李夏

今年國(guó)慶長(zhǎng)假前夕，北京“城市民宿”迎來(lái)“強(qiáng)監(jiān)管”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此舉對(duì)于規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，解決短租住房藏污納垢、脫離監(jiān)管等問(wèn)題具有重要意義。

“靴子”并非驟然落地，據(jù)了解，此次集中整治民宿的依據(jù)是2020年年底，北京市住建委等部門發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。通知要求，短租住房經(jīng)營(yíng)者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布短租住房信息的，需辦齊“六證”。證照不齊的房源應(yīng)悉數(shù)下架，經(jīng)營(yíng)者需提交多項(xiàng)資質(zhì)證明，審核通過(guò)后等候重新上架。

此前，北京市通州區(qū)組織市區(qū)網(wǎng)信、公安（網(wǎng)安、人口、治安）、住建等部門，聯(lián)合召開(kāi)規(guī)范短租住房經(jīng)營(yíng)管理工作部署會(huì)，面向途家、愛(ài)彼迎、去哪兒、小豬短租、同程藝龍、攜程、美團(tuán)、木鳥(niǎo)、飛豬9家短租住房平臺(tái)進(jìn)行了政策宣傳，不合規(guī)民宿已全部下架。截至《法人》記者發(fā)稿，通州區(qū)民宿目前僅鄉(xiāng)村民宿房源仍在線上經(jīng)營(yíng)。

如此舉措，無(wú)疑給諸多北京民宿商家戴上了“緊箍”。由于行業(yè)規(guī)模發(fā)展過(guò)快，諸如“炒房…‘治安隱患”“擾民”等一系列社會(huì)問(wèn)題的發(fā)生，規(guī)范民宿發(fā)展、加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管已是迫在眉睫，但由此帶來(lái)的行業(yè)困境又該如何解決？

生意場(chǎng)里不能只講情懷

9月25日，記者走訪了北京多家“城市民宿”。當(dāng)晚，記者來(lái)到前門附近一家四合院民宿，向里望去，院內(nèi)外擺放著盆栽鮮花，花團(tuán)錦簇、古香古色。透過(guò)玻璃門窗看到，屋內(nèi)大廳燈光明亮，白色沙發(fā)映襯著米色背景墻，讓人感到格外溫馨舒適。該四合院距離故宮博物院僅27公里，房間價(jià)位100元到500元不等，最貴的家庭房?jī)r(jià)位為440元。

這家民宿的環(huán)境和位置，堪稱優(yōu)勢(shì)明顯。不過(guò)，記者進(jìn)入四合院內(nèi)，發(fā)現(xiàn)一套桌凳旁搭著兩排衣架，晾著洗完的衣服、毛巾、襪子等，院內(nèi)僅有一個(gè)客房的燈亮著。看起來(lái)，十一長(zhǎng)假前，這家民宿的生意并不好。隨后，記者又走訪了北京多家“城市民宿”，受監(jiān)管政策影響，除了十一黃金周之外，近期北京“城市民宿”生意普遍清冷。

從商業(yè)層面看，民宿指業(yè)主或房屋經(jīng)營(yíng)者利用空閑房間，融入房東個(gè)人特點(diǎn)或當(dāng)?shù)靥厣脑於傻模瑤椭靠腕w驗(yàn)當(dāng)?shù)匚幕?、自然、生活方式的住宿產(chǎn)品。民宿大都以短租為主，本質(zhì)上是將個(gè)人多余住房拿出來(lái)開(kāi)旅店。樓房住宅、平房小院、獨(dú)棟別墅、鄉(xiāng)村民居，都可以出租經(jīng)營(yíng)。根據(jù)位置和服務(wù)特點(diǎn)不同，民宿可分為農(nóng)家樂(lè)、青年旅社、鄉(xiāng)村別墅、客棧、城市民宿、酒店式公寓等類型。

自2018年起，借著“互聯(lián)網(wǎng)+”和共享經(jīng)濟(jì)的“東風(fēng)”，民宿開(kāi)始在我國(guó)快速發(fā)展。作為非標(biāo)準(zhǔn)住宿，民宿具有個(gè)性化、平民化等特點(diǎn)，因此廣受年輕人、尤其是熱衷旅行的“背包客”喜愛(ài)。在“背包客”眼中，民宿始終是“詩(shī)與遠(yuǎn)方”的代表，民宿行業(yè)被看為“情懷生意”。“在一個(gè)陌生城市和相對(duì)人性化場(chǎng)景里，感受獨(dú)具特色的居住文化，與天南地北的友人暢聊人生，本身就是一件有趣的事情。”9月25日，“背包客”藍(lán)雨如是對(duì)記者說(shuō)。

