文 本刊綜合

近日，我國首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成功上市，平安廣州交投廣河高速公路REITs、浙商證券滬杭甬高速REITs進入投資者視野。由于投資門檻不高，有部分投資者認為只要花上很少一部分錢，就可以參與高速公路建設(shè)，并坐等“分紅”。真的是這樣嗎？高速公路REITs是怎么出爐的？適合普通投資者投資嗎？發(fā)售行情又如何呢？

6月21日，我國首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成功上市。作為全新投資品種，9只公募REITs甫一開售，就獲得了機構(gòu)和公眾投資者的追捧，均提前結(jié)束募集。9只公募REITs對公眾投資者的募集金額合計僅約20.8億元，但申購金額合計卻超過300億元。

什么是基礎(chǔ)設(shè)施REITs

REITs即不動產(chǎn)投資信托基金，是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強的上市證券的標準化金融產(chǎn)品。

REITs發(fā)源于美國（1960年），目前它的全球市值已達1.8萬億美元（約合人民幣11.66萬億元）。一般，我們看到的REITs有多種分類，例如根據(jù)資金投向不同，可分為權(quán)益型、抵押型和混合型；根據(jù)資金募集與流通方式不同，可分為私募和公募兩種形式；根據(jù)組織形式不同，可分為公司型和信托型兩類。

REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)可以是寫字樓、零售物業(yè)、酒店公寓等，也可以是機場、港口、公路等基礎(chǔ)設(shè)施。另外，它有著強制分紅、收益穩(wěn)健，專業(yè)化管理等特點。

2015年7月，國務(wù)院發(fā)展研究中心成立了國家資產(chǎn)證券化REITs課題小組，REITs政策研究和實踐的環(huán)境越來越好。2016年、2017年的“兩會”政府工作報告中，反復(fù)強調(diào)要推進資產(chǎn)證券化特別是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs，實際上是把存量基建項目打包成資產(chǎn)包，然后通過公募渠道發(fā)售。

從2019年開始，被各方呼吁和醞釀多年的REITs不動產(chǎn)投資信托基金再次成為公眾熱議話題，研究了12年之久的REITs開始啟動，呼之欲出。

④基礎(chǔ)工作薄弱，難以滿足防汛抗洪需求。嫩江、松花江、黑龍江流域防汛基礎(chǔ)工作相對落后，一定程度上影響防汛抗洪工作。仍有重點城市缺乏超標準洪水防御方案，近年制定的一些調(diào)度方案、防洪預(yù)案的科學(xué)性、實用性和可操作性不強。防汛物資儲備普遍不足，抗洪搶險專業(yè)隊伍建設(shè)滯后，難以滿足流域性大洪水抗洪搶險需求。

2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)文試點基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，標志著中國版公募REITs正式起步。

為什么選擇高速公路

此次啟動的基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，重點包括收費公路等交通基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)。這是為什么呢？其主要原因是高速公路公司現(xiàn)金流充足穩(wěn)定、盈利能力強、市場挖掘潛力較大，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

2019年6月28日，REITs融資產(chǎn)品在銀行間債券市場首先實現(xiàn)突破。上海廣朔實業(yè)有限公司作為發(fā)起機構(gòu)的“上海廣朔實業(yè)有限公司2019年第一期光證資產(chǎn)支持票據(jù)”成功發(fā)行，項目融資規(guī)模為70億元?；A(chǔ)資產(chǎn)類型為有限合伙份額，底層資產(chǎn)為沿海高速秦皇島至冀津界段的通行費收入。這次融資產(chǎn)品的發(fā)行為中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs提供了新的指引，對通過證券化產(chǎn)品盤活存量資產(chǎn)具有借鑒意義，為后續(xù)的基礎(chǔ)設(shè)施證券化之路奠定了基礎(chǔ)。

2019年9月24日，中聯(lián)基金—浙商資管—滬杭甬徽杭高速資產(chǎn)支持專項計劃成功發(fā)行，在上交所掛牌交易，這是國內(nèi)首單基礎(chǔ)設(shè)施類REITs產(chǎn)品。專項計劃以浙江滬杭甬高速公路股份有限公司（以下簡稱“滬杭甬公司”）為原始權(quán)益人，以滬杭甬公司旗下的徽杭高速（安徽段）為底層資產(chǎn)，由中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司與浙江浙商證券資產(chǎn)管理有限公司攜手完成。產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模20.13億元，其中優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券化，中誠信證券評估有限公司給予AAAsf評級，發(fā)行利率3.7%，發(fā)行利率實現(xiàn)同類產(chǎn)品新低。增信方式包括項目公司運營凈現(xiàn)金流1.21倍以上，超額覆蓋標的公路收費權(quán)和標的公路廣告經(jīng)營權(quán)運營收入應(yīng)收賬款質(zhì)押擔保、滬杭甬公司差額支付及流動性支持承諾等。

