劉琨 陳偉偉

【摘要】土地承包經(jīng)營權(quán)，指的是公民集體對所有或國有所有，由全民所有制或集體所有制單位實行的國有土地的承包經(jīng)營權(quán)，權(quán)利內(nèi)容由合同約定，分成主體與客體兩大部分。而對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記來說，主要工作是對不動產(chǎn)登記職責進行整合，并對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度進行構(gòu)建，進一步實現(xiàn)對土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。從實踐工作角度出發(fā)，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展期間，需適當參考土地承包經(jīng)營權(quán)，以此確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的合規(guī)性及有效性。因此，本文以土地承包經(jīng)營權(quán)與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之間的關(guān)系為切入點，進一步針對土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記關(guān)鍵問題及對策進行務實分析，希望以此為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作效率及質(zhì)量的提升提供有效價值建議。

【關(guān)鍵詞】土地承包經(jīng)營權(quán);不動產(chǎn)統(tǒng)一登記;關(guān)鍵問題;對策;務實分析? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.012

基于新一輪土地制度改革背景下，提出了“三權(quán)分置”制度，即形成所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置新格局。在此土地制度改革基礎(chǔ)上，三權(quán)不但具備整體效用，而且還能夠?qū)⒏髯缘墓δ馨l(fā)揮出來。從實踐工作經(jīng)驗來看，三權(quán)分置土地改革制度的持續(xù)推進，有助于農(nóng)村基本經(jīng)營制度的完善，且與生產(chǎn)關(guān)系適應生產(chǎn)力發(fā)展的客觀規(guī)律相符。而在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展過程中，由于涉及的要素較多，其中土地便是一大核心要素，為了使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作效率及質(zhì)量得到有效提升，則有必要在了解土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，將其合理科學地納入到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作當中[1]。當然，由于土地承包經(jīng)營權(quán)的納入，會使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作面臨一些全新的問題，比如：土地經(jīng)營權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)的關(guān)系問題、業(yè)務流程銜接性問題等。為了解決這些問題，使土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的作用有效發(fā)揮出來，鑒于此本文圍繞“土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記關(guān)鍵問題”進行務實探討價值意義顯著。

1、土地承包經(jīng)營權(quán)與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)內(nèi)容概述

首先，對于土地承包經(jīng)營權(quán)來說，其權(quán)利主體為公民或者集體;集體所有土地或國家所有，由全民所有制單位或集體所有制單位使用的國有土地則為權(quán)利客體。通過土地承包經(jīng)營權(quán)相關(guān)工作的落實，可以將我國經(jīng)濟體制改革當中農(nóng)村承包經(jīng)營關(guān)系有效反映出來，屬于一種新型物權(quán)。

其次，對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記來說，其工作制度的實施，不但有利于穩(wěn)定房價，而且還有利于財產(chǎn)稅的推進，比如：以高凈值人士不動產(chǎn)數(shù)量為依據(jù)，對一定的財產(chǎn)稅開征，可以使貧富差距得到有效縮小，并使財政收入得到一定程度增加。從中可知，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展意義重大。

此外，從時間線層面分析，《不動產(chǎn)登記暫行條例》在2015年頒布，其中便表明需將土地承包經(jīng)營權(quán)納入到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記當中[2]。隨著工作的進展，在2019年9月，《中央編辦關(guān)于修訂整合不動產(chǎn)登記職責文件的通知》當中，提出由自然資源部對農(nóng)村承包土地登記工作給予指導監(jiān)督的要求;農(nóng)村土地承包經(jīng)營及相關(guān)合同管理、流轉(zhuǎn)規(guī)范等承包土地管理工作，則由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部負責，并且該部門還需做好各地農(nóng)村部門的組織工作，將確權(quán)登記成果資料移交之自然資源部門。在此大環(huán)境下，全國各地在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展過程中，均積極響應國家政府及相關(guān)部門的號召，將土地承包經(jīng)營權(quán)分批穩(wěn)步納入其中。但需認識到的是，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項系統(tǒng)性的工作，復雜程度高，因此土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作還面臨一些有待解決的問題。從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作質(zhì)量效益提升角度考慮，明確其中潛在的問題，尋求有效的解決對策顯得尤為關(guān)鍵。

2、土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記關(guān)鍵問題及對策務實分析

2.1土地經(jīng)營權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)之間的關(guān)系問題

部分人士將土地經(jīng)營權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)混為一談，顯然這是一種錯誤的認識。從這兩種經(jīng)營權(quán)涉及的相關(guān)問題層面分析，主要體現(xiàn)在：在農(nóng)戶第一次分包得到相應的承包地塊情況下，不動產(chǎn)登記機構(gòu)該怎樣登簿發(fā)證，只是對土地承包經(jīng)營權(quán)進行記載，還是在此基礎(chǔ)上將1條土地經(jīng)營權(quán)記錄在內(nèi)？

顯然，上述問題主要受土地經(jīng)營權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)兩種權(quán)屬的關(guān)系影響而發(fā)生。以我國物權(quán)體系與土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)建過程中需遵循的權(quán)能分離理論為依據(jù)，基于承包方自主經(jīng)營承包地塊的情況下，享有完整的土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能，包括：承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)。若承包方未能進行相應土地的自主經(jīng)營，把承包地流轉(zhuǎn)至他人，那么承包地的承包權(quán)能與經(jīng)營權(quán)權(quán)能之間便會出現(xiàn)相互分離的情況，此時承包方只是享有承包權(quán)權(quán)能，而轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營權(quán)權(quán)能（土地經(jīng)營權(quán)）則由受讓方享有[3]。

