譚靜 重慶華宇第一太平戴維斯物業(yè)服務(wù)集團有限公司

引言

現(xiàn)如今社會經(jīng)濟飛速發(fā)展，在國民生活水平提升的同時，物業(yè)管理也迎來了全新的發(fā)展空間，使得物業(yè)公司在近幾年飛速發(fā)展。從當(dāng)前的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況來看，還有一部分物業(yè)公司的內(nèi)部控制依舊存在一定的缺陷，內(nèi)部控制管理模式較為落后，進而阻礙物業(yè)公司的長效發(fā)展。正是由于內(nèi)部控制問題，使得物業(yè)公司發(fā)展受到阻礙，物業(yè)公司必須要進一步完善自身的內(nèi)部控制工作，提升內(nèi)部控制水平，進而為物業(yè)公司尋找合理有效的發(fā)展途徑。

一、相關(guān)概念與理論基礎(chǔ)

（一）內(nèi)部控制

內(nèi)部控制隨著時代的不斷發(fā)展與進步，也在逐漸更新自身的內(nèi)涵，以往內(nèi)部控制主要作為公司管理的概念之一，主要是指企業(yè)的管理層從當(dāng)前的實際運營狀況出發(fā)，逐步增強各項財務(wù)報告的可靠性，并且保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營能夠在合法的范圍之內(nèi)，為了達成以上目標(biāo)，進而通過相關(guān)程序開展相應(yīng)的工作，稱之為內(nèi)部控制。但是隨著企業(yè)的實際運營現(xiàn)狀以及管理情況，國家針對內(nèi)部控制的內(nèi)涵也進行了相關(guān)的調(diào)整，內(nèi)部控制是以實現(xiàn)控制目標(biāo)為宗旨，由企業(yè)全體員工共同完成，進而通過內(nèi)部控制保證各項經(jīng)營管理活動順利展開，同時還能夠保證資金的安全，并且可以完善企業(yè)的財務(wù)報表，進而促進財務(wù)信息更加真實有效，幫助企業(yè)實現(xiàn)自身的發(fā)展戰(zhàn)略。

內(nèi)部控制包括諸多內(nèi)容，主要有五個方面：控制環(huán)境；風(fēng)險評估；控制設(shè)計；信息溝通；信息監(jiān)督。內(nèi)部控制在公司內(nèi)部中的發(fā)展需要遵循五個原則：全面性；重要性；制衡性；適應(yīng)性；成本效益。通過逐步完善企業(yè)的會計信息資料，進而加強會計信息資料的真實性，進而保證企業(yè)在安全的內(nèi)部環(huán)境基礎(chǔ)之上展開生產(chǎn)經(jīng)營活動，也便于審計工作的開展。

（二）物業(yè)公司內(nèi)部控制

內(nèi)部控制對于物業(yè)公司后續(xù)發(fā)展至關(guān)重要，主要在以下幾個方面產(chǎn)生重大影響：其一，在資金控制方面，內(nèi)部控制工作會影響到物業(yè)公司的資金完整性，還包括多種經(jīng)營收入方面的一些管控，并且內(nèi)部控制工作的好壞還會影響到資金的安全性；其二，在庫存物資控制方面，內(nèi)部控制工作還會影響到物業(yè)公司的庫房管理制度，通過內(nèi)部控制可以逐步完善物業(yè)公司的庫房管理制度，同時還能夠加強對實際物資庫存的全面了解程度，進而實現(xiàn)權(quán)責(zé)統(tǒng)一；其三，在材料控制方面，內(nèi)部控制對物業(yè)公司的物資采購工作的監(jiān)管產(chǎn)生影響，通過內(nèi)部控制工作可以保證各項程序按照規(guī)范運行，并且逐步實現(xiàn)采購工作的透明化，同時還能夠篩選合格的供應(yīng)商，保證材料質(zhì)量；其四，在運行損耗控制方面，在物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)中，公司運行中水電費用占比較大，同時電梯設(shè)施設(shè)備、強弱電，公區(qū)維修費用占比也較高，而通過內(nèi)部控制可以及時完成這方面的核驗工作，并逐步完善相關(guān)的審批制度，進而合理控制物業(yè)公司的成本支出[1]。

