集、整理、核對、驗(yàn)證，從而進(jìn)行合法、合理開展評估工作。但對此房地產(chǎn)信息的真實(shí)性、可靠性往往較難確認(rèn)。由于信息存在不確定性，在無法確保信息真實(shí)有效的前提下進(jìn)行的評估工作在一定程度是屬于無效活動，如何確保評估信息的真實(shí)性、合法性是評估工作中面臨的一個(gè)不可避免的問題。

2.6各方利益的問題

在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)，評估的結(jié)果往往影響各方利益，評估結(jié)果的過高或過低的偏差均可能會使得各方利益發(fā)生沖突或矛盾，并影響著后續(xù)進(jìn)行的各項(xiàng)工作。房地產(chǎn)評估結(jié)果在可能影響各方利益，出現(xiàn)利益受損的情況下更應(yīng)注意評估原則中的“獨(dú)立、客觀、公正”。

3、對策及建議

3.1建立公平公正的環(huán)境、消除不正當(dāng)競爭

嚴(yán)厲打擊惡意壓價(jià)的不正當(dāng)競爭行為，對為了搶占市場不顧收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)準(zhǔn)則壓低價(jià)格，擾亂市場的行為零容忍，建議主管部門、協(xié)會制定相關(guān)制度和行業(yè)規(guī)則，對惡意低收費(fèi)的機(jī)構(gòu)，在資質(zhì)延續(xù)、升降級、信用檔案記分及適當(dāng)懲罰措施上體現(xiàn)，為房地產(chǎn)評估行業(yè)提供和諧、穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。另一方面，建議有關(guān)機(jī)構(gòu)在評選估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，不必過分在意評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級，而應(yīng)注重評估機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的建設(shè)，從業(yè)評估師閱歷與經(jīng)驗(yàn)等。建議有關(guān)機(jī)構(gòu)不必過于唯價(jià)格論，價(jià)低者得從現(xiàn)實(shí)來看很容易影響之后的服務(wù)質(zhì)量，應(yīng)綜合考慮多方位全方面選擇合作評估機(jī)構(gòu)。

3.2加強(qiáng)誠信體系建設(shè)

房地產(chǎn)評估行業(yè)作為鑒證類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，其核心價(jià)值在于“誠信”。而真正要做到誠信經(jīng)營、誠信執(zhí)業(yè)，在于從評估工作中的點(diǎn)滴做起。“人無信不立”，缺少誠信，無疑寸步難行，在房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展過程中需加強(qiáng)誠信信用體系的建設(shè)，從而使評估工作在健康有序的市場環(huán)境中得以進(jìn)行。對加強(qiáng)誠信體系建設(shè)建議設(shè)立信用黑名單制度，對失信行為，要嚴(yán)格列入黑名單，不得進(jìn)入相關(guān)或相近行業(yè)，并向社會公開，構(gòu)建“一旦失信、處處受限”的信用懲戒大格局，讓失信者、造假者寸步難行。另外建議完善評估機(jī)構(gòu)和評估師的信用獎(jiǎng)懲制度。通過各種獎(jiǎng)懲機(jī)制引導(dǎo)行業(yè)誠實(shí)守信，對誠實(shí)守信機(jī)構(gòu)或個(gè)人，在評審、投標(biāo)等環(huán)節(jié)，優(yōu)先為其服務(wù);優(yōu)先提供公共服務(wù)便利。

3.3提升評估人員專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)操守等系統(tǒng)素質(zhì)

