郭新華

【摘要】對我國各產業(yè)部門在現(xiàn)階段的發(fā)展進行橫向對比，發(fā)現(xiàn)房地產為國家?guī)聿簧儇斦杖?，因此需要針對房地產業(yè)具備的重要影響，加強對房地產經(jīng)濟管理工作的關注度，還應該考量我國未來發(fā)展建設規(guī)劃內容，對房地產經(jīng)濟進行宏觀管控。房地產經(jīng)濟會影響到我國經(jīng)濟體的運轉，引起政府以及社會公眾的高度關注，針對其在當下暴露出的一系列問題，必須快速找出解決問題的有效策略，以保證房地產行業(yè)健康發(fā)展，保障我國經(jīng)濟體可靠運行，下面文章將圍繞房地產經(jīng)濟管理的問題及解決路徑展開討論。

【關鍵詞】房地產經(jīng)濟;管理問題;解決路徑? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.009

市場經(jīng)濟開放后，房地產行業(yè)緊隨政策導向，勢如破竹，在我國各個地區(qū)迅速崛起，林立的摩天大樓代表了房地產經(jīng)濟的繁榮。房地產經(jīng)濟崛起，迅速帶動了各個地區(qū)的經(jīng)濟，實現(xiàn)了財政增收。為了促進房地產經(jīng)濟市場的穩(wěn)定發(fā)展，加大對房地產市場經(jīng)濟的監(jiān)管力度，優(yōu)化房地產產業(yè)結構勢在必行，同時也要分析影響房地產經(jīng)濟的因素，為構建健康穩(wěn)定的房地產經(jīng)濟市場創(chuàng)造良好的條件。

1、影響房地產經(jīng)濟的因素

1.1政策因素

政策是影響房地產經(jīng)濟的主要因素，房地產經(jīng)濟以政策為發(fā)展導向，不同的房地產政策對市場具有調控作用，落實合適的政策，可以促使房地產經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，從而減少房地產經(jīng)濟冒泡。我國的房地產政策在不同的階段均以國民發(fā)展和社會發(fā)展為政策落實基本點，房地產政策從20世紀70年代到80年代的國家保證住房，又從90年代到10年代的建設性住房，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展為社會保障住房，住房供應模式也發(fā)生了明顯的變化，從市場出售、租賃已經(jīng)轉變成租房補貼和市場出售為主的供應模式。但是，房地產市場環(huán)境變化較大，政策調控具有滯后性，因此限制了我國房地產經(jīng)濟的發(fā)展，雖然出臺了一系列稅收政策、土地政策，但是由于房地政策有一定的缺陷，從而影響了房地產經(jīng)濟的發(fā)展。

1.2市場

市場環(huán)境決定房地產經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)范性，健康有序的經(jīng)濟市場對房地產經(jīng)濟具有促進作用，動蕩不安的市場會限制房地產經(jīng)濟的發(fā)展，并加劇市場風險，阻礙經(jīng)濟市場的健康發(fā)展。市場環(huán)境對當?shù)禺a經(jīng)濟的影響是直接的。除此之外，市場經(jīng)濟結構、信用體系、監(jiān)管機制也是影響房地產經(jīng)濟主要因素。在市場的變動下，土地價值會發(fā)生變化，如果變化過大，會對市場產生不良的影響，會加劇房地產經(jīng)濟市場的波動，因此，在實際房地產市場中，加強監(jiān)督和優(yōu)化信用體系是維系房地產經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的關鍵。

1.3需求和社會因素

需求決定市場，在房地產市場火熱時期，正是住房需求較大的時期，因此市場房源供不應求，同時也由于人們認知較低，在市場的催化下，沒有經(jīng)過深思熟慮置業(yè)，因此消費具有一定的盲目性，人們的選擇性小，但是購房需求又實實在在地存在，因此房地產經(jīng)濟發(fā)展較好?，F(xiàn)在，市場進入理性階段，人們的購房需求也有所降低了，同時，人們在住房選擇上對房源的功能性要求更多，如需要的考慮環(huán)境、地段、教育、交通等各種因素，因此購房要求越來越高，市場由賣方市場轉變成買房市場了，因此，房地產經(jīng)濟發(fā)展應該重新進行規(guī)劃，從單一的經(jīng)營模式要向著深度經(jīng)營的模式轉變，才能促進房地產經(jīng)濟的發(fā)展。此外，社會性也是影響房地產發(fā)展的另一因素，不同的房產價值差異性極大，其主要有房地產的附加價值決定，如學區(qū)、環(huán)境、地段，從而造就了嚴重的社會差距。

