李貝貝

2021年初以來(lái)，為進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”，多個(gè)城市進(jìn)一步加碼樓市調(diào)控。

據(jù)記者了解，目前多個(gè)城市銀行房貸額度緊張、放貸遲緩，審批和放款周期已經(jīng)明顯拉長(zhǎng)，首套房貸利率及二套房貸利率也被上調(diào)。

近期有市場(chǎng)消息稱(chēng)，“下半年貨幣政策將向?qū)捫庞棉D(zhuǎn)向，推動(dòng)銀行加碼信貸投放”。不過(guò)，來(lái)自克而瑞等研究機(jī)構(gòu)的調(diào)研結(jié)果顯示，截至目前，多地銀行尚未加大貸款投放額度。

多地銀行“捂緊錢(qián)袋子”

8月底，安徽人高力（化名）在省會(huì)合肥看中了一套二手房。手頭現(xiàn)金不多的高力原本打算支付五成房款，剩余五成采取貸款方式，以減少付款壓力。但帶看的中介直言，目前合肥“根本貸不到款”：“也不是說(shuō)不給你放貸，就是要等很久，3個(gè)月都不一定批下來(lái)。”同時(shí)，中介還透露，房東急需用錢(qián)，如果全款的話(huà)，“價(jià)格還可以談”。

之后，高力致電徽商銀行合肥分行，工作人員證實(shí)了中介的說(shuō)法。擔(dān)心錯(cuò)失好房的高力最終咬牙湊夠了房款。而如中介所說(shuō)的那樣，得知高力可以全款購(gòu)房，房東也爽快地主動(dòng)減掉2萬(wàn)元房款。

事實(shí)上，這并不是合肥樓市獨(dú)有的現(xiàn)象。眼下，在許多房地產(chǎn)市場(chǎng)較熱的城市，“房貸荒”已成為常態(tài)。記者了解到，今年年初，央行推行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來(lái)，各地銀行“捂緊錢(qián)袋子”，房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)、貸款利率上調(diào)、資審審核門(mén)檻提高等成為普遍現(xiàn)象。

例如，在北京，據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，最近北京不少購(gòu)房者在申請(qǐng)房貸時(shí)被告知“貸款額度緊張”，具體放款時(shí)間不確定，甚至有人被銀行通知“明年再來(lái)”;而在上海，8月9日起，實(shí)施二手房核驗(yàn)價(jià)制度后，上海二手房申請(qǐng)房貸開(kāi)始參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)，執(zhí)行“三價(jià)就低”原則，作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)，二手房買(mǎi)主能從銀行申請(qǐng)按揭貸款額度明顯縮水。有中介表示，原本首套房首付3 5成的客戶(hù)，按“三價(jià)就低”原則，首付就得提高到5-6成。

放款額度緊張的同時(shí)，房貸利率也在水漲船高。例如，從7月24日起，上海首套房貸利率即從4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%;蘇州的首套首貸利率升至5.9%-6.0%，二套房（貸款未結(jié)清）利率多數(shù)已破6%;南京的首套房貸利率更達(dá)到5.95%，二套房貸利率最高已達(dá)6.15%。

來(lái)自克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在該機(jī)構(gòu)監(jiān)控的30個(gè)重點(diǎn)城市中，半數(shù)以上城市新房放貸額度緊張，放款周期較上半年持續(xù)拉長(zhǎng)，且七成以上城市的房貸利率較上半年均有不同程度上調(diào);二手房貸款方面，調(diào)研的23個(gè)城市放款周期基本在3-6個(gè)月，六成以上城市近乎“停貸”。

今年9月，全國(guó)首套房平均房貸利率5.46%，已較2020年底上漲23BP，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。融360大數(shù)據(jù)研究院公布的數(shù)據(jù)也顯示，進(jìn)入2021年，已有30個(gè)城市的房貸利率較2020年底上漲，并紛紛突破了6%或7%的“關(guān)口”。

此外，房貸的資格審核也更加嚴(yán)格，“挑客”現(xiàn)象平常。一名來(lái)自合肥德佑地產(chǎn)的中介告訴記者，比如在合肥，想要成功辦理房貸，“需要客戶(hù)跟房子‘雙優(yōu)才行”。其中，所謂的“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”，一般來(lái)說(shuō)要求征信良好、工作及收入來(lái)源穩(wěn)定、年齡不能偏大等，“要求提供銀行流水，有些銀行會(huì)查首付款來(lái)源”。

房貸“兩道紅線(xiàn)”顯強(qiáng)監(jiān)管威力

“最主要的原因就是房貸的‘兩道紅線(xiàn)?！?8安居客張波告訴記者。

所謂“兩道紅線(xiàn)”，是指2020年12月，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》規(guī)定，將金融機(jī)構(gòu)分為5檔，針對(duì)每一檔銀行，分別設(shè)置了房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限。

