陳石玉

摘 要：隨著現(xiàn)階段社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們生活水平逐漸提升，越來(lái)越多的人選擇購(gòu)買高品質(zhì)的房屋作為投資。在這個(gè)過(guò)程中，人們對(duì)小區(qū)物業(yè)各項(xiàng)服務(wù)的要求也逐漸增多，加上物業(yè)公司管理業(yè)態(tài)的拓展，增值服務(wù)的延伸，對(duì)財(cái)務(wù)管理的要求越來(lái)越高，越來(lái)越復(fù)雜。如何充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理與業(yè)務(wù)的完美結(jié)合，確保管理層做出準(zhǔn)確的判斷，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)以客戶需求為導(dǎo)向，以物業(yè)保值增值為核心的目的，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)在后勤服務(wù)管理中的價(jià)值。因此，本文主要以物業(yè)公司為核心，重點(diǎn)探究物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理狀況，并提出相關(guān)管理建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;財(cái)務(wù)管理;風(fēng)險(xiǎn)管理;會(huì)計(jì)核算

盡管目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以及人們生活水平提升給予物業(yè)公司良好的發(fā)展條件，但是也提出了一定的考驗(yàn)。對(duì)于物業(yè)公司而言，財(cái)務(wù)管理直接關(guān)系到公司的生存和發(fā)展，應(yīng)該提高重視程度。物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目包括辦公、住宅、行政機(jī)關(guān)、商業(yè)、建設(shè)工地、苗圃基地等多種類型，假如出現(xiàn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)方面的問(wèn)題，將會(huì)影響公司的整體性發(fā)展，實(shí)施審核預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算、稅務(wù)籌劃、風(fēng)險(xiǎn)控制等具有重要意義。

一、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)及重要性

（一）物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是包含內(nèi)容較多，涉及范圍較廣。在物業(yè)公司發(fā)展的各個(gè)階段，業(yè)務(wù)實(shí)施的各項(xiàng)流程中，都可以看到財(cái)務(wù)管理的身影，加強(qiáng)內(nèi)部管理，完善管理流程和內(nèi)容，將財(cái)務(wù)管理價(jià)值發(fā)揮出來(lái)，還能有效處理公司的內(nèi)外部關(guān)系。二是綜合性較強(qiáng)。在物業(yè)公司發(fā)展過(guò)程中，各個(gè)階段實(shí)施的過(guò)程中都需要財(cái)務(wù)管理人員具有良好管理和監(jiān)督意識(shí)，明確本職工作內(nèi)容，而且還可以參與公司管理和運(yùn)營(yíng)，將財(cái)務(wù)管理效果發(fā)揮出來(lái)。

（二）物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的重要性

1、提升公司財(cái)務(wù)控制能力

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)新發(fā)展背景下，物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)也發(fā)生一定的改變，由以往簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金保值增值，因此在這種情況下，物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理也不再是以往簡(jiǎn)單的計(jì)算公司運(yùn)營(yíng)情況，還需要對(duì)公司今后的價(jià)值變化情況進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，進(jìn)而向公司管理人員提供決策參考數(shù)據(jù)和信息。物業(yè)公司在新的財(cái)務(wù)管理理念下，日常運(yùn)營(yíng)和管理開(kāi)始提升對(duì)價(jià)值的重視程度，進(jìn)而對(duì)自身資金流量、信息流量等進(jìn)行控制和管理，保證財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，進(jìn)而才能促進(jìn)企業(yè)不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，提升公司財(cái)務(wù)控制能力，將財(cái)務(wù)管理的價(jià)值發(fā)揮出來(lái)。

2、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)資源整合

物業(yè)公司要想保證運(yùn)營(yíng)管理的質(zhì)量和效率，需要關(guān)注財(cái)務(wù)管理過(guò)程中資金運(yùn)用率和流轉(zhuǎn)率等，這就要求公司了解自身財(cái)務(wù)狀況，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作，對(duì)各方面信息進(jìn)行整合，對(duì)現(xiàn)階段公司運(yùn)營(yíng)和管理狀況、發(fā)展特點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)性研究，從而調(diào)整資金應(yīng)用方式，優(yōu)化應(yīng)用途徑，保證資金效益實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定性增長(zhǎng)，與財(cái)務(wù)資源實(shí)現(xiàn)良好整合等。另外，還需要公司內(nèi)部多個(gè)部門的配合，以整體戰(zhàn)略為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)合理的控制與管理，提升財(cái)務(wù)資源的利用效率。

