謝瑋

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者肖翊 攝

地賣不掉了？！

從8月開始的第二輪集中供地，不少城市住宅用地流拍率大幅上升。

9月15日，杭州第二輪集中供地共出讓10宗地塊，然而卻有9宗由于報(bào)名房企數(shù)量不達(dá)標(biāo)，未能進(jìn)入正式競價(jià)環(huán)節(jié)。最終，10宗地里只有1宗順利出讓。

無獨(dú)有偶，這樣的現(xiàn)象也在合肥、成都、沈陽等“雙集中”（集中供應(yīng)、集中出讓）城市相繼出現(xiàn)，引起市場(chǎng)矚目。有分析稱，截至目前已完成第二輪集中供地的8個(gè)城市，合計(jì)超過100宗地或直接流拍，占全部供地總數(shù)的比例超過30%，這樣的情況已經(jīng)類似于2007年下半年。

土地市場(chǎng)向來是樓市的“晴雨表”。造成近期多個(gè)城市土地流拍的原因是什么？土地流拍會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)嗎？對(duì)于購房者來說，流拍意味著什么？

流拍潮來襲？

今年2月開始，城市住宅用地“雙集中”供地政策在22個(gè)重點(diǎn)城市試點(diǎn)。截至6月底，首批宅地集中供應(yīng)收官。中銀證券數(shù)據(jù)顯示，22個(gè)重點(diǎn)城市首批集中出讓合計(jì)成交785宗地，成交總建筑面積1.05億平方米;樓面均價(jià)9993元/平方米，較去年增長20.7%;平均溢價(jià)率15.3%，較去年提升1.6個(gè)百分點(diǎn)。重慶和廈門地價(jià)漲幅超80%、溢價(jià)率超30%，無錫、北京、杭州、南京超七成地塊封頂成交。超出預(yù)期的數(shù)據(jù)瞬間點(diǎn)燃了市場(chǎng)熱情。

然而，隨著各城第二輪集中供地陸續(xù)開啟，土地市場(chǎng)卻忽然遭遇“寒潮”。

9月15日，已連續(xù)穩(wěn)坐4年“賣地”大戶的杭州，第一次在土拍市場(chǎng)受到冷遇。集中掛牌的9宗地塊由于報(bào)名房企數(shù)量不達(dá)標(biāo)（3家以上），未能進(jìn)入正式競價(jià)環(huán)節(jié)。最終，10宗地里只有1宗順利出讓。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，杭州第二輪集中供地遇冷有特殊原因是，流拍的這幾幅競品質(zhì)地塊，拿地門檻很高。根據(jù)其參拍細(xì)則，競品質(zhì)地塊項(xiàng)目，需要房企先提供建設(shè)方案，方案通過后才能進(jìn)入競價(jià)環(huán)節(jié)，競得后樓盤需要通過驗(yàn)收，然后進(jìn)行現(xiàn)房銷售。若有效申請(qǐng)文件不足3份，則取消競買報(bào)名資格申請(qǐng)。因此，此類土地的供應(yīng)和成交顯然遇冷。

然而，遇冷的卻并非杭州一城。

作為土拍規(guī)則調(diào)整后首個(gè)重啟集中供地的城市，?福州先是掛出26幅地塊，隨后先后宣布2宗地塊因出讓方案調(diào)整暫緩出讓。9月7日，就在正式土拍的前一天，福州市自然資源和規(guī)劃局又發(fā)布公告稱，因出讓方案優(yōu)化，4幅地塊取消出讓。最終，福州成交13宗地塊，另有2宗地塊流拍，5宗地塊終止出讓。

隨即，9月10日，濟(jì)南第二批集中供地收官，開拍前55宗掛牌地塊中，18宗地提前終止，成交37宗，全部底價(jià)成交。

9月11日，天津第二批集中供地收官，掛牌的61宗宅地中9宗停牌，2宗流拍，31宗底價(jià)成交。

9月14日，成都公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布公告稱，原定于9月15日—17日進(jìn)行的成都第二批集中供地，有17宗地因故終止出讓。最終，原計(jì)劃出讓的75宗地塊，只剩58宗繼續(xù)出讓。3天的集中出讓成交52宗地塊，6宗流拍，成交地塊里有38宗底價(jià)成交。

