王凌鳴

摘 要：在市場化經(jīng)濟時期，物業(yè)企業(yè)面臨的競爭壓力不斷增加，且民眾對于物業(yè)企業(yè)的要求也不斷提升，因此，如何通過有效的內(nèi)控管理提升自身的綜合實力，已經(jīng)成為物業(yè)企業(yè)關(guān)注的焦點話題。本文在研究中，探究新時期背景下物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理模式的需求，總結(jié)并分析物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理模式的不足，提出完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理模式的建議，為相關(guān)工作開展提供有益借鑒。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè);內(nèi)控管理模式;建議

物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理，屬于物業(yè)企業(yè)管理的重要手段之一，通過相關(guān)方面管理工作開展，不僅可以提升物業(yè)企業(yè)管理水平，加強風(fēng)險控制，增強各部門之間的合作和協(xié)調(diào)性，還可以促進業(yè)務(wù)與財務(wù)之間的有效融合，從而為物業(yè)企業(yè)相關(guān)工作目標(biāo)的實現(xiàn)提供有力支持。因此，應(yīng)加強物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理模式研究，合理進行相關(guān)管理模式設(shè)計并實施，強化物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理效果。

一、物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理模式的需求

在新時期背景下，對于物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理模式提出了新的要求，具體表現(xiàn)在以下三點：

其一，全面性。物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理工作開展，應(yīng)不斷拓展和延伸，由僅重視財務(wù)的內(nèi)控管理，逐漸拓展到其他相關(guān)業(yè)務(wù)和部門，從而增強內(nèi)控管理的價值和意義，并有利于問題發(fā)生和解決;其二，全員性。物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理工作應(yīng)全員參與，這樣才能彌補內(nèi)控管理人員不足的問題，并有利于相關(guān)策略的推行。單純的依靠財務(wù)工作人員開展內(nèi)控管理，屬于一種局現(xiàn)性思維;其三，持續(xù)性。物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理工作必須持續(xù)實施，這樣才能滿足發(fā)展所需，產(chǎn)生持續(xù)的效應(yīng)。僅注重某一階段、某一項目的內(nèi)控管理屬于一種片面性思想。除此以外，物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理還要體現(xiàn)以市場為導(dǎo)向的思想，了解業(yè)主有關(guān)方面的需求，合理進行內(nèi)控管理模式改進。

二、物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理模式的不足

經(jīng)過總結(jié)，物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管控管理存在不足之處，影響物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理目標(biāo)的實現(xiàn)，具體體現(xiàn)在以下四個方面：

（一）未形成全員參與的內(nèi)控管理體系

在實踐過程中，物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理工作開展過程中，未形成全員參與的良好氛圍，從而導(dǎo)致內(nèi)部控管理工作難以優(yōu)質(zhì)高效開展，分析這一問題產(chǎn)生原因，主要包括以下兩點：其一，一些非財務(wù)工作人員對于內(nèi)部控制的認(rèn)識存在片面性，認(rèn)為內(nèi)部控制屬于財務(wù)部門的職責(zé)，且屬于一種對其的監(jiān)督機制，作為非財務(wù)人員沒有責(zé)任和義務(wù)開展內(nèi)控管理工作，并對其產(chǎn)生 “反感”心理，從而弱化在有關(guān)方面的積極性;其二，物業(yè)公司在有關(guān)方面的職責(zé)設(shè)置不科學(xué)，未明確非財務(wù)人員在內(nèi)部控制管理工作方面的責(zé)任和義務(wù)，使一些非財務(wù)工作人員在這一工作開展過程存在“旁觀者”心態(tài)。

（二）內(nèi)控管理的風(fēng)險管理機制不健全

物業(yè)企業(yè)在內(nèi)控管理工作開展過程中，存在一定的風(fēng)險，這屬于一種客觀事實，不可避免。但是，當(dāng)前有關(guān)方面的風(fēng)險管理機制不健全，從而導(dǎo)致內(nèi)控管理問題發(fā)生率增加，不利于管理目標(biāo)的實現(xiàn)。具體原因如下：其一，領(lǐng)導(dǎo)人員缺乏風(fēng)險意識，對于風(fēng)險管理認(rèn)識不足，認(rèn)為“沒有發(fā)生問題便不存在風(fēng)險”，從而導(dǎo)致其在有關(guān)方面重視不夠，投入較少;其二，風(fēng)險管理內(nèi)容不完善。一些物業(yè)企業(yè)雖然在有關(guān)方面建立了風(fēng)險管理體系，但由于相關(guān)工作人員在有關(guān)方面的認(rèn)識不足，素質(zhì)較低，僅注重財務(wù)方面的相關(guān)風(fēng)險評價與管控，對于其他方面關(guān)注較少，從而導(dǎo)致風(fēng)險管理片面，問題依然存在;其三，風(fēng)險管理缺乏實時性。物業(yè)企業(yè)在有關(guān)方面的風(fēng)險管理缺乏實時性，難以及時了解分險的現(xiàn)狀，導(dǎo)致相應(yīng)的管控策略缺乏針對性和有效性。例如，某一財務(wù)人員經(jīng)驗豐富，但對于新的財務(wù)制度、軟件等了解較少，操作能力不足，從而增加操作風(fēng)險，企業(yè)未及時了解這一情況，從而增加了風(fēng)險發(fā)生的概率。

