韋京　孫哲峰

[摘 要]回顧了物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展歷史，認(rèn)為中國大陸物業(yè)服務(wù)企業(yè)最初的商業(yè)模式和盈利模式基本借鑒香港物業(yè)管理的業(yè)務(wù)，聚焦保安、保潔、維修、綠化四個低門檻，是勞動密集型生產(chǎn)領(lǐng)域。在商業(yè)模式的升級過程中，對業(yè)主需求進(jìn)行收集、分析、分類、匹配——按場景分成住宅、商業(yè)、寫字樓、公共建筑、政府辦公、園區(qū)等業(yè)態(tài)，基于基礎(chǔ)物業(yè)和增值服務(wù)兩個范疇的需求清單“分灶吃飯”，實(shí)行基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)按產(chǎn)業(yè)精細(xì)化運(yùn)營和增值服務(wù)按參股投資模型引入外部專業(yè)公司操盤。以北美第一物業(yè)公司發(fā)展歷程為例，分析了物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式的資本市場價值，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)是“縱向產(chǎn)業(yè)精細(xì)化運(yùn)營+橫向平臺參股投資”的二維商業(yè)運(yùn)營機(jī)制。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)服務(wù)企業(yè);勞動密集型;產(chǎn)業(yè)精細(xì)化運(yùn)營;橫向平臺參股投資

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.30.001

1 引言

根據(jù)上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)披露的年報，2019年已經(jīng)上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)TOP10的平均毛利率為26.3%，凈利潤率為13.0%;中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2021中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》顯示“2020年中國物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)凈利潤率為8.91%……人員成本占比達(dá)到58.32%”中國指數(shù)研究院，《2021年中國物業(yè)百強(qiáng)報告》。。作為典型的勞動密集型行業(yè)，雖然通過不斷地引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和設(shè)備降低人工成本，但是不斷上漲的人工工資和物業(yè)費(fèi)漲價的實(shí)施難度，仍然是導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)行業(yè)平均利潤率低于10%的主要因素。另外，自2015年開始，大量的境內(nèi)外資本開始涌入物業(yè)服務(wù)行業(yè)，短時間內(nèi)催生了42家上市公司。資本追逐高回報的本性，與物業(yè)服務(wù)行業(yè)高固化成本、低毛利的稟賦特性相沖突。

2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展初期商業(yè)模式

1981年3月10日深圳深房集團(tuán)成立了中國第一家物業(yè)管理公司——“深圳市物業(yè)管理有限公司”，最初的商業(yè)模式和盈利模式基本借鑒香港物業(yè)管理（Property Management）的業(yè)務(wù)，聚焦保安、保潔、維修、綠化四個低門檻，勞動密集型生產(chǎn)領(lǐng)域。小規(guī)模物業(yè)企業(yè)采用“管作一體”的商業(yè)運(yùn)營模式，而大中型全國或區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)則會選擇“管作分離”的商業(yè)運(yùn)營模式。但受制于可支配資源有限、專業(yè)性達(dá)不到和行業(yè)初建的客觀因素限制，絕大多數(shù)的中國物業(yè)企業(yè)都放棄了AM（Agent Management）和FM（Facility Management）兩塊專業(yè)性、高毛利性業(yè)務(wù)，造成了中國大陸物業(yè)服務(wù)企業(yè)高成本、低毛利現(xiàn)狀。