采訪當(dāng)日，另一位民宿創(chuàng)業(yè)者李老板告訴記者：“在北京值得做民宿的地點(diǎn)是三里屯、故宮、長(zhǎng)城等具有典型北京文化符號(hào)的地域。隨著北京環(huán)球影城正式投入運(yùn)營(yíng)，其周邊也是不錯(cuò)的選擇。除此之外，其他民宿都不容易賺錢。尤其到了冬天，空置率會(huì)特別高?！彼J(rèn)為，北京面臨嚴(yán)格的政策監(jiān)管，“城市民宿”未來(lái)發(fā)展堪憂?！俺杀据^之前提升不少，如果沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，估計(jì)沒(méi)有人愿意去做，民宿畢竟是一個(gè)市場(chǎng)行為。”李老板說(shuō)。

“高速發(fā)展期”問(wèn)題頻發(fā)

頭豹研究院報(bào)告顯示，得益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，2018年，中國(guó)國(guó)內(nèi)居民旅游花費(fèi)達(dá)5.1萬(wàn)億元。住宿作為旅游出行中的必要環(huán)節(jié)，催生民宿市場(chǎng)需求不斷上升。同時(shí)，大量資本如酒店和房地產(chǎn)企業(yè)接連涌人民宿行業(yè)，在解決房屋閑置、促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮重要作用，受到了政府認(rèn)可并獲得國(guó)家政策支持。

上述報(bào)告顯示，在市場(chǎng)需求增長(zhǎng)、資本扶持、政府鼓勵(lì)的情況下，中國(guó)民宿行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模從2014年的19億元增長(zhǎng)到192億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)78.3%。該報(bào)告還預(yù)測(cè)，未來(lái)隨著民宿行業(yè)法規(guī)的不斷完善和經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，中國(guó)民宿行業(yè)規(guī)模仍將保持增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度有所放緩。預(yù)計(jì)到2023年，中國(guó)民宿行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將突破400億元。整體而言，中國(guó)民宿行業(yè)正處于高速發(fā)展期。

但是，隨著2018年我國(guó)民宿行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，欠缺規(guī)范化管理導(dǎo)致了一系列社會(huì)問(wèn)題。例如“炒房”“治安隱患”“擾民”等，行業(yè)中運(yùn)營(yíng)不規(guī)范、監(jiān)管不完善等問(wèn)題逐步顯現(xiàn)。

民宿主要由個(gè)人房東運(yùn)營(yíng)。實(shí)踐中，個(gè)人房東因缺乏專業(yè)管理服務(wù)能力，容易在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)房客隱私保護(hù)不周、人員隨意出入等問(wèn)題;一些民宿房東并不與房客見(jiàn)面，“只出租、不管理”現(xiàn)象十分普遍;欠缺規(guī)范化管理的“民宅型民宿”容易成為嫖娼、吸毒、賭博的藏身之所，對(duì)社會(huì)治安造成嚴(yán)重不良影響。

近年來(lái)發(fā)生的民宿行業(yè)危機(jī)事件，頗為引人關(guān)注：2017年，螞蟻短租發(fā)生“租房被盜搬”事件，房東將其房屋放在螞蟻短租平臺(tái)商出租，卻被未實(shí)名注冊(cè)的用戶將房?jī)?nèi)物品“搬家式”運(yùn)走;2019年，多個(gè)民宿平臺(tái)被曝出現(xiàn)房東偷拍事件，房客發(fā)現(xiàn)在民宿房間電視機(jī)或路由器上安裝了針孔攝像頭。

另外，頭豹研究院報(bào)告顯示，由于房客素質(zhì)參差不齊，業(yè)內(nèi)房客違約、損壞房屋設(shè)施等問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮，給民宿經(jīng)營(yíng)造成困難。雖然平臺(tái)對(duì)房客權(quán)益給予充分保障，但面對(duì)房客的毀壞行為，房東在無(wú)直接證據(jù)的情況下，基本無(wú)法獲得理賠。不少民宿因?yàn)榉靠蜌膰?yán)重而損失巨大，被迫歇業(yè)修繕，造成經(jīng)營(yíng)困難。房客違約行為若不能得到規(guī)范，將會(huì)嚴(yán)重打擊房東經(jīng)營(yíng)積極性，影響行業(yè)中房源數(shù)量的增長(zhǎng)。此外，不少“城市民宿”位于居民樓內(nèi)，民宿房客眾多，流動(dòng)性大，引發(fā)小區(qū)居民的安全擔(dān)憂。當(dāng)前，國(guó)家尚未針對(duì)民宿行業(yè)出臺(tái)統(tǒng)一監(jiān)管政策，民宿性質(zhì)尚未得到明確，導(dǎo)致地方政府在具體監(jiān)管中各行其是、標(biāo)準(zhǔn)不一。

因此，《通知》的出臺(tái)，對(duì)于規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，解決短租住房藏污納垢、脫離監(jiān)管等問(wèn)題具有重要作用和意義。

民宿面臨四大法律風(fēng)險(xiǎn)

