周兵

摘要：我國(guó)近年實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度受到越來越多的關(guān)注，其中農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要組成部分，也為農(nóng)民的物權(quán)提供極大保障。農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記可以解決農(nóng)村居民房地的歷史遺留問題，明確農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地，為以后解決農(nóng)村居民房地產(chǎn)權(quán)提供法律依據(jù)，對(duì)實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合具有深遠(yuǎn)意義。本文對(duì)農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記做出詳細(xì)闡述，并對(duì)登記過程中出現(xiàn)的問題和解決策略進(jìn)行具體分析。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房地一體;不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記;問題與對(duì)策

引言：農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作的實(shí)施，使一些潛伏的問題浮出水面，工作中遇到的一個(gè)住宅歸多戶擁有，房屋建筑面積違規(guī)擴(kuò)建，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出宅基地面積，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明確等問題都亟待解決，本文從不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記制度、農(nóng)村居民歷史遺留問題、工作人員執(zhí)行力等方面進(jìn)行研究，同時(shí)積極向其他地區(qū)吸取先進(jìn)工作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本地實(shí)際情況切實(shí)運(yùn)用，在解決歷史遺留問題、規(guī)范建筑面積、加強(qiáng)審批力度等方面提出可行性對(duì)策。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記概述

隨著時(shí)間的推移，我國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義也在不斷發(fā)生變化，但始終不變的是這一概念一直圍繞土地在變化，強(qiáng)調(diào)土地不可移動(dòng)性。最新的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》指出，不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定注意事項(xiàng)記載與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為，從定義中可看出不動(dòng)產(chǎn)的主體，客體和登記內(nèi)容都明確統(tǒng)一，把居民的權(quán)力以法制的形式保護(hù)起來，體現(xiàn)我國(guó)有法可依，有法必依的法制觀念。不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記首先由居民提出申請(qǐng)，登記人員和相關(guān)單位去現(xiàn)場(chǎng)審核，對(duì)符合農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記制度的申請(qǐng)人登記和發(fā)證，對(duì)不符合農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記制度的向申請(qǐng)人說明情況，明確指出需要整改的問題，待整改后對(duì)達(dá)到制度要求的進(jìn)行發(fā)證。在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，登記人員不只是執(zhí)法者，也是宣傳者，將農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)是什么給居民講清楚，居民使用的土地是國(guó)家的，居民享有農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地的使用權(quán)，而不是所有權(quán)。居民的房屋等建筑和宅基地是一體的，所以是農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記，人民是國(guó)家的主人，登記人員要站在服務(wù)人員的角度開展工作。

二、農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記中的問題

我國(guó)距離上次大規(guī)模不動(dòng)產(chǎn)登記已有27年之久，在二十多年中房屋出現(xiàn)倒塌、翻新、歸屬權(quán)變遷等問題已成為常態(tài)，由于受到時(shí)間、人力、物力等因素的影響，現(xiàn)存的不動(dòng)產(chǎn)登記簿無法滿足工作需要。

1、“多圈多占”現(xiàn)象嚴(yán)重

一些農(nóng)村居民的傳統(tǒng)意識(shí)中認(rèn)為家的附近就是自己的地方，強(qiáng)行在原有面積上霸占周圍土地，納入自己的院墻之內(nèi)，導(dǎo)致實(shí)際占地面積和登記占地面積嚴(yán)重不符，這也側(cè)面表現(xiàn)出相關(guān)單位審批通過后，在房屋建造時(shí)監(jiān)管存在的不足，不能將審核深入到房屋建造的整個(gè)過程當(dāng)中。正是由于這種把宅基地當(dāng)成自己的私有財(cái)產(chǎn)的思想，居民建筑面積過大，導(dǎo)致大面積宅基地閑置，造成浪費(fèi)，同時(shí)也影響農(nóng)村道路規(guī)劃，農(nóng)村“村村通”政策實(shí)施時(shí)，由于宅基地和院墻的影響，新建設(shè)的水泥路或者柏油路都出現(xiàn)不同程度的繞路現(xiàn)象，嚴(yán)重阻礙農(nóng)村地區(qū)交通建設(shè)。近年，隨著居民生活水平不斷提高，人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)生產(chǎn)需要越發(fā)膨脹，舊房擴(kuò)建的思想在農(nóng)村中傳播開來，一部分居民拆除舊房建造新房，一些思想“新奇”的居民，為了在村子中“爭(zhēng)奇斗艷”，舊房拆除后，立馬三層小樓開始建造，預(yù)登記標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，給之后的登記工作帶來困難。

2、“一戶多宅”問題較為突出

造成“一戶多宅”問題的原因很多，一方面居民缺乏法律意識(shí)，隨著生活水平的提高，部分居民為了給孩子提供更好的教育就在城里買房，如此一來，導(dǎo)致一戶多宅現(xiàn)象，通過繼承和贈(zèng)與導(dǎo)致一戶多宅現(xiàn)象頻發(fā)，另一方面，相關(guān)部門缺乏宣傳農(nóng)村房地不動(dòng)產(chǎn)的宣傳是造成這種現(xiàn)象不可忽視的問題。盡管“一戶一宅”是現(xiàn)在國(guó)家主抓政策，但是歷史遺留問題要真正解決起來困難重重。比如，我國(guó)法律存在漏洞，對(duì)“一戶”概念的定義模糊不清，從而給實(shí)際工作造成混亂，加之?dāng)?shù)十年對(duì)農(nóng)村宅基地缺乏有效的監(jiān)管，農(nóng)村居民思想中“一宅一戶”觀念淡薄。