其中，第一道紅線(xiàn)是“房地產(chǎn)貸款占比”，即大型銀行不得超過(guò)40%，中型銀行不得超過(guò)27.5%，小型銀行不得超過(guò)22.5%等;第二道紅線(xiàn)為“個(gè)人住房貸款占比”，大型銀行不得超過(guò)32.5%，中型銀行不得超過(guò)20%，小型銀行不得超過(guò)17.5%等。

“通過(guò)總量層面對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全面的融資精準(zhǔn)化監(jiān)管，在有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，可以更好保障房貸資金合規(guī)性和高效性?！?/p>

張波認(rèn)為，盡管房?jī)r(jià)在一定程度上得到有效控制，但今年部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有著較高熱度，今年1-8月商品房成交總量明顯超過(guò)去年同期，導(dǎo)致申請(qǐng)房貸的總量亦同步上揚(yáng)。而疊加“兩條紅線(xiàn)”政策，不少城市個(gè)人住房貸款開(kāi)始觸及上限，貸款申請(qǐng)和發(fā)放延遲現(xiàn)象就不斷出現(xiàn)。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池向記者表示，房貸收緊的原因主要是落實(shí)“房住不炒”的定位：“通過(guò)房貸政策的調(diào)整，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，從而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。從政府的角度從嚴(yán)（管控）了房貸，對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)者是一個(gè)嚴(yán)厲打擊?！?/p>

據(jù)貝殼研究院報(bào)告，自年初以來(lái)，住戶(hù)部門(mén)新增中長(zhǎng)期貸款占比便呈現(xiàn)出波動(dòng)下行趨勢(shì)，上半年基本保持在30%以?xún)?nèi)，7月雖略有回升，但總體低于2020年末46%的階段性高點(diǎn)，這意味著央行信貸收緊的政策初顯成效，居民高杠桿購(gòu)房情況有所緩解。

根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，綜合各上市銀行2021年中報(bào)數(shù)據(jù)，相比去年末，多數(shù)超標(biāo)銀行的兩項(xiàng)貸款余額占比有所壓降。

例如，在房地產(chǎn)貸款余額占比方面，北京銀行和招商銀行分別下降1.8%和0.9%。在個(gè)人住房貸款余額占比方面，第一檔中資大型銀行中，中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行分別下降1.1%和0.6%;第二檔中資中型銀行中，北京銀行壓降1.1%，興業(yè)銀行和招商銀行也分別下調(diào)0.7%和0.6%。

“以上銀行涉房類(lèi)貸款下降，一方面反映了銀行業(yè)高度重視監(jiān)管合規(guī)，另一方面也表現(xiàn)出銀行業(yè)對(duì)高杠桿房企信貸風(fēng)險(xiǎn)的積極防范態(tài)度?！必悮ぱ芯吭褐赋觥?/p>

毋庸置疑，限制加杠桿、上調(diào)房貸利率，已成為為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的利器。

以上海市場(chǎng)為例。9月6日，上海鏈家研究院發(fā)布的二手房月報(bào)數(shù)據(jù)顯示，8月上海二手房成交量出現(xiàn)大幅萎縮，環(huán)比下降24%，同比下降40%，為今年以來(lái)最大幅度的下跌。同時(shí)，成交絕對(duì)值為1.8萬(wàn)套，已跌至2019年10月-12月的月均成交水平。

此外，成交均價(jià)出現(xiàn)明顯下降，環(huán)比下降8%，同比下降5%。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾解釋說(shuō)，二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌的一個(gè)重要原因是，“三價(jià)就低”影響了首付比例和貸款成數(shù)，降低了支付能力，部分購(gòu)房者下調(diào)預(yù)算。

近期有市場(chǎng)消息稱(chēng)，“下半年貨幣政策將向?qū)捫庞棉D(zhuǎn)向，推動(dòng)銀行加碼信貸投放，部分銀行已接到窗口指導(dǎo)加大8月末的信貸投放”。但克而瑞的調(diào)研結(jié)果顯示，截至目前，多地銀行尚未加大貸款投放額度。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著樓市調(diào)控效果的進(jìn)一步顯現(xiàn)，尤其是部分熱點(diǎn)城市二手房成交量的下滑，放貸量可能會(huì)有所放松。張波認(rèn)為，預(yù)計(jì)“房貸荒”趨勢(shì)還將持續(xù)，但隨著—二手房成交量不斷下滑，四季度申請(qǐng)的難度或會(huì)有所降低。

摘自《華夏時(shí)報(bào)》