林素容

(莆田市不動產(chǎn)登記交易中心，福建 莆田 351100)

0 引言

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，建筑面積的計算是購房者普遍關(guān)心的問題之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理《工程規(guī)劃許可證》時批復(fù)了建筑面積，在《商品房買賣合同》中約定了預(yù)測確定可售的房屋建筑面積，在實踐中常常因為建筑面積誤差超過3%的規(guī)定而引起爭議。如果規(guī)劃計容面積大于房產(chǎn)測量面積，可售的房產(chǎn)面積小于審批的工程規(guī)劃許可證計容面積，開發(fā)商的收益受到影響；如果規(guī)劃計容面積小于房產(chǎn)測量面積，超出規(guī)劃部分的面積是違建面積，在規(guī)劃竣工驗收時就無法通過，影響項目銷售進(jìn)度和開發(fā)商的信譽(yù)。以上問題歸根到底要弄清房產(chǎn)面積與規(guī)劃計容面積計算規(guī)則差異。本文對《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T 17986.1-2000)與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T 50353-2013)之間的差異，結(jié)合《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》(2017版)計容方式進(jìn)行剖析。

1 測繪目的不同

《房產(chǎn)測量規(guī)范》主要是為不動產(chǎn)登記管理服務(wù)，是辦理房地產(chǎn)權(quán)證時量算建筑面積的主要計算依據(jù)?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》則是針對工業(yè)與民用建筑工程建設(shè)中的建筑面積計算，是造價核算過程中統(tǒng)一計算方法而制定的?！陡＝ㄊ〕鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》目的是為了加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，保證城市規(guī)劃的具體落實，主要依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T 50353-2013)制定，是計算容積率的地方性指導(dǎo)文件。

2 測繪時間階段不同

《房產(chǎn)測量規(guī)范》指出，房產(chǎn)測量的目的是采集房屋及其占地范圍用地的信息，為房地產(chǎn)征收、房屋產(chǎn)權(quán)登記、交易、稅費(fèi)征收等提供數(shù)據(jù)和資料；面積分為建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、共有建筑面積及使用中的銷售面積，房產(chǎn)規(guī)范是針對建成后或者是準(zhǔn)備拆遷的房子。《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》是計算有關(guān)各項工程量和編制概算的主要依據(jù)，適用于新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程。《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 主要依托《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》許可的建筑面積，確定建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)，計算出總計容建筑面積，明確在規(guī)劃管理工作中，審核方案建筑面積、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、項目竣工規(guī)劃核實的時候，由誰來對建筑面積數(shù)值的準(zhǔn)確性、真實性負(fù)責(zé)。時間的先后順序應(yīng)該是在建設(shè)及竣工時使用《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，在辦理不動產(chǎn)權(quán)證時使用《房產(chǎn)測量規(guī)范》，具體見圖1。

圖1

3 測繪內(nèi)容具體規(guī)定不同

3.1 對房屋建筑面積總的規(guī)定不同

3.1.1 規(guī)范規(guī)定

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中，房屋的建筑面積是指具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m及以上的永久性建筑，外墻(柱)勒腳以上包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等各層的外圍水平投影面積?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》中，建筑物建筑面積是指自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計算。計算全面積必須是結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的；計算一半面積則是結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的。

3.1.2 計算容積率的規(guī)則

《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中規(guī)定，對建筑按層高分類規(guī)定：住宅建筑，標(biāo)準(zhǔn)層層高不應(yīng)小于2.8m，且不應(yīng)大于3.3m。辦公建筑，主體建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高應(yīng)在3.4m～4.5m之間。酒店建筑，標(biāo)準(zhǔn)層層高應(yīng)在3.0m～4.5m之間，同時滿足酒店星級標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計要求。工業(yè)建筑、倉儲物流建筑層高不得超過8m。工業(yè)用地中的非生產(chǎn)性建筑應(yīng)按本規(guī)定中的相應(yīng)建筑類型控制層高。經(jīng)產(chǎn)業(yè)主管部門認(rèn)定的屬于特殊工藝流程需要的工業(yè)建筑層高可不受本條款限制?？煞指舫鍪鄣昝鎸痈卟坏贸^4.5m,整體經(jīng)營大型商場(電影院、音樂廳、劇院等特殊演藝功能空間除外)標(biāo)準(zhǔn)層高不得超過6m。