談及“北京民宿下架事件”，9月24日，記者采訪了北京執(zhí)道律師事務(wù)所律師楊舒。他表示，民宿歸根結(jié)底是一門生意，做生意就要合法合規(guī)，講究誠(chéng)信和品質(zhì)。民宿行業(yè)現(xiàn)狀是，門檻低，無(wú)資質(zhì)、無(wú)品牌、無(wú)規(guī)模的“三無(wú)”經(jīng)營(yíng)者居多，若不能清理這些不正規(guī)“民宅型民宿”，對(duì)合法合規(guī)民宿經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)是不公平的。

中國(guó)民法典第二百七十九條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變成經(jīng)濟(jì)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。”楊舒認(rèn)為，如今的“下架行動(dòng)”，就是對(duì)上述《通知》以及民法典相關(guān)條款的落地，主要目的是規(guī)范和清理“三無(wú)”民宿，解決當(dāng)前民宿行業(yè)服務(wù)質(zhì)量參差不齊、亂象叢生的難題。

究竟如何定義“隱藏”在小區(qū)居民樓間的“城市民宿”，從《通知》中可以明確得知，“利用本市國(guó)有土地上的規(guī)劃用途為住宅的居住小區(qū)內(nèi)房屋，按日或者小時(shí)收費(fèi)，提供住宿休息服務(wù)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所?！薄锻ㄖ吠瑫r(shí)規(guī)定，首都功能核心區(qū)內(nèi)不能做民宿。

楊舒介紹，目前民宿業(yè)面臨著四大法律風(fēng)險(xiǎn)，即經(jīng)營(yíng)資質(zhì)不齊全、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、消防隱患和侵犯相鄰權(quán)。由于民宿無(wú)法達(dá)到持證經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，不能正常辦理相應(yīng)證書(shū)，未按照住宿業(yè)稅收政策繳納稅費(fèi)。因此，民宿價(jià)格遠(yuǎn)低于同層次酒店，在住宿市場(chǎng)頗具競(jìng)爭(zhēng)力。這種情形，對(duì)傳統(tǒng)酒店來(lái)說(shuō)可能構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。并且，民宿經(jīng)營(yíng)逃稅行為損害公眾利益，繳稅問(wèn)題影響民宿身份合法化。

對(duì)于消防隱患和侵犯相鄰權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)。楊舒表示，其實(shí)民宿存在各類安全隱患，包括治安、衛(wèi)生和消防等。其中，消防問(wèn)題最為突出。由于大部分民宿經(jīng)營(yíng)者法律意識(shí)淡薄，未意識(shí)到需要相關(guān)政府部門和消防審批手續(xù)。租客的不斷變化和生活習(xí)慣各異，導(dǎo)致影響周邊鄰居正常生活情況時(shí)有發(fā)生，侵犯了居民權(quán)益。

創(chuàng)新型民宿更受寵

據(jù)了解，目前民宿短租的經(jīng)營(yíng)者有兩類，一類是持有多套房產(chǎn)的業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，另一類是“二房東”，即在具備旅游資源的城鄉(xiāng)所在地，租下一定量的房產(chǎn)做改造，不僅提供住宿，還提供導(dǎo)游、導(dǎo)購(gòu)、伴游等增值服務(wù)的旅游業(yè)從業(yè)者。那么，監(jiān)管趨嚴(yán)，行業(yè)悲喜參半，民宿未來(lái)將走向何方？

9月28日，宿聯(lián)中國(guó)董事局主席、著名民宿運(yùn)營(yíng)專家凌新建在接受記者采訪時(shí)表示，民宿需要具有美感、個(gè)性和情調(diào)。雖然沒(méi)有高端賓館的一流服務(wù)設(shè)施，也沒(méi)有農(nóng)家樂(lè)的簡(jiǎn)陋，卻兼具人性化和審美屬性。他認(rèn)為，從市場(chǎng)角度講，民宿尚沒(méi)有成為大眾市場(chǎng)。受區(qū)域和時(shí)間局限，客群審美將影響民宿市場(chǎng)發(fā)展。從本質(zhì)上說(shuō)，民宿不是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，一味擴(kuò)大規(guī)模、圖謀賺大錢、不考慮其他居民利益的人，不適合經(jīng)營(yíng)民宿。

9月30日易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，北京民宿被納入短租房管理之中，監(jiān)管政策管控趨向積極，有助于促進(jìn)民宿業(yè)態(tài)的健康發(fā)展。他認(rèn)為，對(duì)于經(jīng)營(yíng)民宿的相關(guān)投資者來(lái)說(shuō)，要注意政策紅線，同時(shí)清晰掌握文旅市場(chǎng)走向。從中介平臺(tái)等角度看，更是需要規(guī)范運(yùn)作，否則后續(xù)經(jīng)營(yíng)壓力加大。只有健康運(yùn)作的企業(yè)，才具有較好發(fā)展空間。

“民宿不會(huì)消失，市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)將會(huì)更大。一些糅合了宜居和有趣元素的創(chuàng)新型民宿，未來(lái)將會(huì)更加受寵?！眹?yán)躍進(jìn)堅(jiān)定地對(duì)記者說(shuō)。

（責(zé)編

王茜 美編

趙佳）