鄂爾多斯“森林公園”一角，溝壑縱橫，散落著農(nóng)家樂和營養(yǎng)不良的松柏。攝影/趙翔

身高近2米，體重300斤——這曾是鄂爾多斯富商郝占崗給一個第一次見到他的人留下的最深刻印象。

2021年8月20日，包頭市公安局發(fā)布通告稱，市掃黑辦成立的“5·15專案組”，一舉打掉多年盤踞內(nèi)蒙古鄂爾多斯市、以郝占崗為首的涉嫌違法犯罪團(tuán)伙，抓獲了12名違法犯罪人員。8月18日，郝占崗被包頭市檢察院依法批準(zhǔn)逮捕。

包頭市公安局的通告稱，郝占崗團(tuán)伙以土地一級開發(fā)企業(yè)名義從政府手中獲取土地使用權(quán)，再高價將土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓、倒賣給房地產(chǎn)開發(fā)商，在非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地過程中謀取非法利益，涉嫌非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪等違法犯罪行為，涉及區(qū)域主要包括鄂爾多斯、巴彥淖爾、通遼、呼和浩特等地區(qū)。

在鄂爾多斯，郝占崗是頗有名氣的地產(chǎn)商人。《中國新聞周刊》在鄂爾多斯走訪得知，郝占崗團(tuán)伙被抓，和爛尾多年的鄂爾多斯森林公園項目直接相關(guān)。2006年，鄂爾多斯市東勝區(qū)政府與郝占崗實(shí)控的內(nèi)蒙古萬宇佳業(yè)投資管理有限公司（下稱“萬宇佳業(yè)”）簽訂《森林公園開發(fā)》協(xié)議，由該公司開發(fā)森林公園，作為交換條件，萬宇佳業(yè)得到8000畝建設(shè)用地。但是，15年過去，森林公園一直未能建成，而得到項目后的萬宇佳業(yè)，在過去數(shù)年里將建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓給數(shù)十家企業(yè)，借此，郝占崗的生意越做越大，甚而將其“森林公園模式”在全國多地“落地開花”。

（資料圖片）郝占崗。

沒有開發(fā)資質(zhì)的地產(chǎn)商人

郝占崗是鄂爾多斯人，1962年出生在烏蘭鎮(zhèn)一戶普通工人家庭，1980年讀完高中后參軍，并安家在北京空軍后勤學(xué)院家屬樓。入伍不久，郝占崗即掛靠部隊下海經(jīng)商。他的一位海南籍下屬回憶，郝占崗曾在酒桌談起過，他的“第一桶金”是1990年代初在海南“炒樓花”賺得，“在海南樓市崩盤前，他得到消息，將項目轉(zhuǎn)手后脫身，他還笑稱接他項目的人是‘接盤俠”。

2006年前后，郝占崗又看到其老家鄂爾多斯房地產(chǎn)蘊(yùn)藏的巨大機(jī)會，以“北京老板”身份回到鄂爾多斯。彼時以煤炭為支柱產(chǎn)業(yè)的鄂爾多斯城市化勢頭迅猛，當(dāng)?shù)馗鞑块T也都在積極投入招商引資事項。時任鄂爾多斯東勝區(qū)土地局征地股股長的吳田告訴《中國新聞周刊》，郝占崗前來與政府商談合作時，曾透露帶著10個億到東勝區(qū)投資，“當(dāng)時在政府內(nèi)部也引起一陣議論，都說郝占崗不愧是北京來的大老板”。

2006年8月8日，郝占崗在鄂爾多斯注冊成立萬宇佳業(yè)，注冊資本7000萬元。2006年11月7日，萬宇佳業(yè)與鄂爾多斯市東勝區(qū)政府簽訂《森林公園開發(fā)協(xié)議》，東勝區(qū)政府將位于東勝區(qū)南繞城線以北、三臺基川以東、紡織街以南、銅川路以西的地塊，總計17.9平方公里、接近27000畝的地塊交予萬宇佳業(yè)開發(fā)。協(xié)議約定，萬宇佳業(yè)在5年內(nèi)完成森林公園建設(shè)，建設(shè)期間承擔(dān)征地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等，并承擔(dān)森林公園內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及六條道路建設(shè)，在綠地投資上不少于每平方米80元。基于上述條件，萬宇佳業(yè)可在公園內(nèi)選擇5000畝建設(shè)用地。

吳田介紹，這種用基礎(chǔ)建設(shè)換建設(shè)用地的生意，在鄂爾多斯并不是孤例。以東勝區(qū)最大房地產(chǎn)公司萬正地產(chǎn)為例，整個東勝區(qū)鐵西地區(qū)基建、舊改就是由萬正地產(chǎn)操作，政府用建設(shè)用地來“支付費(fèi)用”。

由于萬宇佳業(yè)不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，2008年，郝占崗用萬宇佳業(yè)30%股份引入南京金鷹國際集團(tuán)有限公司。2008年5月8日，由金鷹國際方面作為大股東，牽頭成立內(nèi)蒙古金鷹萬佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“金鷹萬佳”），當(dāng)月與東勝區(qū)政府、萬宇佳業(yè)再次簽署三方協(xié)議書，約定此前協(xié)議中部分開發(fā)、舊改項目交由擁有房地產(chǎn)資質(zhì)的金鷹萬佳履行。

簽下《森林公園開發(fā)協(xié)議》后，截至2010年7月8日，東勝區(qū)政府與萬宇佳業(yè)又先后簽訂9個補(bǔ)充協(xié)議，以完善森林公園項目。通過9個補(bǔ)充協(xié)議，萬宇佳業(yè)獲得森林公園的建設(shè)用地從5000畝增加到8000畝。

雙方并且約定，東勝區(qū)政府必須以成本價讓萬宇佳業(yè)（或指定企業(yè)）受讓土地，出讓金在一個月內(nèi)返還作為萬宇佳業(yè)的土地征用、公園建設(shè)等相關(guān)費(fèi)用和墊資收益;東勝區(qū)政府同意萬宇佳業(yè)參與舊城改造，并享受與開發(fā)森林公園中土地出讓金返還等相同的政策;萬宇佳業(yè)必須參與東勝區(qū)組織的區(qū)域內(nèi)每宗土地的招拍掛，如果無競爭者以更高價格競買及拍賣土地的，則萬宇佳業(yè)必須以成本底價受讓該地塊出讓土地，此拍賣款按上述約定返還;東勝區(qū)政府不得批準(zhǔn)任何單位和個人在森林公園規(guī)劃范圍內(nèi)征地和建設(shè)，堅決制止任何新的建筑項目在萬宇佳業(yè)的森林公園及舊城改造區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)。

文件顯示，在前述開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議上簽字、蓋章的，都是當(dāng)時分管土地的東勝區(qū)副區(qū)長韓廣源?！吨袊侣勚芸妨私獾剑?012年國土資源部曾通報，韓廣源因涉及東勝區(qū)政府違法征地一案，被鄂爾多斯市紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)記大過處分，沒過多久，韓廣源就離開副區(qū)長職位，到某職業(yè)技術(shù)學(xué)院先后擔(dān)任院長、黨委書記，目前已退休。10月 8日，韓廣源告訴《中國新聞周刊》，是否簽字、蓋章并不是由他決定，補(bǔ)充協(xié)議所有決定都是通過了東勝區(qū)政府相關(guān)會議討論，他只是執(zhí)行。

而東勝區(qū)政府在協(xié)議層面給出的自由度，為郝占崗接下來要做的事情提供了便利。

一張鄂爾多斯東勝區(qū)的地圖上標(biāo)注的“東勝森林公園”。