通過內(nèi)部控制工作可以保證物業(yè)公司的資金實現(xiàn)合理運作，確保資金能夠按照計劃使用，進而實現(xiàn)財務(wù)管理對資金的管控。物業(yè)公司想要推動內(nèi)部控制工作逐步完善并且能夠落到實處，必須要加強對基礎(chǔ)性工作的重視，并積極建立相關(guān)的規(guī)章制度，全面提升管理人員的專業(yè)素養(yǎng)。除此以外，物業(yè)公司的內(nèi)部控制工作還需要重視用戶反饋，通過對反饋信息的全面分析，找到當(dāng)前管理工作當(dāng)中所存在的問題，進而制定出具有針對性的對策，提升物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。所以物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)建立用戶反饋信息采集制度，保證用戶反饋通道順暢，進而積極接受用戶的監(jiān)督。

二、物業(yè)公司加強內(nèi)部控制建設(shè)的意義

在當(dāng)前物業(yè)公司發(fā)展的進程之中，必須要重視公司的內(nèi)部控制建設(shè)，因為通過建設(shè)內(nèi)部控制能夠有效地為公司后續(xù)發(fā)展提供源源不斷的動力，并且內(nèi)部控制工作也是強化物業(yè)公司成本管理的基礎(chǔ)，對加強內(nèi)部控制建設(shè)具有重要的示范意義。

（一）提高物業(yè)公司的財務(wù)管理水平

物業(yè)公司的財務(wù)管理工作在細(xì)項上包括資產(chǎn)管理（固定、臺賬管理、票據(jù)管理），資金安全會涉及前臺收費管理、應(yīng)收賬款、收繳率方面的催收等。在當(dāng)前的企業(yè)發(fā)展過程之中，關(guān)鍵的是要加強自身的財務(wù)管理與內(nèi)部控制工作，科學(xué)合理的內(nèi)部控制建設(shè)可以強化企業(yè)對財務(wù)的掌控，管理好小區(qū)業(yè)主的大修基金與公區(qū)收益，所以需要通過加強內(nèi)部控制建設(shè)提升企業(yè)的財務(wù)管理水平。除此以外，在財務(wù)核算與監(jiān)督工作之中，也離不開內(nèi)部控制建設(shè)工作，在物業(yè)公司當(dāng)中形成完備的內(nèi)控系統(tǒng)，通過合理的內(nèi)控系統(tǒng)能夠為財務(wù)核算工作提供充足的保障，進而使得內(nèi)控建設(shè)工作在企業(yè)中發(fā)揮巨大的作用。所以要在物業(yè)公司之中建立企業(yè)完備的內(nèi)控系統(tǒng)，通過對財務(wù)核算加強保障，進而促進財務(wù)核算工作更加科學(xué)合理，提升物業(yè)公司的財務(wù)管理水平[2]。

（二）加強物業(yè)公司對市場發(fā)展的預(yù)測

強化物業(yè)公司的內(nèi)部控制工作，不僅能夠更加科學(xué)地預(yù)測市場發(fā)展方向，還能夠更好地完成物業(yè)公司的財務(wù)計劃，所以內(nèi)部控制建設(shè)工作具有重大的意義?，F(xiàn)如今，在物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)中競爭越來越激烈，所以物業(yè)公司的當(dāng)務(wù)之急就是提升自身競爭力，進而在市場競爭中實現(xiàn)自身更好的發(fā)展。通過強化物業(yè)公司的內(nèi)部控制建設(shè)，可以推動財務(wù)計劃更為科學(xué)，這樣就能夠幫助物業(yè)公司在復(fù)雜的市場競爭當(dāng)中，依舊能夠找到合理準(zhǔn)確的發(fā)展方向，進而實現(xiàn)物業(yè)公司更好的發(fā)展。

（三）強化物業(yè)公司對資金的管理

強化物業(yè)公司的內(nèi)部控制建設(shè)，能夠進一步加強對資金的管理，進而提升物業(yè)公司的資金利用率，加強資金使用的合理性，減少資源的浪費，實現(xiàn)利益最大化。在物業(yè)公司的運營中，資金管理工作屬于核心部分，同時也是公司發(fā)展的主要動力，在保證資金科學(xué)管理的前提下，能夠有效促進物業(yè)公司實現(xiàn)合理運行。通過強化物業(yè)公司的內(nèi)部控制建設(shè)，能夠幫助公司領(lǐng)導(dǎo)層更加深入地了解資金管理工作，并且能夠全面地研究和分析公司的資金管理，及時掌握資金使用狀況，進而在決策工作當(dāng)中對資金進行合理配置，從而加強資金的使用合理性。

