祁明勇

福建宏盛建設(shè)集團(tuán)有限公司

1 引言

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，主要從其建筑產(chǎn)品的品質(zhì)、生產(chǎn)周期、經(jīng)濟(jì)性等方面進(jìn)行考量。打造精品的同時(shí)又能以先進(jìn)的技術(shù)控制成本，不斷成為房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境下實(shí)現(xiàn)盈利和生存發(fā)展的關(guān)鍵?；诳茖W(xué)、先進(jìn)成本控制理念和技術(shù)，不僅能夠改善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，還能夠提升企業(yè)的生產(chǎn)效率。由于建筑產(chǎn)品的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)需要投入大量的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，規(guī)范化企業(yè)成本管理體系、科學(xué)控制成本支出，保證企業(yè)在打造精品工程的同時(shí)又能以低于平均水平的投入完成項(xiàng)目。

2 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本關(guān)鍵因素

2.1 項(xiàng)目關(guān)鍵成本因素識(shí)別流程及方法

通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分析法，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制重要影響因素的識(shí)別是一種成熟的理論方法，主要根據(jù)影響因素觸發(fā)事件的概率、相互之間的聯(lián)系等綜合判斷。運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)分析法進(jìn)行項(xiàng)目關(guān)鍵成本因素識(shí)別的主要過(guò)程包括：（1）對(duì)可能造成風(fēng)險(xiǎn)的誘發(fā)因素進(jìn)行識(shí)別；（2）對(duì)不同因素造成事件發(fā)生的概率進(jìn)行分析，其使用的方法包括層次分析法、專家評(píng)估法等；（3）基于定量計(jì)算的方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)概率計(jì)算，確定各種不利事件發(fā)生的概率；（4）基于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，如基于項(xiàng)目特點(diǎn)及企業(yè)具體情況，進(jìn)行應(yīng)對(duì)策略的制定，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)防范和規(guī)避的目標(biāo)，圖1為項(xiàng)目關(guān)鍵成本因素識(shí)別評(píng)估流程及方法。

圖1 項(xiàng)目關(guān)鍵成本因素識(shí)別評(píng)估流程及方法

2.2 項(xiàng)目關(guān)鍵成本因素

項(xiàng)目關(guān)鍵成本因素十分復(fù)雜，為簡(jiǎn)化成本因素影響分類，主要將其分為兩方面：技術(shù)因素、非技術(shù)因素。下表1對(duì)兩方面因素進(jìn)行了分類及具體內(nèi)容的列舉。在識(shí)別項(xiàng)目關(guān)鍵成本因素的基礎(chǔ)上，通過(guò)采取科學(xué)的成本風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案來(lái)減少成本超支的各種可能情況，取得最大的風(fēng)險(xiǎn)收益。

表1 成本關(guān)鍵因素一覽表

3 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程成本控制

（1）決策階段：該階段主要對(duì)評(píng)價(jià)體系進(jìn)行構(gòu)建，項(xiàng)目成本的評(píng)價(jià)指標(biāo)選取可以通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、數(shù)據(jù)庫(kù)信息查詢等方式獲取，并通過(guò)指標(biāo)動(dòng)態(tài)變化，更新完成評(píng)價(jià)體系構(gòu)建。

（2）設(shè)計(jì)階段：該階段通過(guò)基于設(shè)計(jì)方案調(diào)整進(jìn)行整體控制，同時(shí)通過(guò)施工圖階段優(yōu)化圖紙，減少專業(yè)之間碰撞、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、深度不夠等造成的成本增長(zhǎng)。

（3）招投標(biāo)階段：①基于項(xiàng)目實(shí)際狀況，科學(xué)地編制招標(biāo)及項(xiàng)目資源采購(gòu)計(jì)劃；②不斷篩選和評(píng)價(jià)供應(yīng)商，構(gòu)建優(yōu)秀供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)，為提升服務(wù)質(zhì)量和優(yōu)化成本提供幫助；③通過(guò)調(diào)研、工程咨詢等方式編制適合項(xiàng)目成本控制的招標(biāo)資料。

（4）實(shí)施階段：①制定嚴(yán)格的過(guò)程管理機(jī)制，如項(xiàng)目的變更、洽商流程等，必須嚴(yán)格審批；②項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，要做好合同跟蹤管理，對(duì)于可能出現(xiàn)索賠的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要求提前做好防范處理。

（5）結(jié)算階段：該階段工程結(jié)算主要依據(jù)為竣工圖、竣工報(bào)告、進(jìn)度款支付情況等，同時(shí)要求對(duì)已完工工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)計(jì)量，做到嚴(yán)控各項(xiàng)工作的審計(jì)與復(fù)核。

4 現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題

4.1 項(xiàng)目成本預(yù)算環(huán)節(jié)重視程度欠缺

成本的預(yù)算主要發(fā)生在施工圖階段，由于重視程度不夠，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)超出預(yù)算清單及造價(jià)的問(wèn)題。其根本原因在于企業(yè)對(duì)于施工圖預(yù)算階段的工程量清單編制、成本核算控制嚴(yán)格程度不夠，造成后期成本超支的問(wèn)題。