（三）缺乏有效的監(jiān)督體系

當(dāng)前，物業(yè)企業(yè)在內(nèi)控管理方面缺乏有效的監(jiān)督體系，從而導(dǎo)致監(jiān)督工作弱化，不利于問題及時發(fā)現(xiàn)與解決。分析這一問題產(chǎn)生原因，具體如下所示：一方面，物業(yè)企業(yè)在有關(guān)方面的信息披露和反饋機制不健全，導(dǎo)致員工以及其他人員無法及時了解企業(yè)財務(wù)和相關(guān)工作的現(xiàn)狀，難以對其進行監(jiān)督，缺乏監(jiān)督的渠道。還有一方面，則是一些員工在有關(guān)方面缺乏專業(yè)素質(zhì)，即使對一些數(shù)據(jù)信息進行查看，也難以發(fā)現(xiàn)問題，從而發(fā)生“無效監(jiān)督”的現(xiàn)象。

三、完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理模式的建議

（一）建立全員參與的內(nèi)控管理體系

在新時期背景下，物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理需要全員參與，這樣才能有效推動相關(guān)策略的落實，強化其實際效果，從而營造“物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理人人有責(zé)”的良好局面，相關(guān)建議如下：其一，通過培訓(xùn)和宣傳提升非財務(wù)人員對內(nèi)控管理工作的認(rèn)識，從而增強其在有關(guān)方面工作開展的積極性。具體操作時，可以聘請專業(yè)人士，結(jié)合物業(yè)企業(yè)的實際情況、非財務(wù)人員崗位現(xiàn)狀等、績效目標(biāo)實現(xiàn)等情況，分析內(nèi)控管理重要性。使其明確物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理不僅是一種監(jiān)督管理手段，還是一種有效的服務(wù)手段，每個員工皆是受益者。例如，通過內(nèi)部控制的實施，了解各部門在財務(wù)方面的使用情況，及時進行財務(wù)預(yù)算方案調(diào)整，幫助其解決資金問題，保證業(yè)務(wù)順利開展;其二，建立“內(nèi)控管理人人有責(zé)”的制度體系。物業(yè)公司在內(nèi)控管理過程中，應(yīng)在制度方面明確規(guī)定“內(nèi)控管理人人有責(zé)”，并詳細(xì)設(shè)置各部門以及相關(guān)人員有關(guān)方面的職責(zé)，從而提升非財務(wù)人員的責(zé)任感。除此以外，本文認(rèn)為，為了建立全員參與的內(nèi)控管理體系，物業(yè)企業(yè)還可以采取分級管理的模式，即基于企業(yè)的內(nèi)控管理體系進行分解，設(shè)置各個部門的內(nèi)控管理體系，明確相應(yīng)的責(zé)任人、目標(biāo)、方案等，便于內(nèi)控管理的實施，增強相關(guān)人員參與度。還有一點值得考慮，則是對于一些財務(wù)人員而言，應(yīng)在內(nèi)部控制管理方面進行思想轉(zhuǎn)變，由單一的監(jiān)督管理思想，轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃臃?wù)思想，即在工作中及時根據(jù)其他部門需求調(diào)整工作，并在發(fā)現(xiàn)問題之后，協(xié)助其他部門進行解決。例如，在內(nèi)控管理過程中，發(fā)現(xiàn)某一部門存在超預(yù)算的情況，且經(jīng)過分析得出結(jié)論，當(dāng)前超預(yù)算問題屬于市場波動帶來的影響，適當(dāng)增加預(yù)算可以獲取更大的價值和收益，因此，在有關(guān)方面增加預(yù)算投入具有合理性。所以，財務(wù)人員在這一情況下，并不是減少預(yù)算，而是增加預(yù)算，從而為相關(guān)工作順利開展提供支持，創(chuàng)造更大的價值。由此可見，物業(yè)企業(yè)財務(wù)人員在內(nèi)控管理方面，應(yīng)做到與時俱進。