1.4經(jīng)濟因素

房地產經(jīng)濟也受到經(jīng)濟因素的影響。經(jīng)濟因素有如銀行利率、居民收入、消費者結構、市場物價等，這些因素中對市場影響最為直接的是居民收入，居民收入是決定購買房產的主要因素。雖然我國居民收入在市場開放以后，有了大幅度的提升，但是總體居民收入遠遠不及物價上漲的幅度，因此當下居民收入總體較低，居民生活壓力大，自然也就沒有盈余的錢購買房產，當居民收入較為可觀時，對于購房的選擇性也加大，會購買經(jīng)濟能力以內的房子。此外，貸款利率也是影響居民購買房產因素之一，貸款利率較低時，居民購買欲望會所有提升;當利率上浮時，居民購房欲望會降低。因此，居民購房經(jīng)濟收入是影響房地產經(jīng)濟的主要因素之一。

2、房地產經(jīng)濟管理存在的問題

2.1經(jīng)濟管理目標不夠清晰

清晰的發(fā)展管理目標是不斷提升房產經(jīng)濟管理質量的根本。部分房地產企業(yè)在經(jīng)濟管理工作開展過程中目標不夠清晰，這使得不斷變化的房地產行業(yè)與當前相關的政策法規(guī)之間經(jīng)常存在一些微小的偏差，房地產相應的政策與法規(guī)具有的約束力也會因此受到影響。此外，由于經(jīng)濟管理目標清晰度不足，一些不法分子為了實現(xiàn)自身利益最大化而投機取巧，擾亂了房地產市場穩(wěn)定的秩序，不利于房地產經(jīng)濟管理。

2.2制度體系和管理體系不夠完善

要想實現(xiàn)一個行業(yè)的發(fā)展，首先必須進行制度的確立和管理體系的建設。有一些建筑企業(yè)的制度確立之后，只是流于表面，沒有在實際的建設和管理過程中得到運用，在實際的建設過程中，容易受到政府官員等的管控，在建設過程中有一些問題沒有遵守相關的制度要求，影響了房地產市場的質量。當前的房地產管理方式也必須進行適當?shù)膬?yōu)化，選擇科學的方式進行管理制度的優(yōu)化，避免房地產行業(yè)中出現(xiàn)惡性競爭，也能進一步促進房地產行業(yè)的發(fā)展。

2.3企業(yè)管理不夠規(guī)范

目前，就我國房地產公司自身在經(jīng)濟的管理上所采用的措施來看，其也存在很多不足，有待完善，例如項目管理責任、權限與利益脫節(jié)。甚至，項目經(jīng)濟管理與運營項目在建設的過程中沒有對成本進行精細化管理，一旦資金運轉出現(xiàn)問題，在資金沒有到位之前，工程就會被迫停工，成本投入也將隨之增加。由此可見，企業(yè)管理不規(guī)范所造成的成本風險會嚴重影響房地產經(jīng)濟管理的穩(wěn)定性。

2.4項目成本存在問題

項目成本管理一直存在輕質量、輕效益，重數(shù)量、重規(guī)模的問題。很多經(jīng)營者關注開發(fā)規(guī)模，以開發(fā)規(guī)模作為衡量領導者工作業(yè)績的指標，且將企業(yè)作為企業(yè)是否具備較強能力的參考要素，但是卻沒有對效益規(guī)模給予足夠的重視;還有部分企業(yè)是采用非市場途徑或是劃撥等方式獲得土地，企業(yè)管理者在此過程中沒有對成本進行科學的管理，為了應對相關機關調查編制會計報表，因為成本開發(fā)管理不科學，在滯后的思維模式下為企業(yè)發(fā)展埋下不少隱患。