為了解決上述問題，需明確當農(nóng)戶第一次分包得到承包地塊的情況下，對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)，有必要針對此地塊做好土地承包經(jīng)營權(quán)首次登記工作，然后把相對應的產(chǎn)權(quán)證書交付至農(nóng)戶。此外，倘若農(nóng)戶有對承包地塊進行自主經(jīng)營的意愿，那么土地經(jīng)營權(quán)相關(guān)登記操作則無需執(zhí)行。

2.2業(yè)務流程銜接性問題

對《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》·2003版、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》進行比較分析顯示，兩者在登記類型定義上存在差異，特別是“原變更登記”、“轉(zhuǎn)移登記”之間的關(guān)系，有必要充分明確。

以上述提到《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》中的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，在出現(xiàn)買賣、互換、贈與不動產(chǎn)、通過不動產(chǎn)作價出資入股等情況下，當事人需以相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，申請相應權(quán)利的轉(zhuǎn)移登記。由此可見，對于農(nóng)村承包地塊的相關(guān)土地流轉(zhuǎn)行為，比如轉(zhuǎn)包、入股等，可以符合申請轉(zhuǎn)移登記的條件。

以《民法典》當中的第339條為例，表明：（1）土地承包經(jīng)營權(quán)人對于出租、入股等方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的行為，可自主決定;（2）以最新法律解釋為例，轉(zhuǎn)包、出租等土地流轉(zhuǎn)方式，在>5年的情況下，與申請土地經(jīng)營權(quán)專業(yè)登記的條件相符[4]。

結(jié)合上述闡述，為了解決不動產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及的業(yè)務流程銜接性問題，則有必要以《新承包法》當中的相關(guān)定義為依據(jù)，結(jié)合常見的承包地塊流轉(zhuǎn)方式，理清承包地塊的流轉(zhuǎn)方式、原農(nóng)業(yè)部門土地承包經(jīng)營權(quán)登記類型、不動產(chǎn)權(quán)利類型、不動產(chǎn)登記類型等工作要素具體實施方式方法，具體見下表1：

2.3土地經(jīng)營權(quán)登記發(fā)證問題

基于《民法典》層面分析，對土地經(jīng)營權(quán)當作“益物權(quán)”，并非“擔保物權(quán)”[5]。但同時，在《民法典》第342條當中，明確指出對于采取抵押的方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的行為表示允許。考慮到實際執(zhí)行過程中，避免法條矛盾問題的出現(xiàn)，需根據(jù)實際情況，對土地經(jīng)營權(quán)登記發(fā)證問題進行認真、嚴謹?shù)厥崂?，具體如下：

（1）若承包地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)為首次，且時間為>5年，則可使土地經(jīng)營權(quán)正式形成，且與《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》中有關(guān)首次登記的相關(guān)定義相符。

（2）若采取轉(zhuǎn)包等方式對土地經(jīng)營權(quán)進行流轉(zhuǎn)，則相關(guān)主體可以在登記部門進行土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移登記的申請。

（3）在承包地塊當中，只允許對土地經(jīng)營權(quán)進行擔保，擔保的方式主要有兩種，即：其一，抵押;其二，質(zhì)押。需注意，受到承包地塊的性質(zhì)影響，質(zhì)押很難實現(xiàn)。所以，基于具體業(yè)務辦理工作開展期間，可以采取土地經(jīng)營權(quán)抵押登記方式。此外，基于具體業(yè)務工作辦理期間，需以登記流程精簡為基本工作原則，進一步對土地經(jīng)營權(quán)首次登記、轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記流程，采取合并辦理方式，提高統(tǒng)一登記工作效率。

結(jié)語：

綜上所述，土地承包經(jīng)營權(quán)與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作之間關(guān)系密切。將土地承包經(jīng)營權(quán)納入到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作當中，面臨一些關(guān)鍵問題。因此，需通過務實分析，明晰土地經(jīng)營權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)之間的關(guān)系，提高業(yè)務流程銜接性，做好土地經(jīng)營權(quán)登記發(fā)證等，以此確保土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的合規(guī)性及有效性，進一步全面提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的效率及質(zhì)量。

參考文獻：

[1]鄧世贊，丁青，黃平.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記研究——以湖南省為例[J].中國國土資源經(jīng)濟，2020，33（07）：29-33.

[2]馮曉紅，鄭財貴.淺析農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的部門銜接困境[J].農(nóng)村經(jīng)濟與科技，2018，29（03）：41-43.

[3]王小映.論不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中承包地登記的特殊性[J].農(nóng)村經(jīng)濟，2017（11）：1-5.

[4]辜寄蓉，馮義從，劉寅，方從剛，蘭井志.完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格評估體系的思考——基于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)的支撐[J].中國國土資源經(jīng)濟，2017，30（10）：41-44+58.

[5]夏國剛，王秀濤.土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)登記的對策[J].農(nóng)場經(jīng)濟管理，2017（08）：40-43.

作者簡介：

劉琨（1988.12-? ）男，漢族，江西吉安人，2011年畢業(yè)于江西農(nóng)業(yè)大學，大學本科學歷，測繪工程師，現(xiàn)從事測繪和國土空間規(guī)劃相關(guān)工作。