2019年12月27日，四川省交通投資集團有限責任公司在深圳證券交易所舉辦了“華泰至四川高速隆納高速公路資產(chǎn)支持專項計劃”發(fā)行儀式。底層資產(chǎn)為隆納高速從專項計劃設(shè)立日至2030年11月27日，收費權(quán)到期間的經(jīng)營凈收入。

上述3單REITs產(chǎn)品，底層資產(chǎn)均為高速公路?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs為基建增加社會資金渠道，可以緩解地方債務(wù)壓力。資本定價將倒逼基建項目高效運轉(zhuǎn)，為項目績效管理引入市場監(jiān)督，并通過盤活存量資產(chǎn)為增量投資騰挪空間，拉動經(jīng)濟增長，體現(xiàn)出重大戰(zhàn)略意義，

根據(jù)資產(chǎn)證券化率推測，未來基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場規(guī)模將超過萬億元。

市場行情如何

6月21日，滬深交易所首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式上市，標志著試點工作正式落地。公募REITs這一嶄新的金融產(chǎn)品開始接受市場檢驗。

9只公募REITs在首日集體飄紅之后，次日則出現(xiàn)回調(diào)。截至6月22日收盤，除富國首創(chuàng)水務(wù)REITs微漲0.13%之外，其余8只均出現(xiàn)下跌。平安廣州交投廣河高速公路等5只REITs盤中一度跌破發(fā)行價，浙商證券滬杭甬高速REITs下跌3.78%。

對于上市首日的全線飄紅，在行業(yè)專家看來，整體上主要是兩方面因素所致：一是REITs本身的價值可觀；二是首批公募REITs在一級市場發(fā)行時認購情緒高漲，這種情緒會傳導(dǎo)至二級市場。

對于6月22日的集體回調(diào)，有業(yè)內(nèi)人士表示，通常來說，REITs預(yù)期收益率在年化4%至5%之間，首日的暴漲已經(jīng)把幾年的漲幅透支，即使次日不回調(diào)，日后也要回調(diào)。

新華基金REITs投資團隊指出，整體來看，公募REITs強調(diào)分紅屬性，且本次初始發(fā)行價格較評估值并沒有出現(xiàn)較大折價，也就是并沒有給二級市場預(yù)留上漲空間，因此短期內(nèi)并不具備太高的投機屬性，尤其是高速公路收費收益權(quán)項目，債權(quán)屬性更強，因此更不具備炒作和投機空間。

中金公司認為，參與公募REITs的投資價值主要體現(xiàn)在兩個方面，一是首發(fā)認購的打新收益，二是長期持有的配置收益。從長期持有角度來看，在海外成熟市場,REITs被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。隨著資產(chǎn)配置的重要性越發(fā)提升，REITs作為新的資產(chǎn)類別，依靠介于股票和債券之間的收益風(fēng)險特征、穩(wěn)定的分紅率以及和傳統(tǒng)資產(chǎn)低相關(guān)性等優(yōu)勢，將獲得國內(nèi)FOF、銀行理財、“固收+產(chǎn)品”等資金的青睞。

普通投資者如何參與

首批公募REITs的發(fā)售采取“戰(zhàn)略配售+網(wǎng)下發(fā)行+網(wǎng)上公眾發(fā)行”相結(jié)合的方式，并得到商業(yè)銀行、銀行理財子公司、保險機構(gòu)、券商資管等機構(gòu)的踴躍認購，最終認購價格和數(shù)量都超出預(yù)期。

圖1.首批公募REITs項目發(fā)售情況

中信證券研究發(fā)現(xiàn)，首批公募REITs網(wǎng)下申購機構(gòu)投資者來源廣泛，包含公募基金、保險資管、私募基金、信托、券商自營、券商資管、QFII等機構(gòu)投資者。申購來源較為集中，其中，券商自營認購總金額達292.60億元，占比56.6%；其次是保險，認購金額達81億元，占比15.7%；公募專戶、信托、私募基金、券商資管的認購占比分別為8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。

從9只公募REITs公開披露的信息來看，面向公眾發(fā)售的份額并不多，約20.8億元，僅占發(fā)行總量的6.6%左右。

據(jù)上海證券基金評價研究中心分析師姚慧介紹，在募集期內(nèi)，普通投資者可通過場內(nèi)證券經(jīng)營機構(gòu)或基金管理人及其委托的場外基金銷售機構(gòu)認購基金份額，按照向網(wǎng)下投資者詢價確定的價格認購，認購方式與現(xiàn)行部分公募基金認購方式一致，在首次認購或買入基金份額前，應(yīng)當簽署風(fēng)險揭示書。