9月15日，在第二批集中供地前夕，合肥土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)公告稱，將26宗地塊中的18宗延期出讓，并由拍賣出讓轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)掛牌出讓（編者注：拍賣要求3家以上參加，數(shù)量不夠則改為掛牌），掛牌日期為9月16日至29日。

9月15日，沈陽市自然資源局發(fā)布通知，第二輪集中供地的46幅土地中，共有24宗地塊提前終止出讓，只剩22宗地進(jìn)入招拍掛流程。最終，本輪出讓僅有19宗地塊成交，3宗地塊流拍。

這不禁令市場(chǎng)感嘆，房企拿地積極性減弱，近乎集體“躺平”，房企真的怕了嗎？

9月中下旬，南京、廣州、重慶等多個(gè)熱門城市迎來第二批集中供地。在這些熱門城市中，不少城市疊加了拿地政策調(diào)整，在“三道紅線”、債務(wù)到期和融資新規(guī)的大背景下，房企的拿地態(tài)度耐人尋味。

房企“躺平”值得關(guān)注

集中供地卻遭遇流拍，供給與需求不相匹配，這顯然不是令人滿意的結(jié)果。

那么，造成重點(diǎn)城市大面積土地流拍的原因是什么？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析指出，類似杭州的流拍，從直接原因看，和競品質(zhì)的約束有關(guān)。競品質(zhì)涉及的工作量更大，即房企需要在品質(zhì)優(yōu)化方面不斷做方案，加大了房企拿地和開發(fā)的成本。同時(shí)一些競品質(zhì)的項(xiàng)目約束比較大，包括現(xiàn)房銷售等，這也使部分房企會(huì)進(jìn)行回避。所以此類競品質(zhì)地塊后續(xù)如何更好地推向市場(chǎng)，真正吻合房企拿地的意愿，也是非常關(guān)鍵的。

“實(shí)際上房企出現(xiàn)‘躺平現(xiàn)象，或是值得當(dāng)前重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)?！?嚴(yán)躍進(jìn)向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，近期關(guān)于房企債務(wù)和經(jīng)營壓力大的案例不斷增多，各類擔(dān)憂確實(shí)增加。而從房企投資端的動(dòng)作看，拿地工作壓力很大，或者說企業(yè)資金面狀況惡化下拿地積極性減弱。所以需要不斷關(guān)注房企拿地的意愿，否則房企拿地節(jié)奏放緩，對(duì)于各地土地供應(yīng)目標(biāo)的完成是一個(gè)較大挑戰(zhàn)。同時(shí)，類似拿地意愿減弱的情況，也說明各地管控中需要積極傾聽房企的心聲，真正讓房企參與到土地供應(yīng)和交易的市場(chǎng)中。

中財(cái)——中證鵬元地方財(cái)政投融資研究所執(zhí)行所長溫來成則向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析指出，今年以來全國繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒的原則，也對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了相應(yīng)的政策調(diào)控，還約談了一些地方官員。從9月發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況來看，房價(jià)漲幅確實(shí)呈回落的趨勢(shì)，再加上經(jīng)濟(jì)仍然處于逐步回落態(tài)勢(shì)，勢(shì)必會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

溫來成稱，與此同時(shí)，再加上前些年房企盲目、激進(jìn)擴(kuò)張，許多企業(yè)產(chǎn)生了高負(fù)債問題，更有恒大、華夏幸福等出現(xiàn)明顯經(jīng)營困難的房企。在“三道紅線”、融資政策收緊防止房企無序擴(kuò)張的壓力之下，不少開發(fā)商的資金鏈很受影響，即使想拿地，也是心有余而力不足。這使不少地方在招拍掛過程中，頻頻出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