3、提升企業(yè)綜合能力

物業(yè)公司實(shí)施財(cái)務(wù)管理的目的在于實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，能夠在日常經(jīng)營(yíng)管理中促使各個(gè)環(huán)節(jié)相互促進(jìn)和聯(lián)系，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理模式，提升管理的高效性，對(duì)物業(yè)公司的資金流和價(jià)值流進(jìn)行控制，提升物業(yè)公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和綜合能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，推動(dòng)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持穩(wěn)定地位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

二、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

（一）收費(fèi)控制活動(dòng)不完善

一般物業(yè)公司收費(fèi)控制活動(dòng)不完善的問(wèn)題也就是收款環(huán)節(jié)缺乏有效控制。在收款過(guò)程中，各個(gè)部門內(nèi)勤將所收款項(xiàng)信息交給財(cái)務(wù)部門出納時(shí)，雙方只是核對(duì)收款票據(jù)的信息和金額，并沒(méi)有進(jìn)行深層次的對(duì)賬。比如，物業(yè)費(fèi)用應(yīng)收、未收款金額，存在原因，如何催收款項(xiàng)等的分析以及解決對(duì)策，物業(yè)公司財(cái)務(wù)部門并沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)臺(tái)賬記錄，缺乏具有完整性的收費(fèi)臺(tái)賬，這也會(huì)影響后期查賬和對(duì)賬工作的有效進(jìn)行。

（二）會(huì)計(jì)核算方式單一

在實(shí)施營(yíng)改增之前，物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)用的核算方式較為單一，并沒(méi)有從公司所有部門、所有人員的資金使用情況角度入手進(jìn)行科學(xué)管控，導(dǎo)致公司存在資源浪費(fèi)的情況。而且公司管理部門、職能部門等也未提升對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的重視程度，未參與到其中，會(huì)計(jì)核算工作只是由財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一實(shí)施，設(shè)定的賬目準(zhǔn)確性較低。由于物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)管理的范圍較廣，在輔業(yè)板塊各分子公司數(shù)量比較多的情況下，會(huì)計(jì)核算工作無(wú)法根據(jù)各個(gè)子公司實(shí)際需求制定針對(duì)性服務(wù)，采用的管理方式也不同，難以實(shí)現(xiàn)整體精準(zhǔn)核算。

（三）缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

物業(yè)公司在落實(shí)日常管理工作的過(guò)程中，普遍存在重視業(yè)務(wù)質(zhì)量，輕視風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題，而且財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，在財(cái)務(wù)核算工作量大的情況下，財(cái)務(wù)管理人員將大多數(shù)精力放在財(cái)務(wù)核算的一些事務(wù)性工作中，缺少內(nèi)部控制方面的工作。在事務(wù)所年度審計(jì)中，無(wú)法將物業(yè)公司發(fā)展過(guò)程中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)有效揭示出來(lái)，也未對(duì)此提出相關(guān)建議，導(dǎo)致公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)較多，尤其是國(guó)營(yíng)公司，分子公司數(shù)量多的情況下，審計(jì)力度不夠。同時(shí)，物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理也存在預(yù)算指標(biāo)未有效分解的問(wèn)題，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全員參與到全面預(yù)算管理的工作中，導(dǎo)致全面預(yù)算管理體系缺乏完善性，各個(gè)職能部門，各層級(jí)之間的審批授權(quán)流程不詳細(xì)，預(yù)算時(shí)出現(xiàn)的業(yè)務(wù)權(quán)責(zé)劃分不清晰。另外，由于物業(yè)公司項(xiàng)目較多，一些服務(wù)業(yè)務(wù)較為精細(xì)，在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中無(wú)法將預(yù)算落實(shí)到每一個(gè)項(xiàng)目中去實(shí)施，很多項(xiàng)目預(yù)算混為一體，職責(zé)無(wú)法有效明確，在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)職能部門相互推卸責(zé)任的情況。