三、物業(yè)公司內(nèi)部控制現(xiàn)狀及存在問題

（一）控制環(huán)境不健全

根據(jù)當(dāng)前的市場經(jīng)濟形勢，物業(yè)公司的發(fā)展戰(zhàn)略基本符合社會發(fā)展的方向，但是在內(nèi)部管理工作當(dāng)中，主要將精力放在各項業(yè)務(wù)的實際發(fā)展上，從而忽略了對于內(nèi)部控制的具體應(yīng)用，所以導(dǎo)致物業(yè)公司對職能部門的控制程度降低，同時也使得內(nèi)部控制工作缺少應(yīng)變性。除此以外，當(dāng)前的物業(yè)公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)還不夠合理，尤其是在機構(gòu)評審方面，主要是由領(lǐng)導(dǎo)組成評審小組，而員工的參與度較低，并且員工代表比例較低。除此以外，在物業(yè)公司文化上面，通常對于文化建設(shè)方面不夠重視，并且在文化建設(shè)上員工參與度也不高，也沒能夠配套相應(yīng)的員工道德獎懲制度，所以物業(yè)公司的文化建設(shè)方面較為薄弱。

（二）監(jiān)督體制不完善

在內(nèi)部控制工作中，監(jiān)督體系能夠發(fā)揮重要作用，因此，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)重視自身的監(jiān)督體系建設(shè)。但是在現(xiàn)實工作之中，大部分物業(yè)公司沒能夠在制度和體制的建設(shè)上投入足夠的精力，即使是在日常工作之中審計部門也沒有完全履行自身的職責(zé)，表現(xiàn)為工作效率較低。從物業(yè)公司的體制上來看，主要是由于監(jiān)督體制不夠完善，大部分物業(yè)公司即使設(shè)置了監(jiān)督部門，但是監(jiān)督部門卻沒有完全履行自身的職責(zé)，導(dǎo)致相關(guān)的監(jiān)督制度沒有得到落實。由于物業(yè)公司的管理事務(wù)繁雜，使得審計工作會受到各種因素的影響，進而阻礙審計工作的正常運行，導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)營效率大大下降[3]。

（三）管理型人才缺乏

物業(yè)管理行業(yè)的競爭歸根到底就是人才的競爭，物業(yè)公司想要在市場競爭當(dāng)中獲得更好的發(fā)展，就需要加強自身的人才隊伍建設(shè)。由于物業(yè)管理行業(yè)不需要過高的技術(shù)要求，所以準(zhǔn)入門檻較低，因此物業(yè)公司的從業(yè)人員文化素質(zhì)不夠高，并且年齡較大。而且社會公眾對于物業(yè)管理行業(yè)存在偏見，認(rèn)為物業(yè)公司主要負(fù)責(zé)清潔、用電等瑣碎事情的管理工作，所以物業(yè)公司吸引不到更多的年輕人加入，導(dǎo)致整個物業(yè)管理行業(yè)人才較為匱乏。并且物業(yè)管理工作并非僅僅是處理瑣碎簡單的管理工作，在掌握相關(guān)物業(yè)服務(wù)知識的基礎(chǔ)之上，還需要了解相關(guān)的人力資源、財務(wù)等方面的知識，并且為了更好地面對小區(qū)用戶進行服務(wù)，物業(yè)管理人員還應(yīng)當(dāng)具備較好的溝通能力。但是在實際當(dāng)中，物業(yè)公司急劇缺乏這種管理型人才，進而對物業(yè)公司的發(fā)展形成了一定的阻礙。