有不少房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者對成本缺乏正確的認知，沒有從經(jīng)營管理層面開展項目完成管理工作，成本核算一般只在結算時才開展。雖然可以在一定程度上保障財務活動，但是不利于企業(yè)項目經(jīng)營管理，會使經(jīng)營管理的很多問題難以被工作人員以及管理人員所發(fā)現(xiàn)，對于大規(guī)模長期滾動的房地產開發(fā)企業(yè)，難以在項目成本管理不科學的模式下，確定開發(fā)項目的真實成本。

3、解決對策

3.1制定明確的房地產經(jīng)濟管理目標

首先，要對土地住房情況有清晰的了解與掌握。就管理部門而言，應明確土地的使用情況，并以供需關系變化為基礎實現(xiàn)對土地用量及房地產發(fā)展規(guī)模的科學化調控，確保房地產行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。其次，科學定位城市發(fā)展。在實施房地產經(jīng)濟管理的過程中還應始終明晰城市的定位，在著重考慮歷史、文化地域等因素的基礎上促進房地產經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，重點凸顯個性化與差異化，降低重復建設現(xiàn)象的出現(xiàn)概率。

3.2完善房地產法律法規(guī)體系

健全完善的房地產行業(yè)是保障房地產市場正常運轉與發(fā)展的重要依據(jù)。在完善相關律法制度的過程中勢必要結合我國國情，在此基礎上最大限度地保障我國房地產市場運行的規(guī)范化、合理化與合法化。同時，還要利用相關律法調控政府在房地產市場的作用，避免政府部門的過度干預，從而破壞房地產市場的正常秩序。除此之外，還要讓法律體系成為保障房地產行業(yè)宏觀調控體系運行的有力依據(jù)。不斷完善相關立法，完善具體的實施要求，為我國房地產法的施行奠定基礎。

3.3構建合理健全的管理機制

在構建和完善管理體系的過程中，應該格外注重地方政府和中央政府在經(jīng)濟管理中的職能，明確二者在經(jīng)濟管理中應承擔的管理責任，并在各自管轄的范圍內落實。嚴格遵循中央政府部門對經(jīng)濟管理的總體發(fā)展方向和價值取向給予的指示，各級地方房地產經(jīng)濟管理要與其管理目標保持一致，根據(jù)所在區(qū)域房地產行業(yè)的自身特征，在遵循總體目標的前提下，采用差別化管理模式。同時，地方政府在調整財政收入結構的過程中，要充分保障房地產在財政收入中的重要地位，進一步實現(xiàn)中央政府與地方政府攜手共進，構建完善房地產經(jīng)濟管理機制。

3.4加強項目成本管理

在開發(fā)項目建設前，應該從成本角度對項目進行數(shù)據(jù)收集，分析項目的可行性，接著在項目實施階段進行動態(tài)追蹤，通過全過程監(jiān)管，結合收集的信息對項目進行總結，在空間層面需要打破傳統(tǒng)單一的管控方式，不能僅由預算部門進行招投標、成本控制等工作，房地產開發(fā)的每個階段均應該進行項目成本管理，從產品定位到后期設計、招投標等，還需要保證生產部門、銷售等部門完成各自關于成本管理的工作，使各參建單位均參與成本管理工作中。

約束性手段是開發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)管理活動中進行成本管理的方式，比如指令性標底由預算管理部門下達、成本承包協(xié)議由工程管理部門下達等，相應手段僅針對某一單項活動，但是房地產開發(fā)參與的單位眾多且周期長，因為產品不具備均質性，所以采用傳統(tǒng)的約束手段，難以在項目運行階段提高成本控制力度。企業(yè)需要在當下建立可行性方案，設計成本管理戰(zhàn)略，采用非約束性方式解決項目中無法用數(shù)字衡量活動形成的成本，通過非約束性手段在產品定位期間，完成成本管理任務，提高對開發(fā)項目成本指導的合理性。

結語：

綜上所述，房地產經(jīng)濟管理工作是一項復雜而又煩瑣的系統(tǒng)性工作，目前我國房地產經(jīng)濟的管理實施方面存在許多不足，嚴重阻礙了該行業(yè)的發(fā)展。因此，為了促進我國房地產未來的發(fā)展，各部門要對房地產經(jīng)濟管理工作予以重視，拓寬融資渠道，加大經(jīng)濟管理方面的力度，加強中長期規(guī)劃，進一步促進我國房地產業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

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