房地產(chǎn)評估人員是進(jìn)行評估的直接執(zhí)行者，自身的專業(yè)技術(shù)水平及職業(yè)道德修養(yǎng)直接影響到房地產(chǎn)評估價(jià)值的最終結(jié)果。房地產(chǎn)評估人員應(yīng)增強(qiáng)社會責(zé)任感，承擔(dān)起應(yīng)有的社會責(zé)任，做到獨(dú)立、客觀、公正、誠實(shí)守信、保守秘密、公平競爭，形成嚴(yán)謹(jǐn)踏實(shí)的工作作風(fēng)，具備良好的職業(yè)操守，杜絕主觀隨意，違規(guī)操作。同時(shí)在評估活動時(shí)建議采取積極主動的人才戰(zhàn)略引進(jìn)專業(yè)性技術(shù)人才，并定期進(jìn)行專業(yè)化考核培訓(xùn)，以提升評估人員的專業(yè)技術(shù)水平。國家可提倡高等院校增設(shè)專門針對房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)，從而緩解和解決評估人才短缺的問題。其次在相關(guān)考核過程中應(yīng)注重對評估人員的職業(yè)道德修養(yǎng)及社會責(zé)任感的培養(yǎng)，加強(qiáng)評估人員的專業(yè)技術(shù)與思想道德觀念，從而使評估人員以高度的道德自覺心及責(zé)任自覺心對評估工作的規(guī)范實(shí)施，保證評估工作的合理有效。在評估師繼續(xù)教育方面應(yīng)該加強(qiáng)繼續(xù)教育的管理力度，嚴(yán)肅查處代替參加繼續(xù)教育的行為。

3.4建議主管部門、行業(yè)協(xié)會出臺可操作性的細(xì)則、標(biāo)準(zhǔn)

從全國范圍來看雖然部分地方行業(yè)協(xié)會出臺了部分操作細(xì)則、指引，但整體上地方主管部門、行業(yè)協(xié)會對房地產(chǎn)評估中具體數(shù)據(jù)選擇、參數(shù)確定，報(bào)告規(guī)范等均缺少詳細(xì)的指導(dǎo)及規(guī)定，因此建議有關(guān)部門尤其是地方主管部、行業(yè)協(xié)會出臺具有操作性的房地產(chǎn)估價(jià)細(xì)則，減少房地產(chǎn)評估師在實(shí)務(wù)中具有過大的自由裁量權(quán)，提升評估行為質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

3.5加強(qiáng)信息交流

在進(jìn)行各房地產(chǎn)評估活動時(shí)，由于評估信息交流處于未知的、不明確的，從而使評估人員增加一定程度的難度與挑戰(zhàn)。作為評估行業(yè)主管部門及行業(yè)協(xié)會應(yīng)加強(qiáng)各方的聯(lián)系與信息交流，建議可（1）建立信息平臺及數(shù)據(jù)庫。進(jìn)一步充實(shí)和完善網(wǎng)站的內(nèi)容和功能，將本行業(yè)的內(nèi)容、流程、條件以及相關(guān)工作開展情況進(jìn)行公開，建立機(jī)構(gòu)間相互交流的綜合信息平臺，建立相關(guān)評估報(bào)告的數(shù)據(jù)庫，做到真正的隨機(jī)公開抽查，促進(jìn)質(zhì)量的提升。（2）開辟信息專欄。開辟重大事項(xiàng)信息專欄，定期發(fā)布涉及本行業(yè)的重大事項(xiàng)推進(jìn)情況及存在問題，以及與該重大事項(xiàng)有關(guān)的國家政策等信息，實(shí)現(xiàn)信息資源共享。（3）加強(qiáng)信息交流。對涉及重大事項(xiàng)不宜公開的信息和問題，主管部門和協(xié)會要采取定期通報(bào)、文件抄送、走訪座談等形式，及時(shí)告知和反饋。

結(jié)語：

市場的不斷變化為房地產(chǎn)評估發(fā)展提出更高的要求，房地產(chǎn)評估行業(yè)面臨著風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)遇與挑戰(zhàn)，通過分析房地產(chǎn)評估中現(xiàn)存在的問題，采取加強(qiáng)行業(yè)誠信體系建設(shè)、打擊不正當(dāng)競爭、評估人員綜合素質(zhì)提升、發(fā)揮地方協(xié)會的力量、加強(qiáng)信息的共享等對策及建議，從而促使房地產(chǎn)評估行業(yè)的有序健康發(fā)展，使房地產(chǎn)評估行為日趨規(guī)范健全。

參考文獻(xiàn)：

[1]柴強(qiáng)主編.房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法[M].-7版.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2015：1，11