“其實(shí)還是因?yàn)榉科竽玫孛媾R很多壓力，一個(gè)是資金的壓力，這是當(dāng)前房企所需要注意的地方。另一個(gè)是拿地本身的壓力，一些地塊的要求較高，房企確實(shí)有‘嘀咕聲?！眹?yán)躍進(jìn)直言，恒大事件本身對(duì)于別的房企直接影響小，但是反映了共性問題，即類似恒大這種大房企都有這樣大的壓力，那么別的房企壓力估計(jì)也不小。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，當(dāng)前土地市場(chǎng)需要關(guān)注過冷或流拍等問題，充分說明了市場(chǎng)的新動(dòng)態(tài)和新情況，總體上說，當(dāng)前一些大城市或熱點(diǎn)城市也出現(xiàn)了降溫，這都是需要注意的風(fēng)險(xiǎn)。后續(xù)預(yù)計(jì)土地供應(yīng)和土地交易方面的政策或有調(diào)整的可能，值得觀察和期待。

那么，對(duì)于購房者而言，土地流拍釋放出哪些信號(hào)？

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從消費(fèi)者和購房者的角度看，近期會(huì)關(guān)注房價(jià)的下跌情況和銀行信貸等，流拍等關(guān)注會(huì)比較少。但是反過來看，流拍事件多了，或會(huì)有樓市不景氣的預(yù)期和判斷，這會(huì)使盲目看漲的心態(tài)減少，這是很關(guān)鍵的一個(gè)內(nèi)容。

會(huì)影響地方財(cái)政收入嗎？?

國有土地使用權(quán)出讓收入是地方財(cái)政收入的重要來源，不少輿論擔(dān)憂，開發(fā)商“躺平”最直接的效應(yīng)是地方土地財(cái)政收入銳減。

“從地方財(cái)政角度來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)萎縮，特別是土地價(jià)格的下降，對(duì)于地方財(cái)政會(huì)有相應(yīng)的影響?！?溫來成向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者直言，這在以前直接表現(xiàn)為來自土地出讓金收入的下降，目前還出現(xiàn)了一種新的情況，“地方政府發(fā)行的專項(xiàng)債券，實(shí)際上大多數(shù)是以土地收入為償還來源，特別是對(duì)于快要到期的債券，如果土地價(jià)格出現(xiàn)問題，可能影響這些債券的還本付息?！?/p>

“連鎖反應(yīng)是明顯的，流拍就說明供地沒完成，自然會(huì)對(duì)地方政府有壓力。而且流拍也影響了項(xiàng)目的供應(yīng)，影響房屋工程等投資?！眹?yán)躍進(jìn)向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析稱，不過“流拍”還不至于會(huì)成為常態(tài)，土地市場(chǎng)本身有博弈概念，類似流拍也會(huì)倒逼地方政府修正土地供地規(guī)則。當(dāng)前估計(jì)各類新政策也在路上。從交易角度看，流拍顯然影響了正常的供地節(jié)奏等，所以不是好事。當(dāng)然，流拍也說明市場(chǎng)降溫，這意味著政策會(huì)有緩和的可能。

事實(shí)上，就在今年8月，相關(guān)主管部委曾召開閉門會(huì)議，要求各城第二次集中供地的宅地溢價(jià)率不得超15%，且不得提高起拍價(jià)，這被視為是限制地方政府的土地財(cái)政依賴度。

而若因?yàn)榱髋母淖冋哳A(yù)期，是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)“綁架”了地方財(cái)政？

“流拍的現(xiàn)象是暫時(shí)性的，也是正常的市場(chǎng)行為?！?溫來成直言，“就像房價(jià)一樣，不可能永遠(yuǎn)上漲。從長遠(yuǎn)來看，我國需要相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，既不能讓房價(jià)暴漲，也不能讓房價(jià)暴跌，要讓市場(chǎng)各方能夠形成穩(wěn)定的預(yù)期?！?/p>

“我國的城鎮(zhèn)化率還處在提高過程中。”?溫來成補(bǔ)充道，目前中國人均GDP才剛過1萬美元，發(fā)展的空間依然很大。城市化還會(huì)繼續(xù)、優(yōu)質(zhì)的房子還需要供應(yīng)，從長遠(yuǎn)發(fā)展角度看，也需要穩(wěn)定的土地市場(chǎng)。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第18期）