在2008年之前，物業(yè)行業(yè)整體處于虧損狀態(tài)，且物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾已經(jīng)上升為社會穩(wěn)定問題。2006年國家開始實(shí)施土地供給“招、拍、掛”政策，使土地集中到有資金實(shí)力的大中型開發(fā)商手中，為了提升地產(chǎn)品牌的知名度，增強(qiáng)各區(qū)域新開發(fā)房產(chǎn)的復(fù)購性，地產(chǎn)開發(fā)商紛紛下?lián)苜Y金補(bǔ)貼其下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使有房地產(chǎn)背景的物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先擺脫了虧損的窘境。同時，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)浪潮加速了城市化進(jìn)程。資本、科技、人才等資源型要素加快在城市累積，發(fā)達(dá)地區(qū)首先富裕的社會群體對社區(qū)服務(wù)提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)，同時也愿意為此付出更多的費(fèi)用。隨著全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)高端精裝修住宅、商業(yè)、辦公性可售商品房屋的銷售和竣工，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也隨之提升了物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)別于傳統(tǒng)的公有福利分配性住房，商品房從銷售合約簽訂時刻，即約定了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。在交房時點(diǎn)，房屋買受人就承擔(dān)了按時繳納物業(yè)費(fèi)的法律業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司和房屋業(yè)主的關(guān)系從半福利半商業(yè)化轉(zhuǎn)變?yōu)榧兇獾纳虅?wù)契約關(guān)系。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的10年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為“伴行者”，也享受著土地紅利，卻沒有承擔(dān)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的巨大資金和政策壓力。與之而來的就是“等、拿、卡、要”等負(fù)面形象成為行業(yè)的標(biāo)簽，2010年后，地處珠三角的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，主動意識到了行業(yè)的弊端，依托自身地理上的優(yōu)勢，率先學(xué)習(xí)港澳、歐美、日本先進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)模式和盈利模式，在投資人的帶領(lǐng)下，首先敲開了資本市場的大門。

3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)模式的升級

歐美和日本物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)模型是基于“履約能力的設(shè)計(jì)”，即對業(yè)主需求進(jìn)行收集、分析、分類、匹配——首先是按場景，分成住宅、商業(yè)、寫字樓、公共建筑、政府辦公、園區(qū)等業(yè)態(tài)，基于業(yè)主的工作和生活場景，收集業(yè)主對服務(wù)的需求，哪些需求是基礎(chǔ)物業(yè)的范疇，哪些需求是增值服務(wù)的范疇?；诨A(chǔ)物業(yè)和增值服務(wù)兩個范疇的需求清單，“分灶吃飯”——基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)按產(chǎn)業(yè)精細(xì)化運(yùn)營;增值服務(wù)按參股投資模型引入外部專業(yè)公司操盤。

3.1 基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的立身之本和營收之源

基礎(chǔ)物業(yè)是保護(hù)物業(yè)投資人投資的“護(hù)城河”。對于業(yè)主的基礎(chǔ)服務(wù)需求，采用“二八原則”，優(yōu)先解決20%的共性要求，保證基本面的和諧。同時考慮到消費(fèi)能力、文化、地域、服務(wù)業(yè)發(fā)展水平的不同，對同一種需求，遵循“以價定質(zhì)”的方針，按不同收費(fèi)，提供匹配的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。目前，全球公認(rèn)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的實(shí)施主體是項(xiàng)目管理部，作為基礎(chǔ)服務(wù)實(shí)施平臺，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目管理部是稀缺的“線下有組織網(wǎng)絡(luò)平臺”，該平臺的商業(yè)價值是“通過基礎(chǔ)物業(yè)獲得固化人群（自然人業(yè)主和法人業(yè)主）的信任和粘性，進(jìn)而在最近的線下場所推送非標(biāo)性服務(wù)”。此外，項(xiàng)目管理部具備管理分包業(yè)務(wù)的能力，例如保安、保潔;項(xiàng)目管理部具有財(cái)務(wù)結(jié)算能力;項(xiàng)目管理部可支配管理本社區(qū)的低成本冗余空間;項(xiàng)目管理部具有服務(wù)跟蹤回訪能力。

所以，作為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)操作平臺的項(xiàng)目管理部，在“人—貨—場”的商業(yè)邏輯中，彰顯“人”和“場”的優(yōu)勢——服務(wù)的固化人群，就是消費(fèi)者;本身的基礎(chǔ)物業(yè)從業(yè)者的工資已經(jīng)由法定的物業(yè)費(fèi)覆蓋，該部分從業(yè)者碎片化時間的共用可以創(chuàng)造額外的商業(yè)價值。社區(qū)或園區(qū)內(nèi)廉價的線下場地，降低了買賣雙方的交易成本，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是很好的“正義”第三方，天然的基于自身利益（為了更好更快的收取物業(yè)費(fèi)）保護(hù)轄區(qū)內(nèi)消費(fèi)者利益。