3.1.3 對比分析

《房產(chǎn)測量規(guī)范》只對層高2.20m以上(含2.20m)永久性建筑計算建筑面積；《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》則是層高2.20m及以上計算全面積，結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的計算一半面積?！陡＝ㄊ〕鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對不同種類的建筑高度進(jìn)行了區(qū)分，超過不同種類用途管理規(guī)定層高的，需多倍計算容積率。建筑層高超過規(guī)定層高上限的，按2倍計算建筑面積。超過規(guī)定2倍層高上限的，按3倍計算建筑面積。

3.2 對依坡地建筑的房屋面積認(rèn)定的規(guī)則不同

3.2.1 規(guī)范規(guī)定

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中，高度必須大于2.20m部位的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的坡地房屋，才計算面積。《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中，坡地建筑物架空層按其頂板水平投影計算建筑面積。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計算一半面積。

3.2.2 計算容積率的規(guī)則

《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中，對計入建筑面積和不計入計容建筑面積進(jìn)行了區(qū)分，特別是非營利性的建筑空間，居住、文教體衛(wèi)建筑底層設(shè)置的城市公共開放空間、公共停車且層高不低于2.8m的非營利功能的空間，建筑面積應(yīng)單獨(dú)標(biāo)注。

3.2.3 對比分析

《房產(chǎn)測量規(guī)范》只針對對層高2.20m以上坡地建筑；《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》則是對層高2.20m以上計算全面積，層高2．20m以下計算一半面積。《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對非營利性功能、為城市公共開發(fā)的空間作了單獨(dú)標(biāo)注，符合規(guī)定的不計容。

3.3 對室外走廊(挑廊)認(rèn)定的規(guī)則不同

3.3.1 規(guī)范規(guī)定

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中，與房屋相連、有上蓋未封閉的陽臺、挑廊、無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。兩房屋間有上蓋和柱的走廊或與房屋相連的有柱走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中，有圍護(hù)設(shè)施的室外檐廊、走廊、挑廊，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算一半面積。

3.3.2 計算容積率的規(guī)則

《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中，基于《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算規(guī)則，層高超高按對應(yīng)倍數(shù)計容。

3.3.3 對比分析

《房產(chǎn)測量規(guī)范》對走廊分內(nèi)走廊和外走廊、外走廊柱等情況進(jìn)行詳細(xì)區(qū)分，計算建筑面積；《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》則是對圍護(hù)結(jié)構(gòu)和圍護(hù)設(shè)施區(qū)別計算建筑面積；兩者基本相同?！陡＝ㄊ〕鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》對層高超高計容方式進(jìn)行了規(guī)定。

3.4 對樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等認(rèn)定的規(guī)則不同

3.4.1 規(guī)范規(guī)定

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中，房屋天面上，層高在2.20m以上的(樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房)、斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的永久性建筑，按其外圍水平投影面積計算?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》中，樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等設(shè)在建筑物頂部的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的計算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，計算一半面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.20m以下的部位，不計算建筑面積。

3.4.2 計算容積率的規(guī)則

《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中，基于《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算規(guī)則，層高超高按對應(yīng)倍數(shù)計容。

3.4.3 對比分析

《房產(chǎn)測量規(guī)范》只對層高2.20m以上樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂計算建筑面積；《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》則是結(jié)構(gòu)層高在1.20m以下、1.20m及以上至2.10m以下的、2.10m及以上三種情況面積認(rèn)定進(jìn)行了規(guī)定?！陡＝ㄊ〕鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》基于《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算規(guī)則，對層高超高計容方式進(jìn)行了規(guī)定。

4 結(jié)論

綜上所述，兩個規(guī)范不存在沖突，只是其適用的范圍不一樣，沒有從屬關(guān)系。《房產(chǎn)測量規(guī)范》適用住宅、商品房等的建筑面積量算，適用房產(chǎn)管理部門?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》適用于工程造價計價，在建筑施工過程和項目竣工驗收時使用。在計算容積率過程中，《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》確定建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)，規(guī)劃部門在規(guī)劃管理工作中，審核方案建筑面積、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、項目竣工規(guī)劃核實使用。