3、權(quán)屬關(guān)系不明確

只有保證權(quán)屬關(guān)系清晰，農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記才能有效進(jìn)行，現(xiàn)實(shí)工作中，大部分宅基地沒有明確的界限，原有資料過期嚴(yán)重，甚至部分居民建房資料保存不當(dāng)，房屋和宅基地權(quán)屬關(guān)系面臨多重挑戰(zhàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記人員在確認(rèn)宅基地過程中得知，很多居民未對(duì)宅基地界限未做出明顯標(biāo)記，或者多年前用石頭和木棍作為中介物，早已消逝殆盡，登記工作只能憑借相鄰人家共同回憶來填補(bǔ)登記信息，這種方式受人為因素干擾較大，缺乏科學(xué)依據(jù)。宅基地審批階段間隔長(zhǎng)，審批方式不統(tǒng)一，導(dǎo)致書面文件上的面積不一致，早年檔案格式不規(guī)范，缺乏對(duì)部分信息的明確記載，隨著時(shí)間的推移，檔案的丟失卻未曾補(bǔ)錄，權(quán)利人對(duì)審批文件重視程度不足等等，都是農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記過程不斷出現(xiàn)或遇到的問題。

三、農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的解決對(duì)策

1、相關(guān)部門完善制度規(guī)定

審批部門是落實(shí)房屋建設(shè)是否符合規(guī)定的主體，要認(rèn)真貫徹落實(shí)指導(dǎo)思想，在實(shí)踐工作中發(fā)現(xiàn)問題、記錄問題、解決問題、完善制度，審批步驟細(xì)節(jié)化，在住宅建設(shè)的各個(gè)階段，明確指出需要申請(qǐng)人報(bào)備的資料，將申請(qǐng)人的職責(zé)落實(shí)在規(guī)定中。要強(qiáng)化部門之間的聯(lián)動(dòng)，農(nóng)村宅基地的審批不僅需要考慮建筑面積是否符合規(guī)定，還要結(jié)合自然資源，城鄉(xiāng)規(guī)劃等部門共同出具的審批意見進(jìn)行宏觀調(diào)控，保障農(nóng)村居民宅基地的科學(xué)布局，符合城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，不影響“村村通”戰(zhàn)略的實(shí)施。

2、增強(qiáng)農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記人員專業(yè)素質(zhì)

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，根據(jù)登記過程中的實(shí)際問題，提供切實(shí)可行的處理方案，所有登記人員按照處理方案執(zhí)行，保證登記簿內(nèi)容具有一致性。增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，橫眉冷對(duì)千夫指，俯首甘為孺子牛，把工作當(dāng)作自己對(duì)社會(huì)的責(zé)任，與農(nóng)村居民友好交流，共同協(xié)商處理農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)問題。建立獎(jiǎng)勵(lì)和處罰機(jī)制，評(píng)選先進(jìn)工作團(tuán)體和先進(jìn)工作個(gè)人，利用榜樣的力量，激發(fā)登記人員的勞動(dòng)積極性。

3、加快不動(dòng)產(chǎn)登記信息化進(jìn)程

目前城市不動(dòng)產(chǎn)登記即將完成，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記要學(xué)習(xí)相關(guān)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，信息化時(shí)代要以實(shí)現(xiàn)登記信息電子化，對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)電子信息錄入，不僅能降低登記成本，還能大大提高登記效率。因此，在工作中要把電子化成果擴(kuò)展到更多部門，嘗試建立農(nóng)村房地一體登記信息共享中心，進(jìn)而擴(kuò)展到城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息一體化，與公安，稅務(wù)等部門實(shí)現(xiàn)信息共享，享受不動(dòng)產(chǎn)信息登記帶來的紅利。

結(jié)束語(yǔ)：總而言之，農(nóng)村房地一體化不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記可以有效地給農(nóng)村居民的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富予以法律保護(hù)，可以有效解決宅基地所有權(quán)糾紛，促進(jìn)農(nóng)村和諧穩(wěn)定發(fā)展。因?yàn)樵跉v史不同階段相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記政策不同，具體實(shí)施過程中因地方差異導(dǎo)致等級(jí)登記效果不同，出現(xiàn)了一些存在歷史遺留問題，登記人員要予以理解，在依法的前題下以便民為原則，統(tǒng)一現(xiàn)行登記標(biāo)準(zhǔn)，合理解決問題。隨著相關(guān)制度的不斷完善，進(jìn)一步提高登記人員素質(zhì)和專業(yè)技能，向不動(dòng)產(chǎn)登記先進(jìn)地區(qū)學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，把農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記做到信息化和透明化，切實(shí)把農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記這一件利國(guó)利民的實(shí)事辦好。

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