（四）財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)偏低

由于物業(yè)集團(tuán)公司的下屬分公司數(shù)量較多，分公司分布在多個(gè)城市、地區(qū)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)人員統(tǒng)一管理難度較大，而且物業(yè)公司沒(méi)有意識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作的重要價(jià)值，缺少相關(guān)物業(yè)運(yùn)營(yíng)理念，需要進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)管理水平，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理制度。但是，物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)偏低，自從國(guó)家取消相關(guān)從業(yè)資格證之后，很多財(cái)務(wù)人員并沒(méi)有專業(yè)的證書(shū)，會(huì)影響企業(yè)的考核。同時(shí)，由于財(cái)務(wù)工作只是實(shí)施記賬、核算和出具報(bào)表等工作，會(huì)導(dǎo)致工作具有一定的局限性，需要提升財(cái)務(wù)管理人員的綜合能力，在公司內(nèi)部組建業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、綜合素質(zhì)高的財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍成為實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的核心。

三、加強(qiáng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的建議

（一）建立科學(xué)的收費(fèi)控制活動(dòng)流程

在物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理收費(fèi)控制環(huán)節(jié)，應(yīng)該建立科學(xué)的收費(fèi)控制活動(dòng)流程，可以根據(jù)收據(jù)記賬聯(lián)合登記臺(tái)賬的方式，也可以采用記賬聯(lián)合內(nèi)勤對(duì)賬的方式。收費(fèi)員向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)并開(kāi)具收據(jù)，收費(fèi)員從內(nèi)勤處領(lǐng)取收據(jù)，內(nèi)勤將收款和收據(jù)記賬聯(lián)交出納審核后出具納稅報(bào)告，內(nèi)勤人員從會(huì)計(jì)處領(lǐng)取和核銷收據(jù)，出納將進(jìn)賬單、報(bào)告單、收據(jù)等交由會(huì)計(jì)核算。在這個(gè)流程中，登記臺(tái)賬也就是收費(fèi)員對(duì)收繳物業(yè)管理費(fèi)用在金額、單價(jià)、面積等方面的再次復(fù)核，收費(fèi)員在開(kāi)立收據(jù)的過(guò)程中應(yīng)該明確收款日期，審核該日期，能夠有效避免出現(xiàn)收費(fèi)用私自挪用資金的情況。而且臺(tái)賬會(huì)計(jì)和內(nèi)勤對(duì)賬的過(guò)程也是一次臺(tái)賬復(fù)核的過(guò)程，確保賬實(shí)相符，編制收款情況報(bào)表，確保收費(fèi)信息更加真實(shí)、可靠。另外，有條件的物業(yè)集團(tuán)可以充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，在收費(fèi)方面構(gòu)建收費(fèi)系統(tǒng)，客戶可以從收費(fèi)系統(tǒng)、微信或者支付寶平臺(tái)點(diǎn)擊繳費(fèi)功能，直接將費(fèi)用繳納到公司賬戶中，繳費(fèi)成功后，客戶可以在平臺(tái)上點(diǎn)擊發(fā)票功能就能獲取繳費(fèi)收據(jù)。在公司財(cái)務(wù)管理方面，也可以利用這種信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息的有效整理，對(duì)電子發(fā)票進(jìn)行核對(duì)。且能自動(dòng)生成會(huì)計(jì)憑證、對(duì)到期未付款的人員會(huì)自動(dòng)在財(cái)務(wù)系統(tǒng)中與客戶APP中預(yù)警提示。且有強(qiáng)大的查詢功能，譬如查詢A戶情況，A戶入住時(shí)間、繳費(fèi)情況、管理維護(hù)情況、家庭人員情況、房號(hào)、面積等;查詢小區(qū)欠費(fèi)一個(gè)月的住戶、半年的住戶、一年的住戶，按條件欠費(fèi)的全都出來(lái)了。