（二）健全物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理的風(fēng)險管理機制

首先，提高領(lǐng)導(dǎo)人員的風(fēng)險意識。物業(yè)企業(yè)在內(nèi)控管理方面，應(yīng)召開由領(lǐng)導(dǎo)人員參與的交流會和座談會，并由專業(yè)人士詳細(xì)闡釋何為風(fēng)險管理，風(fēng)險管理的重要性，從而使領(lǐng)導(dǎo)人員重新進行風(fēng)險管理定位，提高對其的重視。與此同時，還需要使其認(rèn)識到風(fēng)險是時時存在的，具有不可控的特點，應(yīng)持續(xù)開展風(fēng)險管理工作，全面實施，全員參與。為了強化效果，可以將風(fēng)險管理納入到內(nèi)控管理工作規(guī)劃之中，并建立針對性的“風(fēng)險管控領(lǐng)導(dǎo)小組”，為相關(guān)工作開展提供支持。其次，完善風(fēng)險管控內(nèi)容，體現(xiàn)全面性。物業(yè)企業(yè)在內(nèi)控管理中，對于風(fēng)險管理應(yīng)進行內(nèi)容拓展，適當(dāng)加入相應(yīng)的非財務(wù)內(nèi)容，從而拓展管理層面，強化管理效果。例如，在財務(wù)風(fēng)險識別、分析、評價和管控過程中，還要考慮業(yè)務(wù)風(fēng)險的相關(guān)內(nèi)容，進行二者之間的統(tǒng)籌分析，得出結(jié)果和結(jié)論。從而有利于業(yè)財融合，強化內(nèi)控管理的價值。例如，通過風(fēng)險分析，物業(yè)企業(yè)財務(wù)預(yù)算計劃不準(zhǔn)確的問題突出，風(fēng)險較高，將其與業(yè)務(wù)聯(lián)系在一起，則是相應(yīng)的業(yè)務(wù)人員素質(zhì)較低，能力不足，導(dǎo)致業(yè)務(wù)開展成本投入較大，收效卻未達(dá)到預(yù)期目標(biāo);再次，使用信息化技術(shù)，建立實時化的風(fēng)險管理體系。物業(yè)企業(yè)可以與一些軟件開發(fā)公司合作，研究信息化的自動風(fēng)險管理系統(tǒng)，各部門只要按照要求輸入數(shù)據(jù)信息，系統(tǒng)便會自動對其評價，如果超出規(guī)定的風(fēng)險數(shù)值，系統(tǒng)自動預(yù)警，管理人員可以及時進行策略調(diào)整，有效進行風(fēng)險防控。

（三）多角度完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理監(jiān)督體系

在實踐過程中，物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立健全的內(nèi)控管理監(jiān)督體系，這樣才有利于內(nèi)控管理工作的開展。相關(guān)建議如下：其一，內(nèi)控企業(yè)應(yīng)健全信息披露和反饋機制。在這一過程中，必須明確這一工作開展人員的職責(zé)、相關(guān)的制度、要求等，從而保證信息可以及時、全面的進行披露。與此同時，對于一些意見、問題等方面的反饋，應(yīng)合理進行流程設(shè)置，并由專人負(fù)責(zé)跟蹤解決，分析解決效果，及時披露。例如，利用網(wǎng)絡(luò)平臺，設(shè)置內(nèi)部控制實時在線服務(wù)平臺，員工可以及時登錄平臺了解具體情況。除此以外，本文認(rèn)為，在有關(guān)方面工作開展過程中，還應(yīng)進行創(chuàng)新，強化實際效果。例如，設(shè)置信息披露的申請機制，一些員工可以根據(jù)自己需求申請了解企業(yè)其他相關(guān)信息，企業(yè)對其申請進行審核，如果符合要求，則為其提供信息，不符合要求，則說明原因，這樣跟有利于員工監(jiān)督效果的強化;其二，積極開展員工監(jiān)督方面的培訓(xùn)工作。物業(yè)企業(yè)為了提升員工在監(jiān)督方面的素質(zhì)，應(yīng)積極組織培訓(xùn)，使其了解相關(guān)的制度、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定等內(nèi)容，作為監(jiān)督工作開展的依據(jù)，從而有利于監(jiān)督實效性的提升。除此以外，本文認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)內(nèi)控監(jiān)督工作應(yīng)以市場為導(dǎo)向，注重業(yè)主對其的監(jiān)督，這不僅可以增強業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的聯(lián)系，強化彼此的關(guān)系，還可以增強物業(yè)企業(yè)的誠信度，有利于形象樹立。因此，在相關(guān)工作開展過程中，物業(yè)企業(yè)可以將業(yè)主委員會作為重要的監(jiān)督主體，及時向其進行相關(guān)信息匯報。與此同時，開可以定期舉辦“匯報大會”，由物業(yè)企業(yè)選定時間和相關(guān)負(fù)責(zé)人，居民參與其中，現(xiàn)場進行工作匯報，居民也可以現(xiàn)場提出相應(yīng)的問題，由物業(yè)企業(yè)進行回答，從而強化實際的監(jiān)督效果。

四、結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)企業(yè)應(yīng)注重內(nèi)控管理工作的開展，加強相關(guān)方面的投入，提升內(nèi)控管理水平，從而為其他相關(guān)工作開展提供有力支持。在具體實施過程中，應(yīng)建立全員參與的內(nèi)控管理體系，并健全物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理的風(fēng)險管理機制，多角度完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)控管理監(jiān)督體系，為這一工作優(yōu)質(zhì)高效開展奠定基礎(chǔ)。

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