投資風(fēng)險幾何

據(jù)悉，9只公募REITs基金中存續(xù)期最短的平安張江光大園REITs、浙商證券滬杭甬高速REITs均為20年，而存續(xù)期最長的平安廣州交投廣河高速公路REITs為99年，均采取封閉式運作，不開放申購與贖回。對此，有分析指出，公募REITs主要面向的還是機構(gòu)投資者，其定位是長期投資產(chǎn)品，與具備長期投資意愿的險資、資管產(chǎn)品等機構(gòu)投資者的資產(chǎn)配置更加貼合。個人投資者從場外通過基金賬戶認購的份額，若想賣出，需先將托管轉(zhuǎn)至場內(nèi)證券公司，才可以在二級市場交易，屆時可能產(chǎn)生折溢價風(fēng)險，投資者應(yīng)理性對待。

“公募REITs還是要面對個人投資者的，這一點與類REITs不同?！庇泄紮C構(gòu)人士介紹，目前發(fā)行的9只公募REITs產(chǎn)品也是經(jīng)歷了類REITs產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新和積累，才逐步探索出的結(jié)構(gòu)和模式。雖然是好資產(chǎn)、好項目，但切不可像炒股票一樣，懷有將市場炒熱“一夜暴富”的心態(tài)。

投投科技旗下聯(lián)泰基金金融產(chǎn)品部總監(jiān)陳東認為，REITs是一種在公開市場交易、通過證券化方式轉(zhuǎn)化不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益的標準化金融產(chǎn)品，兼具金融產(chǎn)品與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的雙重屬性。在投資公募REITs時，投資者需要注意，由于公募REITs的背后都投向具體的項目，因此收益情況和底層資產(chǎn)經(jīng)營關(guān)系很大。從首批9只公募REITs產(chǎn)品的情況看，其背后的資產(chǎn)是完全不同的，后續(xù)的業(yè)績表現(xiàn)差別可能也很大。

陳東認為，REITs項目的收益與風(fēng)險并存。REITs的底層資產(chǎn)主要是高速公路、水務(wù)、倉儲物流等基礎(chǔ)設(shè)施，是一類相對穩(wěn)健的資管產(chǎn)品。同時，REITs基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)情況、項目的運營管理能力及自然災(zāi)害等因素都會影響項目業(yè)績，產(chǎn)生價格波動。投資者需要注意，由于國內(nèi)REITs起步較晚，資本市場對REITs產(chǎn)品極易投資邏輯不太熟悉，首批REITs產(chǎn)品上市后可能會出現(xiàn)二級市場價格有一定波動的情況。此外，基礎(chǔ)設(shè)施基金運作過程中可能因觸發(fā)法律法規(guī)或交易所規(guī)定的終止上市情形而終止上市，投資者要知悉其中風(fēng)險。

投資門檻和收益來源怎樣

從底層資產(chǎn)看，上交所5只公募REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)涵蓋高速公路、公用環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流四大類主流基礎(chǔ)設(shè)施項目類型，分布于北京、上海、江蘇及浙江等；深交所4只公募REITs產(chǎn)品分布在北京、廣州及深圳，包括公用環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路和倉儲物流四大類主流資產(chǎn)類型。根據(jù)公告，普通投資者通過場內(nèi)及場外認購公募REITs的門檻為100元至1000元。

公開資料顯示，9只公募REITs認購價格在2.3元每份至13.38元每份之間，合計募集金額約為314.03億元（含戰(zhàn)略投資者、機構(gòu)投資者），9只公募REITs的年化分紅收益率預(yù)計在4%至12%之間。

根據(jù)監(jiān)管指引要求，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目運營時間原則上不低于3年?，F(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。最重要的是，依托這些項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，形成標準化產(chǎn)品并強制90%以上收益用于分紅。

好買基金研究中心總監(jiān)曾令華認為，公募REITs最重要的是其底層資產(chǎn)，資產(chǎn)的價值決定了其派息額度和二級市場交易價格。公募REITs具有股債的雙重屬性，投資者收益也主要來源于兩部分，一部分是期間的分紅收益，另一部分是基金份額的價值增長收益。按照相關(guān)規(guī)定，公募REITs上市首日有30%的漲跌幅限制和后續(xù)交易日10%的漲跌幅限制，公募REITs的存續(xù)期間較長，如果市場環(huán)境基本面隨著時間的推移發(fā)生變化，可能出現(xiàn)本金波動的風(fēng)險。