四、完善物業(yè)管理公司內(nèi)部控制的策略

（一）建立健全控制環(huán)境

想要更好地完善企業(yè)內(nèi)部控制工作，只有健全的控制環(huán)境才能夠幫助物業(yè)公司逐步完善自身的內(nèi)部控制工作，還需要結(jié)合外部環(huán)境，并根據(jù)公司的服務(wù)對象制定相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。通過提升用戶滿意度，進而逐步推動各項業(yè)務(wù)展開，首先，要有意識地建立起業(yè)主和服務(wù)企業(yè)間的關(guān)系，了解用戶的實際需求，并加強與服務(wù)企業(yè)的聯(lián)系，進而提升小區(qū)用戶的滿意度。物業(yè)公司主要起橋梁作用，協(xié)調(diào)業(yè)主與服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，然后將主要的精力放在小區(qū)住宅管理工作當(dāng)中，營造舒適良好的住宅環(huán)境。其次，還需要逐步改善物業(yè)公司的管理環(huán)境，逐步優(yōu)化物業(yè)公司的組織結(jié)構(gòu)，對組織結(jié)構(gòu)實行系統(tǒng)性優(yōu)化，并且需要在物業(yè)公司當(dāng)中建立信息交流平臺，并落實負(fù)責(zé)人的職責(zé)，保證物業(yè)公司的服務(wù)工作更為細(xì)致，進而加強內(nèi)部控制工作的實效性。最后，物業(yè)公司還需要將員工的業(yè)績內(nèi)容加入內(nèi)部控制建設(shè)工作，進而通過績效考核，加強員工對于內(nèi)部控制建設(shè)的積極性，進而保證內(nèi)部控制建設(shè)工作落實在物業(yè)公司的所有部門當(dāng)中[4]。

（二）完善內(nèi)部監(jiān)督審計體系。

想要逐步完善物業(yè)公司的內(nèi)部監(jiān)督體制，必須要從內(nèi)部審計體制著手建設(shè)，尤其是對于大型的物業(yè)公司，想要完善自身的內(nèi)部審計體制，不僅要在總部招攬專業(yè)人才開展管控審計工作，還應(yīng)當(dāng)派遣相應(yīng)的專業(yè)人才到分公司開展培訓(xùn)工作，進而使整個公司的審計工作更為科學(xué)，并且由于專業(yè)人才的加入，也能夠使得審計工作更為專業(yè)。而對于規(guī)模較小的公司，可以免去派遣專業(yè)人才的環(huán)節(jié)，但是也應(yīng)當(dāng)招聘專業(yè)人才進行內(nèi)部監(jiān)督審計工作，同時還應(yīng)當(dāng)保證對監(jiān)管部門形成權(quán)力制衡，不僅要開展審計部門的監(jiān)督，物業(yè)公司還需要進行反向監(jiān)督。

（三）重視對管理人員的培養(yǎng)

物業(yè)公司想要實現(xiàn)進一步的發(fā)展，就必須要重視人才的作用，人才是企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。因此，面對當(dāng)前內(nèi)部控制工作所存在的眾多問題，公司必須要引進更高素質(zhì)的管理人才，進而充分解決相關(guān)的問題。通過改良內(nèi)部控制工作的環(huán)境，能夠有效加強全體員工的內(nèi)部控制意識，并且物業(yè)公司還需要通過培訓(xùn)工作，加強員工的素質(zhì)培養(yǎng)，從而可以幫助物業(yè)公司更好地實現(xiàn)內(nèi)控目標(biāo)。與此同時，物業(yè)公司很應(yīng)當(dāng)規(guī)定各部門開展培訓(xùn)活動，每個部門都需要制定相應(yīng)的培訓(xùn)計劃，通過培訓(xùn)活動幫助所有員工能夠掌握更多的技能，并且在培訓(xùn)活動當(dāng)中逐步增強員工的責(zé)任意識。除此以外，物業(yè)公司還可以建立起自身的企業(yè)文化，通過企業(yè)文化建設(shè)增強員工凝聚力。如此一來，通過各種手段加強管理人員的素養(yǎng)，進而實現(xiàn)物業(yè)公司的更好發(fā)展[5]。

結(jié)語

綜上所述，隨著時代和經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也隨之不斷進步，而在物業(yè)公司飛速發(fā)展的同時，管理工作當(dāng)中所存在的諸多問題也開始逐漸顯現(xiàn)。而內(nèi)部控制工作正好可以解決這一問題，并通過內(nèi)部控制提出具有針對性的解決對策，推動物業(yè)公司實現(xiàn)管理水平的進一步發(fā)展。