馬勇

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的穩(wěn)定發(fā)展有著很大的影響，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題之一，本文從經(jīng)濟(jì)新常態(tài)視角下，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的困境進(jìn)行分析，從房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，對(duì)當(dāng)前的困境進(jìn)行分析，提出了解決房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的路徑，希望能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)新常態(tài);房地產(chǎn);發(fā)展策略? ? ? ? ? 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.015

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，我國(guó)房地產(chǎn)面臨著新的發(fā)展機(jī)遇和調(diào)整，一二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步提高，但是在三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)則較為慘淡，在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)如何實(shí)現(xiàn)自身的高質(zhì)量發(fā)展是影響房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要因素，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展就需要對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，本文重點(diǎn)針對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)行分析。

1、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)

新常態(tài)一詞最早是在2014年5月習(xí)近平總書(shū)記在河南提出的，新常態(tài)是指我國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放的不斷發(fā)展之后從高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L(zhǎng)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)也在不斷的進(jìn)行優(yōu)化和升級(jí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力也在不斷的轉(zhuǎn)變，新常態(tài)的本質(zhì)是希望提質(zhì)增效。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)是以習(xí)近平總書(shū)記為領(lǐng)導(dǎo)的黨中央針對(duì)我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)做出的整體判斷，體現(xiàn)了黨中央對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)今后發(fā)展方向的預(yù)測(cè)，是具有方向標(biāo)作用的，對(duì)于深化我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革，全面激活我國(guó)創(chuàng)新能力的重要方向。

2、新常態(tài)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)

通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史發(fā)展情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易受到我國(guó)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，很多因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)行業(yè)想要得到高質(zhì)量的發(fā)展必須遵循經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的前提下，有效的利用土地資源，從而對(duì)居民的生活環(huán)境進(jìn)行改善。

2.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)保持可持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依舊可以保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展推動(dòng)了城鄉(xiāng)居民收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，但是從我國(guó)整體發(fā)展情況來(lái)看，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率僅有58%，相對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家而言，依舊有很大的發(fā)展空間，城鎮(zhèn)化的發(fā)展必然會(huì)推動(dòng)人口向城鎮(zhèn)聚集，這導(dǎo)致居民對(duì)于住房有著剛性的需求，農(nóng)民住房改建工程也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)需要實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化70%的目標(biāo)，因此房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)依舊有著穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。但是在全球范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及世界局勢(shì)動(dòng)蕩等情況也都會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)也是穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要趨勢(shì)。

2.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展了將近四十年，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展歷史的研究能夠看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)與市場(chǎng)的需求以及炒房者的動(dòng)機(jī)都有著很大的關(guān)系，國(guó)家的宏觀調(diào)控也是非常重要的影響因素。2021年，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)提出了更高的要求，對(duì)于炒房者來(lái)說(shuō)，炒房的空間大大縮減，在國(guó)家強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控下，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也將會(huì)呈現(xiàn)出一種穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，以往炒房者的投機(jī)行為以及海嘯式的消費(fèi)都不會(huì)輕易出現(xiàn)。同時(shí)我國(guó)的金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)也越來(lái)越成熟，投資產(chǎn)品也更加的多樣化，投資渠道越來(lái)越多，能夠?qū)崿F(xiàn)投資收益的平均化，因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，想要實(shí)現(xiàn)投資的一枝獨(dú)秀難度更大，尤其是在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展才是保障民生的重要舉措。

3、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的困境

3.1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制不健全

我國(guó)政府近幾年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控非常重視，按照市場(chǎng)的供求均衡作為宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)受到價(jià)格、政策以及市場(chǎng)供求關(guān)系的影響非常明顯，在眾多機(jī)制的影響下，市場(chǎng)價(jià)格也非常的敏感，因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，想要高質(zhì)量發(fā)展，必須對(duì)價(jià)格進(jìn)行良好的管控。從供給側(cè)分析，房地產(chǎn)具有不動(dòng)產(chǎn)性、耐用性、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻較低，這些因素都推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)供給過(guò)熱。從需求的角度來(lái)看，近幾年城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快導(dǎo)致很多居民對(duì)于房地產(chǎn)有著剛需，同時(shí)居民的生活水平的提高也推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。但是，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度過(guò)快，出現(xiàn)了很多空房，閑置資金過(guò)多，國(guó)家缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)期有效管控的機(jī)制，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法高質(zhì)量發(fā)展。