（二）優(yōu)化會(huì)計(jì)核算方式

在營(yíng)改增之后，物業(yè)公司也成為了一般納稅人，相關(guān)會(huì)計(jì)核算體系、稅收籌劃等也發(fā)生了一定的變化，在企業(yè)擴(kuò)大發(fā)展的情況下，相對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目也會(huì)增多，需要會(huì)計(jì)人員學(xué)習(xí)更多的核算業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)管理內(nèi)容。因此，在實(shí)施會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中，應(yīng)該將公司的收入根據(jù)主營(yíng)業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)進(jìn)行劃分。主營(yíng)業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理費(fèi)用、停車費(fèi)用等，其他業(yè)務(wù)包括水電費(fèi)、供暖費(fèi)、維修服務(wù)費(fèi)、租金等等，收入需要根據(jù)項(xiàng)目、小區(qū)、樓號(hào)等進(jìn)行管理。同時(shí)，還可以根據(jù)不同項(xiàng)目管理的區(qū)域進(jìn)行劃分，類似于生產(chǎn)企業(yè)的管理，收集和歸納各類成本投入，明確項(xiàng)目區(qū)域采用的人工成本、費(fèi)用支出、材料使用等，要求各個(gè)部門積極配合和參與，在簽訂合同的過(guò)程中應(yīng)該明確商用、住宅小區(qū)的區(qū)域成本，從而方便進(jìn)行分?jǐn)倸w集。對(duì)于物業(yè)公司而言，可以采用優(yōu)化會(huì)計(jì)核算的方式，如借助信息技術(shù)，建立相關(guān)財(cái)務(wù)系統(tǒng)，包括財(cái)務(wù)子系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)子系統(tǒng)、管理決策子系統(tǒng)等，可以將年度預(yù)算統(tǒng)計(jì)、管理費(fèi)用預(yù)算、管理費(fèi)預(yù)售金備查、管理費(fèi)收繳情況、年度水費(fèi)統(tǒng)計(jì)、應(yīng)收電費(fèi)明細(xì)、發(fā)票領(lǐng)用登記、轉(zhuǎn)賬支票使用明細(xì)、公共設(shè)施維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)檔案查閱登記等信息填入系統(tǒng)表格中，方便后期查閱和核對(duì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)成本的計(jì)算。

（三）提升風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

物業(yè)公司在日常財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，除了確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)質(zhì)量之外，還應(yīng)該意識(shí)到管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，提升風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，考慮物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，組建風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估、控制以及監(jiān)督，成立以董事長(zhǎng)、高層管理人員等為領(lǐng)導(dǎo)的風(fēng)險(xiǎn)管理小組，全體財(cái)務(wù)管理人員參與其中落實(shí)監(jiān)督和管理，做到提前識(shí)別和主動(dòng)防控，并將風(fēng)險(xiǎn)管理融入到物業(yè)服務(wù)的各個(gè)方面。同時(shí)，各個(gè)職能部門、各層級(jí)之間樹(shù)立明確的授權(quán)流程，并有效分解財(cái)務(wù)管理預(yù)算指標(biāo)，劃分業(yè)務(wù)職權(quán)，保證預(yù)算能夠有效應(yīng)用于每一個(gè)項(xiàng)目中。

（四）增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)

對(duì)于物業(yè)公司而言，應(yīng)該意識(shí)到財(cái)務(wù)人員存在綜合素質(zhì)偏低的問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的技能教育和培訓(xùn)。由于國(guó)家政策的改變導(dǎo)致一些管理人員并沒(méi)有相關(guān)證書(shū)，對(duì)于這些沒(méi)有證書(shū)的員工可以提供專業(yè)技術(shù)考核和培訓(xùn)，促使員工學(xué)習(xí)到更多的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，在考核鼓勵(lì)下能夠不斷提升自身素質(zhì)，為公司財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，以提升物業(yè)服務(wù)水平。

四、總結(jié)

總之，現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中存在收費(fèi)控制活動(dòng)不完善、會(huì)計(jì)核算方法單一、缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)以及財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)偏低的問(wèn)題，要想保證企業(yè)穩(wěn)定性發(fā)展，就需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，建立科學(xué)的收費(fèi)控制活動(dòng)流程，優(yōu)化會(huì)計(jì)核算方式，提升風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)，從而從根本上改善財(cái)務(wù)管理工作，實(shí)現(xiàn)公司利益最大化。

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