4.2 項(xiàng)目合約管理工作不規(guī)范

（1）合同簽訂不規(guī)范。合同簽訂格式化，缺乏項(xiàng)目具體條款的補(bǔ)充，如當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)簽訂工程總承包、EPC總承包等大包合同時(shí)，缺少對(duì)總包單位主要施工方案、物資供應(yīng)商等方面的考核，導(dǎo)致建設(shè)方施工圖階段編制預(yù)算與實(shí)際施工脫節(jié)，進(jìn)而造成成本超支問(wèn)題。（2）變更管控力度不足。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的不合理變更及技術(shù)洽商等，造成工程量的新增，并直接引起成本的增加，其主要原因在于建設(shè)單位缺少圖紙會(huì)審、變更審核等方面的管控力度。

4.3 資金管理有效策略欠佳

資金鏈作為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的根本，其財(cái)務(wù)管理應(yīng)加強(qiáng)資金流的管控。當(dāng)前，地產(chǎn)企業(yè)資金管理出現(xiàn)的問(wèn)題主要包括如下幾方面：（1）資金計(jì)劃和項(xiàng)目資金流不匹配，導(dǎo)致項(xiàng)目管理和企業(yè)資金管理脫節(jié)。（2）企業(yè)資金籌措方式主要采取銀行貸款的方式，缺少多樣化的融資方式，直接導(dǎo)致了資金成本較高的問(wèn)題。

4.4 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理力度不強(qiáng)

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程部缺乏監(jiān)管力度，造成項(xiàng)目資源的優(yōu)化和使用效率達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。當(dāng)前，大量地產(chǎn)企業(yè)的工程管理部，缺少合同跟蹤管理、承包商管理、物資采購(gòu)管理等方面的執(zhí)行力度，造成施工過(guò)程的資源不合理消耗，如施工現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目資源的投入、成品保護(hù)、廢舊資源的回收和再利用管理不夠，導(dǎo)致成本得不到有效控制。

5 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的建議與策略

5.1 增強(qiáng)成本意識(shí)健全管控制度

（1）構(gòu)建完善的成本管理制度，提升企業(yè)員工的成本管控理念。從企業(yè)管理層至基層人員，全面推廣和構(gòu)建成本管控體系（見(jiàn)圖2）。（2）項(xiàng)目前期應(yīng)科學(xué)地進(jìn)行項(xiàng)目選址、規(guī)劃、品質(zhì)定位等，提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性。（3）設(shè)計(jì)階段，應(yīng)制定翔實(shí)的施工圖預(yù)算管理機(jī)制，減少工程量及造價(jià)超預(yù)算的問(wèn)題。（4）應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際情況，構(gòu)建與之匹配的成本管理控制體系，落實(shí)成本管理監(jiān)督工作，打造全方位、多層次的成本管理機(jī)制。

5.2 落實(shí)合同全流程管理

（1）合同執(zhí)行階段全流程成本管理的內(nèi)容，見(jiàn)圖2；從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理構(gòu)成方面分析，主流的成本管理流程包括：成本預(yù)估、規(guī)劃決策、具體實(shí)施、成本控制、校核檢查，成本控制無(wú)疑是成本管理的核心流程。（2）簽約管理：簽約要求按照規(guī)范的形式進(jìn)行，同時(shí)做好相關(guān)協(xié)議的協(xié)商與補(bǔ)充。（3）變更管理：跟蹤管理實(shí)施過(guò)程中的變更和簽證工作，確保變更的合理性與經(jīng)濟(jì)性，并嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)簽證，降低超出成本。（4）結(jié)算管理：做好實(shí)際完成工程量的計(jì)量、報(bào)批、審查管理，并組好企業(yè)內(nèi)部職能部門的結(jié)算管理。

圖2 合同執(zhí)行階段全流程成本管理

5.3 建立完善的資金管理制度

（1）企業(yè)應(yīng)做好各部門的協(xié)同管理，完善財(cái)務(wù)及資金計(jì)劃，減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程和資金計(jì)劃脫節(jié)問(wèn)題的出現(xiàn)。（2）創(chuàng)新財(cái)務(wù)及資金管理。做好項(xiàng)目資金籌措管理和風(fēng)控管理，拓寬融資渠道，降低資金成本與風(fēng)險(xiǎn)。

5.4 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管工作

（1）企業(yè)應(yīng)基于自身及實(shí)際項(xiàng)目狀況開(kāi)展監(jiān)督管理，避免制度化和人為因素造成的不良影響。（2）現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管應(yīng)全方位進(jìn)行，從項(xiàng)目的前期、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收等階段全面進(jìn)行。同時(shí)要求監(jiān)管落實(shí)到個(gè)人，減少企業(yè)人員謀求個(gè)人利益造成的項(xiàng)目資源浪費(fèi)。

6 結(jié)論

隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)及重組的不斷出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)必須注重其成本控制為主的綜合競(jìng)爭(zhēng)力提升。本文從成本風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別角度，進(jìn)行成本關(guān)鍵因素的評(píng)估，建立起完善的成本評(píng)價(jià)體系，對(duì)項(xiàng)目定位及決策進(jìn)行評(píng)價(jià)，提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的合理性。同時(shí)基于決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、實(shí)施以及結(jié)算各階段的全方位成本管控，減少由于預(yù)算與實(shí)際脫節(jié)、簽約不規(guī)范、資金管理不合理、監(jiān)管力度不夠等造成的成本超支。