3.2房地產(chǎn)監(jiān)管不到位

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展必須具有完善的管理制度，雖然近幾年國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度在不斷加大，但是依舊缺乏有效的監(jiān)督制度。首先是中央政府與地方政府之間的博弈導(dǎo)致針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理難度不斷加大，中央政府需要從宏觀的角度對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但是對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，需要通過(guò)提高土地的價(jià)格來(lái)增加地方政府的財(cái)政收入，因此二者之間形成了一種非合作博弈的局面，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管難度加大。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理職責(zé)以及管理范圍的界限不夠清楚，在我國(guó)去庫(kù)存政策的影響下，很多剛需購(gòu)房者開(kāi)始觀望房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，加上很多民間炒房客的涌入，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)更加混亂，很多商品房的價(jià)格超過(guò)了剛需者的承受能力，中央政府與地方政府之間對(duì)于利益的著重點(diǎn)不同，兩級(jí)管理的方式導(dǎo)致管理界限不清楚，出現(xiàn)了“上有政策，下有對(duì)策”的惡性循環(huán)的局面。最后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格很高容易滋生腐敗的土壤，土地財(cái)政收入對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)是主要的收入渠道，很多地方政府會(huì)不斷的抬高房?jī)r(jià)，增加地方政府的收入，從而提升政績(jī)，這就容易導(dǎo)致地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)張之間產(chǎn)生暗箱操作等行為，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

3.3房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始滋生

我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的很多資金都投入到了房地產(chǎn)行業(yè)中，大量的貨幣資金和物質(zhì)資源被占據(jù)，導(dǎo)致資金無(wú)法實(shí)現(xiàn)正常的回流，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，很容易出現(xiàn)資金鏈的斷裂，形成經(jīng)濟(jì)泡沫。從近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，2016年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始萎縮，但是在2018年國(guó)家的宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上升，2021年國(guó)家再次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管控，很多地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格也得到了嚴(yán)格的控制。但是從整體上來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)開(kāi)始滋生，為了避免房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大和破裂，避免發(fā)生美國(guó)一樣的次貸危機(jī)，就需要吸取歷史的教育，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

4、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展路徑

4.1制定長(zhǎng)期政策目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要時(shí)期，人們對(duì)于美好生活的向往和追求導(dǎo)致人們對(duì)于生活質(zhì)量提出了更高的要求，在此背景下，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要保持自身的穩(wěn)定性，國(guó)家需要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展制定長(zhǎng)期的政策目標(biāo)，結(jié)合我國(guó)人多地少的基本國(guó)情出發(fā)，本著節(jié)約耕地和保護(hù)生態(tài)環(huán)境的原則，合理對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行規(guī)劃，引導(dǎo)國(guó)民正確消費(fèi)和理性消費(fèi)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中建立有效的調(diào)節(jié)機(jī)制，杜絕炒房等行為，這樣才能夠更好的保障我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

4.2加大審計(jì)監(jiān)督，促進(jìn)房地產(chǎn)的合理定價(jià)

國(guó)家相關(guān)部門(mén)需要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資總額進(jìn)行全面的審計(jì)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)情況進(jìn)行嚴(yán)格的審核，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行全面的估算，這樣才能夠有效的控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資規(guī)模，幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理的定價(jià)?？刂崎_(kāi)發(fā)商的投資成本也是非常重要的，成本管理者如果對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本無(wú)法有效控制，就會(huì)最終影響房地產(chǎn)的定價(jià)，通過(guò)控制成本的方式也能夠有效的控制房?jī)r(jià)。為了更好的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展，需要平衡好國(guó)家、地方、投資者以及消費(fèi)者之間的經(jīng)濟(jì)利益，做好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一，不僅要保護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)利益，同時(shí)需要兼顧投資者以及地方政府的利益，這樣才能夠保證各方經(jīng)濟(jì)效益的平衡，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

4.3實(shí)施“雙控”齊下，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展是保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素，“雙控”齊下是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下保障房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的重要任務(wù)，首先要嚴(yán)格控制樓市的火熱回升，需要控制樓市價(jià)格處于穩(wěn)定發(fā)展的階段，提高樓市價(jià)格雖然能夠刺進(jìn)GDP的增長(zhǎng)，但同時(shí)也可能誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，在我國(guó)2021年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控之后，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展有著極大的作用。其次是要嚴(yán)控樓市的斷崖式下跌，樓市價(jià)格大幅度下降會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制失效，樓市價(jià)格的大幅度下跌會(huì)引起購(gòu)房者違約償還貸款，對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展都是不利的。因此需要“雙控”齊下，保證樓市沒(méi)有大幅價(jià)格提升以及大幅價(jià)格下跌，這樣才能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)得到高質(zhì)量的穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

綜上，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展離不開(kāi)國(guó)家的調(diào)控和市場(chǎng)供求關(guān)系的均衡，在“雙控”齊下的方式下，能夠有效的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展，消除房地產(chǎn)泡沫，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。

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